中原国际商贸城项目策划全案

中原国际商贸城项目策划全案项目总论一、中原国际商贸城项目基本情况中原国际商贸城选址在周口市川汇行政新区，临近北郊。用地性质为商业用地，用地面积为2200亩其中净地2000亩，退规划红线200亩西界轻工一路，东界大庆路，南界建设路，北界北环路。由周口市天华置业有限公司通过正式挂牌所得，总地价约人民币8000万元。周口市规划局已经批准了该项目的建设用地，并给出了红线与规划设计要求。本地块目前除有部分小量拆迁外，大部分无拆迁任务。周口市有关部门在市长办公室会上已基本满足项目用地的六通即上水通、下水通、路通、电通、暖通、通讯通条件，周口市政府成立了以市长负责制的项目指挥部，项目列入周口市2004年一号工程，并准备申报河南省重点工程项目。二、项目模式与合作方式本项目由周口市天华置业有限公司独资开发。项目经营方式商业铺面、配套住宅全部销售，商务休闲区和办公园区全部销售；钢构结构大棚、大型仓储、货场、无污染加工区、物流配送中心等大部分租赁，部分留作自营。自营部分在财务预测时按租赁形式列算。三、项目可行性报告的结论项目总投资人民币1321895万元含贷款利息，启动资金2000万元，向银行借款8000万元。经分析研究，项目主要经济指标如下1、成本指标（1）交易展销区二层复式混凝土框架129476元/（2）配套住宅区多层半框架119436元/（3）商务休闲区小高层框架139435元/（4）仓储加工园等钢构结构106476元/2、销售与租价格指标（1）交易展销区二层复式商铺售价为1900元/（2）配套住宅区多层住宅售价为1380元/（3）商务休闲区小高层售价为2100元/（4）仓储加工园等钢构租赁金为21元/月3、收入标准静态指标（1）销售收入149940万元（2）租赁收入56196万元（可租赁部分年静态指标）4、财务指标静态指标（1）所得税前利润327659万元（不含租赁钢构物业收入）（2）投资利润率455（3）投资利税率556（4）税前财务净现值624479万元（5）内部收益率4836（6）投资回收期（静态）税前415年税后457年（7）投资回收期（动态）税前493年税后530年（8）税后财务净现值49971万元（9）内部收益率4104第一部分市场研究与方案构思第一章项目市场研究11周口专业市场宏观走势分析周口市是一个有着一千多万人口的大市，正经历由传统农业向现代产业化农业转型、小城镇向大都市发展的历程。发展大商贸，促进大流通，加快城市建设势在必行。建设大周口的大都市目标，就需要有一个与市情相适应相配套的城市发展战略，在周口城市发展战略五年计划中，其重要一项是规范市场行为，建设、引领地区大流通、大商贸的大型综合类批发市场，已经是周口经济发展的客观要求。111周口市住宅商品房情况周口市住宅商品房正由住居时代开始向人性化、智能化方向发展；开始走出“火柴盒”式的建筑，向多样化、绿化、园林、健康的人居时代迈进。在层高上开始向小高层发展；在户型上开始向大套居发展；在设计上开始有飘窗，分干、湿区，动、静区，注意家居、环境、文化、配套四维空间，但目前仍存在小区管理体制不规范，物业管理落后等明显的较落后城市特征。周口住宅商品房整个价位走势偏低。从市场调查来看，最为普遍的价位在13001100元每平方米之间；在个案中，最高售价达每平方米1960元，最低售价（顶楼）在每平方米850元左右。1、周口城乡人均居住建筑面积周口城镇人均居住建筑面积为294平方米，已基本达到小康居住水平；农村人均居住建筑面积1976平方米。2941976051015202530城镇人均居住区面积农村人均居住面积2、周口市住宅平均价格中心城区1300元/平方米；外环城区950元/平方米13009500200400600800100012001400中心城区外环城区3、周口2003年前已完成开发面积（城镇）982万平方米其中住宅面积692万平方米；商业地产面积290万平方米住宅面积70商业地产304、周口2003年后预计新开发面积（含在建）200余万平方米。其中住宅面积120万平方米；商业地产面积80余万平方米住宅60商业地产405、周口房地产销售基本特征周口房地产销售主要表现为售价适应当地消费水平，房产整体形势良好，随着农业产业化进程加快，周口蕴藏着较强的购买力。周口住宅地产销售价格差距较大，从每平方米1950元到每平方米850元，表现出发展中城市的不均衡性。周口商业地产仍处于以租赁为主，少数专业市场开始有产权进步，但价格差距太大，从极少数每平方米达到15000元到最低2000元每平方米，表现出商业地产市场极不稳定，具有明显的初级特征。112周口写字楼情况周口尚未形成规范的写字楼，除几大银行拥有15层以上高层外，周口高层建筑很少，体现出城市经济较为落后的基本特征。1、多层带商居办公楼较为普遍如川汇区文化馆，一层为商铺和办公，二层以上办公与住居混杂，入驻机构以文教为主；以小户型结构、单间面积20平方米为主，其余有二室、三室户型，面积在4050平方米；没有规范物业管理，只有车辆看管。2、多层机关办公楼自用与出租如位于七一路中段的商业局办公楼，层高8层，总面积7000平方米，配有电梯、保洁等，户型单间面积30平方米，共110套，二室60平方米，约20套，三室90平方米，约15套。6至7层为商业局自用，1至5层对外出租。