秀屿区笏石镇港城地块策划报告

1、秀屿区笏石镇港城地块市场调研及开发建议报告目录说明3P第一部分秀屿区宏观经济背景2P（一）城市规模特色和人口环境4P（二）经济形势分析4P（三）固定资产投资和房地产业状况5P第二部分港城地块开发销售主要影响因素5P（一）土海生态湿地公园5P（二）莆第十中学8P（三）版块内主要在售楼盘调查8P第三部分 项目概况及SWOT分析13P（一）项目概况13P（二）项目SWOT分析14P第四部分 开发及营销建议15P（开发篇）（一）开发的战略目的15P（二）项目与产品定位16P1建筑设计建议16P2小区规划建议18P3户型设计建议20P4环境景观建议21P5智能化设施21P6、配套建议22P（营销篇）（一

2、）客户定位23P（二）入市时点与姿态25P（三）价格策略建议26P（四）营销推广阶段划分和推广内容27P（五）项目视觉识别系统建议30P第五部分投资分析33P（一）方案一投资分析33P（二）方案二投资分析36P第五部分总结40P说明1调研出发点：本报告将侧重实际操作，针对当前情况，对港城地块的开发建设提出 策划建议。2调研范围:地理范围：莆田、秀屿区、笏石镇。对象范围：上述地域准购房群体。分析范围：区域经济、影响因素、项目概况及SWOT分析、开发及 营销。3调研方法：准购房群体访谈、业界专业人士访谈、实盘调研等。第一部分秀屿区宏观经济背景（一）城市规模特色和人口环境秀屿区地处莆田沿海，陆域面积

3、390平方公里，海域面积4514.75 平方公里，城镇化水平30%,人口 62万。秀屿区隶属莆田市，区 人民政府驻笏石镇，全区辖9个镇、2个乡：笏石镇、东庄镇、忠门 镇、东埔镇、东嵯镇、域头镇、平海镇、南日镇、湄洲镇、月塘乡、 山亭乡。目前全区在外经商务工人员近20万人，主要从事建材行业、 医药行业、首饰石雕等相关行业。经过多年的发展，民间资本积 累雄厚，已形成了最具竞争力的地区产业优势（二）经济形势分析国民经济加快发展，运行质量明显提高。上年度年秀屿区实现地区生产总值96.60亿元，按可比价格计算，比 上年增长19.1%,增速比上年提高4个百分点。经济运行的稳定性进 一步加强。财政收入占地区

4、生产总值（GDP）的比重为7.3%,比上年提高1.2个百 分点。消费市场需求旺盛，消费领域不断拓宽全区实现社会消费品零售总额23.98亿元，增长15.9%。住宿餐饮业、 健身休闲等服务性消费对居民消费增长的推动力增强。通讯器材类、 家用电器和音像器材类、金银珠宝类商品零售额增幅都在25%以上。（三）固定资产投资和房地产业状况近年来，秀屿区委、区政府多方筹措资金，相继投入40多亿元资金, 加快基础设施建设步伐，区内的水、电、路、通讯、码头等基础设施 日臻完善。2009年全社会固定资产完成72.35亿元，比上年增长20.9%。其中城 镇以上固定资产投资完成64.47亿元增长20.6%o重点项目建设

5、取得较大进展。全区重点项目开工104个，完成投资 65.8亿元，占全社会固定资产投资的90.9%o莆田火车总站落户秀屿城区，从秀屿到厦门仅需一个小时，从秀屿到 福州也只需半个小时，福莆泉厦四地将合力形成一个大的旅游圈。第二部分港城地块开发销售主要影响因素（一）土海生态湿地公园1概述。该公园名为莆田市土海城市生态湿地公园，与本案相隔环城北路相对 而望。总面积1500亩左右。公园将以植物园林为主，现代生态观光 为辅，结合湖泊、奇山怪石、亚热带花卉植被、休闲度假及农业科普 的大型综合性生态、休闲公园，在福建尚属首家。建设周期5年，预 计投资1.5亿元。2图片展示莆田市秀屿区土海生态湿地公园总体规划设

