第一部分评估方法等综合计算题讲解

1、第一部分评估方法等综合计算题讲解（3小时）（70分以上考点）（把以下内容搞懂，再做模拟试题，掌握今年出题的方向和思路）一、成本法（57:57分钟）（一）成本法应用的前提条件（KP61）1.被评估资产处于继续使用状态或被假定处于继续使用状态。2.应当具备可利用的历史资料（特别注意二者的可比性）。（1）成本法的应用是建立在历史资料基础上的，许多信息资料、指标需要通过历史资料获得。（2）现时资产与历史资产具有相同性或可比性。3.形成资产价值的耗费是必须的。耗费是形成资产价值的基础，但耗费包括有效耗费和无效耗费。采用成本法评估资产，首先要确定这些耗费是必须的，而且应体现社会或行业平均水平。注释：也就是

2、说，按照社会或行业平均水平来确定有效耗费和无效耗费，评估时，应该去掉无效耗费。（二）成本法运用的思路被评估资产的价值重置成本实体性贬值功能型贬值经济性贬值（三）各项指标的估算重置成本及其估算（1）重置成本的定义重置成本分为复原重置成本和更新重置成本复原重置成本：建造材料、人工、设备、技术标准和设计和原来的资产一样，自然在功能上也和旧的一样，只是使用现在的价格。更新重置成本：只是强调和原来旧的资产功能一样，可以使用现在的技术、材料和工艺，价格当然是现在的价格。二者的关系：采用的价格都是现行的价格水平，资产的功能都和被评估资产一样。注意：评估时尽可能使用更新重置成本。一般而言，复原重置成本大于更新

3、重置成本。如果选用了复原重置成本，则复原重置成本和更新重置成本的差额视作是功能性贬值的一部分（一次性功能性贬值或者叫超额投资成本）。（2）重置成本的计算方法重置核算法特点：按照资产的成本构成，按照现行市场价格和合理消耗量计算该资产的全部成本的方法。计算公式：重置成本直接成本间接成本直接成本（1间接成本分配率）说明：成本的构成如果按照资产原来的结构和工艺，则计算出来的是复原重置成本；成本的构成如果不是按照资产原来的结构和工艺，而是按照现在的新工艺和技术构建的，则计算出来的是更新重置成本。使用本办法时，尤其是计算出复原重置成本时，对原来发生的不合理的支出，应该予以扣除。本方法的其他运用：综合估价法

4、（每年都考试，今年十分重要）位置：在机器设备评估中，教材的KP111页中提到了综合估算法公式分析：第一步：主材费Mrm（不含增值税成本）；（45）第二步：MrmKm本企业生产该设备的成本费用（不包含外购材料费）；第三步：主要外购件费Mpm（不含增值税成本）主要外购件如果价值比重很小，可以综合在成本主材费率 Km中考虑，则不再单列为主要外购件。外购件的价格按不含税市场价格计算，计算公式为：（46）第四步：MrmKm Mpm该设备使用的全部成本费用（包含外购材料费）；第五步：（MrmKm Mpm）（1 Kp）生产该设备的正常价格（成本加利润）；第六步：（MrmKm Mpm）（1Kp）（1Kd/n）

5、在上一步的基础上加上应该承担的专用设备的设计费；第七步：（MrmKm Mpm）（1Kp）（1Kd/n）（1rt）进口设备的重置成本计算位置：教材的127128页计算步骤：A.明确几个概念：FOB（离岸价）外币标价、CIF（到岸价）人民币标价CIFFOB（1海运费率）【1保险费率/（1保险费率）】计算公式注意：FOB价以外币表示，CIF价以人民币表示，按照以上的计算，一直没将FOB价折算为人民币，所以各个步骤得到的最后答案是外币计价。将以上的（2）（3）（4），就得到类似于国内设备的“设备本体的重置成本”，如果要计算整个进口设备的重置成本，接着需要考虑进口设备的国内运杂费、安装费和基础费，对于进

6、口设备，这三项费用都是按照CIF价为基础来计算的。通过以上的计算得到了设备的必要的、合理的直接成本费用，还需要根据题目的已知条件得到设备的间接成本和资金成本，全部合计才能够得到设备的重置成本。大家看教材的129页例题46，通过这个例题要掌握机器设备资金成本的计算方法，本方法是在假设资金在投入当年平均投入的前提下，当年的利息按照半年计算，投入当年以后的年限，利息按照全年计算。同时这里使用的是单利计息，而不是复利。这里的利息计算方法和房地产中不一样，要记住两种利息的计算方法分别适用于不同的章和评估对象。物价指数法（参见市场法中物价指数相关内容）说明：本方法计算出来的是复原重置成本；进口设备应使用进

