《天泓山庄开发投资方案》展示2010

1静园开发投资方案（天泓山庄项目）策划指导陈林杰（副教授、高级经济师）项目组名勇往直前成员名单马继云、黄瑾、肖亮虹、刘静、江红兵、罗良、陆海洋、周科学报告时间2009年3月10日6月20日2目录第一部分项目背景第二部分市场分析第三部分地块风险分析报告第四部分投资方案设计第五部分地块融资与投资报告第六部分投资分析3第一部分项目背景项目地址，栖霞区环陵路1号。占地面积200000平方米。容积率116天泓山庄地处南京市东郊，位于国家级生态保护区紫金山东南麓，空气清新，自然条件优越，自古以来就是“紫气东来”的风水宝地，也是南京悠久文化与自然相结合的绝版地块。4第二部分市场分析一、经营环境要素（一）、经济发展环境1、宏观经济发展形势国际经济发展形势自美国次贷危机以来，一场世纪性的经济大危机席卷全球，股市出现暴跌、持续不稳定的局面，国际贸易呈现萧条局面，在这样的经济环境下，不同的行业出现了相当程度的困顿、萧条状况，房地产行业同比受挫最重，经济发展环境不是很乐观。全国经济发展形势受全球经济危机冲击，我国房地产行业发展环境欠佳，全国经济发展形式走低，各种机构对房地产开发项目的需求疲软。2008年下半年影响最为明显，国家就此也采取相关救市措施，2009年开始至今房市出现回暖现象，专家预计经济发展环境可能会逐步转好。但因受全球经济危机的严重影响以及一系列的连锁反映，20082010年，不管是世界范围还是中国的经济形势，都是最为困难的，鉴于中国当前的经济结构、经济变革措施、已有经济基础，我认为在克服经济危机、恢复市场信心的挑战中，中国相比而言更有优势性。中国虽然在此次经济危机中的影响有限，但是由于当今全球经济一体化的特征使得中国也难以独善其身。房地产作为中国近年来一直受社会各界所关注的热点行业，由于其自身与国家宏观调控，与民生戚休相关的特征使其在本轮的金融海啸当中同样受到了冲击，但从2008年18月份的数据来看，金融海啸的威力还未完全在房地产行业及相关链条当中得到有效释放。根据权威数据统计2008年18月中国房地产开发投资实际完成184300亿元，比2007年142757同比增长291；其中住宅投资总额为1338480亿元，比2007年同期增长317；经济适用房投资总额为54667亿元，比2007年同期增长217；办公楼投资总额62434，比2007年同期增长01，商业营业用房投资总额186057亿元，比2007年增长174。商品房屋施工面积23160794千平方米，比2007年同比增长217；竣工面积2337145千平方米，比2007年同期增长122；销售面积3459228千平方米，比20075年同期降低147；新增加固定资产577311亿元，比2007年同期增长268。当地城市经济发展形势2009年南京楼市起步不错，出现小幅回暖现象，在全国经济一体化过程中，南京的特殊区位将促使其经济辐射与联络功能大幅提升，使其面临更大的发展机遇。但是市场仍旧处在低迷期、市场信心的恢复不是一朝一夕的事，它不可能靠一时间的政策变化、政府举措而改变，而立竿见影的，有一个缓冲的时间差。2、市民的收入收入水平统计称,我国全年城镇居民人均可支配收入15781元，比上年增长145扣除价格因素，实际增长84。农村居民人均纯收入4761元，比上年增长150，扣除价格因素，实际增长80。年末居民储蓄存款余额218万亿元，比上年末增加45353亿元。,南京市民人均可支配收入达到14997元，增长约168，位居20072008年全国城市人均收入排行榜第21位，收入的增长也带来了消费的增长。从消费来看，19月，南京城市居民人均消费性支出达926086元，比去年同期增长15。其中，用于提升居住条件和精神生活的消费出现快速增长，居住、教育文化娱乐服务两大类支出成为引领消费增长的主动力，分别增长561和230。贫富差异程度从全国来看，城乡差距扩大，收入分配越来越不公平，从1985年开始，以市场为导向的改革全面推向城市，带来国民经济的快速增长，但是农村的增长相对滞后，到2004年城乡的收入差距已经增加到了321。而且，即使在城市里，收入格局也不断分化，以衡量收入分配公平程度的指标基尼系数来看，一般认为如果达到045就到了收入不公的警戒线，但是根据一些学者的研究，我国已经达到048。就当地而言，南京作为江苏省省会，外来务工人员很多，贫富差异程度更为明显3、资金市场发展形势即货币资金融通活动的场所,一般承办同业拆借、票据贴现、证券交易、外汇调剂等业务。也指货币资金融通关系的总和。我国的资金市场发展迅速,目前已初具规模。2009年一季度,金融市场总体运行平稳。3月份,银行间市场债券发行量增加市场流动性总体充足,银行间市场同业拆借和债券回购量较上月均有不同程度增加,货币市场利率小幅下行并维持低位现券交易量增加,银行间债券指数和交易所国债指数略有回升,国债收益率曲线中短端增陡3月份,股票市场指数宽幅震荡并有所回升,成交量有所减少。