2015年10月成都房地产市场研究报告(易居中国)

2007年10月成都房地产市场研究报告易居中国成都市10月房地产市场研究报告成都易居房地产研究所前言牢骚片语今年的10月是个多事之秋，股市震荡，走势起伏；房贷变幻，趋势不定两大投资市场均陷入低迷。本月，成都供应量和成交量环比分别下跌1661和3988，市场活跃度出现下降，供求关系由供不应求转为供大于求，连续高涨的成交均价在本月环比增加不足1，成都房地产市场在宏观调控下是进入冬天还是短期的“阴雨”房贷利率的提高是为了抑制投资行为，但是一刀切的政策让所有购房者都在为此付出更多的金钱购买自己的家，这次“第二套”购房细则的出台，虽然在一定程度上缩小了宏观调控的范围，但是不免牵连至部分真正有再置业需求的老百姓。就在月报编撰期间，农业银行和交通银行先后公布对于“第二套”住房界定细则，虽然是以个人为单位，但是“是否还清首次贷款”仍将有换房需要的购房者拒之门外，对于多次一次性付款置业的人来说，本次宏观调控对其基本没有影响。与需要贷款才能买房的购房者相比，该抑制的是不是那些以房产投资作为资本增值的“富人”呢而政府对于享有经济适用房的严格条件是不是可以放宽些呢抑制和帮助相结合，双管齐下，宏观调控更具针对性。需求是市场的重要基础之一，合理的宏观调控措施才能优化市场分配。回顾07年以来的6次利率调整和房贷政策的细化，唯有本次对于市场有明显的影响，可以看到，有针对性的调控才能起到宏观市场的作用，我们期望有更加“艺术”的调控措施来平稳我们的市场，让需要变成现实。宏观调控给成都楼市带来的是冬天还是阴天，尚还未知成都易局房地产研究院地址总府路2号时代广场1708室邮编610015电话8667717112007年成都易居房地产研究院版权所有成都市10月房地产市场研究报告成都易居房地产研究所数字楼市10月新增供应面市场积环比增幅10月成交面积10月成交均价环比增幅环比增幅（万）（万）（元/）商品房市场1338316611005939886089063住宅市场12773794955337896110356商业市场3579694273529679981377办公市场2549747233698164523002007年9月成都市商品住宅成交套数排行榜排名项目名称套数面积金额均价套元元/1花郡509245923116288956662359742富丽花城445378480818237754481867353富丽东方330297734815502817520692154交大绿岭314243791514148144580337885英郡279371667219116632514348116三千里251255291317891594700830547祥域247242971415113709622036548翡翠城232217986815549384713317719源上金府2082039774906261054442948310兴元绿洲183154259196169179623426292007年9月成都市商品住宅成交面积排行榜排名套数面积项目名称金额均价套元元/1富丽花城445378480818237754481867352英郡279371667219116632514348113富丽东方330297734815502817520692154三千里251255291317891594700830545花郡509245923116288956662359746交大绿岭314243791514148144580337887祥域247242971415113709622036548翡翠城232217986815549384713317719天府时代1652177028207258459520247310源上金府20820397749062610544429483成都易局房地产研究院地址总府路2号时代广场1708室邮编610015电话8667717122007年成都易居房地产研究院版权所有成都市10月房地产市场研究报告成都易居房地产研究所2007年9月成都市商品住宅成交价格排行榜排名面积金额项目名称套数均价套元元/1中海国际社区214654161567493132286572壹号公馆3517852422501802126043573鹭岛国际社区2054801865637848119773164曼哈顿首座815577218174923116676445翡翠城4805618740309108493056学府佳苑410242998693975095687天府时代广场165217702820725845952024738桐梓林欧城7740086746473911586999金域蓝湾1641445889131711869109402910财富中心11052195420390695086成都易局房地产研究院地址总府路2号时代广场1708室邮编610015电话8667717132007年成都易居房地产研究院版权所有成都市10月房地产市场研究报告成都易居房地产研究所“927”大事记市场异象关注成都一品牌开发商在城东推的新盘，与同区域的在售楼盘价格相比低了不少。国际城南一正在销售的地产项目，在开盘时承诺买房就送车库的终身使用权。城西某楼盘开盘当天，销售不足20。