3、开发写字楼较少如位于老新华书店对面的永安商务楼，属对外出租的专业写字楼，备有电梯与基本物管服务，但出租率不甚理想，约在50多一点，户型以单间为主，面积在26平方米左右，约100余间，每间每月租金400元左右，主要入驻机构为文教、交通、地产、保险等。113周口八县一市一区经济情况1、项城市位于周口市南部，面积1083平方公里，人口103万，辖18个乡镇。支柱产业为莲花味精，社会经济指标的绝对值基本与周口相持平，年人均可支配收入在40005000元之间。主要商业区在以项城商场和项城家电城为中心的东大街中段，专业市场有项城建材市场，位于环城中路与车站路交汇处。项城交通发达。漯阜铁路环城而过，并以形成省级公路网。2、郸城县位于周口东部，面积1471平方公里，总人口120万，辖20个乡镇。在八县中，郸城是经济较为落后的县之一，农业仍是县经济主要支柱。年人均可支配收入在3000元左右。商业区位于天河平价商场为中心的人民路中段，专业市场不发达，主要依靠马路带经济。郸城交通不发达。铁路有许郸地方铁路，洛河亘城而过，省级公路网已形成。3、淮阳县位于周口市腹地，面积1468平方公里，人口119万人，辖20个乡镇。淮阳经济比较落后，仅有一个占地约30亩的陈州商城，商业十分萧条，没有形成较为集中的中心商业区，年人均可支配收入在3000元左右。淮阳城关有三分之一为龙湖，交通不发达，铁路有周淮地方铁路与许郸地方铁路，106国道穿城而过，省级公路网已形成。4、西华县位于周口西郊，总面积1194平方公里，人口79万，辖19个乡镇。西华是八县中较小县之一，经济比较落后，年人均可支配收入在3000元以下。西华交通不发达，没有铁路，主要依靠省级公路网。5、沈丘县位于周口市东南郊，总面积1007平方公里，人口111万，辖21个乡镇。沈丘为八县中较大县之一，也是八县中经济较好的县之一，年人均可支配收入在3000元以上。主要商业区在县府街中段，建环路内有一个较有规模的综合批发市场。沈丘交通不发达，沙颍河盘城而过，交通主要依靠省级公路网。6、鹿邑县位于周口市东北部，与商丘、安徽接壤，面积1245平方公里，人口110万，辖22个乡镇。鹿邑是八县中较大的一个，经济实力在八县中也较强，年人均可支配收入3000元以上，商业中心在西大街和人民路中段，境内没有铁路，交通主要依靠省级公路网。7、扶沟县位于周口市西北隅，面积1173平方公里，总人口68万，辖15个乡镇。扶沟是八县最小县，经济综合实力在八县中属于中上水平，人均年可支配收入在3000元以上，许郸地方铁路与贾鲁河穿市而过，具有水陆交通与省级公路网联动能力。8、太康县位于周口市北郊，面积1759平方公里，总人口130万，辖23个乡镇。太康是八县中较大的一个，经济实力在八县中属上流水平，年人均可支配收入在3600元左右，商业已形成如商贸大世界、建材城、服装城、集贸市场。许郸地方铁路与106国道交城而过，省级公路网发达。9、商水县位于周口西南部，面积1314平方公里，总人口107万，辖23个乡镇（场）。商水距周口仅8公里，周口未来城市发展将实现“周商一体”，商水是周口向南发展战略带，商水目前经济落后，是八县中较落后的一个，年人均可支配收入在3000元以下，交通主要依靠省级公路网。10、川汇区川汇区由周口的主要城区组成，川汇区经济水平整体高于周口市，人口35万人，年人均可支配收入在5000元左右。11、八县主要经济特征（1）商业工业品来源渠道主要有郑州、武汉、江浙；（2）房地产发展较慢，统属于较落后地区；（3）以农业为主，各县都有农用机械厂和交易场所；（4）商业发展较慢，体现农业大市的基本特征；（5）人均住房面积19；（6）城区商品房价格在8001100元/之间。12周口市专业化市场中观走势分析121周口专业化（商品化）市场情况周口目前拥有的各类专业市场，全部停留在商品化市场这一面向终端消费者经营模式，其特点是经营成本高，经营利润薄，发展形式单一，缺乏自身生命力；行业业态尚处在“摊位制”状态，尤其表现为“集贸”市场，充分反映了周口农业大市的基本特征。1、建材装饰市场周口铁路建材批发市场位于农工路，为新建中的专业建材批发市场，主要经营瓷砖、洁具、木地板、铁艺、石材等，建筑结构为两层复式砖混房，市场运作模式为出租。周口精细建材批发市场位于大庆路南段，为新建中的专业建材批发市场。主要经营瓷砖、洁具、木材、油漆、五金等，建筑结构为两层复式砖混房，占地面积约在100亩左右，市场运作模式以出租为主，单体租金平均为10000元/平方米/年。周口钢材世界位于建设路，占地约6亩的露天钢材交易广场，主要经营各类钢材，经营年史约10年以上。豫东大世界由宋庆龄基金会投资，拟在周口兴建一个大型建材批发市场，该项目正在论证阶段。2、集贸市场周口农资大市场位于周淮路农科所附近，占地面积450亩，建筑结构为二、三层砖混结构，属新建市场，计划今年5月1日或6月1日开业。主要经营内容化肥、农业生产资料等。市场运作模式以出租为主。高庄集贸市场位于庄东路，建筑结构以钢架石棉瓦大棚为主，部分砖混房，主要经营蔬菜等农副产品，现已停业。北花园集贸市场位于建设路与八一路交叉口，占地约8亩，建筑结构主要为钢架石棉瓦大棚，部分砖混房，经营时间约3年多，经营内容蔬菜等农副产品。文昌街集贸市场位于文昌街，占地约8亩，建筑结构为单层砖混房，中间为钢架石棉瓦大棚，主要经营蔬菜、干果等农副产品，经营时间约4年。