二期营销推广方案__2010年.ppt

1、2期营销推广草案,2010.10,自身解析,市场竞品分析,目标客群分析,营销战略,自身解析,二期概述,户型解析,二期概述,总计4栋（9# 10# 12# 16#、） 9# 3个单元 19F（含地下1层） 10# 2个单元25F 12#.13#列为2期2组团，未列入本次方案,位于一期东侧及东北侧,9,10,二期楼座分布,10,9,7,6,5,3,2,1,8,12,13,二期户型解析,9号楼19F,A、B 南北通透、2卧朝阳 C 双卧朝阳+南阳台+动静分区,露台、阳台、1F入户花园、剪力墙结构、温泉水等多个亮点,市场竞品分析,2535万总价款市场接受度高,实用性的关注度超过舒适性,竞品锦都,竞品金

2、泰王朝,竞品易天国际,目标客群分析,一期成交客户特征分析,二期目标客户定位,一期成交客户特征分析,年 龄 分 布,客户区域来源,获 知 渠 道,一期成交客户特征分析,对楼盘的满意点,一期成交客户特征总结 年龄构成：3045岁的中青年客群占成交主力（40%） 区域来源构成：周边原住民（50%） 、及其他区市占成交主力（50%） 获知渠道构成：旧客、客带、朋介、路过、短信所占比例较高 对楼盘满意点：开发商品牌满意度、小区环境规模满意度周边自然资源居前列,二期目标客户定位,盘点一期客户过后，二期的客户群体在哪里？,改善居住需求或为 子女、老人置业,对项目认可度最高 可以发挥客带作用,首次置业为主 多

3、选择大户型,分布在全国各地生意人,改善居住需求为主,旧客,周边县市、乡镇客户,老城区居民,关注配套及物业管理,二期客户普遍共性 认可地段发展潜力、项目的自然景观资源 在经济条件允许的前提下，追求生活舒适度，重视社区内环境规划 注重开发商品牌、及社区配套、物业管理 对价格特别是总价较为敏感,营销思路,价格与推售,形象定位,渠道推广,定价考虑相关： 基于市场的各项定位，对不同物业类型进行定价建议 主要考虑区域因素、项目自身素质打造、同时考虑时间价值 参照比准价格均为2010年9月份市场采集价格（非价格制定时间），本项目测算价格结果分静态（2010年9月份）和动态价格（考虑时间涨幅因子） 具有区位、

4、规模、档次类似性，目前在售的楼盘为参照物 采用市场比较法以及参照物比准价法 均为毛坯均价价格 对比楼盘：（高层） 老城区项目：锦都、一品观天下、紫晶花苑、易天国际 东区项目：金泰王朝、 南区项目：香檀山,价格与推售策略 价格定位,价格与推售策略 价格定位,目前，本项目产品参考样本以市场内在售高层为主，综合考虑竞品定价及本项目整盘价格，建议2期产品 入市均价为：3500元/ （草案 根据市场情况调整决定开盘价位）,价格与推售策略 推售组团划分,9#西单元归入1组团（1单元）,9#东单元归入3组团（3单元）,9#中单元归入2组团（2单元）,价格与推售策略 推售组团分析,价格与推售策略 推售节奏,推

5、广宣传预热期,开盘期,强销期,持续期,2010.11,2010.12,2011.01,2011.02,2010.1011 二期形象释放,2011.12 1组团推售,2011.2-5 2组团推售,形象定位策略 二期优势提炼,配套优势提升、,千米温泉、会所、篮球场、游泳池,推广核心,2期产品无论从产品自身属性，还是产品所处小区位置，景观、配套资源都成为了2期对外诉求的利益点，且2期产品深水井配套、纯剪力墙结构、超宽楼间距、社区会所、游泳池、篮球场等，又形成了一个新的利益点稀少；准5星级酒店2011将投入使用、5星级酒店5星级的家；将几种利益点叠加，形成2期产品的对外推广核心河景之上的稀缺产品。,渠

6、道推广策略,三线出击,1期完美收官、2期顺势推广,现场线 形象展示的主场，实现与项目相匹配的营销氛围 活动线 客户维护，重点挖掘老客户资源 推广线 保证覆盖面，以户外媒体，短信、报纸等媒体全面宣传、集中一个阶段爆发,一点发力,渠道推广策略 阶段性部署（预热期）,11年01月,11月中旬,10年10月,项目品牌整合 宣传导入 蓄客, 销售中心重新布置完成 推广策略确定 推广通路确定 项目初步定价策略完成 项目现场外围包装,现场线,推广线,活动线, 11月中旬售楼处新形象布置完毕, 11月中旬二期形象全面导入,开盘活动,案前准备期,亮相期,销售节奏,11月,12月,12月中旬, 12月下旬样板房开

7、放, 11月中旬现场外围包装完毕, 10月底二期形象初步导入,一组团蓄客,内部认购,渠道推广策略 阶段性部署（启动及开盘期）,10年10月,11年01月,市场形象的强势建立 一组团认筹、开盘,营销节点,推广内容,推广活动, 市场预热,各主要媒体释放2期信息,蓄客,样板区形象信息,11月中旬, 样板区开放,11月,12月, 卖点强化,一组团推售,借1期良好势头顺势推广、快速去化，引起轰动，,11年2月,2月, 产品卖点强化, 二组团认筹信息释放, 三组团认筹信息释放,推广内容,推广活动,销售节奏, 会所主体启用,品牌升华 房源加推,4月,6月,8月,10月,11月,12年1月, 春季长跑运动会, 客户活动, 景观示范区,渠道推广策略 阶段性部署（强销及持续期）,12月,二组团