本月，成都房地产销售情况一改开盘就被疯抢的热销局面，部分出现滞销；价格增长幅度较9月也有很大的回落，甚至出现优惠促销刺激购房订单的实现。一个问号成都房市怎么呢寻因按照成都历年惯例，10月前后为房地产市场最为活跃的时间，故有金九银十之说。加上成都特区利好消息和第30届房交会的造势，成都楼市本该在金秋十月有出色的表现，但经本部对于上月各项指标统计发现，成都10月房产市场似乎和季节一样步入了冬天。寻根究底，迅速冷却的商品房成交市场与9月27日出台的二次房贷细则有直接的关系政策出台背景从去年开始，城东、城北和相邻郊县的整体形象均快速提升，城市形象有了巨大的转变，成都一跃进入全国一线城市之列。随着全国楼市的升温，成都作为潜力城市，在机遇中进入了城市房产发展的高速路。就这样，仅一年的时间里，北京、广州、重庆等各地房地产领军品牌纷纷进驻成都，城市商品房供应量、成交量和成交均价呈现不断上扬的态势，与之成都易局房地产研究院地址总府路2号时代广场1708室邮编610015电话8667717142007年成都易居房地产研究院版权所有成都市10月房地产市场研究报告成都易居房地产研究所增加的还有投资购房者的比例。看不到尽头的成都房价，引来了更多投资型购房者的关注，楼盘销售情况日益看好，“有钱买不到房”成了购房者的共同心声。热销刺激房价，房价带动热销，互动作用力将成都的商品房市场推至供需两旺的态势。但在投资客因素的影响下，购房者买房成为难事，加之价格不断走高，购房压力随之增大，房价调控成为政府宏观把控的首要任务。从07年初至今，中央分别在3月、5月、7月、8月、9月颁布利率增加的公文，宏观调控越显频繁，但是市场效果不明显，供求关系由供略大于求转为供不应求，价格持续上涨。其中9月成都房价较前月增加758元/，价格增长幅度明显加大，界内预计10月的房价还会有一次更大的涨幅。而本次提高房贷政策正是在赶在10月房交会前颁布，一时之间风云变幻927政策亮相9月27日晚，央行、银监会联合发布通知，对已利用贷款购买住房、又申请购买第二套含以上住房的，贷款首付款比例不得低于40。通知明确规定“对购买首套自住房且套型建筑面积在90平方米以下的，贷款首付款比例包括本外币贷款，下同不得低于20；对购买首套自住房且套型建筑面积在90平方米以上的，贷款首付款比例不得低于30；对已利用贷款购买住房、又申请购买第二套含以上住房的，贷款首付款比例不得低于40，贷款利率不得低于中国人民银行公布的同期同档次基准利率的11倍，且贷款首付款比例和利率水平应随套数增加大幅度提高。”另外“商业用房购房贷款首付款比例不得低于50，期限不得超过10年，贷款利率不得低于中国人民银行公布的同期同档次利率的11倍，具体的首付款比例、贷款期限和利率水平由商业银行根据贷款风险管理相关原则自主确定；对以“商住两用房”名义申请贷款的，首付款比例不得低于45，贷款期限和利率水平按照商业性用房贷款管理规定执行”成都易局房地产研究院地址总府路2号时代广场1708室邮编610015电话8667717152007年成都易居房地产研究院版权所有成都市10月房地产市场研究报告成都易居房地产研究所与之前数次利率变化相比，该通知的出台无疑给火热的房地产市场当头淋了盆冰水，二次购房首付款的增加直接影响再置业者的买房计划，成交面积减少，政策对市场表现的有立竿见影的作用。市场现状解析2007年611月市场表现单位万单位元/180605160856200160600014058001205600100529354008051375189520060405000204800046006月7月8月9月10月商品房供应商品房成交成交均价一年期存款利率均上调一年期存款二次购房贷款首付款027一年期存款基准利率均上调027，贷基准利率均比例不得低于40，贷款利率上调上调027，款利率不得低于中国018贷款利率上人民银行公布的同期调027同档次基准利率的11倍927通知出台，市场表现供过于求随着房地产市场的普遍升温，国家对于抑制投资型购房采取了多次利率调整，但市场表现平淡，成交价格更一路飙升。9月27日出台的“第二套”房贷政策，让火热的市场出现供求双萎缩，成交均价增幅微小，市场受震荡明显。成都易局房地产研究院地址总府路2号时代广场1708室邮编610015电话8667717162007年成都易居房地产研究院版权所有成都市10月房地产市场研究报告成都易居房地产研究所银行实施细则尚未出台对于9月底出台的通知，四大国有银行和多家商业银行均未即时明确公布实施细则，所有关注点在于“第二套”房的界定。目前主要有以下三种界定可能1、个人名义下的第二套贷款住房，已结清贷款的不计算在内；2、个人或夫妻双方已结清房贷的，再贷款购房仍算作第二套住房；3、夫妻双方只要有一方仍有房贷未结清的，再贷款购房需算作第二套住房。作为以盈利为根本目的的银行系统，对于政府公文的具体实施情况也无统一，对于关键因素的界定，直接关系政策实施力度，也关系银行信贷业务，所以对于银行方面将有的决定虽然不可预知，但是不免部分银行会打擦边球，放宽第二套住房贷款的条件，以此增加房贷收益。弹性需求明显减少第二套房贷首付提高会不会影响购房计划不好说影响834不影响58根据对市场调查数据显示，34的被调查者会因央行调息改变购房计划，或放弃或更改，8的人群持观望态度。这也说明央行的调控政策对于弹性需求有明显的影响，本月成交量环比明显下降也证明了这一点跟风购房的投资行为一定程度上得到了有效抑制。