迎水寺集贸市场位于中州路北段，占地约8亩，建筑为单层砖混房，中间钢架石棉瓦大棚，经营内容为针织、毛线、服装、鞋帽等，经营时间约5年。八一路农贸市场位于八一路，是周口市内最大的农贸市场，占地约20亩，建筑结构为单层砖混和钢架石棉瓦大棚，是典型的马路带与摊位制市场，主要经营蔬菜、干果、水产品等农副产品。3、家具市场华威家具城位于工农路南段，经营实木家具、皮料家具，布艺等，为旧仓库改建而成，经营时间约4年。家美家具城位于工农路南段，建筑结构为二层大框架大厅，主要经营内容一层为办公家具、木、皮沙发，二层为精品套房家具。龙江家具广场建筑结构为三层大框架大厅，目前正在装修待营业阶段。浙江家具城位于大闸路，面积12000平方米，框架式结构，主要经营实木家具、套房家具、办公家具等。易发家具广场位于中州路与川汇区委附近，建筑结构二层砖混，面积2500平方米，为独家经营市场，主要经营办公家具、套房家具等。4、其他类市场周口古玩城位于八一路，建筑结构单层砖混，主要经营古玩、字画、玉器等。北京亚飞周口汽贸城位于建设路，占地约10亩，属独家自建自营性质，主要经营整车销售，经营时间约4年。周口亿星批发市场主要经营糖酒副食品，属典型的马路带经济，经营主要集中一层商业铺面。5、专业化（商业化）市场调查分析分析数据市场个数21个业主户数3510户市场经营业类建材、服装、家电、家具、集贸、汽贸、食品共七类。市场总面积150万平方米。建筑结构单层砖混315万平方米占21二层复式45万平方米占30钢架石棉瓦大棚645万平方米占43旧仓库等旧房改造9万平方米占6如下图所示经营业主来源本地3018户占86；外地492户占14本地86外地14租金价格10元/平方米月以下占61115元/平方米月占381625元/平方米月占4626元/平方米月以上占10中心产业区分部旺铺，租金以达60100元/平方米以上如下图所示63846100102030405010元以下1115元1625元26元以上市场流通通路零售业占89；批发业占11如下图所示零售业89批发业11122荷花市场荷花市场位于周口市中心，北面七一路，南面交通路，东面中州路，西面长青路，面积约八十亩，建筑面积约5万平方米，主要结构为二层和部分钢架大棚，市场内共有商户2350户，经营项目涉及服装、百货、五金、副食品、日用品、日杂用品、建材、电子、文体、音像等多类别。1、交通不畅制约了市场发展荷花市场位于市中心，车辆出入不方便，加上市场内各种添置物的阻碍，市场出入货不畅，已不符合交通作为市场的基本要求。2、乱收费压抑了市场发展荷花市场由于缺乏有效管理，乱收费现象十分严重。如上二层送货按在二层位置一件货收费在30100元不等，工商、国地税每月每户在780元以上，严重挫伤了经营户的积极性。3、消防隐患压在人们心头荷花市场由于历史原因，消防一直未能按市场规范建设，而荷花市场现状已无法改变消防隐患的事实。从全国各大市场的火灾来看（如安徽合肥城隍庙市场2000年大火，沈阳2001年大火，安庆光彩市场2003年大火等等），一旦荷花市场出现火情，后果将不堪设想，不仅是房、货的损失，更有可能伤及人民生命安全。1221荷花市场经营内容分析1、棉纺、服装、鞋类产品1391户占592、小百货、日杂品306户占133、糖、烟、酒、副食品270户占114、电子、电器、电工、电料、五金200户占95、其他（化妆品、厨具、建材）183户占8591311980102030405060棉纺类百货类副食品类电器类其他1222荷花市场铺型结构分析1、单间2060户占8762、两间247户占10503、三间28户占124、四间16户占075、钢架大棚1座87601050120070005000200040006000800010000单间两间三间四间钢架大棚1223荷花市场经营业主类别分析1、购房经营业主214户占92、租房经营业主2138户占913、本地业主2021户占864、外地业主329户占149918614020406080100购房业主租房业主本地业主外地业主1224荷花市场经营情况分析1、市场租（售）价格情况市场最高售价在温州商城主入口两侧，每平方米15000元，市场最低售价每平方米仅2000多元，形成巨大的距差，从售出价格平均分析，售价应在每平方米40008000元之间。15000600010000200040006000800010000120001400016000最高价平均价格最低价租（售）价格情况2、市场营业情况荷花市场最鼎盛时为5000多户，现在为2350户，正开门营业的1881占总经营户的80，关门未营业的469占总经营户的20。5000235018814690100020003000400050006000鼎盛期现在经营中关门市场营业情况13中原国际商贸城市场微观走势分析131区位特点中原国际商贸城选择在周口市川汇区新政务区，是周口市城市新一轮经济发展圈，具有较高的商业区位价值。市政府投资重点的转移给川汇新区带来了更多的机遇。川汇新区的建立使各项配套得到完善，居民人口增长，生活设施进一步齐全，对外交通不断完善，川汇新区将吸引更多的企业来开发投资，同时城市基础配套的现代化，投资环境化政策优惠，扫清了投资商的顾虑，加速经济的发展，提高新区的知名度，直接增加投资物业的价值。