2013年物业管理师《经营管理》实战模拟试题

1、2013年物业管理师经营管理实战模拟试题(1)总分：100分 及格：60分 考试时间：150分一、单项选择题(共60题，每题1分。每题的备选项中，只有1个最符合题意)(1)某单元公寓丽积200 m2，单价4 200元m2，总价84万元，在实际交易中的付款方式是在成交日期时一次付清，则给予7%的优惠，则其实际单价为（）元m2。A. 3 568B. 3 865C. 3 965D. 3 906(2)正确处理（）之间的财务关系，能够保持物业服务企业的良好信誉，有利于企业降低和化解财务风险 A. 企业同职工B. 企业同其债权人C. 企业同国家机关D. 企业同其所有者(3)某宗物业交易总价为110万元，其

2、中首期付款30%，余款于半年后支付，假设月利率为05%，则该宗物业在其成交日期一次应付清（）万元。A. 10655B. 10773C. 10761D. 10695(4)成本的反馈性控制按（）不同，可以分为材料成本控制、工资控制和管理费用控制等。A. 控制的要求B. 控制的对象C. 控制的时间D. 控制的原则(5)评估投资价值与（）的方法本质上是相同的，所不同的是假设前提。A. 评估市场价值B. 评估使用价值C. 评估账面价值D. 评估投资价值(6)物业服务企业持续经营的前提条件是（）。A. 资金筹集B. 资金耗费C. 资金运用D. 资金收回(7)房地产开发投资中，大多数房地产投资的股本收益率能

3、达到（）的水平，在有效使用信贷资金、充分利用财务杠杆的情况下，该收益率甚至会达到更高的水平。A. 5%B. 10%C. 15%D. 20%(8)物业管理中短期计划介于（）之间，通常以物业服务企业与业主签署的委托管理合同约定的合同有效期周期，通常为35年。A. 组合投资管理层次、资产管理层次B. 战术层次、策略层次C. 管理层次、战术层次D. 策略层次、组合投资管理层次(9)某投资者以3 450元m2的价格，购买了一套建筑面积为1 000 m2的写字楼单元，银行为其提侈了15年期的商业用房抵押贷款，抵押贷款价值比率为60%，该贷款的年利率为9%，按月等额还本付息，假设该写字楼物业每年升值2%，投

4、资者在第6年年初将该物业转售，划其在转售收入中需要偿还的贷款本金为（）万元。A. 93 56B. 9856C. 8965D. 9663(10)属于短期均衡价格的是（）。A. 市场价格B. 理论价格C. 单位价格D. 成交价格(11)工业厂房的经济寿命为（）年。A. 40B. 45C. 50D. 60(12)采取协议方式交易(或出让)物业的成交价格，称为（）。A. 招标成交价B. 挂牌成交价C. 拍卖成交价D. 协议成交价(13)公开招标一般适用于规模较大的物业，尤其是（）物业。A. 大额性B. 收益性C. 专业性D. 复合性(14)土地不会毁损，投资者在乓上所拥有的权益通常在（）年以上，而且拥

5、有该权益的期限还可以根据法律规定延长；地上建筑物及其附属物也具有很好的耐久性。A. 15B. 20C. 35D. 40(15)物业经营管理企业的发展过程，通常是从物业管理起家，逐渐向上延伸，过渡到物业管理与符产管理并重的（）企业。A. 公益型B. 竞争型C. 策略型D. 复合型(16)物业管理成本按照（）划分，有利于进行物业经营管理的预测与决策。A. 与物业管理服务业务量的关系B. 经济用途C. 经济性质D. 计算依据不同(17)随着我国房地产市场的发展，（）的作用在逐渐增强。A. 竞争机制B. 价格机制C. 管理机制D. 经营机制(18)企业价值不是账面资产的总价值，而是企业全部财产的（）。

