模拟试题：房地产估价师——《案例分析》（9）

1、姓名：_ 班级：_ 学号：_-密-封 -线- 模拟试题：房地产估价师案例分析（9）考试时间：120分钟 考试总分：100分题号一二三四五总分分数遵守考场纪律，维护知识尊严，杜绝违纪行为，确保考试结果公正。估价技术报告一、估价技术资料的查证（略）二、个别因素分析（略）三、区域因素分析（略）四、市场背景分析（略）五、最高最佳使用分析（分析过程略）根据上述标准判定，估价对象处于经济开发区内，作为工业性物业为土地最高最佳使用途径。六、估价方法选用（略）七、估价测算过程（一）运用市场比较法对估价对象中的土地价值进行测算1市场比较法选取的可比实例如下：（1）可比实例一位于经济开发区内，处于江滨东路东侧，土

2、地面积为474667，土地用途为工业，规划建筑面积1186668，容积率25，成交日期为2001年3月，成交价格87元/土地面积，成交价格中包括土地使用权出让金、土地征拨和城市建设费用。该土地与估价对象土地在用途、市场状况、地理位置上都具有较强的相关性和可比性。（2）可比实例二位于经济开发区内，处于江滨西路二桥西侧，土地面积为679234，土地用途为工业，规划建筑面积1222621，容积率18，成交日期为2002年6月，成交价格95元/土地面积，成交价格中包括土地使用权出让金、土地征拨和城市建设费用。该土地与估价对象土地在用途、市场状况、地理位置上都具有较强的相关性和可比性。（3）可比实例三位

3、于经济开发区内，处于霞浦路北侧，土地面积为833333，土地用途为工业，规划建筑面积17500，容积率21，成交日期为2002年9月，成交价格90元/土地面积，成交价格中包括土地使用权出让金、土地征拨和城市建设费用。该土地与估价对象土地在用途、市场状况、地理位置上都具有较强的相关性和可比性。根据估价对象和可比实例的实际情况编制因素比较表（表4）。因素比较表 表4 比较因素 估价对象 案例一 案例二 案例三 交易价格 待估 87 95 90 交易情况 正常 正常 正常 正常 交易时间 20013 20026 20029 交通便捷度 便捷 较便捷 便捷 较便捷 产业聚集度 较高 较高 较高 较高

4、环境质量 较好 好 好 较好 地理位置 滨江西路 滨江东路 二桥西侧 霞浦路北侧 区域规划 好 好 好 好 比较因素 估价对象 案例一 案例二 案例三 土地用途 工业 工业 工业 工业 宗地形状 不规则 较规则 较规则 不规则 容积率 195 25 18 21 土地剩余年限 43 48 49 49 临路状况 临路 临路 临路 临路 基础设施完备程度 较完备 较完备 较完备 较完备 价格修正指数表 表5 比较因素 估价对象 案例一 案例二 案例三 交易价格 待估 87 95 90 交易情况 100 100 100 100 市场状况 1002 10095 10093 交通便捷度 100 98 10

5、0 98 产业聚集度 100 100 100 100 环境质量 100 103 103 100 地理位置 100 98 101 98 区域规划 100 100 100 100 土地用途 100 100 100 100 宗地形状 100 103 103 100 容积率 100 99 100 99 土地剩余年限 100 105 106 106 临路状况 100 100 100 100 基础设施完备程度 100 100 100 100 比较因素 案例一 案例二 案例三 交易价格 87 95 90 交易情况 100/100 100/100 100/100 交易时间 1002 10095 10093 交

6、通便捷度 100/98 100/100 100/98 产业聚集度 100/100 100/100 100/100 环境质量 100/103 100/103 100/100 地理位置 100/98 100/101 100/98 区域规划 100/100 100/100 100/100 比较修正表 表6 比较因素 案例一 案例二 案例三 土地用途 100/100 100/100 100/100 宗地形状l 100/100 100/99 土地剩余年限 100/105 100/106 100/106 临路状况 100/100 100/100 100/100 基础设施完备程度 100/100 100/1

7、00 100/100 修正系数 09634 08888 10014 比准价格 8382 8444 9013 市场比较法的测算结果经比较修正后三个比准价格相差不大，因此取其简单算术平均值作为估价对象土地的单位面积价格。（838284449013）38613元/2管理费用因为该土地使用权为一次性出让，出让价格中包括土地使用权出让金、土地征拨和城市建设费用，因此不计算土地开发期，管理费用发生在征地拆迁和建设期内，结合估价对象当前的市场状况本报告中不计算管理费用。3计算利息根据建筑物的建筑面积，按2000年全国统一建筑安装工程工期定额计算，确定本项目的建设期为1年，假设土地取得费在建设期前一次性投入，年贷款利率为531%，计息期按建设期计算。利息8613531%457万元4发展商利润因为土地使用权的价值也部分参与了项目整体利润的产生，按照县当前类似物业的市场状况，以及建筑物自身工业厂房的特点，估价对象的集中建设期为1年，发展商土地利润率取15%。发展商利润861315%1292万元5销售税费销售税费包括两税一费，一般为土地总价格的6%，设估价对象土地部分的市场价格为x，则此部分税费为6%x。6土地价格x86134 5712926%xx11023万元7年期修正估价对象的土地剩余使用年期为43年，因此应进行年期修正。由于采用市场比较法的个别因素中，已考虑了土地剩余使用年期修正，所以不再重