（1）利率从中国银行业协会最新收集的数据显示来看。目前，全国19家主要银行6中，5000万元以上的大客户贷款占贷款总额比例约60，大大超过40左右的市场通常标准，意味着目前银行业存在贷款集中度过高风险。同时，在这19家银行中，部分银行在单一客户贷款和集团客户贷款上突破了目前贷款不能超出银行资本金余额10的监管红线，有的银行超过一两个甚至两三个百分点；有的银行对企业集团的贷款超过资本金余额竟达到17，突破15的规定。表人民币贷款利率表（单位年利率）项目2008年12月23日一、短期贷款六个月以内（含六个月）486六个月至一年（含一年）531二、中长期贷款一至三年（含三年）540三至五年（含五年）576五年以上594三、贴现在再贴现利率基础上，按不超过同期贷款利率（含浮动）加点四、个人住房公积金贷款五年（含）以下333五年以上387五、信托贷款由委托双方在不超过同期同档次贷款利率水平（含浮动）的范围内协商确定六、租赁贷款按同期同档次法定贷款利率（含浮动）执行七、罚息水平1逾期贷款在合同利率水平上加收30502挤占挪用贷款在合同利率水平上加收50100（2）贷款条件个人无抵押无担保贷款，贷款额度为最高20万贷款期限短则6个月，最长可达4年。最快周期4个工作日成，贷款条件工作单位满6个月,月工资收入在73000元以上个人住房抵押/按揭贷款业务期限长1抵押类最长10年2按揭类最长30年成数高1抵押类最高七成2按揭类最高八成利率低1抵押类最低可执行基准利率下浮15（最近10年的房子，房产证发证时间为近三年的房产抵押）2按揭类最低可执行基准利率下浮15。二、政治环境1、政府土地供应的数量和开发条件政府土地供应量减少，从中央到地方制定了一系列规范房地产市场的规定和政策，加强房地产开发贷款管理、引导规范贷款投向，严格控制土地储备贷款的发放，规范建筑施工企业流动资金贷款用途，加强个人住房贷款管理，重点支持中低收入家庭购买住房的需要，为减轻借款人不必要的利息负担，商业银行只能对购买主体结构已封顶住房的个人发放个人住房贷款。对借款人申请个人住房贷款购买第一套自住住房的，首付款比例仍执行20的规定；对购买第二套以上含第二套住房的，应适当提高首付款比例。2、政府对经济适用房的态度政府加大了对经济适用房的关注态度，与廉租房相比，经济适用房一旦过渡到购户名下，就成了购买户完全资产，即便该户今后收入提高，进入高收入者行列，他依旧可享用政府的福利资源，从20世纪90年代开始，南京市住房保障工作先后经历了建设解困房、安居房、集资建房和合作建房等阶段，从2002年开始，南京市大规模建设经济适用住房，重点为城市建设中国有、集体土地上被拆迁居民以及城镇“双困”家庭提供住房保障。并且南京规定，经济适用房5年内不得上市；业主不符合条件了，市政部门有权优先回购；5年后经济适用房上市交易，政府按一定比例收取上市收益，具体比例根据5年后的房市情况而定。3、政府收取税费的水平从房地产开发的成本构成看，政府各部门收取的各种税费大约占到55左右。其中税收占10，土地费用占30，奥妙无穷的“其他”费用则占1520。按照国家和省有关房地产税费征收管理的规定，我市目前已经依法确定并开始征收的房地产管理税费项目包括契税、营业税、印花税、个人所得税、城建税、教育费附加、地方教育费附加、土地增值税，以及土地出让金、土地登记费、房屋登记手续费、办证工本费等国家和省规定的其他收费项目。因此，地税、财政、国土资源、房产部门、在办理房地产税费征收8及登记管理手续时，不得征收上述项目以外的其它税费，不得截留、挤占、挪用，必须在规定的时间内，足额缴入国库或预算外专户，财政部门纳入预算收入科目或非税收入科目管理。（三）、法律环境房地产开发的法律环境，首先是指各种直接管理房地产的法律、法规的立法与执行情况。直接管理房地产开发的法律、法规有中华人民共和国城市房地产管理法和中华人民共和国土地管理法及配套的行政法规。其次是相关的法律影响，特别是中华人民共和国城市规划法和中华人民共和国环境保护法。目前，我国房地产法律环境较为完善。（四）、社会环境1、人口数量截至2008年末，南京全市人口数为62446万人，其中市区54124万人，全年常住人口75889万人。南京市“十五”期末总人口数在685万人左右，到2020年南京市总人口数将超过900万，并可能突破1000万。“十五”期间人口年均增长率为225，高于整个预测期内人口年均增长率193。在全市总人口不断增长的同时，郊县人口却呈负增长。2、人口构成、比例构成正常情况下，男女比例保持在一个正常的数量上，但是重男轻女就会造成这一地区男女比例失衡。2009年，南京市新生儿男女比例为107100在南京市常住人口中男性比例略大于女性。