6、计总平面图3湿地生态公园对本案的影响本案ps扌白200920正鼎明珠汇景人民政内中晖商业厂场湿地因其巨大的生态价值、环境与生产功能而被誉为“自然之肾”。 湿地具有优化城市景观格局、净化空气、维护区域生态平衡、为城市 居民休闲娱乐和科普教育提供场所等多项突出生态功能。我们归纳土海湿地生态公园对本案直接影响如下： 净化空气。 提升景观品质。 为业主提供上佳的休闲养生环境。 未来公园开放所带来的人流量，对商业物业的价值有巨大的拉动。 无疑湿地公园的建设对本案是个极大的利好因素，无论是居住性还是 经营性的物业，都将因此而受益。本案将是该项工程的直接受益者。但是在调研中也发现笏石当地人对湿地公园认知度不

7、高，也因此湿地 公园对地块价值的提升目前尚不明显。政府动作的滞后也让市民对工 程能否顺利开展有些怀疑。（二）莆田第十中学莆田第十中学创建于1956年，是莆田市秀屿区唯一的一所省一级达 标重点中学。2006年通过省一级达标验收。校区共占地171亩，建 筑总面积6万多平方米。教学设施完善。现有师生6千人。与本案仅 有数分钟路程。十中的许多学生家长为了孩子上学便利，在学校附近的租房居住。本 案周边的各个楼盘诸如“正鼎明珠”“汇景园” “中晖.商业广场”都 有此类业主。这也是支撑本版块房产租赁的主力。应该说十中的存在, 对于住宅的销售，尤其是实现投资型客户出租需求，有着现实的意义。（三）版块内主要在售

8、楼盘调查本次调研选择与本案最为邻近的三个楼盘“正鼎明珠” “汇景园”“中晖商业广场”作为调查对象。因为这三大楼盘无论在区位地段、建 筑类型、价格可比性等方面与本案都有极高的参考价值。1正鼎明珠正鼎明珠地点莆田市秀屿区爱民西路中段开发商正鼎房地产开发有限公司营销代理华美地产经纪有限公司总建面积5万多平方米物业形态商住楼。共3栋19层建筑，1个商业裙楼和1个独立商业楼户型配比三房两厅约80%,二房二厅约20%面积面积分布82-130平方米主力面积123-130平方米层高住宅3. 2米商业7. 6-11. 6米目前均价住宅3350元/平方米 商业14000-15000元/平方米销售率70%售楼处电话

9景园汇景园地点莆田市秀屿区府后路开发商福建泰安集团工程有限公司总用地面 积1. 55万平方米总建面积4. 65万平方米容积率3建筑密度28%绿地率32%建筑高度60米物业形态住宅建筑面积4. 19万平方米，商业建筑面积0. 46万平方米面积面积分布133-190平方米主力面积120-140平方米层高住宅3米商业为底层+夹层形式目前均价住宅3300元/平方米 商业底层9888元/平方米，夹层5188元/平方米销售率80%售楼处电晖商业广场中晖.商业广场地点莆田市秀屿区市政广场东侧开发商莆田市中晖房地产开发有限公司总用地面积3. 44万平方

10、米总建面积7. 57万平方米容积率2.2建筑密度30%绿地率30%建筑高度40米物业形态住宅建筑面积6. 81万平方米，商业建筑面积0. 76万平方米面积住宅面积分布127-182平方米商业主力面积33.71-41.55平方米（单层）目前均价住宅3300元/平方米 商业14000元/平方米销售率85%售楼处电结：本版块内住宅均价3300-3400元/平方米，商铺14000-15000元/平方米（单层）；底层9800元/平方米，夹层5100元/平方米（二层）。 住宅户型以三房二厅大户型为主。销售率较高，尤其是商铺。第三部分项目概况及SWOT分析（一）项目概况项目占地1

11、9932.36平方米。商业及住宅用途。使用年限分别为40/70年。容积率3.9,建筑密度21%,绿地率30%o东西南三面邻规划路, 北面邻环城北路南侧，与湿地生态公园大门隔路相望。（二）项目SWOT分析优势（strength ）毗邻湿地生态公园当地购房群体强烈的置业欲望四面临规划路及干道，商业利用率高地块方正，便于规划设计及形象展示劣势（weakness）地段较偏，生活配套不甚完善经济指标较高，有可能影响居住品质购地成本较高，相对竞品楼盘很难有价格优势居民守旧的居住习惯，一定程度上影响商品房去化机会（opportunity）加强与政府间的关系，争取政策扶持引导相关部门加快湿地公园建设进程，加强

