某综合楼建设项目可行性研究报告

综合楼项目可行性研究报告工程咨询有限公司二一年七月目录一、总论111项目背景112项目概况5二、建设背景与项目定位1021建设背景1022项目定位1123建设规模1224经营方案14三、建设地点与建设条件1531建设地点1532区域条件1633主要建设条件18四、规划建设方案2141规划设计主题2142总规划方案2143建筑设计方案2344结构设计方案2746电气工程方案2947给排水设计方案3648采暖、通风与空调39五、节能节水措施4251节能原则4252编制依据与原则4253节能措施4354节水措施44六、环境影响评价4661环境现状4662项目建设与运营对环境影响4663环境保护措施4864环境影响评价结论50七、劳动安全卫生与消防5171劳动安全5172卫生防护措施5273消防53八、组织机构与开发进度安排6181组织机构6182实施进度安排63九、项目招投标要求6591编制依据6592招标要求6593招标方案66十、投资估算与资金筹措68101投资估算68102资金筹措70十一、项目财务分析与指标72111评价依据与基础数据72112营业收入与成本费用73113项目盈利能力评价76114项目偿债能力分析77116不确定性分析77117财务评价结论79十二、结论与建议80121研究结论80122提出建议80一、总论11项目背景111项目名称1、项目名称综合楼项目2、建设性质新建3、项目建设期2010年7月2012年6月112开发建设单位略113可行性研究报告编制原则与依据1、编制原则（1）严格遵循国家有关法律、法规，从实际出发，合理确定建设规模，做到选址合理、功能健全、设施完善、安全卫生。（2）本着实事求是的原则分析论证该项目的实施条件和工程技术方案的可行性，认真调查研究各项基础条件，避免不利因素对工程建设和运营过程中产生的不利影响。（3）在科学发展观的指导下，坚持可持续发展战略方针，贯彻执行国家和地区对环保、安全及消防方面的有关规定和标准。（4）坚持“独立、客观、科学、可靠”的原则，提出可供项目单位决策的建议，也为有关部门审批项目提供参考依据。2、编制依据（1）市城市总体规划（20102020）（2）镇城市总体规划（20092020年）（3）民用建筑设计通则GB503522005（4）建筑设计防火规范GB50016（5）建筑抗震设计规范GB500112001；（6）公共建筑节能设计标准GB501892005；（7）市城市规划管理技术规定（8）建设单位提供的有关资料和基础数据。114项目提出的理由与过程市拥有储藏丰厚的煤炭资源和矿产资源，目前，已经发现的具有工业开采价值的重要矿产资源有12类35种，是西部地区乃至全国煤炭和天然气的重要产地。随着全球经济的高速发展，全球性的能源供求紧张为营造了得天独厚的发展空间，丰富的煤炭资源成为市城市发展的强力助推器。随着国家西部大开发的实施，市的煤炭、电力、天然气、化工、毛纺等支柱产业得到长足发展，经济建设与城市建设的速度不断加快。市在全球性能源紧张的背景下依托资源优势抓住机遇实施科学合理的能源战略，其经济建设在短短几年之内得到了迅速的发展，成为一座经济实力雄厚的新兴工业化城市。尤其“十一五”以来，市全力实施“结构转型、创新强市”和“统筹城乡、集约发展”战略，全市经济社会又好又快发展，并与呼和浩特市、包头市并列构成“经济金三角”，成为我国西部最为活跃的经济区之一。然而，市作为地处西部较为偏僻地区，虽然近几年依托资源优势实现了经济建设的跨越式发展，但是由于发展起点较晚、经济社会发展基础较差，城市建设基础和人民居住环境条件均较为薄弱，与自治区“金三角”的呼市、包头相比，规模小、档次低、服务功能差、承载能力弱，很难适应工业经济快速发展和大企业、大项目建设的需求，城镇化严重滞后于工业化进程，“小城镇，大工业”的矛盾日益突出，已不能满足随着经济发展而日益增长的经济、社会需求。为此，市抓住撤盟设市的契机，适时地提出了加快城市建设的发展战略目标，制订了关于推进城镇化的决定，编制了城镇化发展规划，将城镇化作为新形势下加快跨越式发展的最大基础建设全力推进。坚持工业化带动城镇化，城镇化促进工业化的互动战略，经过重新论证和科学规划，确立了以、新区、为中心组团，以210和109国道为发展主轴，以旗府镇、工矿集镇为产业聚集区，以旅游景点为特色区的城镇发展体系，提出重点开发建设新区，构筑、“一市两区、三个组团”中心城区框架，先后开发新区、新区、新区，建成区面积由原来的25公平合理扩大到现在的100平方公里。在此背景下，为了积极有效推进“城乡统筹、集约发展”新战略的实施，市委、市政府决定将镇作为全市城乡统筹试验示范区。根据市区镇城市总体规划（20092020年），镇总规划面积27平方公里，总规划人口10万人。城镇建设将以休闲旅游度假产业为主导、以居住配套功能为主体、兼有商贸及加工业等综合功能的现代化、生态型小城镇和城乡统筹示范区为总体规划目标和功能定位。镇自2009年初确定为城乡统筹试验示范区以来，以“宽马路、大绿地、低密度、欧式建筑风格、花园式人居环境”为总体规划理念，全面启动了移民安置社区、老年公寓、高档别墅三大居住片区的开发建设，并辅之以中高端的教育、医疗、文化、体育、商业等公共服务设施建设项目。