2007年惠州市仲恺高新区仲恺广场项目可行性研究报告

核准通过，归档资料。未经允许，请勿外传惠州市仲恺高新区仲恺广场项目可行性研究报告9JWKFFWVGTYMJG其中高新技术企业产值561亿元,同比增长10；技工贸总收入643亿元，同比增长136；出口总额566亿美元，同比增长217,其中高新技术企业出口总额52亿美元,同比增长201；利润总额152亿元，同比增长5786；实际利用外资12701万美元，是惠州市重要的经济增长引擎。区域人口现状截至2005年，仲恺高新区有常住人口15万人，其中企业用工人数为10万人，研发人员4150人（包括博士27人、硕士230人、高级职称者503人），各类企业管理者、政府公务员、商业服务业从业人员等常住人口约35万人，当地原住民约1万人。人口层次结构呈梯形分布。参照惠州城镇居民人均可支配收入（2006年为15991元），可以预计，处于梯形中部上下的人口将来置业本片区的机会较大，而高层置业者选择市区的习惯短期内则难以改变。从下规划图表中可以看出，未来515年，仲恺高新区常住人口数保持一定速度的增长，到2020年，常住人口数将较2005年翻一番，同时借助海关及高新技术企业的集聚效应，预计流动人口数量亦将成倍增长，带动对住宅、写字楼、商业及其他各类配套服务设施的需求。指标2005年2010年平均增长率2020年平均增长率常住人口（万人）152063041用工人数（万人）1015842552区域配套设施现状商业配套2005年引进了惠台综合生活服务中心、大荣商贸城，2006年又引入了集购物娱乐于一体的仲恺大世界及园中缘等一批商业设施，同时将推动仲恺大道两边的商业化改造，完善片区的商业配套。综合配套引进和启动了仲恺文体中心、惠台综合生活服务中心、协和医院。行政配套仲恺高新区管委会、惠州新海关、惠州检验检疫中心。总体来讲，由于仲恺高新区第三产业的发展处于起步阶段，各类配套零星且分散，难以发挥成片的集聚效应，但未来仲恺大道沿线的整体规划及改造力度则有机会从根本上改变目前配套欠缺的状况。区域功能定位仲恺分区是惠深经济走廊的重要组成部分，惠州主要的高新技术及先进制造业基地，惠州市中心城区有机组成部分，有良好人居环境和创业条件的现代化新区。城市发展战略抛弃单一发展工业的开发区发展模式，大力培育城市综合功能；强化环境整治，有步骤地改造“园中村”，优化整体环境质量。结论要点该区域是惠州市高新技术为主导的高新技术产业化基地和外贸加工出口基地，此片区已成为惠州的热点区域，有非常好的发展前景。214宏观市场与本项目发展借鉴惠州市良好的投资环境，吸引更多投资进入惠州市场，同时也包括房地产市场，未来惠州的房地产开发不断升温；仲恺高新区的经济发展对房地产市场需求的推动作用大，经济的快速发展对房地产市场是一个重大利好；未来几年，仲恺高新区仍然是惠州市重点发展的热点区域，为区域的房地产市场发展提供了良好的机会。22惠州房地产市场发展分析2006年上半年,惠州房地产开发投资同比增长61、52，达到26、28亿元，商品房施工面积422、27万平米，其中新开工面积为140、93万平米，竣工面积41、54万平米。在投资增加且房地产市场加速发展的情况下，市场需求也比较旺盛，商品房销售达78、13万平米，销售总额达23、27亿元，与去年同期分别增长36、9和46、7。以上数据充分反映惠州房地产经过几年的徘徊发展，目前已出现供求两旺、行业加速发展的态势。项目固定资产投资（亿元）房地产开发投资（亿元）房地产开发投资占固定资产比重房地产开发投资比上年同期增长2001年8388106512715762002年104731588151649112003年18792322123646222004年246229551227272005年351694378124548162006年30667679222145472006年，销售额前20位楼盘的总销售面积为12283万，占总体比重542，超过一半。其中，房价超过4000元/的楼盘有5个，销售面积合计为2636万，占总体比重116；房价30003900元/的楼盘有4家，销售面积合计为2818万,占总体比重124；其余的11个楼盘的房价均低于3000元/,销售面积合计为6829万,占总体比重301，这类楼盘的销售占据主力地位。从各县（区）2006年商品房销售均价看，惠城区3298元/、大亚湾区3015元/、惠阳区2368元/、博罗县2281元/、惠东县1565元/、龙门县1367元/,截至2007年第一季度惠州惠城区商品房价格达到4373元/。同时，2006年全市商品房空置率为187，比上年下降2个百分点，显示市场的刚性需求仍然比较旺盛。综合而言，房价总体水平较低，空置率下降，刚性需求依然居主流地位，整体区域房地产业发展的理性区间特征明显。2006年17月，城市居民人均可支配收入9982元，增长6、1，剔除价格因素，实际增长4、5。7月末，全市城乡居民储蓄存款余额575，56亿元，比年初增长10、2，其中，城镇居民484、14亿元，增长9、1。由于住房消费需求潜力大，房从呈现小幅上涨。根据2006年惠州市社会经济调查队对该市常年调查户中抽取的50户居民家庭进行住房消费意见调查资料中显示，有26的家庭打算“购买住房”，居民购房意愿足以支撑起庞大的住房消费市场。由此可见，惠州市住房需求潜力还是较大的。