12、塑造湿地公园形象引导周边楼盘提高售价，提升版块内房产均价威胁（threat）周边楼盘空置率较高已售楼盘消化掉相当数量客源受人口总数局限，潜在的购房群体绝对数量仍然偏小第四部分开发及营销建议（开发篇）（一）开发的战略目的基于以下几点，我们建议本项目开发的目的为“中长期高利润项目” 1湿地公园尚未启动，周边生活及市政配套还在逐步完善中。2周边楼盘现实均价保持在3300-3400元/rtf,按此价位，本案利润不 会太咼O3准客户群体的心理价位也停滞在3300元/nf左右，目前尚无拉动心 理价位的有力因素。4随着湿地公园启动及配套的完善，该区域会形成笏石休闲养生的新 中心。届时本案的价值也才能真正得到

13、提高。（二）项目与产品定位1建筑设计建议（1）建筑风格与特色典雅主义倾向“典雅主义”（Fonnalism又译“形式美主义”）是同“粗野主义”并 进，而在艺术效果上却与之相反的一种倾向，两者从设计思想上来说 都比较“重理”。“典雅主义”倾向在某些方面很象讲求技术精美的倾向。“粗 野主义”讲求钢和玻璃结构在形式上的精美，而“典雅主义”则是讲 求钢筋混凝土梁柱在形式上的精美。典雅主义的设计思想偏于理性，专业构筑，品质生活，为客户构筑合 理、舒适的生活尺度空间；另一方面，它又体现出形式构件的美化， 体现出一种精致、精细的设计工艺，与传统江南文化讲究精致、精细 的精神追求十分吻合。理性的设计思想完善了人

14、的生活活动空间对建筑的功能需求，感性的 表现形式能够充分体现建筑的艺术美感，结合本案环境与品质的亮 点，典雅主义将是一次形式和内容的完美结合。（2）建筑立面装饰与色彩典雅主义建筑风格，注重对色彩的处理、搭配，达到建筑与自然环境 的和谐融入，以人为本，强调人的居住舒适性，营造一种生态的，健 康的居住氛围。强调整体建筑的协调统一，突出构件的美化和精细， 与单体建筑的典雅、大气形成整体与局部、简约与精致的对比，更突 出了立面装饰的产品形象展示功能。结合项目的规划及景观，建议在立面上处理上：主体立面处理简洁明朗，轮廓清晰，追求淡雅清新、含蓄大气;屋顶、基座等细部辅以精细的艺术化构件，突出建筑本身的质感

15、和韵律；通过建筑主体与细部形成一定对比，突岀建筑的层次；以柔和自然色系组合给予亲近自然的感官体验，尽显典雅风范;外立面用材方面建议选用涂料、玻璃、钢结构、大理石等细部构造活跃立面效果，稳重之余不失灵动。2小区规划建议项目要避开成本压力，在价值上脱颖而出，要求项目必须与周边楼盘 形成差异化优势，要有价值的支撑点且为大众所接受。我们定位本案为未来秀屿高品质精品养生社区。小区以挑高底商加小高层建筑为主要形式。东南西北四面围合成整体裙楼，皆设计挑高型底商，用意在于增加 商业面积、隐性提高容积率，降低建造成本。业态分布上，临湿地公园一面（北面）商铺以公园休闲娱乐为主要 题材，东西南三面商铺以社区店为主。

16、由于地块规模小，及容积率的限制，从技术角度考虑可设计成点式 咼层住宅 高层建筑物在地块内灵活排布，使之在采光、楼间距、视线方面都 能够满足建筑设计规范的要求。在不浪费公用面积的基础上，应保证 高层电梯前室米光通风。建筑规划设计应同景观规划同步考虑，并为营造景观及相关配套预 留必要的设计空间，同时在结合景观规划时应考虑立体绿化景观的表 现；硬质空间和软质空间在规划时相得益彰，营造出良好的室外生活 空间氛围。从市场角度出发，在地块价值相对较弱的方向可考虑面积更小的户 型单位；如：边角。规划地下停车场，同时保留少量地上停车位。户数车位比建议为不 低于2： 1。以下为小区想象图3户型设计建议(1) 在