132购买对象及购买心理分析对购买对象心理分析采用市场调查的手段，调查共发放问卷200份，向具有一定经营规模的业主做了详细而深入的访查。1321业主经营现状分析1、经营场所及种类（1）经营场所的样本分布4000100095025040018001600荷花市场中州商城浙江家具城亿星批发市场东方家具城铁路精细建材批发市场主干道（2）经营种类的样本分布26008001050800135018001600051015202530棉纺针织,服装鞋帽日用小百货糖业烟酒五金,家电,电工,电料家具建材其他棉纺针织、服装鞋帽、建材、家具三个种类是此次调查重点，占比达575，“其他”项中包括电子、电器、服装、音像、家具和小百货。（3）经营场所BY经营种类020406080100棉纺针织,服装鞋帽日用小百货糖业烟酒五金,家电,电工,电料家具建材音像主干道5010201010铁路精细建材城100东方家具城100亿星批发市场100浙江家具城100中州商城100荷花市场40202020棉纺针织,服装鞋帽日用小百货糖业烟酒五金,家电,电工,电料家具建材音像棉纺针织、服装鞋帽、家具、建材、糖业烟酒在本次所调查的批发市场中所占的比例较重，也显示出这四个经营种类在周口市各批发市场中的成活率较高。2、铺面结构及面积（1）铺面结构大棚2850单层4050二层复式400二层1150三层200其他1350在调查的经营户中，其铺面结构以大棚和单层为主，所占比重接近70，三层及二层复式所占比例最少。（2）铺面面积100205056005001200450100010203040506070809010010202030308080100100200200300300以上面积在3080的铺面所占比例为56，这个面积区间在调查的经营户中占的比例较高。（3）铺面结构BY铺面面积00020004000600080001000012000大棚631519291756单层8649136二层复式100二层76922308三层100框架80201030308080100100200200300300以上大棚结构的面积集中在1030，单层结构的面积则集中在3080，二层复式的面积在80100，二层结构的单间面积集中在1030以内，三层结构面积在100200，框架结构的面积在200以上。（4）经营场所BY铺面结构020406080100大棚单层二层复式二层三层框架主干道759371563铁路精细建材城69445552501东方家具城100亿星批发市场8020浙江家具城100中州商城9010荷花市场7125112512511255大棚单层二层复式二层三层框架在调查的市场中，荷花市场的铺面结构最多，以大棚加砖混结构为主，两个家具城均为框架结构，单层结构在所有调查的市场占据着主导地位。（5）经营场所BY经营面积01020304050607080901001030308080100100200200300300以上主干道125068756251250中州商城1585浙江家具城526526331571054亿星批发市场602020东方家具城62503750铁路精细建材城555530551111279荷花市场4546258751030308080100100200200300300以上以荷花市场为代表的综合性市场，主要面积在1080之间，经营建材的铁路精细建材批发市场面积集中在30100之间，两个家具城的面积均在80以上，主干道的沿街商铺的面积则以3080的居多。（6）经营种类BY经营面积0204060801001030308080100100200200300300以上其他125068756251250建材55553055555555280家具37055553333742五金,家电,电工,电料87501250糖业烟酒76194761905日用小百货100棉纺针织,服装鞋帽1730751923841941030308080100100200200300300以上在所调查市场的经营种类中，棉纺针织、服装鞋帽、建材等的主要面积在3080，日用小百货、五金、家电、电工、电料的经营面积集中在1030，家具行业的经营面积在100200之间。3、购买价格和租赁价格（1）铺面拥有形式购买550租赁9450在调查的经营户中，有945的铺面拥有形式为租赁。（2）购买价格2727363618181819000500100015002000250030003500400020002500250030003000400040005000在购买的经营业主中，有超过60业主购房单价在20003000元/。（3）租赁价格55552433185116100010002000300040005000600010202030305050以上有超过50的经营业主的租金在1020元/月。（4）铺面拥有形式BY经营场所92509594441001001009375750555662500020004000600080001000012000荷花市场中州商城铁路精细建材城亿星批发市场浙江家具城东方家具城主干道租赁购买所调查的各批发市场铺面均以租赁为主。（5）铺面拥有形式BY经营种类9039871000010010094100009611355500020004000600080001000012000棉纺针织,服装鞋帽日用小百货糖业烟酒五金,家电,电工,电料家具建材其他租赁购买调查的各经营种类的铺面均以租赁为主。