在购房群体中，2530岁的年轻人是潜在购房主体中的主力军，约占比例为33，3140岁所占比例为25，4150岁所占比例为21，51岁以上占17。、年龄构成在目前成熟的社会中，人均寿命期将达到70岁以上，各年龄段的人口大体处于平衡状态，即如果预期寿命为75岁的话，则015岁，1530岁，3045岁，4560岁，6075岁这5个年龄段人口是大体相当的。、户籍构成南京实际人口的相当比例是有户籍的常住人口，虽然南京市外来务工人口较多，但绝大部分为农民工或无户籍常住人口。全市户籍人口6172万人（2007年末），常住人口7413万人市区户籍人口5344万人。、家庭规模在传统社会中，家庭规模一几代同堂为主。但随着现代社会的发展，9家庭规模越来越小。在南京市三口紫极之家或丁克家族越来越普遍。、单身人士现代社会单身人士大量出现是十分普遍的社会现象，单身人士在同龄人群中所占比例越来越大，而这些单身人士往往还是经济条件非常好的年轻人。南京也不例外，他们对房屋有特殊的需求，因此在NO2006G55地块的开发过程中要有针对性的开发。3、人口受教育水平实际购买能力购买欲望购买能力，而人的购买欲望和购买能力与某人所受教育水平密切相关。受过高等教育水平的人口比重越大，开展各项事业的几率越大，各种商务类、生产类房地产开发几率就会越大。当前，我国高等教育开始走向大众化，每年毕业的大学生很多，大部分向全国中心城市集中，一方面造成了直接的需求，因为他们有钱后要买房，成为房地产开发动力。南京人口受教育水平较高，房地产潜在购买力很多。4、城市历史历史传统南京有着得天独厚的地理优势，自古以来人们就看到这一点。仙西地区西靠紫金山，北倚栖霞山，东接镇江宝华山和汤山风景区，南邻青龙山；九乡河与七乡河从北至南纵贯而过，桂山、灵山等山丘点缀其间；植被覆盖率高、风景秀丽，构成了南京主城东部生态防护网的主骨架。有着6000多年文明史和2400多年建城史的南京，与北京、西安、洛阳并称为“中国四大古都”。自公元229年东吴孙权迁都南京以来，历史上先后有10个朝代在此建都，故有“十朝都会”之称。（五）、自然环境江苏省地处长江三角洲，地形以平原为主，是我国地势最低的一个省区，为非地震带。南京属亚热带季风湿润气候，雨量充沛，四季分明，年平均温度154，年平均降水量1106毫米。平面位置南北长，东西短，为正南北向，城区起伏不平，特色为山多、水多、丘陵多的地貌。（六）、房地产市场的完善程度1、市场机制调节能力有效地的市场机制能够优化配置社会资源。我国房地产矛盾很多，突出的表现在房屋空置率居高不下，房价居高不下。这深刻的表明了我国房地产的市场机制在充分、有效调节市场方面力不从心。2008年下半年以来，受美国次贷危机影响，我国许多中小房地产10企业纷纷倒闭，这就是一个很好的例。2、销售市场与租赁市场的平衡状态目前我国的房地产市场还没有形成销售市场与租赁市场的良性互动局面。在商务房地产物业市场上，租赁市场比较发达而销售市场相对薄弱；而在住宅市场上则是销售市场比较发达。居民热衷于买房而没有进行全面衡量。尽管销售市场与租赁市场有时难以平衡，但房地产企业同时在房地产销售市场和租赁市场上运行，可以增加经营空间，增加规避风险的能力。3、二手市场的完善程度二手房市场是房地产市场的重要组成部分，我国二手房市场目前发育较快。由于现代社会中人们生活环境的不断变化，使得现代社会的人们不断根据自己生活条件的改变而调整自己的居住状态。因此，人的一生可能多次置业，这就需要发展二手房市场。2009年，南京二手房市场逐渐回暖，二手房市场完善程度不断提高。（七）、相关中介机构的发育状况1、房地产交易所的服务水平房地产交易所是房地产经营的主要场所，它常常也代替政府履行一些市场管理的职能。房地产市场提供的服务质量越高，对房地产经营者的帮助就越大。随着政府机关工作作风的改变，大部分房地产交易所的服务水平都有所提高。目前，南京市房地产交易所主要有华侨路、中央门和大光路三所房地产交易中心。2、房地产评估机构的服务水平通常情况下，房地产交易所都必须要进行房地产评估，房地产评估机构是房地产交易中的一环。当前，在全国性中心城市出现评估人才过剩，评估机构过多的现象，构成了各地产评估机构的不规范竞争，服务水平下降。南京作为全国性中心城市之一，当然不可避免地也存在上述问题。3、其它中介机构发育状况房地产市场越发达，需要的房地产中介机构种类就越多。如房地产营销代理公司，房地产按揭贷款代理机构，房地产按揭贷款保险代理机构，二手房转让代理机构，房地产信息服务机构，房屋银行等。此外，熟知房地产事物的律师事务所也是必要的中介机构。目前，南京房地产市场其它中介机构发育状况良好。11二、市场分析（一）、总体的市场分析1、市场供求现状分析（1）、需求分析受金融危机影响，房产需求状况较前两年火爆场面出现明显下滑势趋势。南京三四月份，楼市出现小幅回暖，房价稍微有所上调。