小户豪宅专题研究报告

1、1,何谓“小户豪宅” ！,-专题研究探讨,房地产资料大全,2,本专题通过分析市场相关案例，总结提炼 “小户豪宅”物业相关要素，,导 言,房地产资料大全,3,御景华城-“小户豪宅”人生的豪华归宿 城市3米6- 超值海景，打造皇岗“小户豪宅” 皇庭世纪-“城市大客厅”里的“小户豪宅” 钰龙园- 将“小户豪宅”全城化,选取对象,对象选取依据：,规模,房地产资料大全,4,御景华城：成就城居新经典 焦点网评价 御景华城：新奢华主义第一居所 房地产网评价,关键词：建筑风格、立体园林、主题会所、酒店配套、“瘦身”小户,案例一、人生的豪华归宿-御景华城,总占地：26466.9平米 总建面：209200平米 住

2、宅:18.7万平方米; 商业:2万平方米; 幼儿园:2200平方米. 容积率; 8 总户数：3596户 停车位：1032 楼宇概况：由6栋34层塔楼组成.1-2层商业，三层架空园林及会所. 。 主力产品：1房2房3房,5,建筑风格及立面处理,新古典建筑风格： 设计简洁明快、高雅精致、大气，立面与周边众多建筑既和谐统一，但又脱颖而出，同时配合材质的应用，给人以强烈的视觉和感官上的冲击。,整体形象的塑造：雍容奢华、富丽堂皇，“豪”气十足,房地产资料大全,6,主题园林的打造,园林的设计思路： 结合地形创造出多条景观轴线，沿路而行，移步换景。 植物造景，营造空间，小品的搭配应用。 注重细节，如乔、灌、

3、花、草的复合生态搭配，如春夏秋冬的 各个主题。,首创三层立体亲水园林： 充分运用小品元素，柱廊、雕塑，水池、喷泉、日光草坪、亲水 廊岸等错落有致，营造一种体现欧式尊贵的生活格调和方式。,房地产资料大全,7,主题会所的设置,会所的功能营造: 移植豪宅会所功能元素入“小户型”。 营销概念上的炒做。,三大主题会所： 娱乐休闲会所、CEPA商务会所及星幕会所等三大主题会所，内设的室内恒温泳池、桑拿浴室、舞蹈室、瑜伽静修房、沙狐球室等娱乐设施,房地产资料大全,8,酒店配套服务,层高12米的豪华酒店式服务大堂 提供20余项酒店式“个性化” 服务,用体验与服务创造营销价值,9,产品设计要点 小户型“瘦身”瘦

4、得舒适,“瘦身”的面积分配：减客厅增主卧的面积，缩小洗手间的面积 户型的设计要点： 每户均有双阳台。 每户赠送超大观景凸窗，部分单位设有落地大窗。 “小客厅”“大卧室”。,阳台,大面凸窗,经济 舒适 实用,10,2003年9月6日开盘当日，来访客户达5000余人，当天成交超600套，一个月后成交1000余套。截至2004年7月，该项目销售完毕；创下了03、04年多项销售记录。,“该项目在推广期间，有关的户外报道覆盖中心区几大主要干道，在媒体炒做上，也涉及道该项目的各个方面，其在小户型项目的推广上制造的影响力，已不单单是停留在营销这个层面，它带给客户及潜在客户群的是生活方式上的一种价值取向，一种

5、同素质人居生活氛围的向往。”,案例二、“城市大客厅”里的小户豪宅-皇庭世纪,房地产资料大全,11,总占地：28000.00平米 总建面：200000.00平米 容积率; 7.14 总户数：1952户 停车位：812 管理费：2.8 楼宇概况：由9栋29-33层塔 楼半围合而成 主力产品：1房2房3房 发售日期：2003年9月6日,12,会展的新邻，中心区的心脏,地段价值,房地产资料大全,13,“合理的面积分配”、“良好的室内空间”、“精致的细部设计” 这一切备受为一次置业者及投者的青睐，为产品的热销提供较好的硬件基础。,主力产品的面积区间较小,空间结构方正，布局精致简洁，保证各房间的自然采光,

6、大阳台，大面积玻璃窗面，户户赠送凸窗，,产品价值,14,超大社区：20万平米规模中小户型社区 空中花园：3层一花园 观光电梯：270度透明玻璃，欣赏园林美景 健身设施：健身房，活动中心，亲子乐园，球类和棋牌室 人造沙滩泳池：大规模人造沙滩泳池。 休闲广场，中心草坪，商业街，露天剧场.,“完善的社区配套”发展商打造小户型“豪宅社区环境”，吸引置业者。,社区配套,15,小户型物业，置业解放运动 人口：大量的外来人口与年轻化的人口涌进，新兴的移民城市。 市场：三级租赁市场空前活跃。 需求：当不多的积蓄和置业的愿望发生冲突时，郊区化住宅和都 市小户型成为不约而同的选择。 障碍：城郊居住氛围的巨大落差以

7、及薄弱的社会公共交通系统， 限制了“住宅郊区化”的普遍发展。 位于成熟都市区的小户型，由于具有面积小、总价低，高投资回报率的优势，适应了部分过渡性置业者和投资客的需求而大受市场欢迎。,房地产资料大全,16,城市中坚，精英青年 -项目推广语,主流人群25-35岁（深圳人的平均年龄只有27.5岁，深圳庞大的精英青年不但是这座城市的中坚力量，更是深圳置业大军中的精锐部队：热爱生活、富有朝气与拼搏精神，注重效率及时间成本，渴望拥有象征深圳城市精神的主流社区。 -客户群遍布整个深圳（符合条件即是客户）。,17,在置业与投资具有互融性的小户型中，客户群的定位不再是“锁定”而是“网罗”。 同时，皇庭世纪内销

8、与外销同时并举（具体外销数据资料暂缺）。,18,主题捆绑,片区精华,产品价值,规模社区,品质生活,城市精英,思路：片区价值提升产品，带出产品内涵，引出产品所附有的精神内涵，寻求与客户群的价值取向的共鸣点。,19,名人策略,代言人策略,规模化效应,主题捆绑推广,房地产资料大全,20,主题捆绑-软文炒做涉及片区、结构、投资价值等。,21,代言人-“精英青年”，与客户群拉近了距离，传达了“同素质人居”的生活理念，与目标客户群同气质的产品推广手法。,房地产资料大全,22,名人效应-崔永元，开盘现场“实话实说”皇庭世纪八成以上认购业主为城市主流精英人群(宣传带来后续效应）,23,贴近客户群获取信息的途径-网络的宣传，同时也配合各个节点的主题宣传。,房地产资料大全,24,低置业门槛 低入市价格 最大限度的“网罗”客户为开盘的热销创造了最实效的条件。,房地产资料大全,25,案例三、城市3米6,房地产资料大全,26,案例四、将“小户豪宅”全城化-钰龙园,房地产资料大全,27,整体外立面简洁的处理手法、材质的选择和色彩注重体现尊贵感。 小区的主入口强调标志性：广场、标志物（雕塑、喷水池） 楼栋