在镇城市建设全面启动之际，根据镇总体发展规划和城镇建设需求，公司看中了镇作为市重点开发建设的城乡统筹试验示范区的发展潜力，在该镇建设用地挂牌转让过程中购得位于109国道南侧、东环路西侧地块的建设用地使用权。在此基础上，针对该区域作为镇东大门的区位优势和紧邻两条主干路的便捷交通优势，根据企业自身需求和当地综合性商务地产需求，决定与其子公司市房地产开发有限责任公司联合开发建设一处综合楼项目，为本企业建造办公场所的同时向社会提供功能完善、配套齐全、交通便捷的综合性商务环境。12项目概况121拟建地点本项目建设地点为位于市区西侧10公里镇，项目地块位于镇东北部，场地北靠109国道、东邻东环路，总体呈依东环路南北走向的矩形平面结构，项目总占地面积为1069234平方米（约合160384亩），净用地面积为869167平方米（约合130374亩），地块用地性质为商业金融用地。122建设规模与目标本项目规划总建筑面积69000M2，拟建1座集办公、商业、写字间一体的综合楼，计划建设2年，既2010年72012年6月。本项目根据镇城市总体规划、地块规划条件要求和当地商业地产的市场需求，结合建设单位自身的办公场所需求，通过市场化运作，拟建成一处基础设施齐全、配套设施完善、环境优良、安全卫生、出行便捷的现代化综合楼工程，为镇促进城市建设、完善城市功能、提升城市品质作出积极贡献。123投资与效益情况1、总体投资与效益情况本项目估算总投资为13000万元，其中建设投资12915万元、流动资金投资85万元。根据建设单位投融资计划，本项目建设和运营所需资金全部以自筹资金解决。（2）效益情况预测本项目办公区除建设单位自用部分外，其余办公区和商业部分全部出租。根据当地市场需求、类似物业租金水平和建设单位运营计划，本项目正常运营年份可实现营业收入4322万元，其中商业租金收入2981万元、办公区租金收入1341万元，年缴纳营业税金及附加752万元，年总成本费用为813万元，实现利润总额2757万元，扣除企业所得税689万元，可实现税后净利润2068万元。根据项目收入与成本费用数据，本项目总投资收益率为2121、资本金净利润率为1590；项目投资财务内部收益率所得税前为2105、所得税后为1617，项目财务净现值所得税前为5651万元、所得税后为2547万元，项目所得税后投资回收期为414年。125主要技术经济指标主要技术经济指标表序号项目单位数值备注一基础指标1总占地面积M21069234160384亩净用地面积M2869167130374亩2总建筑面积M2690003建筑密度159规划要求304容积率079规划要求085绿化率365规划要求356停车位个6901个车位/100M27计划建设期年2二技术指标1建设内容与规模M26900011综合楼M2690006层2可出租部分M26072021商业M22760012层22办公区M23312036层3自用部分M2828031办公区M2828036层三经济指标1总投资万元13000其中建设投资万元12915流动资金万元862资金筹措万元13000其中资本金万元13000银行借款万元03营业收入万元4322其中销售收入万元0租赁收入万元4322正常运营年份4经营成本万元813正常运营年份5营业税金及附加万元752正常运营年份6土地增值税万元0正常运营年份7营业利润万元2757正常运营年份8所得税万元689正常运营年份9税后利润万元2068正常运营年份四财务评价指标1总投资收益率2121按经营期年均EBIT2资本金净利润率1590按经营期年均税后利润3项目投资内部收益率2105所得税前4项目投资内部收益率1617所得税后5项目投资财务净现值万元5651所得税前6项目投资财务净现值万元2547所得税后7全部投资投资回收期年367所得税前（含建设期2年）8全部投资投资回收期年414所得税后（含建设期2年）9资本金内部收益率1617所得税后10盈亏平衡点18以出租率计126问题与建议通过财务评价分析和敏感性分析看出，对于本项目最大的不确定因素是建设成本的变动。对此，本报告特别建议建设单位在保证工程质量的前提下加强成本控制力度的基础上，在投资建设过程中，根据市场价格行情通过招标等方式把握主要材料的购入时机和价位，同时加强财务核算、费用控制，在保证工程质量的基础上尽量压缩不必要的费用，以获得预期效益。另外针对项目建设，建议建设单位1、加紧做好前期工作，及时完成项目开工前各项审批手续。2、应严格贯彻执行国家和地区对节能、环保、安全、消防及招投标方面的有关规定和标准。3、积极、及时落实建设资金，确保工程建设如期、顺利进行。4、精心安排，确保工期、质量、投资控制目标的完成。5、在工程实施过程建立健全全程监控方案，确保本工程不出现任何人为的毗漏。6、在工程竣工验收时，应严格按国家有关工程竣工验收规范和要求，积极配合建设、消防、环保、安全、卫生等部门，保证建设内容的功能完善和安全。二、建设背景与项目定位21建设背景本项目拟建地市区镇是区拉大城市框架、提升服务功能而重点打造的卫星城镇，也是市确立的自治区级城乡统筹试验示范区。根据市城市总体规划对镇的城市发展定位和市区镇城市总体规划确定的城市发展定位，镇总规划面积27平方公里，总规划人口8万人，总体功能定位为以休闲旅游度假产业为主导，以居住配套功能为主体，兼有商贸及加工业等综合功能的现代化、生态型小城镇和城乡统筹示范区。