7、口设备的生产国（或者设备的出口国）的分类物价指数；一般采用某一类产品的分类物价指数，不可采用综合物价指数；一项科学技术进步较快的资产，采用价格指数法的重置成本往往会偏高。功能价值法和规模经济效益指数法（参见市场法中相关内容）说明：使用本方法，当参照物的重置成本是更新重置成本的时候，则被评估资产的重置成本也为更新重置成本；当参照物的重置成本是复原重置成本的时候，则被评估资产的重置成本也为复原重置成本。统计分析法这种方法运用的步骤是：.在核实资产数量的基础上，把全部资产按照适当标准划分为若干类别；.在各类资产中抽样选择适量具有代表性资产，应用功能价值法、物价指数法、重置核算法或规模经济效益指数法等

8、方法估算其重置成本。.依据分类抽样估算资产的重置成本额与账面历史成本计算出分类资产的调整系数，其计算公式为：KR/R式中：K资产重置成本与历史成本的调整系数；R某类抽样资产的重置成本；R某类抽样资产的历史成本。.根据调整系数K估算被评估资产的重置成本，计算公式为：被评估资产重置成本某类资产账面历史成本K注意大家应该注意到，这种方法必须和前面的几种方法结合使用，并不是一种独立的方法，其计算结果是复原重置成本还是更新重置成本，取决于本方法的第步中计算出来的是什么成本。实体性贬值及其估算（1）实体性贬值的定义资产由于使用和自然力作用形成的贬值。（2）实体性贬值的计算方法观察法特点：专业知识和经验丰富

9、的技术人员，根据被评估资产的状况，凭经验判断资产的成新率，从而估计被评估资产的成新率。计算公式：资产的实体性贬值重置成本1实体性成新率重置成本实体性贬值率使用年限法（又叫年限法KP70、KP132）特点：根据资产的实际使用年限占资产的估计使用寿命（年限或者工作量表示）的比率计算实体性贬值率。即认为资产的实体性贬值率与其已经使用年限成正比关系。计算公式：情形一、对于按照工作量来衡量使用寿命的资产（KP132例47）：实体性贬值率己经使用量（已经使用量尚可使用量）情形二、对于用使用年限表示资产使用寿命的，资产结构简单的，或者没有进行过局部的更新改造的，应该使用下面公式计算资产的实体性贬（重置成本预

10、计残值）实体性贬值率（重置成本预计残值）预计残值：被评估资产在清理报废时净收回的金额，也就是说对残值部分不考虑贬值。总使用年限实际使用年限预计尚可使用年限实际使用年限名义使用年限资产利用率（参见KP71例题）名义使用年限：资产开始使用到评估基准日按照日历计算的时间。情形三、对于用使用年限表示资产使用寿命的，资产结构复杂的，进行过局部的更新改造的（KP133）pKipi（430）公式中：Ki第i个部件所占的（重置）成本权重； pi第i个部件的实体性损耗率。特别注意：如果考虑资产的利用程度，则会更复杂，模拟题目中有一个题目就将二者结合了，大家去练一练。修复费用法特点：把一个旧的资产修复成到全新的状

11、态所需要花费的成本就是该资产的实体性贬值程度的大小。如果遇到不可修复损耗，则实体性贬值还需要加上不可修复损耗。计算公式：实体性贬值可修复损耗不可修复损耗可修复费用（重置成本可修复费用）功能性贬值及其估算（1）功能性贬值的定义及其构成资产由于技术相对落后形成的贬值。当重置成本是复原重置成本时，功能性贬值主要体现在超额投资成本和超额营运成本两个方面，当重置成本是更新重置成本时，功能性贬值仅仅体现在超额营运成本一个方面。（2）功能性贬值的计算方法超额投资成本引起的功能性贬值超额投资成本复原重置成本更新重置成本超额营运成本引起的功能性贬值说明：超额营运成本是由于新技术的发展，使得新设备在运营费用上低于

12、老设备。超额运营成本引起的功能性贬值也就是设备未来超额运营成本的折现值。计算公式：被评估资产功能性贬值（被评估资产年净超额运营成本折现系数）被评估资产年净超额运营成本超支的各种成本之和（1所得税税率）另：超额投资成本的计算参考KP134例49，超额运营成本的计算参考KP137例410。4.经济性贬值及其估算（1）经济性贬值的定义由于资产以外的外部环境因素变化，引起资产价值降低而形成的贬值。（2）引起经济性贬值因素及实体性贬值的计算生产能力相对过剩引起的经济性贬值计算公式：资产的经济性贬值率1（生产线现在的实际生产量设计生产能力）X资产的经济性贬值额重置成本资产的经济性贬值率生产要素提价，产品售

13、价没有提高引起的经济性贬值计算公式： 计算方法和由于超额营运成本引起的功能性贬值的计算方法一样。缩短资产的使用寿命引起的经济性贬值（KP138例411）首先：如果没有经济性贬值因素（如国家的环保政策），按照年限法计算实体性贬值率；其次：如果有经济性贬值因素（如国家的环保政策），计算综合贬值率第三步：经济性贬值率为上面两步数额之差。最后：重置成本经济性贬值率经济性贬值额（四）成本法在房地产评估中的运用（KP193203）1.适用范围：（KP194）无收益从而无法使用收益法；交易案例少从而无法使用市场法；新开发从而宜于确定其成本支出。2.计算公式土地评估价值土地增值收益土地取得费土地开发费税费利息