但是，不免也有置换需要的购房者受到影响，这亦是本次政策一刀切的负面效果。成都易局房地产研究院地址总府路2号时代广场1708室邮编610015电话8667717172007年成都易居房地产研究院版权所有成都市10月房地产市场研究报告成都易居房地产研究所供应量减少2007年611月商品住宅供应走势图万2401608006月7月8月9月10月政策出台不仅影响成交量的发生，同时供应市场也受之影响。9月底的通知出台让部分开发商持观望态度，延缓开盘时间，根据市场反应应对本次调控。因此，本月新增供应面积环比减少35，约6万平方米，对于房交会之后供应量不增反跌实属异常。成交面积环比41962007年610月成交情况走势图单位套单位万16000180140001601401200012010000100800080600060400040200020006月7月8月9月10月成交套数1028711690136111506110198成交量102227311943081379925811538078971077通知出台之后，商品房销售仅半年来首次出现“困难”，一抢而空的开盘场面在本月成为“少见”。根据以往对购房目的的调查，投资型购房者基本为再次或多次购房，其比例在成都易局房地产研究院地址总府路2号时代广场1708室邮编610015电话8667717182007年成都易居房地产研究院版权所有成都市10月房地产市场研究报告成都易居房地产研究所2050（因项目自身定位而定）。但是通知出台以后，这部分购房者明显减少，对于销售造成较大影响，尤其以投资型项目受创严重。从本月整体成交量来看，环比减少4196,是今年6月以来成交量成交套数最低的月份，宏观调控影响在本月卓显成效。9月10月区域成交套数成交面积成交套数环比成交面积环比城东5725549431433924213782373116城西3568375538257627802741892699城南271233073790566631084556721城北2191202116177319081626511953城中7495932643342193174946481新城南遭遇滑铁卢9月，城南供求比为13，新增供应主要在新城南板块10月，城南供求比为1066，新增供应主要在新城南板块城南近两个月主要新增供应同在一个板块，但成交量却相差甚远，区域成交情况也因新城南板块房源滞销而跌落，市场占比出现明显减少。以国际化为走向的城南热点板块在本月遭遇滑铁卢和“927”有关成都易局房地产研究院地址总府路2号时代广场1708室邮编610015电话8667717192007年成都易居房地产研究院版权所有成都市10月房地产市场研究报告成都易居房地产研究所9月10月新城南板块供应套成交套成交均价供应套成交套成交均价数（套）数（套）（元/）数（套）数（套）（元/）凤凰城5613186584253826692中海兰庭184616375368736551南城都汇94482372840887942多伦多城堡0762274560以上项目为新城南板块主要新增供应项目的情况表，其中美洲多伦多城堡项目月底新增456套房源，10月尚未推出市场，直接造成供求关系的不平衡，成为供求比下滑的主因。另外，凤凰城9月开盘，成交量较高，本月恢复均衡，区域整体实际走势平稳。通过数据分析可以看出，城南片区在新贷政策下，成交量有所减少，但并非如数据直观显示成交面积环比下跌6916，“滑铁卢”的假象主要是由推案引起，城南实际供需关系相对平稳。2城北稳中求发展，宏观调控影响不大城北起步较晚，区域形象相对落后，房源消化以本区域为主，相比城中的投资热和城东的区域热，城北略显稳重，依靠品牌项目提升区域形象，一步步带动成交量和成交价格的增高，正因为城北区域缺少投机性，本次宏观调控对其影响不大。3城中隐藏下的动荡区城中本月成交套数和成交面积环比跌落仅次于城南，是新政下最动荡的区域。城中享有便利的交通和完善的生活配套，房源多以小户型公寓为主，虽然单价较高但是总价易控制，首付金额不高，增值空间大且租售率较高，适宜投资，因此投资客占比相对较大。8、9月区域市场表现供不应求，部分项目开盘当月销售告罄，去化速度较快。新政出台后，首付比例的增加和后续利率的升高，对于部分购房者再置业的计划有所影响。10月成都易局房地产研究院地址总府路2号时代广场1708室邮编610015电话86677171102007年成都易居房地产研究院版权所有成都市10月房地产市场研究报告成都易居房地产研究所城中成交量出现较大跌落，投资型购房者的流失可能是其主要因素。价格进入调整期10月房价的稳定和9月房价的疯狂形成了鲜明的对比，微乎其微的涨幅也是07年以来的首例。通知出台以后，成交量的迅速萎缩致使价格进入调整期，不过相信短期的调整不会造成价格较大跌落的情况。8、9月各区域均价变化图1000050000城东城西城南城北城中9月5882588860635038793010月603964116175504577121城西价格依然坚挺纵观各区域价格走势，城西在新政压力下仍有不错的表现，价格环比涨幅领先各区域。本区域楼盘数量较多，成交均价走势较为平稳，加之区域大盘品质较高，支撑力量较强，价格依然保持向上走势。