（6）铺面拥有形式BY铺面结构275040400921420023050600050010001500200025003000350040004500大棚单层二层复式二层三层框架租赁购买调查显示，大部分铺面结构所对应的铺面拥有形式为租赁。（7）经营场所BY购买价格02040608010020003000300040004000500050006000主干道5050东方家具城浙江家具城亿星批发市场铁路精细建材批发市场100中州商城100荷花市场333316661666333520003000300040004000500050006000所调查的市场中，荷花市场的购买价格的区间最多，其中20003000元/为主要的售出价格，铁路建材市场的售出价格在23003800元/，两个家具城和亿星批发市场内只租不售。（8）经营种类BY购买价格0204060801006001000100020002000400040005000其他50005000建材10000家具五金,家电,电工,电料糖业烟酒日用小百货100棉纺针织,服装鞋帽400020200020006001000100020002000400040005000在调查的经营种类中，棉纺针织、服装鞋帽购买的价格区间比较均匀，而糖业烟酒、五金、家电、电工、电料、家具行业铺面拥有形式均为租赁，购买者较少。（9）铺面结构BY购买价格000100020003000400050006000大棚2727单层5000二层复式二层454三层1810002000200030003000400040005000调查的单层价格均集中在20003000元/之间，二层复式均为租赁。（10）经营场所BY租赁价格02040608010010202030305050以上主干道531618751225东方家具城100浙江家具城84211579亿星批发市场8020铁路精细建材批发市场583336556中州商城652510荷花市场35002750287512510202030305050以上1020元/月是各批发市场经营户的主导租金价格。（11）经营种类BY租赁价格02040608010010202030305050以上其他566616662000668建材58333823344家具88881112五金,家电,电工,电料12508750糖业烟酒100日用小百货57144286棉纺针织,服装鞋帽53193085184810202030305050以上经营五金、家电、电工、电料、日用小百货的经营户租金价格在2050元/月，超过80的棉纺针织、服装鞋帽、建材、家具的经营户租金价格为1030。（12）铺面结构BY租赁价格00050010001500200025003000大棚2116899单层26451058二层复式1105二层370846三层1051框架79342321110202030305050以上有近50租金价格在1020元/月经营户的结构为大棚、单层。4、供货来源及经营方式（1）上游供货来源15741130313143308302811002802899郑州武汉江浙上海河北广东河南山东福建山西湖南黑龙江东北北京美国所调查的经营户的进货来源的地区主要来自郑州、江浙、武汉和上海，占比达75。（2）经营方式批发8零售36批零兼营5656的被调查业主的经营方式为批零兼营。（3）经营场所BY供货来源020406080100郑州武汉江浙上海河北山东广东河南福建山西湖南黑龙江北京四川主干道786312187525937312东方家具城6250125012501250浙江家具城157821052631263115783684亿星批发市场8020铁路精细建材批发市场66661416665016662222277中州商城65201015551510荷花市场4750187551251625252501010250125125125郑州武汉江浙上海河北山东广东河南福建山西湖南黑龙江北京四川调查的各批发市场的主要进货区域为郑州、江浙和上海。（4）经营种类BY供货渠道020406080100郑州武汉江浙上海河北山东广东河南福建山西湖南黑龙江北京四川其他696312187525937625312建材666613881666500016662222277家具296214812222222214812592五金,家电,电工,电料193750375037501875糖业烟酒71425528579523333476476476476日用小百货60234215292101924棉纺针织,服装鞋帽4750187551251625252501010250125125125郑州武汉江浙上海河北山东广东河南福建山西湖南黑龙江北京四川所调查各行业的进货地区主要为郑州、武汉、江浙、上海、广东和河北。（5）经营场所BY经营方式020406080100批发零售批零兼营主干道59374063东方家具城87501250浙江家具城26317369亿星批发市场8020铁路精细建材批发市场55513888057中州商城8020荷花市场1250256250批发零售批零兼营以上数据显示，各批发市场经营户以批零兼营为主。