需求房型以两方为主，占到76，71110平方米是目前市场上的主流需求面积。从长期看，中国房地产需求量很大程度上由中国城镇化的进程决定。（2）、供给分析至2005年11月，全国土地开发面积为1437183万平米。从走势来看，四季度土地开发面积的增幅继续减缓，基本与三季度的增长速度持平，低于前两个季度。与04年累计至11月份的数据相比，土地开发面积减少了3169万平米，减少了216。自从中央实行严管土地政策后，开发商能拿到的地少了，因此不得不减缓土地的开发增速。“房地产过热“、“房地产炒作“和“房地产泡沫“等是近期中国房地产市场现状的最热门评论,然后而通过结合相关数据,对我国房地产市场的供给和需求现状进行分析后发现,我国不存在全国性的房地产泡沫,但在供给有限的情况下,旺盛的真实需求和被放大的投资需求是推动我国房价上涨的主要原因,而市场交易的不规范导致的房地产炒作对房价上涨起到了推波助澜的作用有必要采取宏观调控,和完善相关的交易机制、产业政策和措施,加强对房地产市场的政策引导,规范市场运作,保证房地产市场健康发展（3）、价格分析全国各地，房产价格因时因地而异。在南京，50018000元的单价为大多数居民所能接受的心理价。一半以上的购房者总价心里承受能力在80万元以内。预计实际价格承受能力集中在90万100万。（4）、交易数量分析08年下半年，房地产市场交易数量大幅下滑，许多城市出现零交易量。09年三四月份以来，在南京，交易数量开始缓慢增长，楼市出现小幅局部性回暖，房产市场逐步复苏。（5）、空置率分析受全球经济危机影响，几乎全国各省市的实际空置率都高于自然空置率。市场供过于求，缺乏市场机会，开发商普遍减缓开发速度或降低开发力度。但进入09年以来，全国各省市楼市均有回暖现象，实际空置率小幅下降。2、房地产信贷条件分析（1）、利率从接近政策制定者的知情人士处获悉，为抑制房地产市场的投机行为，12银监会将在近期提高第二套住房的首付比例至40以上，同时将住房贷款利率提高至基准利率的11倍。集资合作建房贷款的利率可以在同期基本建设投资贷款利率的基础上适当优惠，其下浮幅度不得超过10；房改单位贷款的利率按同期基本建设投资贷款利率执行，房管单位贷款、商品住房开发贷款和其他房改贷款的利率按同期建筑业流动资金贷款利率执行。（2）、贷款条件南京公积金贷款额度从20万元/人提高到30万元/人；从40万元/户提高到60万元/户。申请单位住房贷款的企事业单位，必须具备以下条件一、经有权部门批准，工商行政管理部门注册登记（行政事业单位除外），具有法人资格，实行独立核算。二、有健全的财务管理和经济核算制度，按规定及时向房地产信贷部报送有关资料。三、具有经有权部门批准的购建住房计划或商品住房及其配套设施开发计划。四、申请集资合作建房贷款和房改单位贷款的单位，必须将全部房改资金存入建设银行房地产信贷部，并设立专项结算帐户。五、申请流动资金贷款的单位，需有一定比例的自有流动资金，并建立了自有流动资金补充制度。六、申请房管单位贷款的单位，必须在建设银行房地产信贷部开立基本结算帐户。七、贷款用途正当，确有财产物资保证，具有按期偿还贷款本息的能力。3、房地产市场周期阶段分析兴旺平淡萧条复苏目前，全球大部分房地产市场处于平淡甚至是萧条阶段，这一点以美国表现最为突出。我国房地产同样面临着严峻的考验。经过一场经济危机的冲击，我国的许多弱势房地产企业纷纷倒闭。进入09年以来，我国房市开始逐步复苏。08年上半年称得上是我国房地产市场的萧条阶段，但也是最理想的投资时期。例如我国房产市场上的巨头万科就很好的抓住此机遇，大量融资置地。当然，时下投资必然又面临着资企回收压力，必须要有相当雄厚的经济基础作为后盾。（二）地块所处地段的市场分析1、马群地段限制因素分析（1）城市规划根据南京市城市规划要求，该地块用于建居民住宅小区，主要开发项目为小高层、中档住宅和别墅。（2）基础设施该地块位于南京市东郊，位于国家级生态保护区紫金山东南麓，空气清新，自然条件优越，自古以来就是“紫气东来”的风水宝地，也是南京悠久文化与自13然相结合的绝版地块。但是，基础设施配套不完善。例如第一小区附近缺少超市、银行、邮局等，第二交通不是非常的便捷，没有直达南京市区的公交。但从另一方面来看，此小区周围具有很好的文化教育氛围，小区南面即为南京邮电大学、南京工业大学等。（3）交通运输条件。天泓山庄具备便捷的交通，从沪宁高速连接线到中山门仅五分钟车程，景观大道环陵路，仙林大道、绕城公路以及2009年的地铁二号线，架起了一道道通向都市繁华的快速通道。（5）地质情况和环境保护要求经我开发公司调查，该项目所处地块地质情况良好，无需做特殊的地基处理。在项目开发过程中，要特别注意环境的保护，对于一些有污染的废弃物一律统一回收或经过加工处理方可排放。