2城东、城北、城南涨势较微弱城东凭借07年热点区域，各地名企云集，拥有较高的人气，受挫表现不明显；城南区域楼盘品质较高，在历次宏观调控下，价格抗跌能力较强；城北区域形象位于五区之末，区域成交情况受在售项目品质影响较大，价格因项目自身档次和销售情况而定，月度增幅较小亦为五区之末，本月通知的出台对于本区域的价格影响不太明显。3城中价格报警城中因其地理位置优势和户型普遍偏小，成为投资客青睐的区域，因成都易局房地产研究院地址总府路2号时代广场1708室邮编610015电话86677171112007年成都易居房地产研究院版权所有成都市10月房地产市场研究报告成都易居房地产研究所此，投资性购房比例的下跌拉动成交量和成交均价的双双跌落。中小户型市场占有量较大10月各户型成交套数分布图10月三房住宅成交面积段分布图五房150以上90以下四房0其他一房793017三房33120150两房90120404447本月成交数据显示，成交户型主要以两房和三房为主，其中三房户型面积主要集中在90150之间，而90以下户型成交套数占总量9，较之前有所增加。房型和户型区间占比的分析可以看出，中小户型市场占比较高，紧凑的小三房销售量呈增加态势。市场综述通知的出台从时间的选择和细则的规定，都可以看到国家对于抑制投资型购房和房价增长过快的决心。从政策颁布之后的一个月内，银行并未随后出台详细的实施办法，让本来扑朔的市场更加迷离，部分开发商打起了太极，以“推”为策略，看市场动向再定推案细则；而作为再次置业者，“第二套住房”的界定成为是否“买的起房”的重要因素，因此，在银行具体实施办法出台之前，再置业类购房者多为观望，成交量出现巨幅下降。不过总体而言，本次的宏观调控对于房价的快速增长起到了有效的调控作用。成都易局房地产研究院地址总府路2号时代广场1708室邮编610015电话86677171122007年成都易居房地产研究院版权所有成都市10月房地产市场研究报告成都易居房地产研究所市场预估成都房产市场的增长态势不会更改这次调控之后，广州房价率先出现价格下降，成交量萎缩50左右，成都市场虽然也出现成交面积环比下跌，但是价格依然坚挺在6000元/以上，这也显现出本土市场目前仍处于健康发展状态，宏观调控在一定程度上会造成购房结构的调整，但是不会从根本上降低房价。成都无论从成交面积和成交价格上来说，都有它自身的稳固基础1、成都的整体房地产市场至06年起进入快速发展时期，各区域开发差距逐渐缩小，销售面积和成交价格呈明显上升态势，属于刚步入高速发展期，尚有巨大的潜力有待时间去发掘，所以国家采取宏观手段对于泡沫经济的控制，在一定程度上不会对本土市场造成较大的影响。市场表现将维持增长态势，不过增长幅度将会有所减缓。2、成都作为中国最适宜人居的城市，持有特区的身份，这都赋予了她特殊的城市魅力，吸引了众多的外来创业或休养的购房群体，对于成都购房者的购买能力有很大的补充和提升。同时也持续了房地产市场蓬勃向上的势头。3、不仅购房者来了，全国地产大鳄也纷纷进入成都，他们创造的高品质楼盘相继活跃于成都房地产市场，同时加大了市场竞争力度，促使成都本地企业不断创新求高，市场整体水平都将跨上新台阶。极具发展潜力的城市有实力的企业高品质的楼盘多层次的客群健康可续的市场这次调控给成都市场带来的不是一个打击，只是一次结构的调整，而市场不断扩大的势头是不会变更的。成都易局房地产研究院地址总府路2号时代广场1708室邮编610015电话86677171132007年成都易居房地产研究院版权所有成都市10月房地产市场研究报告成都易居房地产研究所产品形态发生变化由于本次宏观政策出台后，影响最直接的是第二次及以上购房的群体，首付的增加势必加大购买者的经济压力。这部分购房者以自住目的为主，其半数以上为增加房间数，因此在满足功能性房间需求的同时，面积适中的房源更受选房者的青睐。其次，对于无需贷款的客户，品质、档次和舒适性成为其追求的重点。产品的需求分化，同时影响项目定位的转变高端产品将奢侈进行到底，实惠项目尽显精打细算。ST楼盘可能出现降价“ST楼盘”由股市引入的新名词，主要指存于地段和配套相对较差，但是价格因其他因素拉高的项目，简单的说就是价格远大于价值。上半年，成都楼市热度持续不减，所有项目一片涨势，而本次主要针对投资客的政策实施之后，房屋销售量必定会出现回落，不具有地理和配套优势的郊区项目若维持较高的价格将弱化竞争力，只有依靠价格优势促使快速销售。市场预计面临重新洗牌根据本月成交情况来看，虽然各区域的成交价格并没有出现明显的回落，但是成交量多数集中在品牌地产商所开发的项目，对于小型开发商来讲，客户的流失会为其带来资金链危机。市场趋向直接影响市场结构的改变，若成交面积持续流向品牌楼盘，会不会出现强者更强，优胜劣汰市场是否会面临重新洗牌成都易局房地产研究院地址总府路2号时代广场1708室邮编610015电话86677171142007年成都易居房地产研究院版权所有成都市10月房地产市场研究报告成都易居房地产研究所易居视点对于成都市场的影响市场整体可能经历一个短期的调整，价格的走势有待观望，但是成都市场整体向上的趋势可能不会改变。另外，通知中对于90以下户型的首付降低至20，将促进经济适用户型的销售，与之前70/90政策形成呼应。因此市场主体走向可能靠近中小面积户型。