只要今后经济保持良好发展势头，居民收入不断提高，住房价格就不会出现大幅度下降的情况。另外，从惠州市交易中心资料显示，2006上半年惠州市房产抵押登记面积和金额与去年同期相比有较大幅度增长，其中个人住房贷款增幅较大，表明本市的房产交易市场需求仍较旺盛。其次，惠州以其便利的交通、优良的居住环境、房价较低且稳定等因素，越来越吸引周边城市，特别是深圳人到惠州置业，也吸引到深圳发展商到惠州挖金。另外，从经济上来看，随着中海壳牌项目的正式投产，在大项目的带动下惠州经济高速增长，一些配套项目纷纷兴建，大批人才从深圳流动到惠州，深惠间商务往来将比往年增加数倍，这也将推动深圳人在惠州置业以及品牌发展商涌入惠州。另外，建设局委托惠州市社调队进行了住房消费意向的调查。从购房目的来看，自住性需求占86、4，大部分为改善居住条件及结婚等，而投资保值只占13、6。在购房要求中，选三房及四房单位的分别占到58、1和18、3，这与本地客户为客家居民为多，家庭人口多，居民普遍想拥有较宽敞住宅相关。选择的面积也以90144平米的人口居多，占60、2，同时还有12、5的人口选择144平米以上。而选择90平米以下的只占27、3。因惠州市人均住房面积已居家27、9平米，反映惠州市居民的住房比较宽裕，因而较大户型较受欢迎。从近五年房价变化来看，惠州房价有起有落，有一定的自身调节能力，考虑到目前惠州总体房价不高，从销售增长来看，房价还是在居民的可接受范围之内。2007年第一季度惠州市城区商品房预售登记面积4711万平方米,平均价格4195元/平方米。其中住宅4396万平方米,均价4011元/平方米与去年同期相比登记面积略有增加,但均价较去年同期的2618元同期相比登记面积略有增加,但均价较去年同期的2618元/平方米有较大幅度的增幅从惠州市商品房住宅销售的分布形态看，均价20004000元的住宅销售量最大，约占60以上。2000元以上的高档商品房也占有15左右的比例，其中销售额占32的比例，直接导致惠州市商品房住宅的均价超过4000元。23区域市场分析231区域市场界定及概况根据规划，仲恺片区是指仲恺高新区、惠台工业区、平南工业区及潼湖管理区行政管辖范围。但是高新区内公共服务（商业、金融、医疗、卫生、娱乐、教育等）居住、休闲等城市综合功能欠缺，惠州市区特别是离仲恺高新区较近的鹅岭南路区域楼盘就成为该片区置业者置业区域的首选。此外，在惠州市城市总体规划20062020中，将陈江镇定位为仲恺次区域，作为加工制造业聚集区来发展，成为珠三角东部电子电器业聚集区，重点加强产业升级和空间整合，由此，陈江区域的企业和人员数量不断壮大，我们认为陈江对仲恺片区的置业需求能力是不容忽视的。综合以上情况我们将市场的细分区域扩大到陈江仲恺片区。陈江仲恺片区的交通、区位非常优越。它地处珠三角东南部、惠州西南部，位于惠州通往东莞、深圳的要道之上。外部交通网络发达，广梅汕铁路和京九铁路贯穿陈江全境；惠盐高速、惠河高速、广惠高速形成围合之势。除此之外，这一片区内部还有仲恺大道、曙光大道、金湖大道、陈江大道、五一大道等城镇主干道，交通网络完善顺畅。在空间上，陈江、仲恺、沥林、镇隆、潼侨等镇区已连成一片，陈江仲恺作为惠州城市规划中的重要组团之一已经初步成型。业内人士表示，随着总体规划的明确，相信片区的整合力量会加强。仲恺已经对周边惠台、平南、松山等几个工业园进行了整合，作为一个规划思路，潼湖华侨农场将成为仲恺的备用土地。2004年以前，陈江仲恺作为国家高新技术经济产业区之一，全部都是居民自建的农民房，商品房项目稀少，各种商业、生活配套档次低且极不成熟。在经济的不断发展，城市化建设加快的过程中，第三产业经济及服务配套严重脱节于整体经济发展形势，对于房地产市场来说，这里可说是一片未经开发的处女地。以良好的工业基础，优越的交通区位，强大的市场潜力，撬动区域第三产业房地产行业的发展，2002年第三产业完成投资由247亿元跨越至2005年的626亿元，成为陈江经济中的一个新的增长点，全年第三产业增幅较大的同时所占GDP比例首次突破20的关口。近期，金宝创业家园的四期推市,御景华城、君悦豪庭房地产项目先后落户，以及口岸国际的即将入市，和其附近三幢商务综合楼的建设，至此，陈江仲恺片房地产市场于2007年下半年将呈现出更加欣欣向荣之势头。从2007年年初开始，以惠州检验检疫大楼和新海关大楼为圆点的口岸新区开始受到越来越多的重视，不少人对惠州口岸新区的发展前景表现出极大的期待。越来越多的人相信，随着惠州新海关的启用，其周边房地产、商业、物流的发展都将焕然一新，并跃上城市与经济发展的最前端。随着它的成型，对该片区的地产、商务及物流等相关行业的发展将起到举足轻重的作用。232仲恺高新片区房地产市场概况仲恺高新区作为惠州市重要的产业基地，一直以来，全力推进第二产业的发展，第三产业明显滞后，据高新区管委会综合数据显示，高新区在20032005年之间推盘量较少，主要推出主力楼盘为金宝创业家园以及御景华城1期等项目，到2006年之后，其楼盘推售量有较大幅度的增幅，累计达到3092万平方米，主要项目包括欣欣家园、口岸外商公寓御景华城以及格林童话世界1期等项目。