（6）经营种类BY经营方式020406080100批发零售批零兼营其他59374063建材55513888057家具44445556五金,家电,电工,电料625687525糖业烟用小百货12508750棉纺针织,服装鞋帽134646154039批发零售批零兼营在调查的类别中，批零兼营在三种经营方式中占据首位。5、现有市场的问题点695015501550202050353350451450295050211450115010001000200030004000500060007000市场管理不好资金状况不好餐饮娱乐配套服务不足生活配套服务不足缺乏供应信息服务仓储不便运输,交通不便竞争激烈进货难销售难租金太高地理位置不好经营店面面积不够批发市场规模不大其他现有市场的问题点主要反映为三大点市场管理不好；租金太高；竞争激烈。1322客户需求分析1、一期专业市场的征询6053644043502975087281010203040506070日用小百货糖酒食品服装建材,装饰材料五金,家电家具农资汽车及配件农业机械图书音像其他被调查的经营业主希望未来市场应设置开发建设的专业市场集中在以下三个服装；日用小百货；糖酒食品。2、商贸城铺面面积262850135015501650010203060以下6070709090120120以上有超过54的被调查经营业主认为铺面面积应在70以下。3、单位售价的承受力595033650100010002000300040005000600070002000以下20003000300040004000以上对售价的承受力，被调查业主当然希望价格越低越好，这就造成了调查结果偏差，从上图可以看出595的被调查业主选择2000元/这个价位，这个数据不能完全采信。有33的较为理性的被调查业主选择了20003000元/单位售价区间，这个数据可以做为以后定价的参考依据。4、单位租金价格3450461250700050010001500200025003000350040004500500015以下15181821212424以上有近50的经营业主选择的单位租金价格为1518元/月。5、配套内容7050255045504917503505000010002000300040005000600070008000仓库办公餐饮运输娱乐,休闲住宅其他占绝对比例的经营业主选择的配套内容为仓库、餐饮和运输。6、商贸城扶持的优惠政策7152505505838504115001020304050607080税收减免工商减免农转非第一年租金减免80公里免费送货长年广告宣传其他50以上的被调查经营业希望商贸城扶持的优惠政策为税收减免、工商减免和第一年租金减免。7、商贸城的布局23915858419分区块布局分街道布局同行业相对集中不清楚有584的经营业主希望商贸城的布局要同行业集中。8、商铺结构的接受度0102030405060708090100接受比较接受一般较不接受不接受三层35025014971二层4214225055016二层复式492550142950单层71145065017大棚1518181504750接受比较接受一般较不接受不接受对商铺结构接受度的结果为（1）近50业主不接受大棚；（2）超过70的业主接受单层；（3）近50业主愿意接受二层复式；（4）42的业主接受二层结构；（5）71的经营业主不愿意接受三层结构。9、配套功能重要程度评价0102030405060708090100重要较重要一般较不重要不重要办公场所531850135060配套住宅1045019303650娱乐设施7507503150225031餐饮设施361950328504税收管理66248050150环境卫生90508501治安状况964信息服务385031251504运输配送73508145013仓储服务6791743重要较重要一般较不重要不重要被调查经营业主认为商贸城配套功能最为重要应包括税收管理、环境卫生、治安状况、运输服务和仓储服务。1323经营业主对中原国际商贸城愿望分析1、购租意向965048545037503354500501500102030405060肯定会去很可能去不确定不大可能去肯定不去购买租赁有超过85的被调查业主对到商贸城购买和租赁都选择了“很可能去”或“不确定”，这反映出了经营业主们的观望心理。2、加盟商贸城的形式购房经营1300租房经营8550购房投资150被调查经营业主加盟商贸城的形式为租赁经营，占比达855。3、购房付款方式75056950423000100020003000400050006000一次性付款分期五年按揭510年按揭看情况有56的被调查业主愿意购房时分期付款。1324媒介资讯接受情况1、了解广告信息的渠道6327882502850328501650240102030405060708090报纸杂志省外电视当地电视广播电台户外广告街上散发传单亲自到售楼部了解业务员上门亲朋好友介绍被调查业主主要通过报纸杂志和当地电视了解广告信息。2、报纸杂志的选择7350233250205005005005005000010002000300040005000600070008000大河报周口日报人民日报市场信息档河南日报环球时报读者知音妇女生活青年文摘被调查业主平时看的报纸主要为大河报和周口日报。