另外，市人民政府编制的市城市总体规划（20102020）中也将镇城镇建设规划纳入全市城市总体规划中，成为市总体规划确定的“一主两副十五镇”中的15个重点城镇之一，也是城乡统筹规划区确定的“两中心八组团两节点”中八组团之一。与此同时，市总体规划也将镇确定为重点的生态移民安置区，要求大力开展移民安置住房建设工程，以妥善安置规划区及其周边转移的农牧民。根据镇城市总体规划，镇城镇建设规划为“四心五片”，既指“商业中心、行政文化中心、特色商业中心、产业服务中心”等4个城市中心和“镇中心片区、蓝天路片区、庙片区、九成宫及产业片区”等5个城市片区。与此同时，镇作为市唯一的城乡统筹试验示范区和区的重要卫星城镇，随着神华李家壕煤矿、华研物流园区、危险化学品园区、城乡统筹试验示范区、秦直道文化产业园区和重点生态移民安置区等重大项目和园区的建设，已初步形成了煤炭、现代物流、石油化工、科技教育、绒纺、生物制药、食品加工、文化旅游、生态居住等多产业发展局面，为镇长远发展和城镇建设的进一步提升打下了重要基础。综上所述，本项目根据镇总体规划和城市建设、产业经济对商业服务业的需求，通过市场化运作建设一处功能齐全、配套完善的综合楼，是符合镇总体发展规划和当地商业地产需求的。22项目定位1、地块区位条件本项目拟建地块位于镇东北部109国道与东环路交汇处，属于镇东门户区域，是由区进入镇及去往杭锦旗等地的必经之地。场地北靠109国道、东邻镇东环路，西接镇特色商业中心、南通产业服务区，具有便捷的交通条件。2、项目用地性质根据镇镇区布局结构和公共设施用地规划，本项目建设用地属于商业金融用地，地块规划要求为容积绿08，建筑密度30，绿地率大于等于35，建筑限高24米。3、区域产业布局本项目拟建地点地处镇东户门，靠近镇原镇区，周边有镇政府、财税、邮电、派出所等政府机构以及小学、中学、卫生院等公共设施，是镇传统的商业片区。根据新编制的“镇城市总体规划”，该区域现规划为商业与老年公寓片区，主要形成为周边大型社区服务的社区商业服务为主的功能区域。4、本项目市场定位根据上述拟建区域区位条件、用地性质、产业布局，结合该区域产业布局和功能定位对商业、办公等物业的市场需求，本项目市场定位为以地处镇东大门的区位优势和109国道与东环路交汇点的交通条件，建设一处交通便捷、环境良好、功能齐全、配套完善的集商业与办公为一体的现代化商务综合楼，以此充分发挥地块有利条件获得最大的经济社会效益。23建设规模231建设规模本项目总占地面积1069234M2，其中建设用地面积（净用地）为869167M2，根据地块规划条件和建设单位规划要求，本项目按土地利益最大化原则，规划总建筑面积初步确定为69000M2，容积率为079，符合地块规划设计条件中的容积率08要求，同时获得最大的土地利用规模。另根据地块规划设计条件中的建筑限高24米的要求，本项目建筑主体按6层设计，其中12层按商业用房、36层按办公写字间设计。在层高选择上，商业部分层高按45米、办公部分层高按35米设计，总高度约为23米，符合地块规划设计条件要求。按上述规划建设规模，本项目建筑密度为132，满足地块规划条件中建筑密度不高于30的要求；另本项目绿化率按365设计，以满足绿化率不低于35的规划条件要求。232建筑功能根据项目区对商业地产的需求和建设单位开发意向，本项目主体按多层综合体商业办公楼设计，形成一座集办公、商业和写字间为一体的商务综合楼，以充分开发利用项目所处的区位优势和商业价值。根据前述建设规模，本项目总建筑面积为69000M2，结合项目建设单位自用办公区规模和建筑功能定位，本项目综合楼按自用办公区、出租办公区和商业区分为三个部分，其中自用办公区为18400M2、出租办公区为27600M2、商业区为23000M2。另外根据商业物业停车需求，本项目按1个停车位/100M2设计机动车停车场，采用地上集中停车形式。233主要建设规模指标根据上述建设规模设计方案，本项目主要建设规模指标如下表所示规划建设规模一览表序号项目单位规模指标备注1基础指标总占地面积M21069234160384亩建设用地面积M2869167130374亩2建设规模M269000综合楼M2690006层3建筑密度132规划要求304容积率079规划要求085绿化率365规划要求356停车位个6901个车位/100M224经营方案根据镇城市总体规划和项目区位特点、商业物业需求，结合项目单位经营发展规划，本项目拟建综合楼部分办公区留作自用外，其余办公区和商业用房全部出租，以实现持续经营、获得长期效益。另外根据当地类似物业总体租金行情和项目区位、交通、配套等条件，本项目初步确定办公区平均租金为15元/M2天，商业用房平均租金为36元/M2天，在实际运营过程中，应结合当地市场供需情况灵活制定租金水平，同时应尽量保持租金水平的相对稳定性，以避免价格水平的较大波动带来的风险。三、建设地点与建设条件31建设地点311地块位置本项目拟建地点位于镇东北部，场地北靠109国道、东邻东环路，总体呈沿东环路南北长、东西宽的平面结构，项目总占地面积1069234M2（160384），其中公共绿化带面积126324M2，本项目净用地面积869167M2（合130374亩）。场地现已由镇政府开发整理为熟地，场地较为平坦，无其他建构筑物。312土地权属情况本项目建设用地由项目开发单位通过招拍挂方式取得土地使用权，无其他权属纷争情况。