17、户型方面应注重以下几个方面：住宅设计上以130册左右的三房二厅为主力户型，要充分借鉴周边 楼盘的优秀设计，满足大客厅、飘窗、明厨明卫等市场需求。带双卫、 双阳台、小型会客厅、卧室等。功能划分明确，卧室、卫生间、厨房等区域与会客厅等公共区域相 对分隔室内要避免长走廊，最大限度的提高实用率。卧室设计大飘窗，增加居室的光线。面向湿地公园的户型要着重“借 景”手法的运用，保留若干留作样板房以待客户鉴赏。卫生间做到干湿分离。做到户型方正，隐梁隐角。设计应充分考虑业主对装修风格的喜好，做好多种备选装修方案供业主选择。(2) 户型配比户型配比面积套型主力面积面积比套数比100-140 m2大三房130 m2

18、45%40%小三房115 m220%20. 20%85-100 m2标准二房95 m215%18. 40%小二房85 m210%13. 70%140 nf以上四房及以上150 m210%7. 70%合计100%100%4环境景观建议项目的容积率决定了景观规划设计的较大局限性。应该根据建筑布 局方式，考虑环境设计，项目的平面布局应在项目环境设计之前进行, 环境设计要迎合平面布局要求。在景观设计中应尽量使住户都能在家中观赏到优美的景致及其活 动的人群。出入口需设计标志性建筑景观利用底层架空和裙楼架空层进行泛会所设计。夜间灯光系统。夜间灯光主要设置于道路两侧及园林环境部分，突 出夜晚的环境，社区入口

19、、单元入口、电梯厅与公共走廊空间、架空 层，建筑顶部应架设灯光装饰。背景音乐。设置智能化的背景音乐播放系统，在公共空间、会所、 环境小品及活动场所安排背景音乐播放。在项目入口，可考虑循环水景的设计。考虑到景观设计的人文关怀，建议设计以“新贵养生生活馆”为主 题的文化墙。精心打造绿化工程，确保不同角度，不同层面，不同时节的绿化景 观存在。5智能化设施边界防范系统：采用红外线监控同保安24小时巡逻相结合的方式区内监控系统：包括盗警、火警的防范监控安防对讲系统：各单元入口安装可视对讲防盗门，通过室内分机可控 制开启防盗门电控锁；室内分机同安防中心的主机相连，安防中心可 以通过主机和分机与业主进行联系

20、室内报警系统：室内报警系统是为了保证业主在住宅内的人身财产安 全设置。通过室内报警系统，业主可将紧急情况迅速显示在安防中心 的监控器上；同时设置医疗报警系统，直接同小区医务室连接背景音乐系统：在小区广场、会所、各单元入口、小区道路等设置音 箱，节假日、每天早晚定时播放音乐；紧急情况时可插播紧急广播6、配套建议（1）配套面积项目沿街商铺、集中商业和会所的规划不仅对外经营，同时也可以服务于社区业主。（2）社区配套体系构成社区基本生活配套生鲜超市餐厅、美容美发、干洗、便利店、音像、药店等运动休闲配套健身会馆、乒乓球、棋牌室。篮球、羽毛球、户外健身设施休闲文化配套：club、酒吧、网吧公共服务配套：物

21、业管理用房（3）会所及健身休闲配套会所（物业用房、茶餐厅、咖啡吧、棋牌室、健身房等）：800-1000 平方米篮球、网球场、户外健身设施、才艺展示等：安置在户外及架空层 下面建议会所采用开放式经营，在会所内设立健身会馆、乒乓球室、棋 牌室、酒吧、网吧、茶餐厅、咖啡吧等，以及部分的物业用房，最大 限度的提升会所价值。小区会所设计和水系毗邻，在功能定位上能与基础生活配套的相互 补充借势，且该区的景观优势明显，是展示项目休闲特色、品位与档 次的窗口。另一方面在满足上述功能的前提下，在户外及架空层也要设置一些 户外建设器材、篮球场、网球场、才艺展示等区域，丰富社区的文化 生活。(营销篇)(一)客户定位