3、电视频道的选择391150515015022503250275040500500500510152025303540CCTV1CCTV2CCTV3CCTV6CCTV7CCTV8CCTV12CCTV新闻河南卫视周口1,2,3套湖南卫视福建东南台山东卫视都市频道经营业主平时收看的频道主要为CCTV1、河南卫视和周口1、2、3套。4、收看电视的时间段25075090000100020003000400050006000700080009000100006009001200150019002200经营业主收看电视的时间段主要在晚上七点至十点。5、广播电台的选择33171666166605101520253035周口广播电台1098频道中央台河南台收听周口广播电台的经营业主占到了33。6、广播电台的时间段2040400510152025303540457008001200140019002100经营业主收听广播电台的时间段主要集中在12001400和19002100两个时间段内。7、对户外广告的兴趣2850415036391466282500001000200030004000500060007000高炮路牌灯箱气幅彩虹门户外展板车身广告流动踩街团其他能引起经营业主兴趣的户外广告主要为车身广告和路牌灯箱。8、街上散发传单、售楼业务员上门推介和亲友介绍的接受情况0102030405060708090100愿意能不愿意不能不确定亲友介绍2835503650售楼业务员上门推介4321503550街上散发传单3750375025愿意能不愿意不能不确定亲友介绍、售楼业务员上门推介和街上散发传单三种宣传上“愿意”和“不确定”所占的比例均达60以上，可知经营业主对此三种宣传方式在心理是可以接受的。9、喜欢的广场活动7450746825000010002000300040005000600070008000文艺表演有奖游戏亲身参与抽奖活动其他被调查的经营业主所喜欢的广场活动主要为文艺表演、有奖游戏和亲身参与抽奖活动，其占比例均达60以上。133竞争形式分析周口属于发展的上升期的中小城市，但因特殊的地理位置，专业化市场规模尚未形成，周口是人口大市，其消费潜力随着城市化的程度加快，将成为众多大投资商发展的目标。目前正是抢占先机的最佳时机。虽然竞争形式不是很激烈。但已有一些投资商开始瞄向周口，2004年在计划中有七大市场开发建设，只有在他们尚未付诸行动前，加快商贸城的开发步伐，占领竞争的制高点。2004年将计划开发的七大市场有（1）投资7亿元的豫东南商品批发大世界（2）投资15亿元的汽车配件城（3）投资12亿元的李庄汽配城（4）投资1亿元的韩庄农贸市场（5）投资5000万元的中州商城三期工程（6）投资2500万元的东方家具城三期工程（7）投资5000万元的精细建材二期工程第二章项目环境分析21地块环境条件211土地性质综述项目面积2200亩其中净用地面积2000亩，退规划红线200亩用地性质为商业用地，使用年限为50年。地块东面为城市规划中的轻工一路，西面城市主干道大庆路，南面为建设路，北面为北环路。地块东面长约1600米，西面长约1340米，北面长约920米，南面长约1300米。212地块地面情况地块靠西南角，大庆路与建设路交汇处有面粉厂、汽车修理厂和短途客运站，东南角有三里庄自然村，中部有李垛楼自然村，其余为大片桃园与耕地。地块地面情况整体较为平坦，中部与四周有土丘起伏，地表基本为沙化土质，具有较强的粘性土壤，基本无块石。213地块周围交通条件项目地块周围交通条件良好，东面大庆路为80米宽的市区干道，北面为周口市环城大道，南边建设路为连接与市区的走廊，西面轻工一路将与市区贯通，往轻工一路西面约40米，为市区80米宽的八一路，是周口是主要贯通南北的大道。地块公共交通极为便利，且与主干道紧邻交错，不存在亚交通问题，更无交通瓶颈限制，因此，该地块应当充分利用交通极为便利的优势。214项目地块周围生活配套设施项目地块周围生活配套设施不齐全，但由于距城市很近，而且作为商业用地，不存在对项目生活配套的影响，所以在本项目的规划中，可以建商务休闲中心和购物超市，以满足市场消费的要求。22项目地块SWOT分析221优势分析（1）用地规模优势本项目用地面积达2200亩，在周口市如此大的商业地块开发，无疑可以形成规模效应，一方面有利于开发商降低项目单位开发成本；另一方面有利于专业市场群形成自我的独立环境。若配以完善的生活配套设施，优雅的绿化环境，营造商贸城的商业生活氛围，必能增强项目的市场核心竞争力。（2）交通条件优势本项目四界为市主要干道环境,距市中心距离较近，与周口八县方便大货车出入,在市内与市外交通上将为本项目的一大卖点。222劣势分析（1）周围城市配套地块为周口城市发展带，周口城市生活配套不发达，自身生活配套的完善，增强开发商投资压力。（2）商业环境地块距离市中心较远，商业环境与人气尚未形成，增加开发商宣传营销成本。223项目机会分析（1）蕴藏巨大的市场潜力，周口是一个人口大市，在加速城市化进程中，市场潜力巨大，本项目蕴藏巨大的目标消费群。（2）上升发展期的市场需求，周口是一个上升发展期的城市，目前周口专业化市场程度不高，远不能满足周口发展的需求，为本项目创造一个独有的先机条件。