313区域概况镇位于区西部，为城区的近郊镇，镇域面积56874平方公里。镇北与达拉特旗接壤，西与泊尔江海相连，东接塔拉壕镇，南靠伊金霍洛旗，距城区9公里。镇是市中心城区拉大城市框架、提升服务功能而重点打造的新型城镇，是区重点建设的卫星城镇，也是市确定的自治区级城乡统筹试验示范区，总规划面积27平方公里，总规划人口10万人。32区域条件321自然地理环境（1）地形地貌镇区地势以109国道为中轴分别向南北两面倾斜，属典型的丘陵沟壑地貌，地势南北高中部略低。海拔高度在1316215359米之间，其中西半部地形相对平坦，坡度起伏和缓，东半部属山地丘陵地貌，沟壑纵横。（2）水文气候镇属温带大陆性气候，年无霜期在135天左右，降水少而集中，年平均降雨量为4002毫米，日照时间长，常年平均气温在2，主导风向为北风。322交通运输条件镇距主城区仅10公里，距市府所在地35公里，距机场47公里。109、210国道、高速公路、铁路以及在建的纵横贯穿全境，距市飞机场30公里，立体交通网络已初步形成。323邮电通讯邮电通信业基础设施完善，服务质量优良，通讯方便快捷，通讯基本实现了现代化。区下各镇市内电话均已实现程控化；中国移动、中国联通基站遍布全旗，移动通讯无盲区；互联网已覆盖各镇乡，信息传输迅捷。324资源条件镇是区的以生态旅游、休闲度假旅游为主的城镇；是区蔬菜生产和农畜产品的开发基地；同时也是城市重要的水源之一，并占有卫星镇的战略地位。境内有丰富的煤炭、石英沙、高岭土、陶土、粘土、硫磺等矿产资源，其中煤炭、铀的储量大，易开采，分布也相对集中。主要分布在撖家塔村、色连村、村、永胜村等区域内，为镇工业经济的发展提供了充足的原料325地区发展情况地区是甚至全国近几年发展速度最快的城市之一,依托资源优势,在最近几年经济发展速度上已经赶上并超过了市。尤其“十一五”规划以来，市不断推进地区社会经济全面、健康、快速发展。工业化速度加快、城镇化水平提高、农牧业产业化经营稳步推进。同时人口转移步伐也随之加快，2000年以来市累计转移农村牧区人口20多万人，有效地带动了农村牧区社会经济的全面协调发展，促进了农牧民收入的增加。326工程地质情况因本项目场地尚未进行地震勘查，根据场址周边地勘情况，下水对工程的影响较小，工程设计和施工应以详细地质勘查报告为准。根据建筑抗震设计规范附录A04条，该地区抗震设防烈度为7度，加速度值为010G（第三组）。根据建筑抗震设计规范有关规定，初步判断拟建场区地基土为中硬场地土，建筑场地类别为二类，属建筑抗震有利地段。33主要建设条件镇自2009年初开始全面建启动城市化建设以来，城市公共设施条件已逐步完善，本项目场址周边的城市道路、供配电线路、给排水及供气供热管网、通讯网络等城市公共设施条件已基本完善，可完全满足本项目的开发建设和运营需要。1、道路交通条件镇位于区西侧10公里处，109国道根据镇总体规划，该镇规划道路分为主干道、次干道和支路三级。主干道红线宽度控制在3660米，次干道红线宽度2435米，支路红线宽度24米以下。规划形成“四横六纵”的城镇主干道路系统和方格网状的次、支路系统。为了便于市民出行，规划设公交枢纽两处，分别位于109国道与经一路交叉口东北侧、九成功路和南外环辅路交叉口东北侧，公共汽车站距在500800米之间。2、供水条件根据镇总体规划，该镇规划共设两处配水厂，另外在旅游专线以南、东环路以东新建配水厂接城区供水管网。给水管网根据管网等级不同采用环状与枝状相结合的方式布置，给水压力满足多层建筑直接供水，管材选用氯乙稀PE给水管，热熔接口，管径DN150DN300，消火栓沿主干供水管道设置，供水压力为03MPA。3、排水条件城镇排水体制采用雨污分流制，规划污水厂一处，规划顺应地势走向设置南北向的污水主干管，并设4座污水提升泵站，每处泵站用地2000平方米左右。雨水就近排向水体，雨水管线均枝状布置，直埋敷设，管径为D400D800。4、电力供应条件镇规划2座110KV变电站作为供电电源点，主变容量为230000KVA。1110KV变电站位于109国道与规划三路交叉口西北侧，占地面积051公顷；2110KV变电站旅游专线以南、东环路以东，占地面积225公顷。市政电网采用两条500KV高压电力线穿越，规划控制75米宽的高压走廊。110KV高压线沿109国道接电网。10KV电力线由110千伏变电站引出，接入各10千伏配电所或开闭所。10KV高压线路主要采取地下电缆敷设。5、电信规划条件规划设一个邮电中心局、一个邮电端局和一个邮政所。交换机总容量为89万门，并安装宽带数据通信设备，满足规划区内的通信需求。电信线路均采用通信电缆穿排管沿道路埋地敷设，光缆连接到小区和电话集中用户。镇规划高起点建设多功能有线电视网络系统，集宣传、娱乐、信息传递、服务为一体，有线电视传输网采用光缆网，传输线规划采用埋地敷设方式，并与电信线路共管。6、燃气供应条件气源来自长庆气田，天然气门站位于在镇区东北侧109国道以南，燃气管道采用中低压两级系统，即管道气采用中压管网输至箱式调压器或专用调压器调压成低压进户的供气方式。管网管径DN200螺旋缝焊接钢管，管径DN150采用PE管，管道采用直埋敷设，埋设深度12M。7、供热条件规划集中供热热源厂一座，热源厂内设2930MW热水锅炉，供热负荷为870MW。