2、类似竞争性项目的价格或租金分析（1）A楼盘东方天郡该项目位于栖霞区仙林大学城杉湖西路8号，南京仙林大学城中心区，分为A、B区，总建筑面积39万平方米，均价8300元/，在户型上引入“入户花园”，在社区规划上以4层叠加式花园洋房及小高层、高层建筑为主体框架，小区配备了4000平方米的双会所和6000平方米风情商业街。面积从81205平方米不等，绿化率达40，容积率22，得房率约81。一期多层均价为5800元，小高层、高层均价为4800元。（2）B楼盘赛世香樟园位于栖霞区仙林大学城杉湖西路9号，均价7500，项目占地面积1038304,容积率为185,总建筑面积241000,其中地上部分192000,地下部分49000。小区绿化率超过40。小区共分为四期开发，目前1、2、3期业已开发完毕。四期共有四栋单体建筑，分别有2栋小高层和2栋高层，共有356户人家，户型面积88180平方，户型设计南北通透、动静分离，且采用节能保温建筑技术，人居舒适。物业类别为住宅，建筑类别为多层、小高层、高层，当前均价为7500元。（3）C楼盘亚东城目前在售5979平米的精装修成品小户型及116133平米的臻藏景观户型，均价8000元/平方米，目前在售房源约7000元/平米，亚东城在售房源面积约60190平方,精装修约8000元/平方,毛坯只剩10套约7000元/平米。总户数为2611户，绿化率达45，容积率为142，得房率约约83。3、市场需求的数量、房型分析14购房者以2530岁的年轻人为主，约占总体需求量的三分之一，住宅需求占到总体需求的90。房型以两房为主，占到76，71110平方米是目前市场上的主流需求面积。市场对这一特定地段房地产功能、档次的需求分析（1）功能需求分析由于经济危机影响，人们的购房欲望有所降低，但随着小复苏，整个2月南京新房成交5502套，比1月份多出299套；二手房2月份总共成交达4721套，创下20个月来新高。进入3月，市场进一步上行，3月9日15日楼市一周之内认购达2001套。所以综合分析，市场需求量是很丰富的。现代社会人们对自己所居住的地方大概有3钟功能需求。A生态环保，康乐需求；B一站式居家，休闲生活，及小区的配套需完善，诊所、净菜市场、超市、幼儿园等，彰显惬意、休闲的居家氛围。C一卡式服务，智能化小区。但考虑到项目较小，顾舍弃。（2）档次需求分析南京市房价本就高，而一般都是中等收入家庭前来购房，购房者需一般档次住房，定位不许太高，中高档次即可，房价不能太高，参考附近相关楼盘档次。（三）目标地块的SWOT分析（1）优势该项目规划适中，开发成本适中，远离嘈杂的商业区，环境安静。（2）劣势片区认知度低。项目所处片区相对于市中心有很远一段距离，除文化氛围浓厚外，周边环境并不是很理想。项目配套设施不全，生活休闲、娱乐设施缺乏。（3）机遇目前，南京房地产正处在一个稳步发展阶段，这给房地产开发带来新的机遇也给项目发展带来契机，使得该项目有很大的发展空间。（4）风险根据有关市场调查，本项目同片区已有几个类似项目在开发和规划，这必然会分流该项目客户，给项目带来较大的市场压力。（5）综合分析面对金融危机对我国房地产行业所带来的挑战与机遇，我们应积极主动的采取措施规避风险，做到准确及时的市场预测。受金融危机影响，该地块开发成本降低，但因该项目距离南邮、南师等几所高校很近，面向客户也多为在校教职工，为其工作提供很大的方便，减少了他们上下班的奔波之苦，所以只要我们抓住机遇，就可以取得很大成功。15第三部分地块风险分析报告一、存在的风险1、购买力风险购买力风险是最大的不确定因素，购买力风险是房地产经营风险中的首要风险。购买力风险是指因购买力下降而引起人们对房屋产品的需求降低，从而导致房地产品不能被市场消化，造成经济上的损失。例如，现在全球均受到金融危机的影响，房地产企业可以说首当其冲，房屋囤积，房价下滑，房市并不景气。消费者对房地产的有效需求量下降将导致建成的房屋滞销，大量空置，55号地块在此时开发存在很大的风险。2、财务风险、融资风险在55号地块的开发过程中，如果该项目的总投资收益水平低于银行利率，则会出现赔本局面，如果融资数量低于房地产开发的资金需求量，就会出现经营风险。当融资速度慢于房地产开发的资金投放速度，则会很快出现资金链断裂。、购房者拖欠房款风险购房者拖欠房款，一般是由于购买者财务状况与开发时预测的财务状况发生了变化，如职位下降，收入减少或突然出现天灾人祸等原因。现在很多开发商为购房者垫付首付款，由此带来的风险应引起有关监管部门重视。我国住房贷款市场应尽快建立健全“防火墙”机制，银行发放房贷数量要加以约束。3、利率风险中央政府对房地产行业高度关注，随时会出台变动利率等调空措施。由于房地产投资具有资金量大、开发周期长的特点房地产投资不可避免的存在随市场利率的变动而产生的风险。贷款利率的高低直接影响着消费者购买住宅的能力。4、变现风险变现风险是指投资产品在没有压低价格的情况下（不低于市场价），能迅速将其兑换成现金的可能性。