从销售速度上来看，20022005年期间由于高新区的形象及相关配套设施的不完善，楼盘销售较为缓慢，但由于其市场放量较少，片区仍旧存在一定的刚性需求，其销售情况也较为乐观，2006年之后，由于片区形象的提升，相关配套设施的完善以及海关搬迁等利好因素的影响，片区楼市得到快速发展，各楼盘去化速度较快，惠州本地和外地的投资客户数量比例也在逐渐加大，如口岸外商公寓在1个月左右时间销售率达90以上，而欣欣家园也在2个月左右达到80左右的销售率，楼盘市场销售情况前景看好。在高新区的住宅地产发展之中，金宝创业家园是的先行者和领导者，其3期的住宅在2006年售价达到2800元/，目前在推的欣欣家园住宅均价已经达到3500元/，而口岸外商公寓由于其带精装修出售，售价已经达到4500元/，且在一个月左右时间已消化90以上，近年来高新区住宅物业售价其增长比例都在15以上，新区住宅物业的持续走高一方面说明高新区房地产市场的蓬勃发展，另一方面也暗示着广大投资客户对于高新区的信心不断增强。随着高新区工业产值的迅猛发展，人口快速增长，居民收入不断积累，购买力显著增强，与第三产业发展的不足愈发突出。2006年之后，由于片区形象的提升，相关配套设施的完善以及海关搬迁等利好因素的影响，片区楼市得到快速发展，各楼盘去化速度较快，量价齐升；客户来源方面，除片区本地客户外，周边城市的投资客户数量亦在逐渐加大；2007年仲恺高新区将有多个项目推出，其中住宅全年推出总量约26万平方米，增速较快，进一步消化本地购买力存量，同时吸引更多外来投资置业者。未来几年，仲恺大道沿线所规划的大量住宅、商业、写字楼等用地将陆续开发，不排除井喷的可能，且产品类型将更为丰富，从高档公寓到TOWNHOUSE，从甲级写字楼到豪华酒店，以及住宅大盘、商业MALL等，可谓百花齐放，片区价值将得到提升，成为区域经济发展的另一个增长点。综上所述，高新区房地产市场发展进程加快，大势向好，市场需求量增加，价格将有一定的提升，但井喷式放量的危机并存，如何选取最佳入市时机，抢占客户资源，是片区内项目需要重点考虑的问题之一。233供给分析从2005年年底开始，陈江仲恺片区逐渐在城市空间结构与职能上扮演起重要角色，在惠州市三个相对独立的组团中，它是两个区域副中心（惠阳大亚湾组团和陈江仲恺组团）之一。在此背景下，陈江仲恺片区的房地产开始蓬勃发展，从口岸新区的金宝创业家园、口岸外商公寓、口岸国际、欣欣花园到陈江的御景华城、金茂精英现代城、格林童话世界等，众多项目陆续登场，让南出口发展成为惠州房地产市场不可或缺的重要组成部分。据不完全统计，目前区域内面市的楼盘主要有金宝创业家园、金迪星苑、金辉新苑、山水世家、御景华城、口岸外商公寓、格林童话世界等。物业名称建筑面积平方米销售情况金迪星苑374000金迪星苑现已开发到第八期,销售进展良好金辉星苑168000分三期开发,现正销售第三期山水世家30000二期目前已售罄金宝创业家园163000前三期已售罄，第四期于2006年年底入伙御景华城139000二期热销中欣欣家园61500（目前推A、B栋）,销售率80金茂精英现代城27000销售率95青青世界44737尚未推出口岸外商公寓20000小户型，目前正在热销中格林童话世界400000预计2007年底进行销售御景华城陈江首席园林社区，占地45000平米，总建筑面积139万平米，绿化率50，由15栋13层和3栋19层小高层围合而成。分二期开发，一期于2005年3月开发，共264户，主力户型三房117135平米，并有2943平米椰具投资价值的小户型住宅供应，销售均价2100元/平米，现正开发的二期以12栋住宅楼为主，各种配套设施完善，住宅总户数679户，主力户型108150平米三房、四房，于2006年9月21日开盘，首期开售的为5栋小高层住宅，销售均价2400元/平米左右。2007年逐步推出剩下的住宅，销售均价在2800元/平米3000元/平米。金宝创业家园占地面积82万平米，建筑面积163万平米。项目分四个区来开发，目前已开发的A、B、C三个区900余套已经全部售完。2005年3月开工的D区四栋小高层共374户，目前销售率83。C期均价1750元/平方米，D区2005年9月均价2380元/平方米，现均价2600元/平方米。口岸外商公寓地处惠州口岸新区，9层高，总建筑面积约20000平方米，共有288套公寓，公寓面积为46338365平方米，均采用精装修和配家具及电器。该项目立面设计超前，户型采用国际同步设计、面积适中，大堂采用酒店式装修，高贵气派，首层商铺面积采用了罕有的前后双门面设计。同时，该项目配套有3部名牌高速电梯和约5000平方米的停车场及绿化广场。2007年，陈江的房地产开发迈向一个新的高度，总建筑面积40万平方米的格林童话世界，被誉为第三代别墅，它包括低密度别墅、情景HOUSE、超大商务会所、五星级酒店、商业广场、国际情景街区、迷你高尔夫、国际双语幼儿园等，拥有居住、商务、休闲、娱乐、购物等复合功能，建成后将极大提升陈江房地产市场档次。一期主要有60余套面积160260平方米的TOWNHOUSE和130余套104140平方米情景洋房组成，预计TOWNHOUSE售价将在6500元/平方米左右。234需求分析区域销售情况区域内销售的楼盘同样是以上提到的几个楼盘。金宝创业家园2002年入市，前三期已售罄，其第四期于2006年进入市场。山水世家2002年入市，二期同样售磬；金迪星苑位于惠城区南三环路口处，是由惠州市金迪实业发展公司投资开发的一个大型居住小区。