供热介质为水，供回水温度按130/70考虑。供热管网采用枝状布置，直埋敷设。覆土深度为08M12M。远景共设热力站50座，每座供热面积1520万M2。四、规划建设方案41规划设计主题根据镇城市总体规划、区域规划功能特点、商业地产市场需求和当地商业项目开发特点，本项目拟以“自用办公、优质写字间和配套商业”为一体的综合楼作为规划设计主体，以创造商务功能完备、配套条件完善的现代化商务综合楼。42总规划方案421总体规划原则1、以可持续发展的原则，正确处理人、建筑和环境的相互关系，结合区域规划条件和功能布局，进行总体布局满足功能需要的同时，将商务功能与当地市场需求相融合，为镇城市建设和区域功能提供一处功能齐全、交通便捷的综合楼。2、贯彻节约用地、节约能源、节约用水和节约原材料的基本国策，建筑单体平面组织合理，空间分区明确，并有利于形成较完整的建筑体系和较丰富的空间环境。3、充分利用和发展地理优势，协调与周围环境与城市空间的关系。综合考虑主干道、次干道及各出入口的要求，设计快捷、方便、安全的交通系统。422总平面布置及功能布局1、总平面布置根据选址规划条件和场址地形条件，本项目主体工程采用沿东环路而据的规则型平面布置结构，既项目建设主体综合楼沿东侧东环路按南北长轴设计，底层商业按面向东环路设计，办公区入口向西设置，机动车集中停车场布置在建筑西侧，同时在建筑东侧商业门前沿街设置停车位，并布置绿化带与东环路相隔。2、竖向布置本项目竖向布置以土石方平衡为原则进行设计，竖向标高与周围场地和道路的标高相适应，建筑物的室内标高一般高出室外场地标高015米。竖向设计采用平坡式布置，坡度在0305之间，场地雨水通过沿路排水渠排出。423交通组织体系根据总平面布置和周边交通条件，本项目出入口按综合楼两侧布置，其中北侧为入口、南侧为出口，形成与东侧东环路行车方向一致、进出有序的交通组织体系。场地内部主路采用直线型路网结构，按6米宽设计，进场车辆直接进入停车场并向南出场。沿综合楼两设置4米宽的支路，南北两侧和居中位置与主路相连，形成人行通道的同时兼作消防通道。424景观与绿化建议本项目绿化带主要集中布置在场地南北和西侧，在景观园林的设计上多考虑中国传统的休闲景观园林设计风格，如采用绿地、小品、雕塑、亭台等景观元素。425雨水排水方案场地内部道路最小纵坡按03，横坡按15设计，主要道路采用双坡，次要道路采用单坡，地面雨水由雨水口收集经雨水管系统有组织排入市政雨水管，道路结构采用混凝土路面做法。43建筑设计方案431设计理念本项目拟建一处集办公和配套商业为一体的综合楼工程，在设计理念上秉承“功能完善、出行便捷”的指导思想，以客户需求为出发点，力争为客户提供完善的商务环境的同时，充分考虑满足当地民众的消费与互动需求，以形成对内生消费和外来消费不同功能之间建立一种互补关系，最大程度提升商业价值。以此设计理念为指导，本项目在建筑设计上重点掌握城镇规划和周边建筑群之间的关系与衔接，并在充分考虑艺术风格与当地社会文化的融合度的基础上，力争应用代化设计理念使建筑形态具有前瞻性和生命力，使之成为城镇建设中的一道亮点。432建筑造型设计1、建筑造型建筑造型选择上，根据场地沿东环路南北方向狭长的平面结构，本项目拟建综合楼采用沿东环路而据的南北长轴综合办公楼方案，建筑造型采用传统的规则矩形办公楼造型。2、建筑功能布局拟建综合楼12层按商业用房设计，在具体设计上应考虑一层按独立商铺、2层按开敞式商业，以增强建筑功能的多样性，满足不同的客户需求。26层按办公用房设计，其中自用办公区和出租办公区分区设置，独立出入口，也可考虑把出租办公区设置成两个独立分区，以实现办公区的单元化，满足整体承租、分层承租、分散承租等不同的功能分区，实现建筑功能配置的多元化和灵活性。2、外立面风格定位立面色彩考虑选用明亮与稳重相结合的色系搭配，力求通过立面色彩搭配与材质质感对比获得简洁而不失端庄大气立面风格。立面基调立面风格以简洁为基调，适量加入简化的符号与元素，以增加综合性建筑的整体形象。立面选材考虑质感强烈的石材与涂料墙面和通透玻璃构成质感对比搭配，以获得与建筑功能协调的立面视觉效果。433建筑材料及设施1、墙体材料外墙300厚陶粒混凝土空心砌块钢筋混凝土剪力墙，外贴70厚自熄型专用聚苯板。内墙除结构墙部分钢筋混凝土墙体外，采用200厚为陶粒混凝土空心砌块墙。墙体在不同材料连接处铺设钢板网或多层玻璃丝布，确保平整牢固,做到抹灰不出现裂缝。所有穿过墙体的管线，嵌入墙内的设备安装完毕后，须将洞口周边堵塞密实。2、门窗工程外门采用铝合金框玻璃门，内门采用木质镶板门；建筑外窗采用单框双玻铝合金断热玻璃窗，内窗采用塑钢单玻平开窗。建筑外门窗抗风压性能应达到6级，水密性能达到4级，气密性能6级，空气隔声性能3级，传热系数应不大于27W/M2K。外窗台低于900MM时在窗下部设置500MM高的固定窗作为防护措施。3、屋面工程本各建筑物屋面均采用现浇钢筋混凝土面板加100MM聚苯板保温层和4MM聚酯胎SBS改性沥青防水卷材，外层做涂料或细石混凝土保护层。各建筑屋面防水等级为级，防水层合理使用年限为15年，所有建筑物屋面排水采用有组织外排式排水方式。4、装修工程（1）外装修本工程外装修材料主要为高级防石涂料、外挂石材、铝板复合材料。