22、1目标客户群构成(1) 职业构成公务员、个体经营户、私企业主、企业高管外出经商的秀屿人士改善性置业人士(2) 年龄构成25-45岁的主流购房群体(3) 地理区域构成生活在秀屿，或与秀屿有关但在外工作经商人士。2目标客户消费特征有浓重的乡土置业情节偏爱大户型，以满足多代同堂的居住需求精打细算视置业为荣耀之事从整个房地产市场的客户购房情况群体来看，基本可以分为三大类；一、首次置业者，二、是二次置业者，三、投资置业者。根据我们从 事房地产销售经验以及对莆田地区客户了解。这三类置业群体的置业 动机大致如下：首次置业者置业动机：出于结婚成家的考虑，或独立居住的需要购置一套住房，且各方面相 对稳定，手中有

23、一定的积蓄，有能力购买一套总价相对较低的住宅： 置业需求：价格能够承受30万元左右或以下，月供2000元左右以下；地段相对较好，交通便利，配套齐全，方便于日常的工作和生活； 二次（改善型）置业者，此类群体数量庞大。置业需求：由于房地产市场的快速发展，各种极富吸引力的住宅层出不穷，原 有住宅，尤其是传统民居功能落后，无小区环境及物业管理，为安全 等等方面考虑，准备重新购房；经济条件优越，回乡为子女或父母置业；置业需求楼盘的综合素质好，或者是环境、配套，或者是小区的规模、景观、 交通。价格虽已不是所要考虑的因素，但当楼盘素质较高而且价格相对较 低时，还是极有吸引力的。投资置业者置业动机拥有一定的经

24、济基础，自己拥有闲置的资金，因为银行存款利息不 断降低，投资股票又风险太大，因此希望投资房产获取稳定长期的租 金收入或炒房。置业需求地段好，人气旺盛。看中其经济发展潜力，预期物业升值，从中获利。目前投资型置业者所占比重很小，在销售比重中占不足二成。（二）入市时点与姿态本案的开发建设要配合湿地生态公园的建设来开展，力争做到与湿地 生态公园同步。由于该公园建设周期较长，前期宣传力度不够，我方 应加强与政府相关部门沟通，主动引导、带动公园的形象塑造工作。 在推广塑造本案形象时也紧密结合湿地公园元素，在准客户群体中树 立本案即公园，公园即本案的心理定势。这样即便公园的工期略长于 本案工期，只要给市场营

25、造足够的未来信心，本案仍能从中获利。由于本案是港城公司的首个房地产项目，市场缺乏对公司实力的认知 以及对项目的想象力。加上地段上、指标上相对与周边楼盘的劣势，故此要求公司在前期推广上要高调介入，并在整个营销过程中贯彻始 终，以实现项目的咼品质精品养生社区定位。（三）价格策略建议 根据我们对目标市场的仔细研究和深入分析，本项目的入市定价采取 低开高走的策略。采取低开高走策略之优势物美价廉是每个购房者的心愿，一旦价格比消费者的心理价低，给消费者以实惠感，容易聚集人气。低价开盘，价格的主动权在开发商手里，何时调高，幅度多少，可 根据市场反映灵活操控。 商铺作为高价值畅销产品，可以结合公司的资金需要选

26、择性推出。 形象地比喻，商铺就好像本项目的蓄水池，在资金不紧张的情况下放 缓建设进度，以其后期获得更大利润；在需要资金周转的情况下可以 适度放量，以保证开发所需资金流。开盘销售釆取一次性付款优惠、付款50%优惠以及首批客户购房优 惠。（以活动促销）资金回笼迅速。（四）营销推广阶段划分和推广内容预热启动公开发售强推期丿/持续及尾盘期和所有房地产项目一样，本案的推广也分为若干个阶段，目前在于 将项目推向市场，并配合营销阶段的划分和营销的推进。1、分阶段销售推广有效实施销售策略需必备条件无懈可击的销售现场周详的销售资料周密而灵活的销售策略监控机制有层次、有节奏的媒体宣传推广第一阶段（预热启动期）市场