小区总体规划用地区17万平方米，规划建筑面积374万平方米，拟建多层至高层住宅28栋，按照一次性规划，分阶段连续开发的思路依次推进。小区现已建成七期共20栋，第八期已于2006年10月初开始建设。七期以109143平米三房为主，均价2900元平方米，共400多套，早已售罄。金辉新苑是较近期开发的楼盘，目前已全部销售完毕；御景华城是陈江首个住宅小区，目前已全部销售完毕。区域需求情况仲恺高新区云集了一批知名企业，如TCL、LG、德赛等大型企业，目前，高新区内有256家高新技术企业（企业数量在不断上升），而区内各种管理和技术人才的从业人数已经达到了10万多人以上。随着这些企业的稳定发展和壮大，对区域商品房的需求也不断加大，目前区域内的商品房供应远远不能满足需求；此外，陈江镇作为仲恺次区域，是惠州工业及商贸重镇，将成为珠三角东部电子电器业的加工制造聚集区；据了解，陈江镇建成的工业区有19个，已形成规模的工业区有9个。各类型工厂企业达到460家，其中500万元以上的企业有47家，先后与日本、韩国、台湾、香港等国家和地区建立了经济技术合作关系。随着区域内的实力企业和置业人员不断增加，且陈江镇历来是惠州富人聚集区，未来对商品房，特别是高档次物业的需求潜力非常大。分析结论区域内的楼盘销售进展都比较好，随着经济的进一步发展，片区内房地产市场有较好的发展机会，同时，随着片区企业的发展和壮大，置业需求也更加旺盛。235竞争分析竞争现状目前，高新区内有金宝创业家园、欣欣家园、口岸外商公寓、青青世界等楼盘，区域竞争较小；而与区域形成竞争的，主要是来自市区的开发项目；由于高新区的配套、环境还没有完全形成气候，与市区的竞争能力显得较弱；但凭着高新区良好的规划，其竞争潜力有待挖掘。未来竞争2007年4月13日，惠州仲恺高新区投资环境推介会暨项目奠基竣工庆典仪式举行。据悉，在奠基的15个项目中，有惠州仲恺高新区软件园等仲恺商业化改造项目5个，投资额达39亿元。仲恺高新区商业化改造项目包括惠州仲恺高新区软件园、惠州仲恺高新区创业广场、TCL棕榈园、惠州金大洲房地产开发有限公司、惠州仲恺高新区总部经济中心等。项目具体情况如下惠州仲恺高新区软件园项目，投资15亿元，占地46万平方米，集办公、居住、教育为一体；金大洲房地产仲恺高新区33号小区中高档住宅项目，占地16万平方米；TCL棕榈园项目，主要是满足TCL集团在仲恺高新区内近20000员工居住、培训、体育运动及小孩上学等需求；高新区总部经济中心位于仲恺大道边，将成为仲恺高新区发展总部经济的基地。由上所示，未来2年内区域内的新增房产供应将大幅增加，且均以中高档次产品进入市场，满足目前区域内中高档次物业的需求；未来中高档物业会是市场供应的主流，但同时陈江仲恺区域的产业规划和发展，将催生一定规模的对高档次物业的消费群体，未来高端产品的发展存在很大的市场机会和竞争力。236典型物业调查2361金宝创业家园项目规模金宝创业家园位于惠州市仲恺高新技术产业开发区20号小区，东邻长城工业村，西接乐金路，南靠仲恺中心广场，北望TCL王牌生产基地，距仲恺大道仅百米之遥，离惠州工业重镇陈江仅3分钟车程。项目占地面积约为8万平方米，容积率为199，总建筑面积为163万平方米，绿化率为38，拥有350个停车位。建筑类型及户型金宝创业家园前三期全部为多层建筑，四期为高层建筑。金宝创业家园户型统计户型1房2房3房4房总计套数32444580561112比例2883996521651100金宝创业家园花园的各种户型供应比较齐全，但供应以中大户型为主，三房比例最高，为5216，其次是两房比例占到3996。售价金宝创业家园尽管在生活环境以及生活配套方面要劣于市区楼盘，但由于其背靠高新区强大的消费群体，同时随着高新区区内产业的不断发展、园区规划的逐渐起步，区内配套的日趋完善,在各种利好前景的影响下，其售价也与鹅岭南路区域楼盘的售价相差不大。目前其二手房转让也达到18002600元/平方米的水平。金宝创业家园D区销售均价为2800元/平方米。2362欣欣家园（A、B栋）项目名称欣欣家园（A、B栋）项目位置仲恺大道与乐金路交汇处西北角发展商惠州市沃德房地产开发有限公司建筑结构多层、小高层物业管理占地面积（）31604（总）建筑面积（）61500（总）停车位（个）200总套数500（总）销售率80户型结构一房（4449）30两房（7484）50三房（9497）20销售价格（元/）3500管理费13元/月开盘日期2007428入伙日期20086主打宣传口号时尚筑居精英聚落客户群构成高新区企业员工，当地居民占主力（约70）投资客户占30点评及借鉴项目地处高新区核心位置，在建筑设计上，南北通透，户型方正实用，双阳台设计，主卧大凸窗，其户型设计以2房的小户型单位为主，较为符合目前高新区的客户需求，但由于其占地面积较小，小区园林景观得不到较好展现，该项目的主要借鉴点在于主打口岸物业特点,强调其保值增值潜力2363御景华城2期项目名称御景华城2期项目位置仲恺大道和白云山路交汇处东北发展商惠阳区盈富实业有限公司建筑结构小高层、高层物业管理金迪物管占地面积（）40000（总）建筑面积（）130000（总）车位比21总套数679销售率70户型结构两房（78）17三房（110125）73四房（150）45复式（180220