房地产商品的变现性是较差的，销售费时费力，交易不可能在短时间内完成。5、经营性风险16经营风险是指因经营能力问题而导致的投资失败的可能性。房地产市场是一个较为复杂的特殊市场，具有许多事先的难以预测的不确定性。房地产市场的经营能力风险主要是由于房地产市场的特点、开发经营条件变化的把握能力以及投资者的决策水平，经营者的经营管理水平等因素所致。对此，房地产企业应加强市场调查和研究，重视房地产市场信息的掌握，提高市场把握能力，并不断熟练业务，提高投资决策及经营管理水平，以化解经营性风险。6、社会性风险社会风险通常是指由于国家政治、政策、法规、计划等形式和经济形式的大气候变化等因素的影响给房地产带来的经济损失的风险。房地产市场的好坏及投资效果如何，均与社会政治、经济发展的趋势休戚相关。房地产价格的涨跌受到该地区政治是否稳定、经济是否衰退的直接作用和影响。目前，南京市政治稳定，经济繁荣，政策法规健全，因此，开发该地块社会风险较低。7、意外事故风险、自然灾害自然风险通常是不可抗拒的，例如地震，雷电、洪水、台风、火灾。南京地处平原地区，最常见灾害莫过于雷电、火灾，因此在该地块（55号地块）的开发过程要提前做好防火防雷措施以减少不比较的财务损失，甚至是人员伤亡该地块开发商可以通过向财产保险公司投保将房地产开发过程中不可预见的自然风险转移出去，以规避自然风险，保持财务稳定。、人为破坏人为破坏风险是指因偷盗、抢劫、放火及战争等原因造成房屋损坏而使房地产投资遭受的经济损失，通常也采用投保的方法来规避风险。二、风险分析1、盈亏平衡分析房地产开发投资的盈亏平衡点低，说明开发项目达到较低产量时就可以保本，开发项目的盈利能力强、抗风险能力大、生命力强，可以取得较好的经济效益，有较高的市场竞争力。BEPQ年固定成本/（单位产品价格单位产品可变价格单位产品销售税金和附加费）6000000/（65005500300）857117建筑面积容积率土地面积16107682117229136本小区面积远大于8571平方米，是大有利润可赚。2、敏感性分析各变量在其变化范围内的变化引起经济评价指标的变动幅度，会给房地产开发项目带来投资风险。将反映诸多风险因素变化后的项目盈利能力计算结果与原先计算出的结果进行比较，比较的结果偏差大则说明敏感程度高，也能确定开发项目对未来风险的承受能力，是重点防范和控制对象。3、概率分析概率分析是风险分析的主要手段，方法是根据不确定性因素在一定范围的随机变动，分析确定这种变动的概率分布和它们的期望值及标准差值，得出的标准偏差越小则说明房地产开发项目的风险就越小。三、控制手段与防范1、控制手段风险规避风险规避是风险应对的的一种方法，是指通过计划的变更来消除风险或风险发生的条件，保护目标免受风险的影响。风险规避并不意味着完全消除风险，我们所要规避的是风险可能给我们造成的损失。一是要降低损失发生的机率，这主要是采取事先控制措施；二是要降低损失程度，这主要包括事先控制、事后补救两个方面。风险自留可以是被动的，也可以是主动的，可以是无意识的，也可以是有意识的。因为有时完全回避风险是不可能或明显不利的，这种采取有计划的风险自留不失为一种规避风险的方式。风险转嫁即将自身可能要随的潜在损失以一定的方式转移给对方或第三方。通过契约，将让渡人的风险转移给受让人承担的行为。通过风险转移过程有时可大大降低经济主体的风险程度。风险转移的主要形式是合同和保险。风险中和通过各种手段，将各种风险中和。182、防范措施（1）、大规模开发土地开发大土地能够降低固定成本，产生积聚效应，提高综合经济效益，是减少开发风险和降低成本的最好办法。大规模开发土地，开发面积一般在30万平方米以上。当然，如果大规模开发土地规划不当，可能带来更大的开发风险。此地块实际出让面积大约为20万平方米，因此此项风险防范措施并不适用于该地块。（2）、周密的市场调研周密性市场调研可以及时发现风险、找到对策，确保少犯错误或不犯错误。（3）、准确的项目定位（4）、科学的规划设计（5）、向财产保险公司投保向财产保险公司投保，将房地产开发过程中的不可抗拒、不可预见的意外事故风险，如自然风险（地震、雷电、洪水、台风、火灾等自然灾害所带来的风险）和人为破坏风险（如偷盗、抢劫、放火及战争等原因而造成房屋毁坏而房地产投资遭受的经济损失）转移出去，是房地产企业规避自然风险，保持财务稳定的一个很好的选择。（6）、外汇套期保值等外汇套期保值有期约和远期两种工具，它们都是为了对冲风险。远期是指在金融机构大客户之间按照约定的时间、金额和汇率进行外汇交易。套期保值是指把期货市场当作转移价格风险的场所，利用期货合约作为将来在现货市场上买卖商品的临时替代物，对其现在买进准备以后售出商品或对将来需要买进商品的价格进行保险的交易活动。