（2）内装修根据当地装修习惯，本项目商业部分采用毛坯房，由承租业主根据业务种类自行设计和施工；办公区部分，自用办公室采用中等装修，出租部分采用初装修，其中入口大厅内墙面粘贴釉面瓷砖，墙面所有的阳角需做护角处理或选用成品护角，吊顶以上待管道安装完毕后再封墙体。5、竖向交通为了满足办公环境的高效快捷和档次，本项目办公部分竖向交通考虑配置电梯，其中自用部分设置3部电梯（1部兼作消防电梯），出租部分设置5部电梯（2部兼作消防电梯），在电梯型号、功能的选择上，应考虑品牌知名度高、安全功能性完善的品牌电梯。商业部分在南北两端设置独立的公共楼梯间，办公部分，各独立区域均设置两个楼梯间，以满足日常通行、紧急疏散的畅通。434防水防潮设计（1）屋面防水屋面防水等级为II级，两道设防，采用40厚C20刚性防水细石混凝土保护层聚乙烯胎改性沥青防水卷材，四周均贴至泛水高度。出屋面管道或泛水以下外墙穿管处,安装后用细石混凝土封严，管根四周加嵌油膏，与防水层闭合，具体设计和施工应严格按照屋面工程技术规范（BG503452004）执行。（2）楼层防水卫生间、盥洗室、水房、浴室等需做防水处理的房间均采用10厚K11FLEX（标准型）防水浆料（至少2遍以上），地面低于楼地面标高20MM，并向地漏找051坡度，以不积水为原则。凡立管穿过此类房间时，须预埋套管并高出地面30MM，管间缝隙用防水材料填实。（3）外墙面防水外墙抹灰中宜掺5的防水粉，并应保证砌筑时卧浆饱满，垂直和水平缝中均不得有漏浆现象（4）内墙面防水带淋浴的卫生间、公共浴室、厨房及洗浴中心的内墙面均刷10厚K11FLEX（标准型）防水浆料一道。435建筑防火本建筑防火类别为二类，耐火等级为二级。建筑内部设置消火栓、灭火器，在办公区设置火灾自动报警系统和自动喷淋灭火系统。本项目开敞式商业和办公区按不大于2500M2分割成不同的防火分区，每个防火分区保证最少有一个安全出口直接到达楼梯间，分区之间设置甲级防火门，楼梯间门采用乙级防火门。436无障碍设计在各建筑出入口处设置无障碍坡道和栏杆，电梯满足无障碍电梯要求，在建筑物各入口台阶粘贴盲道专用地砖，并与市政道路的盲道相衔接。44结构设计方案1、结构设计基本参数建筑结构的设计使用年限和安全等级结构安全等级设计使用年限抗震设防类别地基基础设计等级地下室防水等级二级50年丙类乙级自然条件、风雪荷载基本风压地面粗糙度基本雪压场地标准冻深WO050KN/M2C类SO035KN/M2150M抗震设防的有关参数抗震设防烈度设计基本地震加速度值设计地震分组建筑物设计特征周期7度010G第三组045S竖向活荷载设计参数区域荷载标准区域荷载标准办公室、会议室250KN/商业350KN/公共卫生间400KN/电梯机房700KN/门厅、楼梯350KN/上人屋面200KN/走廊250KN/设备用房700KN/2、结构选择方案本项目建筑主体采用钢筋混凝土框架结构体系，剪结构抗震等级按二级设计。4、基础与楼板选型因本项目作为集办公与商业为一体的综合楼工程，根据上部荷载和地下使用功能，建筑基础选用柱下独立基础，楼板选择现浇钢筋混凝土梁板结构。6、主要抗震措施在基础施工上，应根据场地地质勘查报告，选择可靠的持力层，并进行专门的场地安全性评价，确保场地地震动参数的可靠性，保证建筑物的抗倾覆能力。因规则结构的扭转效应和鞭端效应较小，遭遇地震后的破坏较轻，规划设计时应尽量采用均匀对称的型体。根据建筑使用功能和经济安全性要求，为了保证结构的整体抗震性能、有效减轻地震破坏力，本项目建筑主体采用钢筋混凝土框架结构体系。同时在基础设计和施工中，应选择可靠的持力层，加大基础的埋深，以保障该建筑的抗倾覆能力。46电气工程方案461强电部分1、设计依据民用建筑电气设计规范JGJ16200810KV及以下变电所设计规范GB500531994供配电系统设计规范GB500521995低压配电设计规范GB500541995通用用电设备配电设计规范GB500551993民用建筑电线电缆防火设计规程DGJ08932002建筑设计防火规范GBJ16872001建筑物防雷设计规范GB500579420002、设计范围负荷等级，用电负荷，供电电源，供配电系统，照明系统，防雷接地系统3、负荷等级本项目主要为多层综合性建筑，项目用电负荷等级划分如下二级负荷火灾报警及联动控制设备、消防泵、消防电梯、排烟风机、应急照明、疏散照明、防火卷帘及保安监控系统。三级负荷除二级负荷外的其他负荷。3、用电设备照明（室内、室外）单相220V消防报警、控制单相220V动力、消防动力三相380V/220V电梯、给水及采暖设施三相380V/220V5、负荷计算本项目主要由办公和商业用房组成，规划总建筑面积为69000M2，其中办公区建筑面积46000M2、商业建筑面积23000M2。根据建筑功能特点，本项目电力负荷根据不同的建筑功能按采用综合单位指标法计算，即办公部分单位面积变压器装置指标按60VA/M2估算、商业部分单位面积变压器装置指标按80VA/M2估算，变压器装置容量约为4600KVA。6、供电电源本项目用电引入两路10KV电源供电（引入方式由当地供电部门负责），两路电源同时工作，互为备用，每路10KV电源均能承担全部负荷。另外设置1台400KW柴油发电机组，作为备用电源当主电源发生故障时保障各区二级负荷中供电，并采用主备电源采用自动切换方式供电。6、供配电方案根据用电负荷估算，本项目配置51000KVA箱式变电站，总容量为5000KVA。