房地产估价师模拟试题：经营与管理（3）

1、姓名：_ 班级：_ 学号：_-密-封 -线- 房地产估价师模拟试题：经营与管理（3）考试时间：120分钟 考试总分：100分题号一二三四五总分分数遵守考场纪律，维护知识尊严，杜绝违纪行为，确保考试结果公正。1、钢筋混凝土结构房屋的残值率是（ ）a 2%b 3%c 4%d 0答案：d解析：残值率是建筑物残值减去清理费用后的残余价值与房屋造价的比例，按照房屋折旧的有关规定，钢筋混凝土结构房屋的残值率是0。2、收益法适用的条件是房地产的（ ）a 收益能够量化b 风险能够量化c 收益或风险其一可以量化d 收益和风险均能量化答案：d解析：通过收益法的报酬资本化法公式，我们可以知道收益和风险是求房地产收益

2、价格的两个必不可少的要素，只有量化其值才能运用公式求得价格。3、投资利润率的计算公式是（ ）a 开发利润/（土地取得成本开发成本管理费用）b 开发利润/（土地取得成本开发成本）c开发利润/（土地取得成本开发成本投资费用）d开发利润/开发完成后的房地产价值答案：a解析：b是直接成本利润率的计算公式，d是销售利润率的计算公式，c不是任何利润率的计算公式。4、在新开发区内有一块土地，总面积是2000平方米，可转让土地面积的比率是60%，预计可转让土地的价格是3000元/平方米，则可转让土地的价格是（ ）a 2500万元b 3500万元c 3600万元d 3000万元答案：c解析： 20000 x 6

3、0% x 30003600万元。5、受腐蚀的砖木二等生产用房的耐用年限是（ ）a 30年b 20年c 10年d 40年答案：b解析：受腐蚀的砖木一等和二等生产用房的耐用年限均是20年。6、一般来说，开发经营期的起点（ ）a与经营期的起点重合b与运营期的起点重合c与建造期的起点重合d与开发期的起点重合答案：d7、路线价法主要适用于（ ）a 城市商业街道两侧土地的估价b 旧建筑物的估价c 新建筑物的估价d 拆迁房屋的估价答案：a解析：路线价只能用来评估地价，不能用于评估建筑物价值。8、在用路线价法估价中设定的标准深度，通常是路线价区段内临街各宗土地深度的（ ）a 算术平均数b 中位数c 加权平均数

4、d 众数答案：d9、在本金相等、计息的周期数相同时，如果利率相同，则通常情况下（计算的周期数大于1）a 单利计息的利息少，复利计息的利息多b 单利计息的利息多，复利计息的利息少c 单利计息的利息与复利计息的利息一样多d 无法知道答案：a解析：复利计息是利息产生利息，即利滚利。10、某地区房地产交易中卖方、买方应交纳的税费分别为正常成交价格的7%和8%。某宗房地产交易，买方付给卖方2325元/m2，应交纳的税费均由买方负担，则该宗房地产的正常成交价格为（ ）元/m2。a248775b250000c251100d216225答案：b解析：根据教材104页公式“正常价格应由卖方负担的税费卖方实际得到

5、的价格”，可以得到“正常成交价格卖方实际得到的价格/（1应由卖方缴纳的税费比率）”，进而可以得出2325/（17%）2500。11、某门市的土地剩余使用年限为3年，可出租面积200平方米，从现在租赁出去，期限为2年，约定好月租金是180元/平方米，且每年不变，附近类似门市的正常月租金是200元/平方米、报酬率是10%，运营费用率为30%，则该门市现在带租约出售时的正常价格是（ ）a 700000元b 695554元c 777268元d 800500元答案：c解析：租赁期限内的年净收益200*180*（130%）*12302400元租赁期限外的年净收益200*200*（130%）*1233600

6、0元v302400/（110%）302400/（110%）2336000/（110%）3777268元12、按直接比较判定某可比实例价格的区域因素修正系数为098，则其依据为（ ）。a可比实例的区域因素优于估价对象的区域因素，对价格的影响幅度为2%b可比实例的区域因素劣于估价对象的区域因素，对价格的影响幅度为2%c可比实例的区域因素劣于估价对象的区域因素，对价格的影响幅度为204%d可比实例的区域因素优于估价对象的区域因素，对价格的影响幅度为204%答案：d解析： 根据教材111页直接比较公式，100/（ ）098，可以计算出括号内的数值应为10204，由于100代表估价对象房地产区域的打分，

7、10204代表可比实例房地产区域的打分，一目了然，可比实例的区域因素优于估价对象：10204100204。13、 某建筑物已使用8年，经实地勘察，估计尚可使用32年，残值率为5%，则该建筑物的成新率为（ ）%。a76b80c81d84答案：c解析：求成新率的公式：1（1残值率） x （有效经过年数 / 建筑物的经济寿命），即，1（15%） x 8/ （8 32）081。14在成本法求取折旧中，采用（ ）更符合实际情况a 有效经过年数b 实际经过年数c 剩余经过年数d 自然经过年数答案：a解析：自然经过年数不能反映建筑物真实的状况，采用有效经过年数求出的折旧更符合实际情况。15（ ）是随着时间的

8、推移而减少的。a原始价值b账面价值c市场价值d投资价值答案：b解析： 原始价值是始终不变的；账面价值是随着时间的推移而减少的；市场价值是随着时间的推移而变化的，有时高，有时低。市场价值很少等于账面价值。16 房地产价格形成条件有（ ）。a、房地产的需要b、房地产的有用性c、房地产的有效需求d、房地产的相对稀缺性答案：bcd17 评估基准地价时，应明确所评估的基准地价的内涵，包括（ ）等。a、土地生熟程度b、土地使用权年限c、土地使用者d、土地利用条件答案：abd解析：土地使用者与基准地价无关。18 路线价法用于宗地估价，其结果的可信度主要取决于（ ）的健全与否。a、路线价b、深度百分率c、宗地

9、形状d、临街状态答案：ab解析：简单来说，路线价法就是用路线价乘以深度百分率来得到估价对象的价格。宗地形状和临街状态是用来对价格做加减修正的。19 最高最佳使用是指估价对象的使用必须满足（ ）。a、法律上允许b、程序上合理c、技术上可能d、经济上可行答案：acd20 假设开发法中预期开发后的楼价可用（ ）求取。a、市场比较法b、收益法c、成本法d、购买年法答案：abd解析：预期开发后的楼价只能用与求取未来时点价格有关的方法，成本法恰恰不能求取未来时点价格。相关推荐：2016年房地产估价师房地产估价理论与方法授精讲班【教材精讲+真题串讲】 2016年房地产估价师房地产估价理论与方法授保过班2016年房地产估价师房地产开发经营与管理历年真题与模拟试题详解2016年房地产估价师房地产估价案例与分析题库【历年真题章节题库考前押题】2016年房地产估价师房地产基本制度与政策（含房地产估价相关知识）历年真题与模拟试题详解2016年房地产估价师房地产估价理论与方法题库