套期保值的基本作法是，在现货市场和期货市场对同一种类的商品同时进行数量相等但方向相反的买卖活动，即在买进或卖出实货的同时，在期货市场上卖出或买进同等数量的期货，经过一段时间，当价格变动使现货买卖上出现的盈亏时，可由期货交易上的亏盈得到抵消或弥补。从而在“现”与“期”之间、近期和远期之间建立一种对冲机制，以使价格风险降低到最低限度。19第四部分投资方案设计一、开发定位1、客户定位本项目主要面向客户为仙林大学生在校任教的教职工。由于大学城一般距市区较远，而且交通并不是很方便，许多教职工每天都要起很早去挤公交，天天奔波于学校与家之间，很是辛苦。而本项目恰好可以解决这些问题。首先，该项目就位于大学城内，骑车几分钟内就可到达大部分高校，诸如南京邮电大学、南京财经大学、南京师范大学、南工院、南信院等等。其次，该项目主体为中高档住宅，户型以中小户型为主，可买可租，适合绝大多数老师或青年需求。2、主题定位倾力将项目打造成精神文化、娱乐休闲、生活学习于一体的现代舒适住宅，让人们浓厚的文化氛围中享受生活。3、价格定位参照附近已建楼盘价格，将均价定于60007000元/平方米。4、品质定位楼盘设为一般中高档住宅。5、竞争定位和形象定位附近楼盘众多，竞争激烈，尽力凸显自己优越的文化气息，以此吸引客源。二、规划设计项目定位根据市场调研和周边的环境分析以及该地块的规划条件，项目定位为中高档小区。建筑类型根据项目定位，建筑类型为多层与小高层相结合，楼层为712层建筑布局小区采用混合式建筑布局，以小高层建筑为主。容积率仅为116，绿化率高达40，完全符合规划要求的容积率，日照间距以及建筑密度也符合要求。开发理念我们从生态健康住宅着手，在这一生态居住新城中规划设计了生态河、中20小学校、双语幼儿园以及公交车站、网球场、篮球场等多项生活配套设施。在小区规划设计过程以及物业管理中，充分融入历史名城南京的文化内涵，实现了真正的“环保造家”。建筑风格简洁的现代风格，体现“人文关怀”。坚持绿色生态，以人为本，实现人与自然的和谐统一。打造亲情住宅，规划设计出“情人社区，因爱而居”的居住新模式。建筑物主题色调采用浅绿色，建筑立面简洁现代。1建筑规划设计1建筑类型的选择考虑到城市规划要求，及项目本身的经济技术条件，选择多层及小高层建筑。2建筑布局建筑容积率定位116，日照间距采用17H。3配套公建。稍大的居住小区内应设有小学，菜店、食品店、小型超市等，服务半径最好不要超过150M。4环境小品主要包括建筑小品、装饰小品、公共设施小品等。结合园林绿地规划，计划在小区内建造一些休息亭台，花园，适当挖一些小池塘，设置几处喷泉等。5建筑布置形式采用混合式布置形式，取行列式和周边式两者的优点，形成半敞半开式的住宅院落，每户都可以有好的朝向，比较安静，且土地利用率高。2道路规划房地产项目的道路是城市项目道路的组成部分，不仅要满足房地产项目内部的功能要求，而且要与城市总体取得有机的沟通。（1）、房地产项目道路功能满足居民日常生活方面的交通活动需要；方便市政公用车辆的通行和货运需要。（2）、道路规划内容内部不应有过多的出口通向城市干道，两出口间距不小于150200米；道路走向应符合人流方向；尽端道路长度不应大于200米，在尽端处留有回车空间；住宅单元入口至最近车行道之间的距离一般不宜超过60米；道路结合地形布置，以利于排水和减少土方工程量。主路大于6米，小路大于3米。3房地产项目绿化规划（1）、房地产项目绿化系统分类房地产项目绿化能起到遮阳、通风、防尘，隔噪声等作用，一般分为四类公共绿地、公共建筑和公共设施绿地、宅旁和庭院绿地、道路绿21化。（2）、房地产项目绿划的布置内容依地绿化，美化和丰富环境，形成完整的绿化系统。（3）、房地产项目绿化规划规划设计平面图四、户型设计1、要推出目前市场欢迎的套型，即户型整体精巧实用，功能完善；动静分区，干湿分离；大面宽，短进深；22明厨明卫、明客明卧，通透采光；空间利用率高；最好50以上楼前有水系。2、为了适应居住者不同层次的个性与追求，要精心设计多种丰富多彩的户型，即50平米以下的一居小户型；6099平方米的二居一厅或两厅小夫妻型，如图513所示；100130平方米的三居两厅小康型；户型设计产品系列有多层独栋，小高层独栋以及单身公寓结合的小区以及社区文化广场和社区主干道为界，分成东西两大组团。东面有社区会所，商业中心，社区绿地（竹林），以及三栋小高层。西面为三栋小高层,两栋小高层与多层的结合。