）55销售价格（元/）2900管理费098元/月开盘日期2007414入伙日期200710主打宣传口号陈江首席园林式商住社区客户群构成陈江本地居民及当地企业员工占80，惠州本地及外地投资客户占20点评及借鉴项目地处陈江中心区域，也为陈江地一个真正意义上的商品房项目，核心地段加上核心价值是其楼盘主要诉求点，在建筑设计上有入户花园，主卧、次卧均有景观凸窗，配备独立工人房，独立储物间设置，引进专业化物管公司提升项目档次，该项目主要借鉴点在于根据自身项目地段及配套优势最大化地挖掘其价值，并且在陈江最高级酒店三阳酒店设立有楼书取阅处，最大限度地吸引外来客户，其推广手法值得借鉴2364口岸外商公寓项目名称口岸外商公寓项目位置仲恺高新区口岸新区（新海关）发展商惠州市丰捷口岸发展有限公司建筑结构小高层物业管理金迪物管占地面积（）2200建筑面积（）20000停车位（个）室外停车总套数288销售率93户型结构单房（4633）921房（8365）8销售价格（元/）4500（精装修500元/）管理费16元/月开盘日期2007414入伙日期20081031主打宣传口号口岸经济圈酒店式金装公寓客户群构成高新区中高层管理人员以及看好高新区未来发展潜力的投资客户点评及借鉴项目地处高新区黄金位置，主打投资性商用物业性质，以公寓为主导，周到的物管服务，并且提供物业代租代管服务，其楼盘最大的亮点在于光纤直接接入海关系统自动报关，这也是吸引其客户的重要原因之一，其主打口岸商务概念及强调海关影响力等营销手法值得借鉴237市场分析有关结论从市场分析来看，仲恺高新区作为新兴的城市区域，整体来看，房地产开发有较大的发展机会。仲恺高新区是惠州规划较好、发展前景佳的区域，逐渐成为惠州市住宅产业发展的重点区域，未来随着区域城市环境的改善以及发展力度的加大，区域房地产市场将具备广阔的发展空间。三、项目分析及评价31地块解析311交通条件本项目位于仲恺高新区行政、商务及口岸核心位置，地理位置优越，在陈江仲恺区域的规划中居于重要地位，城市主干道仲恺大道与乐金路交汇于此，具有较高的商业价值及沿路昭示价值。与惠州海关隔路相望，海关物流贸易业汇集；借助园区高新技术产业的发展及仲恺大道沿线整体规划，未来本项目地段将形成多种业态并存的商业金融中心。陈江仲恺区域作为深圳、东莞、广州及惠城区之间交通的“咽喉要冲”，铁路、轻轨、高速公路悉数穿区而过，而规划中的前进西路、前进东路及南大道等快速路开通后，陈江仲恺片区外围将形成更为快捷方便的过境交通，减少过境车辆对仲恺大道作为城市道路功能的影响，使仲恺大道淡出公路功能，真正形成如深南大道般的景观城市道路功能。而自高新技术产业区延伸的主干道乐金路，亦将为本项目带来更多的厂区客户资源，有助于其各类消费需求的释放。两条主干道共同构成本项目交通的“黄金十字”。项目所在片区对外道路条件良好，道路标准较高，为双向十车道的仲恺大道及创业路、前进路。区内交通有新园路、乐金路、红旗路、中星路、松山路等多条交通干线连接周边地带。路网完善，交通发达，对本地块的开发有着积极的影响。本片区路网比较完善，交通规划前景良好，随着交通配套的进一步完善，片区与周边及市内的往来将更加便捷。将使本地块的辐射能力极大增强。312地形、地势项目总规划占地面积为42280平方米，可利用建设用地面积为35312平方米。项目地块目前基本平整完毕，比较平坦，其中项目北边幼儿园和多层住宅部分有45米的高差，项目东边与红旗路也有25米左右的高差项目形状呈碟形，南北扁，东西长,对规划布局较为有利。宗地现实情况313水电气保障项目周边是较为成熟的工业区，区域水电气保障条件已经具备；同时，区域的水电气保障能力为项目的开发提供了足够的保障空间。314规划限制条件项目总规划面积约为42280，可利用建设土地面积为35312；规划建筑容积率小于或等于60；315项目周边环境周边环境项目南面、西面与北面为住宅楼或住宅小区，居住氛围比较浓；项目南面市政绿化带目前没做，均是荒草，为了能使项目有更好的景观资源与体现项目档次，可改造市政绿化带；项目东面、东南面为厂房及宿舍楼，但对本项目的影响不大；项目西南面为海关大厦，有政府部门办公，对项目功能组合与档次有所提升。周边配套购物金宝购物创业店、国通购物广场、平价购物店及大量便利店教育金宝幼儿园、红旗小学、仲恺中学、仲恺技工学校药店健民药房休闲拟建高尔夫练习场、生态园32项目SWOT分析项目优势分析（S）S1距市区仅5公里，离城不离市；S2项目规模较大，开发商实力雄厚；S3处于仲恺高新区“双核“，潜力无限，项目周边企业较多，为本项目提供较多的购买人群；S4能够依托仲恺高新区规划的良好区位优势，使得区位价值迅速提升，对本项目有较大的利好影响；S5紧临仲恺大道，昭示性好，交通通达性强，有较为完善的交通网络规划的优势；S6商业金融及居住两大板块交汇处，商、住两相宜；S7距离陈江近，可吸引陈江片区的置业人群。项目劣势分析（W）W1该项目距离惠州市区尚有一段距离，因此吸引惠州城区的购买能力较弱；W2生活配套尚在发展中，环境有待改善，周边小型工厂及宿舍尚未搬迁；W3临仲恺大道面较宽，有一定的噪音影响，；W4容积率偏高，影响居住舒适度。