27、预热期造势要想成功，关键在于项目在社会要有高出镜率和引起 各地区市民高度关注，因此为了达到这个目标，我们要做好以下几点 高效能的广告效果与广告密切配合的市场营销活动由于传统的媒体效率日渐下降，釆取常规的媒体轰炸必然导致广告费 用的飞涨，且效果也难得到保证。因此必须采用灵活的媒体组合与市 场营销活动互助的创新方式，牢牢抓住消费者的注意力，直接而准确 地传达楼盘信息、宣传项目的形象及项目所宣传的生活。这一阶段的主要任务是概念导入和形象导入，为建立品牌做铺垫及项 目入市做全面准备。推广第二阶段公开发售经过销售准备和预定认购期的市场酝酿和品牌信息的发布，在此时要 求我们有一个“强效针”，强势利用媒体宣

28、传，迅速深化楼盘热销的 氛围，同时配合提价和促销，力争在短期内树立起楼盘的明星形象。 通过前期的市场造势，项目在市场树立一定的知名度，将项目的目标客户从纷乱的市场逐步剥离出来了，他们开始关注项目。公开发售期，我们主要是采用有效的销售策略，使目标客户群主动理解本项目的卖点，近而被项目的特色所感染，发生了购买行为，主要策略： 深化项目产品的功能与服务，尤其湿地公园带来的附加值。对应 目标客户的需要，为本项目建立强有力的支撑系统，并尽量制造差异个性化推广，制造出与同区域商业和住宅楼盘的差异点;最大限度挖掘及展现本楼盘的价值点;短期内迅速建立项目的知名度;统一形象,整体推广; 一鼓作气，强势岀击;低价

29、面市。先期给予客户一定优惠;利用包装、营销等手段使楼盘在各个地区销售引起轰动效应。组织多场专项主题推介会进行有计划和针对性的推广 主要营销手段 主题营销：利用相关事件进行相关主题营销;现场营销：利用现场售楼处的地理优势，直接接洽来访客户;在莆秀线设立看板等形象展示点。重点打出本案新人居、新环境、新时尚、新潮流的“四新”特色。通过与老客户的联谊活动促使老客户主动推荐新客户来延续销 售；强势导入品牌形象，建立品牌知名度，制造轰动效果，为本案公开发 售进行造势宣传。推广第三阶段强推期重点打出本案“至尚养生荣耀生活”的新都市主义生活方式以及 各个特征的阐述。对项目特色进行详细宣传。女口：“回乡置业上品

30、，尽孝首选人居” 等等。提升品牌形象，建立项目的美誉度，把推广推向高潮；通过活动等强有力措施推广第四阶段（待定）持续及尾盘期加快部分商铺建设，让大商家先期进入营业，带动人潮，引发购铺旺潮重点宣传主题“绝版商铺”为本案开业造势、蓄能，储备客源，是一个长期、持续的过程，为本案的运营进行有节奏的、有重点的推广。2、项目各阶段销售总结项目的运作涉及较多不可预测的问题，故项目销售中可能对各阶段的 策略进行调查，而调整的依据来源于我们对项目的阶段销售总结，主 要包括以下几个方面：阶段的销售状况分析（广告进线量、客户上门量、广告效果评估、 销售状况总结等）；阶段销售总结（评估本月销售量、客户分析等重要阶段分

31、析）；提供下阶段销售方案；提供阶段广告计划，与广告公司就广告方案进行对接。（五）项目视觉识别系统建议为使项目的概念具体化、专业化、建议建立产品形象，给予消费者深 刻、明确的印象。内容：A、项目标志：确立本案的LOGO；B、标识系统：确定标准字、标准色、标志基础组合及象征图形、证 件类（如：员工工作卡、临时出入证、会员卡、胸徽等）、文具类（标 准信签、信封、专用桌椅、物业管理薄等）、纪念物、礼品、工服类;C、导示系统：户外大型广告牌、交通指示牌、刀旗、彩旗、围档、 广告宣传单、售楼书、门楣标牌、楼号牌等。（1）营销接待中心包装设计营销接待中心是客户直接了解项目的场所，客户对其包装设计的直观 感受