6、A. 交换价值B. 市场价值C. 投资价值D. 使用价值(19)造成不良资产生成的直接原因是（）。A. 银行货币资金运动的中断B. 经济周期变化C. 经营货币资金的银行管理体制的严重缺陷D. 房地产虚假的泡沫繁荣(20)物业可以获取的最大租金收入称为（）0A. 有效毛收入B. 实际租金收入C. 净运营收益D. 潜在毛租金收入(21)郑某将l5 980元存入银行，期限为一年，年利率为12%，以一年12次按月利率计息，则一年后的本利和为（）元。A. 18 00666B. 17 46546C. 18 26356D. 16 29845(22)房地产组合投资管理的主要工作不包括（）。A. 制定并执行组合

7、投资策略B. 与投资者沟通并制定组合投资的目标和投资准则C. 评估资产管理公司的表现D. 设计和调整房地产资产的资本结构(23)单纯的建筑物通常采用（）估价。A. 收益法B. 市场法C. 内插法D. 成本法(24)零售商业物业现场管理计划不包括（）。A. 工作流程和规章制度B. 对商户承租户员工的进店培训C. 费用测算和依据D. 机构设置和人员编制(25)目前广泛采用的招标方式是（）。A. 公开招标B. 议标C. 邀请招标D. 评标(26)百分比租金以零售商的营业额为基数，其数量可能在每个月之间有较大的波动，所以其常常作勾（）的附加部分。A. 基础租金B. 毛租金C. 净租金D. 市场租金(2

8、7)某宗物业是在政府有偿出让的土地上开发建设的，当时获得的土地使用年限为50年，至今已使用了7年；预计利用该宗物业正常情况下每年可获得净收益9万元；该宗物业的报酬率为85%，则该宗物业的收益价格为（）万元。A. 10271B. 10165C. 10349D. 10295(28)李某以4 000元m2的价格，购买了一套建筑面积为1 000 m2的写字楼单元，银行为其提供了1 5年期的商业用房抵押贷款，抵押贷款价值比率为60%，该贷款的年利率为9%，按月等额还本付息，假设该写字楼物业每年升值2%，投资者在第6年年初将该物业转售，则其在转售收人中需要偿还的贷款本金为（）万元。A. 19216B. 2

9、4947C. 18945D. 24635(29)高某将10 950元存人银行期限为一年，年利率为12%，则一年后的本利和为（）元。A. 11 459B. 12 416C. 12 264D. 11 412(30)当（）达到一定程度时，整个设备的功能就会下降，导致设备故障频发、运行成本上升，甚至难以继续正常工作，丧失使用价值。A. 第一类有形磨损B. 第一类无形磨损C. 第二类有形磨损D. 第二类无形磨损(31)物业经营管理主要以（）为服务对象。A. 业主或投资者B. 承包商C. 开发商D. 租户(32)影响房地产市场发展的经济因素不包括（）。A. 家庭生命周期B. 家庭收入水平及分布C. 经济发

10、展状况D. 工资及就业水平(33)某单元公寓面积110 m2，单价6 580元m2，总价7238万元，在实际交易中的付款方式是在成交日期时一次付清，则给予7%的优惠，则其实际单价为（）元m2。A. 6 23461B. 6 35350C. 6 11940D. 6 25884(34)设备更新的核心工作，是确定设备的（）。A. 自然寿命B. 经济寿命C. 物理寿命D. 技术寿命(35)某物业服务企业2008年速动资产合计为62 355元，速动负债合计为56 349元，流动资产合计为162 348元，流动负债合计为22 345元，则该物业服务企业的流动比率为（）。A. 756B. 695C. 629D

11、. 727(36)选择使用经济资源于某方案，而放弃另一方案所发生的潜在利益损失属于物业管理成本中的（）。A. 差异成本B. 目标成本C. 计划成本D. 机会成本(37)计算经济寿命时，当考虑资金（）的影响时，则需要将有关的费用支出折算到一个时间点上，该时间点通常为初始购置设备费用支出的时间。A. 账面价值B. 时间价值C. 使用价值D. 市场价值(38)属于短期投资的是（）。A. 房地产开发投资B. 房地产置业投资C. 房地产企业债券投资D. 房地产企业股票投资(39)中国内地通常采用（）为面积单位。A. 坪B. 亩C. 平方米D. 平方英尺(40)面向现有运行中的房地产，以获取物业所有权或使