项目机会分析OO1惠州城市的快速发展将带动惠州市房地产行业的快速发展；O2仲恺高新区基础设施和服务配套设施的进一步完善，将大大提升本项目的品质；O3高新技术产业园的企业从业人员的增加，如TCL、德赛、LG等，公司区内的住房需求不断增加；O4积聚的购买力开始加速释放；O5新海关进驻的利好。项目威胁分析TT1高新区未来住宅及商业供应量将非常庞大,竞争态势严峻；T2由于仲恺高新区内企业管理人员流动性大，使本项目销售有一定难度；T3由于仲恺高新区的房地产市场处于起步阶段，区域内的需求量比较有限，面对开发商之间的直接竞争，对本项目今后的销售产生一定的压力；T4周边人气不旺，增加商业前期操作难度；T5面临陈江房地产发展的潜在威胁。33项目评价本项目位于惠州仲恺高新区内，体量较大，具有较为充份的发挥空间，使项目有机会在区域内发挥引领效应；项目区域未来会发展成为惠州新兴的城市核心区域，提供完善的城市服务功能；高新区管委会希望本项目为整体区域城市化改造树立标杆；高新技术及其下游产业规模不断扩大，区域人均可支配收入的提高，与住宅、写字楼、商业等供应不足的矛盾愈发突出；项目发展定位为综合性建筑社区，是区别于其它项目的独特的竞争力；从城市发展来看，仲恺高新区定位为惠州市中心城区有机组成部分，有良好人居环境和创业条件的现代化新区；区域城市未来具备广阔的发展空间，本项目开发与城市发展方向相吻合。四、市场定位及项目评估41市场定位根据项目所在片区的现状及发展前景，结合未来经济、人口、企业进驻状况，本项目宜采取综合性物业发展定位，形成住宅、商业、写字楼、公寓（或酒店式公寓）等四类产品相结合的综合体物业，树立片区综合体物业的标杆；即总体定位为以酒店服务、商务办公、居住、休闲购物、餐饮娱乐、文化交流“六位一体”的城市功能浓缩综合体。住宅部分未来稳步增长的常住人口（工厂区客户为主）为住宅提供有效的自住类支撑；片区辐射力的增强推动投资需求的增长，吸引经济更为发达地区（如深圳、广州、香港等）投资客户前来投资置业；流动人口的增加则提供强劲的租住需求，使得住宅物业的需求有一定量的增长。商业部分本项目处于高新区核心地段，仲恺大道的服务产业配套，使得住宅物业的要求有一定量的增长。两条城市主干道交汇于此，周边聚集海关、政府办公、住宅区等多种功能区域，具有较高的商业价值。而居住区人口的不断增加、新海关的迁入带来可观的人流量及片区商业规划的集中效应，使得本项目商业物业具有较大的发展空间。写字楼部分根据区域工业化发展的一般模式，本片区工业已经达到较充分的发展阶段，介于工业化与后工业化交替时期，对高端服务业的需求开始起步，而此类客户导向型企业（如银行、证券、保险、中介、咨询等）对办公环境的要求较高，由此将带动纯粹商务意义上的写字楼市场的发展。公寓（或酒店）部分本片区与一般工业的区别在于大型集团式企业占绝对主导地位，而此类企业（尤其是跨国企业）与其他企业的交流参观活动较多，形成对酒店或酒店式公寓的需求；除此之外，据我司调研部监测，大量的企业高管或外籍工作人员亦对公寓（或店）有较强的租用及自住需求。项目总体定位城市功能浓缩综合体42产品定位421住宅产品定位高增值型时尚名宅户型面积写字楼产品定位中央商务办公新空间本项目为中高档纯商务写字楼，同时考虑投资需求，写字楼建筑面积在80120之间，同时可以自由拆分、灵活组合。标准层面积目前惠州写字楼市场上标准层面积为8001500，主流面积在1200左右。商务及会所配套惠州近期的写字楼开始注重商务配套与会所的设置，如惠州信合大厦就设置有商务会议室和视听室。本项目将设置商务中心，同时配置休闲娱乐会所。酒店式公寓（公寓）产品定位LIHO集合公寓每套建筑面积平均在4060，卧室和客厅没有明显的划分，通过打通相临户型，可以变成80120平米或更大户型物业,满足部分有大面积酒店需求或办公需求的客户，所有的生活空间设定来源于居住者本身，主要客户群定位于投资客户、中小企业及过渡性买家；个性需要的服务设施如24小时便利店，24小时自助型洗衣店，24小时自助式健身房、商务会议室等。户型面积商业产品定位主力店特色街打造仲恺高新区商业中心项目的基本商业形态可由生活配套街区与商务配套街区组成，以超市、餐饮和娱乐、品牌专卖等进行组合。休闲主力店面积约13000平方米，作为发展商长期，持有物业，可以采用先租后售的策略。43客户定位高新区内企业员工（企业员工考虑到组织家庭、交通成本、生活与工作之间的便捷度的影响，看好高新区未来发展潜力等因素，从而选择置业高新区）高新区内本地居民（出于对居住品质的要求，寻求小区环境好，物业管理到位的小区，具有换房需求）惠州内投资客户（随着其经济实力的增强，初步具备投资能力和投资意愿，看重高新区与惠城区楼盘价格差以及对高新区未来发展充满信心，进而选择高新区进行投资）外地投资客户（随着珠三角经济一体化的进程，惠州房价与深圳等地房价的巨大差异，看重高新区升值潜力等因素）44价格定位441项目入市安排本方案的项目开发总规模达到220000平方米，预计开发期6年，未来6年内，项目区域城市发展、项目市场条件都将发生巨大的变化，本文中的价格定位是在现有的市场水平及预测条件下，对未来项目住宅销售物业进行价格定位。由于项目开发时间长，我们将根据对市场增长水平的预测分析本项目后期的入市价格。