变配电系统采用室外箱式变电站，由变电站配出的低压线路采用埋地方式敷设至各建筑物。变配电所高压系统设有进线柜和变压器柜；低压系统设有进线柜、补偿柜、联络柜和馈线柜。接线为单母线（或单母线分段方式）。低压侧无功自动补偿后功率因数达09以上。负荷计算中使单台变压器负荷率控制在7085，达到技术可靠，经济合理。低压配电采用放射式与树干式相结合的方式，对于单台容量较大的负荷或重要负荷，如水泵房、电梯机房消防中心的设备采用放射式供电；对于一般负荷采用放射式与树干式相结合的供电方式。消防动力设备、应急照明、消防控制设备、变配电所等用电采用双电源供电，并在末端互投。7、照明设计建筑内照度标准参照国标民用建筑照明设计标准（GBJ13390），本项目主要场所的照度按下表所示设计照明场所照度（LX）照明场所照度（LX）走廊100200大厅500750卫生间100150楼梯间、前室3575泵房75100电梯厅75150变电室100200商业300500值班室100150办公室300500根据上述照度标准，本项目一般办公场所选用T8荧光灯或紧凑型节能荧光灯；有装修要求的场所视装修要求，可采用多种类型的光源；对仅作为应急照明用的光源应采用瞬时点燃的光源；应急照明作为平时照明的一部分时也可选T8荧光灯或节能型灯具；对大空间场所和室外空间可采用金属卤化物灯。为了便于安装、改造和降低能耗，本项目利用在强电竖井内的封闭式插接铜母线配电给各楼层照明配电箱。在建筑内部各独立区域内设小配电箱，考虑单相进线。应急照明系统中，在消防控制室、变配电所、配电间、弱电间、楼梯间、前室、水泵房、电梯机房、排烟机房、重要机房的值班照明等处的应急照明按100考虑；门厅、走道按30考虑；其他场所按10考虑。各层楼道及出入口均设疏散指示灯，蓄电池采用集中免维护电池进行供电，停电时自动切换为直流供电。疏散指示灯和标志照明灯具的选型应符合市消防局的有关规定，并且应急照明持续时间应不少于30MIN。8、防雷、接地及电气安全本项目各建筑物按二类防雷建筑物设计，为防直击雷在屋顶设避雷带，其网格不大于10M10M，所有突出屋面的金属体和构筑物应与避雷带电气连接。为预防雷电电磁脉冲引起的过电流和过电压，在下列部位装设电涌保护器（SPD）在变压器低压侧装一组SPD。当SPD的安装位置距变压器沿线长度不大于10M时，可装在低压主进断路器负荷侧的母线上，SPD支线上应设短路保护电器，并且与主进断路器之间应有选择性。在向重要设备供电的末端配电箱的各相母线上，应装设SPD。上述的重要设备通常是指重要的消防控制室、楼宇中央监控设备、主要的电话交换设备、UPS电源、火灾报警装置、电梯集中控制装置以及对人身安全要求较高或贵重的电气设备等。对重要的信息设备、电子设备和控制设备的订货，应提出装设SPD的要求。由室外引入或由室内引至室外的电力线路、信号线路、控制线路、信息线路等在其入口处的配电箱、控制箱、前端箱等的引入处应装设SPD。本项目采用共用接地装置，以建筑物、构筑物的金属体、构造钢筋和基础钢筋作为接地体，其接地电阻小于1。220V/380V低压系统接地形式采用TNS，PE线与N线严格分开。建筑物作总等电位连接，在配变电所内安装一个总等电位连接端子箱，将所有进出建筑物的金属管道、金属构件、接地干线等与总等电位端子箱有效连接。462弱电部分1、设计依据建筑与建筑群综合布线系统工程设计规范GB503112000建筑物电子信息系统防雷技术规范GB503432004民用建筑电气设计规范JGJ/T1692智能建筑设计标准GB/T503142006综合布线系统工程设计规范GB/T503112007安全防范工程技术规范GB503482004视频安防监控系统工程设计规范GB5039520072、设计范围（1）有线电视系统（2）通信网络和综合布线系统（3）背景音乐广播系统与消防广播系统（4）火灾报警及消防联动控制系统（5）安全防范系统3、有线电视及卫星电视系统（含闭路电视系统）电视信号由就近处广电部门的HFC网络光节点引入，系统采用（860）MHZ邻频传输，用户电平要求64土4DB，图像清晰度应在四级以上。4、通信网络CNS和综合布线系统GCS为满足本项目对通信和计算机网络的需要，根据先进性、开放性、可靠性、可扩充性原则，设计一套主干为千兆位的标准、灵活、开放的结构化布线系统，采用光纤加千兆位双绞铜缆布线，集语音、数据、文字、图像于一体，可满足高速数据传输的发展需要。系统设一个电信进户点，由总电信机房引来，即光纤将数据网联接到各单体首层弱电井，语音网采用铜缆联接到各单体首层弱电井。数据网采用FTTBLAN宽带网络传输形式，弱电井内设19英寸主配线MDF（内置HUBSWITCH），各楼层设层配线架IDF。系统语音主干线缆为3类铜缆数据及图像主干线缆为多芯多模光纤，水平线缆均为超五类线。语音及数据均以放射性方式敷设3类大对数语言铜缆和4芯数据光纤至各层弱电间网络配线柜，由配线柜至平面端口则采用超五类非屏蔽八芯双绞线缆，从而构成24小时在线式联接的组网方式。5、背景音乐广播系统与消防广播系统本项目作为人员密集的公共建筑，设置服务性广播及火灾时消防广播一体的背景广播系统，背景广播系统的前端设备设在消防控制机房，平时根据需要作背景音乐、通知等广播，应急时指导人们及时安全疏散时使用。