12、用权为目的的投资称为（）。A. 房地产企业债券投资B. 房地产企业股票投资C. 房地产置业投资D. 房地产开发投资(41)属于主营业务利润的是（）。A. 营业税金B. 营业外收支C. 其他业务利润D. 投资收益(42)丁某将650 460元存人银行，期限为一年，年利率为12%，则一年后的本利和为（）元。A. 728 5152B. 721 8623C. 714 9892D. 716 5493(43)利率是资金（）的一种标志。A. 投资价值B. 账面价值C. 交换价值D. 时间价值(44)反映企业流动资产的周转速度，以进一步揭示影响企业资产质量主要因素的资产营运状况指标是（）。A. 流动资产周转率

13、B. 资产负债率C. 总资产周转率D. 资本积累率(45)城市维护建设税是依托营业税征收的一种税费，为营业税税额的（）。A. 4%B. 5%C. 6%D. 7%(46)会影响当前房地产需求的政府政策变化不包括（）。A. 家庭收入水平及分布B. 住房政策的变化C. 政府房地产税收政策D. 城市规划的变更(47)大型企业通常拥有或租赁更多的物业资产，因此（）是整个企业发展战略中的重要内容。A. 客户关系管理B. 物业资产管理C. 房地产资产管理D. 物业经营管理(48)零售商业物业的现场管理工作中，（）是基础。A. 有针对性的管理方案设计B. 精确的费用测算C. 正确的经营管理策略D. 有计划的资

14、源分配(49)对开发商收益产生巨大影响的因素不包括（）。A. 物业转售收入B. 开发建设成本C. 市场吸纳能力D. 未来房地产市场销售价格(50)当风险可能引起的损失大于或等于冒此风险所可能获得的利益时，采取（）政策。A. 自担B. 回避C. 保留D. 预防(51)一般情况下，买卖双方会围绕着（）进行讨价还价，最后出售者可能作出某种程度的让步，按照一个比这个价格低的价格成交。A. 成交价B. 标价C. 起价D. 均价(52)区域购物中心的建筑面积在（）m2以上，有效商业服务半径可达到200 km，由专业购物中心管理集团开发经营。A. 1万B. 3万C. 5万D. 10万(53)不属于资产负债表

15、附表的是（）。A. 应交增值税明细表B. 股东权益增减变动表C. 资产减值准备明细表D. 管理费用明细表(54)对置业投资者收益产生巨大影响的因素不包括（）。A. 未来房地产市场销售价格B. 未来租金水平和房屋空置率的变化C. 资本化率的变化D. 物业毁损造成的损失(55)在生产制造业中应用广泛的管理称为（）。A. 生命周期成本与设施管理B. 企业物业资产管理C. 物业服务管理D. 全面质量管理(56)应收账款周转率是对（）的补充说明。A. 利息保障倍数B. 流动资产周转率C. 主营业务利润率D. 营业增长率(57)某单元公寓面积100 m2，单价4 620元m2，总价462万元，在实际交易中

16、的付款方式是在成交日期时一次付清，则给予8%的优惠，则其实际单价为（）元m2。A. 4 36054B. 4 25040C. 4 46502D. 4 26030(58)商业辐射区的主要区域是与项目所处地点直接相邻的区域，其营业额的（）都来自该区域。A. 60%75%B. 50%70%C. 30%50%D. 15%20%(59)安保费约占零售商业物业中日常管理费的（）。A. 08%13%B. 15%2%C. 05%1%D. 2%25%(60)某宗物业的正常成交价格为6 800元m2，卖方应缴纳的税费为正常成交价格的8%，买方应缴纳的税费为正常成交价格的7%，则买方实际付出的价格为（）元m2。A.