（3）项目本身的机会特别是用地规模，市场多元化建设，无疑是周口目前各类小型市场所无法比拟的，因此，只要坚持走高质量、大、新、全的市场路线，充分发挥本项目优势，然后通过“全新”的概念导入，找准市场的时机，全面推向市场，占领市场。224项目的威胁分析（1）已形成市场对购买目标的去化威胁周口已形成一些有一定经营年史的各类专业市场，如荷花市场、精细建材城等，对本项目的去化目标可能造成障碍威胁；（2）2004年计划的七大市场的威胁，尤其是准备投资7亿元的豫东南商品大世界。23结论从项目环境来看，地块是比较理想的专业化市场群的项目用地。根据SWOT理论分析，一要加快项目建设的步伐，提高投资商投资周口专业化市场的门槛；二要导入“全新”市场经营理念，成为“引八方富商，富一方百姓”的商业重埠，聚集人气、商气、财气并在周口确立商业航母级地位。第三章项目的市场定位31商贸城概念导入商贸城定位在一个大型综合性、专业化细分程度高的市场群，大规模、高品味、国际理念、世纪财富的，并立足周口、面向全省、辐射华中的商业重埠。为实现上述定位，须导入如下概念（1）信息导入在进入信息化时代的今天，要充分利用现代信息技术，建立商贸城信息资源平台，打造“信息化市场”的品牌。（2）生态导入商贸城与居民环境不同，绿化只是其中一项生态内容，在废物处理，垃圾，污水等排放、收集、打包、清运都要体现现代生态技术，不仅从市场管理行为主张生态，同时要引领经营者与消费者感受和遵从生态意识。（3）财富导入商贸城作为现代流通财富的发动机，通过规模与信息渠道，倡导创造财富的意识和方法，引导与推进商贸城的经营者快速致富，永久致富的步伐。（4）人文导入商贸城要打造现代物流信息品牌市场，就需导入全新的人文思想，将“以人为本”的服务理念从意识形态转化落实到社会实践。同时在商贸城广告宣传上，一切“以人为本”；在市场经营服务上，更要体现“以人为本”。32商贸城市场定位321商贸城市场定位以商品流通为主渠道，开展批发、零售、开发第三方物流集交易，加工、储运信息、科研与生活配套为一体，多功能、综合性强、具有相对封闭独立能力的现代化商贸城区。322资本运作模式定位总的资本运作模式短线抓资金回笼，长线抓市场建设。充分利用资源和现代化项目运作手段，以最小的投资、最快的时间，为开发商获得最高的收益。323市场管理模式定位商场化管理、市场化经营、大营销服务。商场化管理运用现代大商场集约化管理，实行六个统一，即统一服务标准、统一票据管理、统一明码示价、统一服装系列、统一售后服务、统一广告宣传，体现大市场的、集约化程度高的管理模式，为消费者提供最好的服务。市场化经营体现现代化专业市场大规模经营特点，充分让市场各经营业主发挥各自经营优势，利用商贸城大市场辐射网络，拓展货物流通渠道，丰富市场经营内容，增加经营活力。大营销服务体现商贸城大市场群的主渠道威力，整合资源，强势宣传，运用专业媒体与区域主导媒体联动，打造商贸城大品牌地位。33商贸城市场细分随着周口城市化进程的加快，人们需要有一个可以发展的专业化大市场群，从经营者的角度希望有一个管理规范、经营有方的市场。从消费者角度希望有一个满足“一次购齐”。质量有保障、服务有保障的市场群，商贸城的建设即可以满足经营与消费的需求。331从市场功能上的细分（1）商品展销交易区（2）物流配送中心（3）大型仓储区（4）区域货场（5）无污染加工区（6）配套住宅区（7）商务休闲区（8）办公园区332从开发进度上细分分三期开发完成总体目标第一期分为二阶段每阶段开发500亩第一阶段开发主力市场为主第二阶段开发主力市场及第三方物流为主第二期开发配套住宅与商务休闲为主第三期开发完善商贸城整体功能333从商贸城经营主体上细分（1）经营业主购房自营占70（2）投资业主购房投资占30（3）本地块经营业主占60（4）对外引入经营业主占4034商贸城目标市场商贸城作为以商品流通、科研、加工、信息为一体的现代化、规范化经济行为，需要广大经营业主共同营造，天华置业作为产业的客观主体，是商贸城赖以生存的主体。所以，商贸城的目标市场应是行业内市场的经营业主和行业商品供应商。（1）第一期第一阶段的目标市场，以周口荷花市场，周口精细建材市场内的经营业主，应占商贸城第一期第一阶段的40左右。（2）商贸城总体各市场的目标，以周口其他市场与商业街面经营户为主。（3）根据对市场各类供货渠道分析，产业链上游的目标主要分布在郑州，武汉和江浙一带。（4）由于商贸城具有一定的投资功能，所以商贸城另一个大的目标市场是周口中产阶级房地产投资者。第二部分中原国际商贸城项目方案策划第四章规划设计方案41规划设计目标商贸城占地2000亩（1334000平方米），总建筑面积1056000平方米（其中二层半框架复式商铺600000平方米，多层半框架住宅174000平方米，多层框架办公园区11000平方米，小高层框架商务休闲区48000平方米，单层钢架大棚223000平方米）。项目建成将成为周口地区规模最大、配套最全、幅射最广、理念最新的豫东南工业品聚散基地，也是周口城市一道亮丽的风景。在进行商贸城规划时，不但要从市场需求出发，了解市场的发展动态，同时也要从开发商的角度出发，总结开发经验，吸收其它类比专业市场的优良经验，务求把商贸城规划设计做得更好。规划超前化。第一、在主体风格上要体现时代特征，符合当今时代潮流。第二、建筑的材料选用，要大量运用环保型，推行国家鼓励的新型材料。第三、服务意识