6、灾报警及消防联动控制系统（1）消防控制室消防控制室设在一层，其隔墙及楼板的耐火极限分别不低4小时，并与其它部位隔开和设置直接通往室外的安全出口。消防控制室内设有火灾自动报警控制器、消防联动控制合、应急广播设备、中央电脑、CRT显示器、电梯运行监控盘及消防专用电话总机、UPS电控设备等。（2）火灾自动报警系统在办公室、会议室、餐厅、楼梯间、走道厅等场所设置感烟探测器；在开水间、厨房等平时烟尘较大的场所设置感温探测器；在煤气表间、厨房等处设置可燃气体探测器。在主要出入口、疏散楼梯口等场所从一个防火分区内的任何位置到最邻近的一个手动报警按钮的距离小干30米设置。每个防火分区应至少设置一个手动报警按钮及消防对讲电话插孔，并在在消火栓箱内设置消火栓报警按钮。在各楼层设置火灾自动报警系统，控制器可接收感烟、感温、火焰、可燃气体、空气采样早期烟雾探测器的火灾报警信号及水流指示器、检修阀、湿式报警阀、手动报警按钮、消火栓按钮的动作信号，还可接收排烟阀、加压阀、70，280防火阀的动作信号。（3）消防联动控制在消防控制室内设置柜式联动控制，其控制方式为手动控制、手动硬线直接控制、通过联动控制台、可实现对消火栓灭火系统、自动喷水灭火系统，以及对防排烟系统、电梯运行、火灾应急广播、火灾应急照明疏散指示等的监视及控制，当火灾发生时可手动自动切断空调机组、通风机及一般照明等非消防电源。7、安全防范系统（1）本工程的安全防范等级为二级，由闭路监视系统、门禁系统、入侵探测系统、巡更系统等组成。（2）报案控制室与消防控制室合用，负责总体安全防范控制，监控室对所有报警装置及闭路摄像机进行监控。（3）录像监测器、出入口控制输入计算机、操作键盘和屏幕、闭路电视摄像机控制器、入侵监测系统主机和对讲电话系统主机等均装于监控室内的控制台上。47给排水设计方案1、设计依据建筑给水排水设计规范GB500152003建筑设计防火规范GB500162006自动喷水灭火系统设计规范GB500842001（2005年版）建筑灭火器配置设计规范GB501402005室外给水设计规范GB5001320062、设计范围室内外的给水系统，消防给水，污废水排水系统，雨水排水系统，室内外消火栓系统，自动喷水灭火系统3、给水水源本项目用水均由城市自来水的市政给水管网提供。从市政给水干管上引入两根DN200MM给水管，在场区内形成环状，供本项目生活及消防用水。自来水给水管按环状布置，生活给水经生活给水系统变频供水装置加压后向用户供水，水泵机房设在首层。3生活用水量估算本项目为含商业、办公为一体的综合性建筑，按人均50M2建筑面积计算，最高人员数量为1380人，估算最高日用水量约为83M3/D，其中最大时用水量约为11M3/H。生活用水量估算表用水规模用水标准最高日用水量M3/D用水时间H时变化系数最大时用水量M31380人50L/D人6912159未预见用水量20142合计83114生活给水系统因本项目建筑物为6层建筑，根据当地市政供水压力，本项目生活用水可直接由市政自来水管道压力直接供给。而考虑作为单体面积较大的综合楼，为满足人员集中用水要求，本项目采用无负压给水设备供水（扬程24米），采用无负压给水设备供水既可充分利用市政水压，又可保证高峰期水压下降时安全用水。即市政水压满足时由市政水压直接供水，市政水压不满足时由无负压给水设备供水，供水方式安全可靠、节省能耗。5、消防给水系统本项目设专用消火栓给水管道系统，各层各部位均设消火栓保护，消火栓用水量及水压由消防水池及消防水泵提供。6、自动喷淋系统本项目除配电室、浴室及小于5M的卫生间外的所有部位均设置闭式湿式自动喷淋系统系统。系统危险等级为中危险等级，设计喷淋喷水强度为8L/MINM2，作用面积为160M2。其中厨房选用93玻璃球闭式喷头，办公及商业选用68吊顶型玻璃球闭式喷头。湿式报警阀设在消防泵房内，并由其控制喷淋泵启停。每套湿式报警阀最大喷头负荷为800只。在每个湿式报警阀组控制的最不利点喷头处，均设DN25末端试水装置。在各防火分区、各楼层的最不利点喷头处，设DN25放水阀。7、污废水排放本项目室内排水采用污、废水合流制。生活污废水排水量按生活用水量的90计算，最高日排水量为75M3/D，其中最大时生活污废水量为10M3/H。本项目室内污水立管采用单立管排水系统，伸顶通气。厨房废污水经隔油池、生活污水粪便污水经化粪池预处理后排至市政污水管网，由市政污水处理站集中统一处理。电梯机坑设集水井，由排水泵排入污水排水管网。8、雨水排放本项目室外排水采用雨、污分流制，室外道路边适当位置设置平箅式雨水口，收集道路、人行道及屋面雨水，排至市政雨水管网。雨水量根据当地暴雨强度、重现期、迳流系数等参数计算确定，其中雨水量采用下列公式QQF，其中根据气象资料，当地暴雨强度公式采用Q635（1084LGP）/T061计算。48采暖、通风与空调1、设计依据采暖通风及空气调节设计规范GB500192003建筑设计防火规范GB500162006民用建筑节能设计标准JGJ2695公共建筑节能设计标准GB5018920052、设计参数根据市气象资料，本项目设计参数标准气象台站位置北纬39006，东经109002，海拔13122M冬季采暖计算温度20大气压力夏季8886HPA；冬季90207HPA3、采暖方案（1）热负荷计算本项目采暖总建筑面积为69000M2，按建筑物综