对购房群体结构的影响和建议本次政策的出台对投资者来说无疑是巨大的打击，投资回报明显降低，因此投资型购房将会减少；而因生活需要购买第二套房的购房者来说，银行的具体实施办法成为其关注的焦点，选择适合的信贷银行才能减少为此次调控付出的损失。因此，多数购买者在实施办法明确之前可能持观望态度，购房需求的延后也将导致短期成交量的减少，。对于本次政府的调控，购房者可以利用银行打擦边球，避免高投入；其次，我国目前银行联合监控及对夫妇购房监控的不完全，尚有“空子”可钻，采取选择不同银行或者夫妇分别购房的方法有效避政。对地产商的建议1、市场已经出现档次极端化的现象，准确定位并搜寻目标客群才能保证楼盘的畅销。2、政府对于90以下户型的购买实施优惠政策，势必拉动该面积段成交量的上升，建议在紧凑型户型设计上下功夫，利用赠送面积、可改造空间、减少公摊等方法增加户型市场竞争力，达到畅销的目的。3、通知中指出各银行根据自身情况实施具体执行方案，各银行均有不同的界定“第二套”住房的原则，选择适当的银行也可以达到促进销售的目的。成都易局房地产研究院地址总府路2号时代广场1708室邮编610015电话86677171152007年成都易居房地产研究院版权所有成都市10月房地产市场研究报告成都易居房地产研究所4、对于已经在售的项目，盲目提价已经不适合现在形势下的市场，建议稳中求机遇，适时亦可通过优惠措施引诱消费。寄语虽然目前成都房地产市场并没有泡沫房价的出现，但是面对9月市场的疯狂，我们都应该抱有一种忧虑，房子是做给老百姓的，太快的房价增长速度会打破市场平衡，当房子都成为投资者赚钱的工具的时候，“家”的意义也就不同的。我们都期望成都的房地产市场能健康长期的发展下去，企盼着现代、时尚、同时宜居的城市在所有人的共同努力下孕育而生城市链接重庆商品房套内新增供应量7951万，环比上升27；套内成交面积9254万，环比下降505；套内成交均价4221元/，环比上升107。北京商品住宅新增供应量983万，环比下降39；商品住宅成交面积（预售登记）1291万，环比下降8；商品住宅成交均价12757元/，较上月增加3元/。上海商品住宅新增供应量12074万，环比下降3788；商品住宅成交面积16767万，环比下降2273；商品住宅成交均价11460元/，环比上升8。成都易局房地产研究院地址总府路2号时代广场1708室邮编610015电话86677171162007年成都易居房地产研究院版权所有成都市10月房地产市场研究报告成都易居房地产研究所深圳商品住宅新增供应量3746万，环比上升032；商品住宅成交面积2115万，环比下降22087；商品住宅成交均价14890元/，环比下降981。武汉商品住宅新增供应量8763万，环比下降2437；商品住宅成交面积10094万，环比下降2357；商品住宅成交均价5002元/，环比下降68。银行链接交通银行对于“第二套”房的界定以个人为单位，若已还清贷款不视为“第二套”住房。农业银行个人住房贷款借款人按人计算第二套房，按有未清偿的住房贷款算起10月底，农业银行和交通银行披露“第二套”房贷细则，尽管银行同业公会更倾向于以家庭为界定标准，但是两家银行均仍以个人为单位，并深具代表性，预计今后各银行相继出台的实施细则更靠近交行执行标准，以此防止客户流失。成都易局房地产研究院地址总府路2号时代广场1708室邮编610015电话86677171172007年成都易居房地产研究院版权所有成都市10月房地产市场研究报告成都易居房地产研究所目录第一章市场背景20一、重要资讯201、宏观政策202、市场资讯213、市政信息25二、市场概述271、供求比分析272、供应分析283、成交分析304、价格分析32第二章土地市场33一、公告土地分析331、主城区供应情况332、郊区供应情况35二、成交地块分析361、成交地块特征分析362、成交土地列表39第三章住宅市场52一、市场概述521、供求比分析522、供应分析523、成交分析554、成交价格分析57二、特色产品58第四章营销分析63一、媒体广告投放631、媒体投放分析632、各物业类型投放分析653、一周媒体投放情况654、区域及郊县广告投放情况66二、营销推广661、特色营销活动662、特色报媒广告68三、广告投放排行榜691、别墅类物业排名692、住宅类物业排名70第五章商业市场71一、市场解析711、市场供应712、成交量分析72成都易局房地产研究院地址总府路2号时代广场1708室邮编610015电话86677171182007年成都易居房地产研究院版权所有成都市10月房地产市场研究报告成都易居房地产研究所3、成交均价分析734、个案分析74第六章办公市场76一、市场解析761、市场供应分析762、成交分析763、成交价格分析78第七章区域分析79一、城东791、供求比分析792、供应分析793、成交量分析804、成交均价分析845、关注楼盘846、楼盘列表85二、城南861、供求比分析861、2、供应分析862、3、成交量分析884、成交均价分析905、关注楼盘916、楼盘列表92三、城西921供求比分析922供应分析933成交分析944成交均价分析985关注楼盘986楼盘列表99四、城北1001供求比分析1002供应分析1013成交分析1024成交均价分析1045关注楼盘1056楼盘列表105五、城中1061供求比分析1062供应分析1063成交分析1074成交均价分析1095关注楼盘1106楼盘列表110成都易局房地产研究院地址总府路2号时代广场1708室邮编610015电话86677171192007年成都易居房地产研究院版权所有成都市10月房地产市场研究报告成都易居房地产研究所第一章市场背景一、重要资讯1、宏观政策国土资源部付清全部出让金才发土地使用证10月9日，国土资源部正式对外发布修订后的招标拍卖挂牌出让国有建设用地用权规定，新规定明确将工业用地纳入了招拍挂的范围，并明确如土地受让方未缴清全部土地出让价款，不得向其发放国有建设用地使用权证书。