户型见下表名称面积区间主要户型小高层115150平方米三房多层90120平方米两房、三房单身公寓80平方米一房一厅户型图123户型3室2厅2卫1厨面积1165户型图224户型2室2厅1卫面积6542户型图325户型3室2厅1卫1厨面积121484、户型表静园小区14,9,10,15栋26一单元二单元三单元四单元房号面积房号面积房号面积房号面积房号面积房号面积房号面积房号面积户型户型C户型D户型D户型户型户型户型10113010212010312010411010511010612010712010813020113020212020312020411020511020612020712020813030113030212030312030411030511030612030712030813040113040212040312040411040511040612040712040813050113050212050312050411050511050612050712050813060113060212060312060411060511060612060712060813070113070212070312070411070511070612070712070813080113080212080312080411080511080612080712080813090113090212090312090411090511090612090712090813010011301002120100312010041101005110100612010071201008130总面积13001200120011001100120012001300静园小区58,1114栋一单元二单元三单元四单元房号面积房号面积房号面积房号面积房号面积房号面积房号面积房号面积B户型户型E户型F户型F户型E户型户型B户型101501021201031001049510595106100107120108502015020212020310020495205952061002071202085030150302120303100304953059530610030712030850401504021204031004049540595406100407120408505015050212050310050495505955061005071205085060150602120603100604956059560610060712060850总面积300720600570570600720300静园小区1618栋一单元二单元三单元四单元房号面积房号面积房号面积房号面积房号面积房号面积房号面积房号面积A户型D户型D户型户型户型D户型D户型A户型10113010211010311010490105901061101071101081302011302021102031102049020590206110207110208130301130302110303110304903059030611030711030813027401130402110403110404904059040611040711040813050113050211050311050490505905061105071105081306011306021106031106049060590606110607110608130701130702110703110704907059070611070711070813080113080211080311080490805908061108071108081309011309021109031109049090590906110907110908130100113010021101003110100490100590100611010071101008130总面积130011001100900900110011001300静园小区1925栋一单元二单元三单元四单元房号面积房号面积房号面积房号面积房号面积房号面积房号面积房号面积户型D户型D户型F户型F户型D户型D户型户型101120102110103110104951059510611010711010812020112020211020311020495205952061102071102081203011203021103031103049530595306110307110308120401120402110403110404954059540611040711040812050112050211050311050495505955061105071105081206011206021106031106049560595606110607110608120总面积720660660570570660660720第五部分融资与投资报告一、正确选择房地产开发融资方案28采用比叫分析法对各个可行性的房地产方案的安全性、经济性和可行性三项指标等级进行比较选择。1、安全性按风险程度大小可分为A、B、C、D四级A级表示风险很小，B级表示风险较小，C级表示风险较大，D级表示风险极大。2、经济性按综合融资成本费用率高低标准可分为A、B、C、D四级A级表示融资成本最低，即F（综合融资成本费用率）小于70（I表示银行同期贷款利率）；B表示融资