17、7 268B. 7 126C. 7 319D. 7 276二、多项选择题(共20题，每题2分。每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得0.5分)(1)物业服务企业投标的正式投标、答辩阶段的工作包括（）。A. 成立投标小组B. 讨论确定预算C. 模拟演练D. 准时递交标书E. 模拟答辩(2)按照税法及中央和地方政府的有关规定，（）应由卖方缴纳。A. 土地增值税B. 营业税C. 教育费附加D. 补交土地使用权出让金E. 城市维护建设税(3)房地产市场的供给指标包括（）。 A. 房屋新开工面积B. 空置率C. 平均建设周期D. 套内建筑面积E

18、. 空置量(4)推动了个人住房需求增加的政府政策变化包括（）。A. 居家办公模式的出现B. 家庭小型化C. 降低交易税费D. 人文环境的变化E. 停止住房实物分配(5)由于物业价值量大，加之独一无二特性造成对影响物业价格的（）等方面的情况在短时间内不易了解，所以人们在物业交易时一般是十分谨慎的，从而物业交易价格通常难以在短期内达成。A. 功能B. 产权C. 社会环境D. 质量E. 物业管理(6)写字楼物业管理的质量会影响到其（）。A. 使用价值B. 租金水平C. 市场价值D. 声望或形象E. 投资价值(7)风险的重要特征是它的（）。A. 策略性B. 潜在性C. 阶段性D. 不确定性E. 特殊性

19、(8)借款偿还期是指在国家规定及房地产投资项目具体财务条件下，项目开发经营期内使用可用作还款的（）等所需要的时间。A. 利润B. 折旧C. 其他还款资金偿还项目借款本息D. 摊销E. 税费(9)财务报告分析根据报表的种类不同可分为（）。A. 现金流量表分析B. 利润表分析C. 价目表分析D. 资产负债表分析E. 成本表分析(10)租务市场管理包括（），以最终签订租赁合同。A. 租金调整和续租谈判B. 吸引和发现可能的租户C. 制定有效的租金收取政策D. 对租户进行评估筛选并与其进行租约谈判E. 服务费管理(11)根据评价指标体系的三层次结构，企业绩效评价的计分方法分为（）。A. 基本指标计分方

20、法B. 功效系数计分方法C. 定量和定性相结合计分方法D. 评议指标计分方法E. 修正指标计分方法(12)一宗物业的区位是该宗物业与其他物业或事物在空间方位和距离上的关系，除了其地理坐标位置，还包括（）等。A. 从该宗物业去往其他地方的便捷性B. 从其他地方到达该宗物业的可及性C. 与重要场所的距离D. 该宗物业的周围人文环境E. 该宗物业的周围景观(13)物业服务合同在签订时应以政府颁布的示范文本为基础，双方在平等自愿的前提下，遵循（）的原则，经充分的协商讨论达成一致意见后方可签订。A. 公平B. 公正C. 诚实信用D. 公开E. 合法(14)城市家庭可支配收入是家庭总收入扣除（）后的收入。

21、A. 月平均消费B. 交纳的所得税C. 教育附加费D. 个人交纳的社会保障费E. 记账补贴(15)属于企业基本财务报表的有（）。A. 现金流量表B. 利润表C. 借款还本付息计算表D. 资产负债表E. 不需对外报送的成本报表(16)人工费是指物业服务企业的人员费用，包括管理服务人员的（）以及服装费等。A. 按规定提取的福利费B. 工资C. 加班费D. 社会保险E. 交通费(17)按照这些影响因素的性质，可将房地产市场的运行环境分为（）。A. 技术环境B. 社会环境C. 人文环境D. 政治环境E. 法律制度环境(18)财务报告分析具有（）等特征。A. 依耐性B. 专业性C. 拓展性D. 独特性E. 判断性(19)物业由于不可移动，在交易中可以转移的不是其实物，而是其（）等。A. 转让权B. 所有权C. 其他权益D. 使用权E. 出售权(20)申请房屋租赁登记备案应当提交的证明文件包括（）。A. 当事人的合法证件B. 书面租赁合同C. 中介单位的证明D. 房屋所有权证E. 城市人民政府规定的其他文件答案和解析一、单项选择题(共60题，每题1分。每题的