项目入市安排123456序号年份2007上2007下2008上2008下2009上2009下2010上2010下2011上2011下2012上2012下1项目一期销售阶段2项目二期销售阶段说明表示入市442价格定位方法及运用定位方法A市场比较法；B价格预测法；定位方法运用A市场比较法的运用根据惠州城区区域市场类似项目确定项目的基点入市价格，本项目选取已经入市销售的蓝波湾、金山龙庭等项目测算本项目的基点入市价格。B价格预测法的运用我们认为本项目在仲恺区域内主要以高新区产业为目标客户群；仲恺高新区的产业发展的阶段性较为明显，在现有的市场条件下，房地产市场价格的变动由消费力决定，即在产业发展的变化阶段，房地产市场的价值会得以较大程度的上升，而在产业变化孕育阶段，房地产市场价值会保持相对稳定。住宅项目价格定位A基点入市价格高新区典型高档住宅项目销售价格表项目均价欣欣家园3500元/金宝创业家园2800元/御景华城2期2900元/（预计）从区域高档住宅项目的整体销售情况来看，其均价约为3300元/。运用市场比较法对目前市场的典型高档住宅项目的平均售价进行修正、加权平均计算得出本项目住宅的参考均价。比较案例项目案例一案例二案例三物业案例名称金宝创业家园欣欣花园御景华城2期销售均价（元/M2）280035002900比较因素权分地理位置101010109片区成熟度1212121211周边配套109999城市规划109998区域因素交通条件88888外部景观44433外观形象66456装修档次44334环境及噪音43433停车场44433知名度66656内部配套44434物业管理44334个别因素使用年限44344时间因素销售时机1010788合计10097908890价格修正系数107781102310778销售价格加权分03035035加权平均值（元/M2）3350B区域房地产价格变化趋势近中期房地产市场价格受市场消化水平决定；长期的房地产价格变动总体还是受成本水平的制约；根据房地产价格变化规律，结合陈江仲恺区域的未来发展走势，可以预计810年内，区域房地产市场价格主要受城市发展水平变化的影响，由区域房地产需求能力决定；待十年后区域产业、城市发展逐步稳定后，区域房地产市场供需逐步趋于稳定，主要受成本水平的制约。近中期房地产价格变化影响因素（发展期）根据惠州市城市总体规划（20062020），陈江仲恺区域的产业功能定位为加工制造业聚集区、珠三角东部电子电器业聚集区和重点加强产业升级和空间整合的区域；目前陈江仲恺区域已经处于产业的发展期；区域房地产价格走势主要受陈江仲恺区域人口聚集的影响，随着产业的发展，企业和人员的增加，消费力不断提升；区域房地产市场价格在区域的产业发展期会有一定的提升。十年后房地产市场价格变化影响因素（区域成熟稳定期）根据规划，十年后陈江仲恺区域已发展稳定，房地产市场供需水平保持相对平衡，受稳定的投资成本的影响，房地产市场价格渐趋稳定。价格变化趋势未来区域住宅市场价格预测单位元/平方米年份200720082009201020112012价格335036513907414143894609年增长率9700600600500说明房地产市场价格从短期来看，受市场需求的拉动，从长远来看，受成本水平的影响。根据区域住宅市场发展，从稳妥市场评估的角度出发，预计2011年本项目住宅整体售价为4300元/。写字楼项目价格定位据专项调查，惠州市写字楼市场售价为30006000元/M，均价在5000元/M左右。片区江北片区麦地演达片区老城片区东平片区售价（元/）4400600032005500300030004000仲恺高新区目前价格市场增幅750元/年，预测到2008年写字楼价格将会达到4800元/M以上水平。由上述分析，08年左右仲恺高新区写字楼均价在4800元/左右。本项目为纯商务写字楼，考虑515的产品溢价，故本项目售价在50005500元/左右。根据区域写字楼市场发展，从稳妥市场评估的角度出发，预计2009年本项目写字楼整体售价为5000元/。公寓项目价格定位根据置业国际市调最新统计的数据，现区域未有此类型产品，参照类似楼盘“口岸外商公寓”项目，此类产品市场整体均价为4000元/（扣除装修费用）假定项目2008年推出，片区楼市自然升幅为9据近年此类型产品高新区升幅经验值运用市场比较法对目前市场的典型高档住宅、公寓项目的平均售价进行修正、加权平均计算得出本项目公寓的参考均价。比较案例项目案例一案例二案例三物业案例名称金宝创业家园欣欣花园口岸外商公寓销售均价（元/M2）280035004000比较因素权分地理位置101010109片区成熟度1212121212周边配套109999城市规划109999区域因素交通条件88888外部景观44433外观形象66455装修档次44334环境及噪音43433停车场44433知名度66656内部配套44434物业管理44334个别因素使用年限44344时间因素销售时机1010788合计10097908891价格修正系数107781102310659销售价格加权分03035035加权平均值（元/M2）3748未来区域公寓市场价格预测单位元/平方米年份200720082009201020112012价格3748408524371463349115157年增长率9700600600500由于酒店式公寓比普通公寓售价略高一些，因此2009年酒店式公寓的整体销售均价预测为4400元/平方米，从稳妥市场评估的角度出发，2011年公寓的整体销售均价预测为4900元/平方米商业部分价格定位从目前区域市场商铺的销售状况来看，目前在售项目不多，只有零星的街铺和社区商铺在售；金宝创业家园的临街商铺售价为9000元/；本项目商铺采用沿街街铺社区中心商业的形式；目前市场街铺售价依据周边市场得出目前仲恺高新区街铺的市场均价为10500元/。