规定将于11月1日施行。易居视点规定的出台主要起到三个方面的作用一是有利于加强宏观调控，促进市场公平竞争，防止开发商以少量资金囤积大量土地牟取不当利益；二来可以避免开发商在未缴清全部土地出让价款的情况下获取建设用地使用权证，或者以少量资金获得大宗地中的小幅地块建设用地使用权证，并以此作抵押向银行融资，增加银行的风险；三是有利于保障商品房购房者的合法权益，避免开发商在未缴清土地价款而取得建设用地使用权的情况下出售房地产，影响产权人利益。对开发商来说，新规定实际上提高了开发商进入土地市场的门槛，必须具备全部的付款能力才能参与土地竞买的情况下，对于开发商资本规模的要求显得更高。另一方面，如果土地款必须一次性全部付清的话，各地频出地王的情况将很难再出现。国土资源部单宗土地开发建设禁超3年日前，国土资源部下发了关于认真贯彻国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见进一步加强土地供应调控的通知。通知要求，在整体住宅供地中为防止开发商“囤积”土地，单宗土地的开发建设时限原则上不得超过3年。此外，各地要优先安排用于解决城市低收入家庭住房困难的住房用地。廉租住房、经济适用住房和中低价位、中小套型普通商品住房（两限房）建设用地，其年度供应总量不得低于住宅供应总量的70，成都易局房地产研究院地址总府路2号时代广场1708室邮编610015电话86677171202007年成都易居房地产研究院版权所有成都市10月房地产市场研究报告成都易居房地产研究所不符合要求的不予批准。易居视点此举是为了防止开发商囤地提价，同时鼓励开发商之间竞争，加快住宅上市的速度，并有利于房价更接近市场价格，避免大盘的垄断性价格的出现。房地产调控政策第四季度将全面落实10月25日，国务院总理温家宝主持召开国务院常务会议，研究部署第四季度经济社会发展工作。要求，第四季度要严格执行土地利用计划，防止年底前违规批地用地，从严控制新开工项目，特别是高耗能、高排放和产能过剩行业的新开工项目，继续控制高耗能产品出口。同时，加强市场监管，抑制消费品价格过快上涨，坚决打击各种价格违法行为，年底前，原则上不出台政府调价项目。会议表示，第四季度要全面落实房地产调控政策，大力推进廉租房制度建设，着力解决困难群众的住房问题，努力控制房价过快上涨。易居视点经过温家宝总理的再次强调部署，为了房地产调控的宏观政策将在第四季度得到全面落实，相应地，各地将围绕该工作部署加大对房地产市场的清查、监管力度；地方性政策也将相应出台，预计第四季度各地房地产市场将出现不同程度的波动。2、市场资讯央行对是否再加息持观望态度10月24日，央行行长助理易纲在香港出席一个论坛时表示，预计今年全年CPI增长在45左右，央行需观望一段时间决定是否再度加息。国土资源部有关负责人表示严防开发商囤积土地国土资源部有关负责人日前表示，要采取有效措施，防止部分开发商囤积土地形成垄断。这位负责人说，最近有的房地产开发企业大量储备土地成为媒体关注热点。如果房地产成都易局房地产研究院地址总府路2号时代广场1708室邮编610015电话86677171212007年成都易居房地产研究院版权所有成都市10月房地产市场研究报告成都易居房地产研究所开发企业囤积土地不及时开发，会进一步加剧房地产市场土地供求紧张程度。人为哄抬地价，不利于市场健康发展。为防范房地产开发企业囤积土地，缩短土地开发周期，促进供应土地及时开发，尽快形成商品住宅供应，国土资源部已于近日发文，明确规定一系列具体措施。央行将进一步加强和改善金融调控中国人民银行行长周小川在接受人民日报记者采访时表示，人民银行将全面贯彻落实十七大精神，进一步加强和改善金融调控。货币政策要注重经济增长、就业、物价稳定、国际收支平衡等多个目标之间的全面协调，适当加大调控力度，保持货币信贷合理增长，以实现可持续发展。国土资源部保障住房供地不足省市禁供商用地国土资源部有关负责人26日表示，对没有完成廉租住房、经济适用住房年度供地计划的省市，第四季度将不得供应其他商品房用地。国土资源部征收“不动产税”可抑制炒房国土资源部土地利用司副司长束可欣日前表示，目前房市中的投机行为相当普遍，需要通过深化财税政策改革来调整利益分配格局，而如果实施不动产税制，就可以抑制投机、打压房价。他说，目前世界各国普遍实行不动产税制，但是我国至今没有实行。因此，有钱人纷纷购买更多的住宅等待升值，房市需求相当大的成分是由投机行为引起的，而“如果实行不动产税制，所有买房的人恐怕要考虑大量买房是否合算的问题”。束可欣还表示，应该大力推广节约土地、节约能源的新技术。国土部将对房地产开发用地逐宗检查国土资源部执法监察局副局长张璞30日对外表示，为规范房地产企业的土地开发行为、打击囤地行为，今年年底前，国土资源部将对房地产开发用地逐宗检查，重点检查房地产开发企业履行土地使用合同的情况。