32、如何将直接影响其对项目的认识和评估；因此，营销接待中心的 包装设计尤为重要。1、构想：整个营销接待中心根据工程部及装修设计的平面布置安排，总体要求 宽敞、明亮、典雅气派、个性突出。建议售楼中心进行装修和功能分 区。2、主要内容： 形象墙其是营销接待中心的形象标志，主要突出项目的名称、标志。形象墙 前面是接待台及资料台，是销售人员主要接待客户和派送资料的场 所。 展板及场地布置展板编排为售楼处的重要部分。它可以系统地介绍本项目的基本情况 及销售情况，其最重要的内容之一是了解项目优点，并设计统一的艺 术形式加以布置，使个性形象突出，内容丰富、简明，缩短买家了解 项目的时间，甚至可以使其作岀迅速的购

33、买决定。 透视图及项目模型(即：沙盘)模型与透视图能增加买家对本项目的立体纵观认识，令买家置身其 中，领略各楼层的朝向和景物，清楚明了选购单位所在位置，给人真 实的感觉，令买家倍增信心。售楼处房顶上的灯箱广告，做到画面与VI设计风格的统一。(2)工地环境包装设计将整个工地现场，根据建筑施工的进程和环境特色进行包装。包装强 调项目的特色，对项目有一个整体良好的视觉形象。具体内容：一部分内容为工地围墙包装、工地立柱广告牌制作、工地 公共标牌制作、挂旗制作、路灯安装等。另一部分内容为绿化和其它 配套工程完善，优先搞好工地围墙沿线、样板房参观路线以及绿化工程施工。要求严格按照VI设计内容制作完成，绿化

34、工程由工程部按 工程进度按时完成。(3) 公司及物业管理系统包装设计除本项目的VI系统确定的常规内容外，物业管理系统包装设计还包 括办公功能导视系统设计及物业管理公共设施指示系统设计。如：各 单元的导视标牌、小区示意图、垃圾桶、停车场指示牌、消防通道、 环保告示牌、业主会所指示牌、告示栏等。第五部分投资分析项目利润估算方案一：临街围合商铺+主题商业街(内街)+小高层住宅类型面积nf备注临街商铺5600项目外围周长约560m,按进深 10m 计算 560*10=5600 m2内街1800扣除外街商铺进深，实际内 街为两排各约100米长的单 元，设计进深9m。（100*9）*2=1800住宅683

35、00车位（100 个）非经营性架空层及地下车库不计算入容积率配套2000面积合计77700（1）、定价依据：根据项目位置及笏石市场目前高层市场售价，结合笏石高层住宅市场的综合走势分析，建议项目均价如下：住宅:3500元/itf商业：临街14000元血、内街8000元/itf车位：6万元/个（2）、销售收入分析：根据上述定价，项目整体销售收入测算如下:住宅：68300 m2 X 3500 元= 23905 万元；商业：5600 m2 X 14000 元= 7840 万元、1800X8000 元=1440 万元；车位：100个X6万元= 600万元；合计：33785万元（3）、项目投资分析:收费项

36、目总金额（万元）总建筑面 积单方成本（元/平方米）编制依据土地 费用土地出让金9000. 00依据土地合同土地契税360. 00参照相关项目经验数据，土地契稅4%计算合计9360. 00.、八 刖期费用前期规费合计855110. 00参照相关项目经验数据设计费31140. 00参照相关项目经验数据前期工程费27235. 00参照相关项目经验数据合计1438各 项 工 程 费 川建安工程费用116601500. 00单方造价按1500元估算合计11660期间 费 用财务费用960以0.8亿元贷款，2年时间，年利率6%计管理费2. 5%845销售总收入X2.5%销费用销售费2. 5%845销售总收

37、入X2.5%合计2650门;业营业税1689销售收入X 5%城建税118营业税额X 7%税及 附 加教育费附加51营业税额X 3%小计1858不可预测费269726966*10%总投入的10%总成本29663项目总投资如下:土地费用：9360万元； 前期费用:1438万元； 建安费用：11660万元;期间费用：2650万元；营业税等：1858万元； 不可预测费：2697万元 合计：29663万元四、项目利润估算销售收入一投资成本=4122万元投资利润回报率：利润/投资成本=13.9%销售利润回报率：利润/销售收入X%二12. 2%方案二：临街围合商铺+精品社区类型面积rtf备注临街商铺5600项目外围周长约560m,按进深 10m 计算 560*10=5600住宅70100车