未来商业街铺市场价格预测单位元/平方米年份200720082009201020112012价格105001144512246129811376014448年增长率9700600600500考虑每年房地产市场增加幅度，从稳妥市场评估的角度出发，预计2009年本项目商业整体售价为12000元/。2011年本项目商业整体售价为13000元/45方案评估意见本项目的开发符合仲恺高新区的区域发展定位，与区域未来发展方向相吻合，具备较好的发展前景；项目南面建筑层数不高，视野开阔，临近海关，整体形象较好；综合分析项目所具备的的优势，其中片区的发展潜力及周边的交通便利等优势是中心区所有搂盘所共有的，唯有本项目的综合性建筑社区，是区别于其它项目的独特的竞争力，方能在激烈的竞争中，占据一席之地；仲恺高新区作为惠州新兴的中心区域，在城市功能调整以及产业经济发展的支撑下，区域具备广阔的发展空间，项目的开发顺应未来城市发展、经济产业发展、市场发展的需求，具备实现较好的社会效益、经济收益的前景；但同时也应看到，本项目开发体量大，档次定位较高，未来项目的开发可能面临较大的不可预测风险。五、项目开发建设进度安排51影响开发模式的主要因素分析影响本项目开发模式的主要因素包括市场吸纳水平、开发商实力市场吸纳水平是本项目开发成败的关键扩大区域内房地产市场吸纳量的关键在于城市环境城市功能的改善，城市对周边产业集聚以及城市辐射能力加强，吸引周边以及其他城市的人口；陈江仲恺组团的产业成熟效应发挥作用，电子产业、加工产业等各类型人口聚集。根据陈江仲恺组团的产业规划以及招商进度，未来几年内产业发展将保持快速上升的势头，对房地产市场的需求也将逐年上升；35年后陈江仲恺组团的产业发展将进入稳定发展阶段，届时区域城市发展也将达到新的高度，市场吸纳量将达到高峰且保持相对稳定。市场的吸纳水平以及市场的竞争力，直接关系到开发商的开发进度与开发节奏。开发商实力本项目是超大型房地产开发项目，项目的开发与区域的运营结合起来，且本项目开发期长达六年以上，未来市场风险具有不可预测性，都要求开发商具备较强的开发实力；开发商实力直接影响到本项目的开发模式与开发风险，本项目市场培育期较长，中小开发商由于实力不够往往会采用冒进的开发策略，直接加大项目风险；大型开发商往往会采用先培育市场以及区域整体开发的策略，在降低风险的同时获得最大的开发利益。52确定开发顺序与开发节奏确定的条件目前区域房地产市场供应量较小，远远不能满足市场的需求，但本项目作为高端产品，市场需求最终取决于区域内高新产业支持和本地高端客户，由于陈江仲恺组团的房地产市场目前还是不成熟的市场，市场需求信心存在一定的不足，市场发展还有许多不可预测的地方。因此为降低市场开发风险，获得预期的投资回报，我们建议先期减少开发量以及每期开发量的稳妥开发策略。开发顺序与开发节奏项目总开发面积为220000平方米，为了进行稳妥的房地产开发，我们建议项目分2期，总开发年限跨度6年，每年的平均供应量在4万平方米左右；建议项目2007年年底进行施工准备，到2009年年初入市；区域整体规划应先行，环境整治与项目首期开发应同步进行；第一期应适当开发酒店式公寓、商业等产品。53项目开发建设进度安排531有关工程计划说明按照开发公司的实际情况以及开发思路，本项目各阶段的进度安排拟定如下准备及设计阶段2007年3月2007年12月施工阶段2008年1月2011年10月正式销售阶段2009年5月2012年12月其中施工阶段，项目计划从2008年1月开始施工，预计整体建设工期约为4年，即项目可望于2010年6月全部开发完毕；销售阶段，根据施工进度和策划方案，项目计划从2009年5月开始销售，整体销售周期预计为3年。项目整个开发期为6年。532施工横道图123456序号年份2007上2007下2008上2008下2009上2009下2010上2010下2011上2011下2012上2012下1前期准备及设计报建2项目一期施工阶段3项目二期施工阶段4项目一期销售阶段5项目二期销售阶段6竣工验收六、投资估算与资金筹措61项目总投资估算本项目开发建设总投资额合计为88077万元，其中各项成本费用的估算额及单价详见下表。项目总投资估算表序号项目单价元/M2投资额万元备注1土地费用45499982前期费用8017603基础设施建设费20440小区道路绿化4建筑安装工程费用2448538504142之和41建筑工程费用36690411412之和411桩基及土方工程1202640412主体工程340504121酒店式公寓150060004122写字楼及商业160064004123公寓及商业1600104004124住宅150052504125地下室1500600042设备及安装工程费用78017160421428之和421水电安装工程2204840422消防及空调工程1002200423通讯、智能工程601320424燃气工程10220425电梯工程601320426装修费用8017604