另外，张璞提出，尽管一些新出现的以租代征行为是打着农村集体建设用地流转的幌成都易局房地产研究院地址总府路2号时代广场1708室邮编610015电话86677171222007年成都易居房地产研究院版权所有成都市10月房地产市场研究报告成都易居房地产研究所子，但为保障农民利益，流转试点内容还将予以鼓励。建设部部长要加大力度实现“住有所居”目标近日，建设部部长汪光焘在接受记者专访时说，党和政府要求加快解决困难群众的住房问题，建设部与有关部门、地方政府和有关部门正努力推动实现全国百姓“住有所居”的目标。据介绍，廉租房覆盖将逐步从解决最低收入群体住房逐步过渡到低收入群体住房，并将采取措施保证各级政府、尤其是市县政府抓落实。在这方面，明确由省级政府负总责、市县级政府抓落实。国家将从政策措施上，多方面为廉租房制度提供支持和保证。建设部经济适用房将租售并举或以租为主近日，建设部政策研究中心相关负责人表示，建设部正在考虑将采取四项措施促进租赁市场的发展，其中包括拓宽融资渠道、完善税收政策，鼓励房地产开发企业等机构投资者进入租赁市场；研究通过“低税率、严征管”，鼓励私人住房出租；发展租赁型的经济适用住房，逐步实现租赁型经济适用房和廉租住房制度的衔接；研究建立房屋租赁统一管理机制。拿地门槛提高，一次性付款规范开发商根据国土资源部39号令，建设用地使用权证书必须在完全付清土地款的情况下才能获得，不得进行按比例分期发放。这是国土资源部最新采取的大动作，虽然看似平常的政策调整，却将从根本上改变开发商拿地的思路付完全款才办证，不仅将抑制开发商“滚动发展”，并将直接打击开发商的圈地行为。9月份CPI同比上涨62涨幅四个月来首次回落10月26日，国家统计局发布公告显示，9月的CPI同比上升了62，比8月份的同比升幅下降了03个百分点；今年1至9月，我国居民消费价格指数CPI上涨了41，比前8个月提高了02个百分点。工行报告称房地产投资过热泡沫风险加大成都易局房地产研究院地址总府路2号时代广场1708室邮编610015电话86677171232007年成都易居房地产研究院版权所有成都市10月房地产市场研究报告成都易居房地产研究所中国工商银行城市金融研究所最新发布的报告指出，房地产贷款过快增长以及其在银行贷款中所占的比例迅速上升给银行体系积聚了信贷风险。报告建议商业银行应摒弃“个人信贷一定是优质信贷”的观念，加强自身征信系统建设，做好贷前查询、贷后录入相关信息等工作，确保央行关于“第二套（含）以上住房”的认定，充分利用信贷征信系统防范信贷风险。国房景气指数达10499创三年新高国家统计局最新公布的9月份“国房景气指数”达到10499，比8月份上升051点，同比上升185点。并且，前九个月房地产投资增幅达到303。而国家发改委披露的全国70个大中城市房价涨幅创新高，此次的“国房景气指数”创下三年以来的新高，并且，“国房景气指数”子今年3月以后连续6个月环比攀升。两部门统计数据显示，我国房地产市场呈强劲增长态势。建设部发布数据房地产投资增长29总体平稳10月9日，建设部发布数据显示，我国房地产开发投资增长总体平稳。建设部指出，近期房地产开发投资增幅有所上升，主要是普通商品住房供应增加较为明显。今年18月份，同比增长29；其中，住宅投资同比增长309，占房地产投资的比例为712，比上年同期提高1个百分点。另据建设部统计，2003年2006年，全国城镇住宅年均竣工面积超过6亿平方米。人均住宅建筑面积从236平方米增加到27平方米。2006年底，城镇居民住房成套率达到80以上，新建住宅的工程质量、功能品质、环境条件明显提高。发改委经济形势分析报告房地产调控进入关键期国家发展和改革委员会最新一项分析研究指出，今后一个时期是房地产市场调控的关键期，要进一步加大供需双向调控力度，继续抓好已出台调控政策措施贯彻落实工作，调整完善有区别的信贷、税收政策，形成合力，稳定房价。发展改革委表示，对房价上涨较快的城市，要加强指导和监管，适当增加居住用地供成都易局房地产研究院地址总府路2号时代广场1708室邮编610015电话86677171242007年成都易居房地产研究院版权所有成都市10月房地产市场研究报告成都易居房地产研究所应，引导居民合理消费。要下大力气抓好住房保障工作，切实解决低收入家庭住房困难。3、市政信息成都公积金出台三新规，患重大疾病可用公积金自10月1日起,成都住房公积金缴存管理办法、成都住房公积金提取管理办法、成都住房公积金贷款管理办法正式施行。首次明确在职职工定义、单位职工缴存比例一视同仁、公积金首付和贷款只能选其一、计算贷款额启用新公式、患重大疾病可提取公积金作医药费。成都市将进一步简化房地产交易与房屋权属登记程序为了进一步活跃房地产市场，方便当事人申办房地产交易与房屋权属登记手续，提高办事效率，改善投资软环境，根据建设部简化房地产交易与房屋权属登记程序的指导意见，结合成都市的实际，市房屋产权监理处、市房地产经营管理处于10月9日发布关于进一步简化房地产交易与房屋权属登记程序的通知，并于10月9日生效。农行第二套房房贷认定标准出台10月24日，农业银行四川省分行对外公布了对第二套房的认定标准“个人住房贷款借款人按人计算第二套房，按有未清偿的住房贷款算起”。