富邦购物中心营运及招商方案2.1

1、三、商场经营业态定位3.1 整体经营业态定位科学合理的业态布局划分将会使经营商家的经营利润得以充分的体现， 使商场的形象更为鲜明， 层次更为丰富， 同时也将会使消费者的消费行为及过程显得更加顺畅和轻松愉快。所以商场业态划分的合理与否，不仅要能够体现开业后本项目商品组合的丰富多样，还必须考虑到经营商家的 实用性与合理性，同时更要兼顾到独立商铺与整体商铺的协调性与互动性。好的业态功能划分方式，可以提升商业 物业的销售力和凝聚力，便于聚集人气，有利于提高商场的品位。不同形售经营通式的商品经营特征合的特征专卖店百货公司超级市场便利商店量贩店连锁专卖店产品组合线较狭小，专一品牌经营。产品线非常多元装专以

2、服装鞋百越货为经营主题。服饰速消费品位主的商品及定位。产品周转速度较高，但产品线比较狭窄，数量较低。多种组合的日用品（包含食物及其他日化用品），并附加商品附加价值的服务连锁形式，通常以独立品牌为专卖，产品线具有丰富的组合。更大规模，多种业态组合，强调综合消费功能。1-1 、同业差异、异业互补同业差异简单地说， 就是市场有一定承受力， 不能盲目招同一品类的店。 譬如零售业态的核心主力店招商， 就不要同时招来两家基本上都是经营食品和日用品的大型超市；核心主力店同质化无差异更是不能想象的。异业互补目的就是要满足顾客消费的选择权，并能让顾客心身体验变化，提高其消费兴趣。譬如百货、超 市因为经营品项不同

3、，可以互补；让顾客逛购疲劳的零售店与让顾客休息放松的餐饮店可以互补等等。1-2 、一站式全体验消费空间，商品多层次、购物无拘束六大主力业态，集聚区域主要商业形态，强调以规模制胜，大型超市、精品百货、家用电器、家居用品、 数码影院、餐饮娱乐等多业态互为补充，相互促进经营。全面满足区域居民综合消费需求，从日用品到精品百 货，从运动休闲到品牌服装，从针织用品到童装系列，从化妆系列到黄金珠宝，从家用电器到家居用品，从食 品副食品到生鲜蔬菜，从特色餐饮到空中餐吧，从数码影院到商场演艺休闲吧强调一站式购物理念。1-3 、合理配比各主力业态程，不同的业态搭配。从大类上我们业态定位主要分为以下三类一一零售设施

4、满足购物需求；文化娱乐设施满 足娱乐和休闲需求；餐饮设施满足就餐需求。2、战略定位【城市商业战略定位：地区购物中心（regio nal mall）】新经济圈诞生新的商业中心，按照国际大 都市的发展规律，当城市发展到一定程度，受 商圈辐射能力影响，在大城市周边的卫星城（新区），将诞生一批以满足区域消费需求和 消费升级的regional mall （地区购物中心）， 也就是地区购物中心或区域商圈。从上海浦东 新区的发展，我们可以看出regi onal mall的发展趋势，从区域经济发展中收益，从而促进区域商业的发展和业态升级乌鲁木齐铁路局商圈的发展，可以清晰的看出以上发展趋势，随着新市区的发展，铁

5、路局商圈从传统的集贸市场业态发展为超市业态，最终形成现在的综合百货和大型超市结合的主力业态，城市商业发展的脉络清晰可见。浦东新区和铁路局商圈的过去，和今天米东新区的概念不谋而合；浦东新区和铁路局商圈的的发展，清晰勾勒出新经济区商业发展的脉络；浦东新区和铁路局商圈的今天，印证了米东新区未来的发展，一个新的地 区购物中心( regional mall ) 正在诞生，米东人今后不在有消费的烦恼，多业态、多层次消费组合的百富购 物中心，将满足区域人民消费的多元需求！3.2 商品布局和功能分区依据MALL的定位主题，我们进行相应的商品布局和功能分区，商品布局遵循不同业态的配比原则：以零售设施为主，其面积规划占整个卖场面积的70%左右；以文化娱乐设施为配比业态，占整个卖场面积的20%左右；以配套商业为附属业态，占整个卖场面积的10%左右。具体分布如下：1、零售设施核心主力店：百货、综合超市等；辅助主力店：电器、家居、书店、音像店等各类专业店； 配套辅助店：不同地区特色商品店；2、文化娱乐设施核心主力店：动感影院、休闲广场等； 辅助主力店：儿童乐园等；配套辅助店：艺术