贷款成数和利率上浮比例比照央行和银监会统一标准执行。这是省内四大国有银行第一次公布明确的第二套房认定细则。据了解，该政策明确提出农业银行以借款人个人作为认定单位，贷款结清后再贷款依然视为首套。农业银行四川省分行房地产信贷处负责人表示，省分行即日起开始执行新政策，对于第二套贷款购房申请的客户，执行首付款比例四成，贷款利率为同期同档次基准利率的11倍，如果个人借款人贷款结清后再贷款购房，依然视为首套。此前业界对农业银行的借款人是以个人还是以户作为单位的各种猜测，在农行公布的最新执行细则中得以明朗。公积金按揭贷款，成都第2套房悄然提至4成成都易局房地产研究院地址总府路2号时代广场1708室邮编610015电话86677171252007年成都易居房地产研究院版权所有成都市10月房地产市场研究报告成都易居房地产研究所10月25日，成都市公积金中心透露“如果是第二套房贷款按揭，我们将遵照央行政策，首付必须四成以上。”虽然成都市公积金中心尚未正式对外公布，但成都市公积金中心已悄然将第二套房贷提高到了4成以上。针对成都新建商品房，定人定项目全程跟踪监管从市房管局获悉，为进一步规范我市商品房市场，保障广大购房者的切身利益，促进房地产市场的持续健康发展，市房管局即将启动“定人定项目全程跟踪监管新建商品房项目”制度，将由专人对新建商品房项目进行监管。据悉，此举主要是通过行政管理手段对商品房销售实行全程监管，严厉打击扰乱市场秩序的行为。成都限价房于10月、11月摇号明年将推出第二类限价房从市房管局获悉，我市限价商品住房第三批次申购和初审工作已于9月30日结束，申购资格复核工作已于10月15日结束。随着复核工作结束，限价商品住房第三批次申购资格审核工作已全面完成。“红枫岭”项目新增的928套限价房在本月22日公开摇号，“两河锦地”项目剩余房源在29日摇号。“上东锦城”和“北回归线”的剩余房源摇号时间分别在11月5日和11月12日。市房管局相关工作人员介绍，我市明年还将推出第二类限价商品房，限价房的覆盖人群有望进一步扩大。15日起四川27试点县市可审批房地产开发资质15日，四川省建设厅贯彻落实四川省人民政府关于开展扩权强县试点的实施意见的实施方案出台。27个扩权强县试点县市即日起将在建设行业管理方面具有更多的自主权。如果企业的工商注册所在地在扩权强县试点县市，其资质许可包括建筑业企业资质、房地产开发资质等，原来由市建设行政主管部门审批的，现在由试点县市直接审批，报市建设行政主管部门备案。城市供水、供气等基础设施的产权、经营权或收费权含特许经营权转让审核、供水企业运行合格考核等，由试点县市建设行政主管部门直接报送省成都易局房地产研究院地址总府路2号时代广场1708室邮编610015电话86677171262007年成都易居房地产研究院版权所有成都市10月房地产市场研究报告成都易居房地产研究所建设厅。还值得关注的有扩权强县试点的城乡建设事业发展计划、申报省城乡规划建设项目及专项资金等，直接报省建设厅。二、市场概述1、供求比分析月度走势分析图111110月商品房供求比关系图2007年110月商品房供求关系单位万1801401601201401001201000808006060040402002000001月2月3月4月5月6月7月8月9月10月商品房供应商品房成交供求比数据来源成都易居房地产研究所10月，成都商品房市场呈现出供大于求的态势，供求比为1075。8月、9月成都市场异常火爆，市场表现为供不应求。本月成交量陡然下降，致使本月商品房供大于求。本届房交会成交量较上届有所下滑，受到“第二套住房”房屋贷款新政策的影响，本月商品房新增供应和成交量出现明显下滑。各类商品房市场供求关系各类市场10月新增供应面积10月成交面积（万）供求比成都易局房地产研究院地址总府路2号时代广场1708室邮编610015电话86677171272007年成都易居房地产研究院版权所有成都市10月房地产市场研究报告成都易居房地产研究所（万）商品房市场13383100591075住宅市场1277395531075商业市场3572731076办公市场2542331092数据来源成都易居房地产研究所本月，受“第二套住房”房屋贷款新政策的影响，住宅市场受最直接的影响，导致整个商品房市场供应及成交量大幅下滑。商业，办公市场由于本身供应量少，对整体市场无大影响。2、供应分析月度供应走势图12110月商品房供应情况2007年110月商品房市场供应情况单位万2001501005001月2月3月4月5月6月7月8月9月10月住宅商业办公数据来源成都易居房地产研究所本月商品房供应面积为13383万，环比下降1661。其中住宅环比减少794，商业和办公环比减少6943和7479。本月商品房供应一反常态，10月房交会对市场上新增供应的影响不大，月度新增供应量低于9月。一方面，此次房交会上较多的项目处于形成都易局房地产研究院地址总府路2号时代广场1708室邮编610015电话86677171282007年成都易居房地产研究院版权所有成都市10月房地产市场研究报告成都易居房地产研究所象阶段，开发商仅仅是借此机会对企业和项目进行宣传，并未计划在10月进行放量。另一方面，9月出台的“房贷新政”一定程度上遏制了购房者的购房需求，同时也使得众多开发商持观望态度，仅有试探性的放量。区域供应分析图12210月各区域商