14、开发商的利润（1）土地增值收益 （KP197）：土地增值收益（土地取得费土地开发费利息利润及税费）增值率（2）土地取得费（实际上就是拆迁补偿费）：途径一：征用集体土地的费用征用集体土地需要向农村集体经济组织及个人支付费用，这些费用包括：土地补偿费：按该耕地被征用前3年平均年产值的6倍10倍计算；安置补助费：.每一个需要安置的农业人口，为该耕地被占用前3年的平均产值的46倍，但是每公顷的安置补助费，不超过被征用前3年平均年产值的15倍；.需要安置的农业人口数量，按照被征用的耕地数量除以征地前被征收单位平均每人占有耕地的数量；.按照规定支付的土地补偿费和安置补助费，不能够保证被安置农民原有生活水平

15、的，经省级政府批准，可以增加，但是土地补偿费和安置补助费之和，不得超过土地被征用前3年平均年产值的30倍。附着物和青苗补偿费征用城市郊区的菜地，按照国家有关规定缴纳新菜地开发建设基金途径二：购买和征用城市旧有土地的费用购买和征用城市旧有土地，需向原土地所有者支付拆迁费用等，标准由各地规定。（3）土地开发费（4）税费：一般按照已知条件容易计算。（5）利息与土地评估的假设开发法中的利息计算方法一致，参见假设开发法。（6）利润：是给开发商的回报。利润通常以土地取得费和土地开发费为基数，也可以是开发后土地的地价并通过合理的利润率计算。利润（土地取得费土地开发费）合理的利润率或者开发后土地的地价合理的利

16、润率例题：教材201页例题59，考试可能性不大，如果要增加通过的可能性，把这个题目搞懂。二、收益法（52:06分钟）（一）收益法的理论依据：财务管理中的NPV的计算原理（或者说是货币的时间价值原理），即评估价值（被估资产未来的现金流折现系数）（二）收益法应用的前提条件（KP53）1.被评估资产的未来预期收益可以预测并可以用货币衡量（A）；2.资产拥有者获得的预期收益所承担的风险也可以预测并可以用货币衡量（i）；3.被评估资产预期获利年限可以预测（n）。（三）收益法中各个指标的确定1.收益额的确定（A或者Rt）（1）收益额是归资产所有者所有的收益在企业价值评估中，体现为（KP403）：企业创造的

17、不归企业权益主体所有的收入不能作为企业价值评估中的企业收益；例如税收，不论是流转税还是所得税都不能视为企业收益。凡是归企业权益主体所有的企业收支净额都可视为企业的收益。无论是营业收支、资产收支、还是投资收支，只要形成净现金流入量，就可视为企业收益。事实上，这一点运用到房地产的评估中表现为（KP175177）：收益额应该是净收益客观总收益客观总费用（2）收益额两个特点（KP54）收益额是资产未来预期收益额，而不是资产的历史收益额或现实收益额；用于资产评估的收益额是资产的客观收益，而不是资产的实际收益。客观的收益就是根据各种变量、因素合理估计被评估资产的收益；而现实收益（总收益总费用）中可能包括不

18、合理的因素。（3）企业价值评估中收益额的确定企业收益基本表现形式：企业净利润和企业净现金流量（KP403）；应选择净现金流量作为企业的收益基础（KP403）因为企业净现金流量是企业收支的差额，不容易被改变，更客观准确。净利润与现金流量的关系及计算（教材411页的表格）净利润的计算净利润利润总额所得税利润总额（1所得税税率）利润总额营业利润+投资收益+营业外收入营业外支出营业利润产品销售利润+其他业务利润管理费用财务费用营业费用产品销售利润产品的销售收入产品销售税金产品销售成本（包含折旧）净现金流量计算净现金流量净利润+折旧+无形资产摊销追加资本性支出（一般为零）企业价值评估中收益额的常用口径（

19、KP404）股权自由现金流量：净利润或净现金流量净利润或净现金流量+扣税后的长期负债利息【长期负债利息（1所得税税率）】企业自由现金流量：净利润或净现金流量+扣税后全部利息【全部利息（1所得税税率）】企业收益预测的基础（KP406407）企业价值评估的预期收益的基础，应该是在正常的经营条件下，排除影响企业盈利能力的偶然因素和不可比因素之后的企业正常收益。企业预期收益的预测，应以企业的存量资产为出发点，可以考虑对存量资产的合理改进乃至合理重组，但必须以反映企业的正常盈利能力为基础，任何不正常的个人因素或新产权主体的超常行为因素对企业预期收益的影响不应予以考虑。（4）无形资产评估中收益额的确定（K

20、P262266）直接评估法R使用无形资产后净利润使用无形资产前净利润Q2（P2C2）（1T） Q1（P1C1）（1T）差额法：（与行业平均水平比较）无形资产带来超额收益净利润净资产总额行业平均净利润率 分成率法收益额销售利润（1所得税税率）销售利润分成率销售收入（1所得税税率）销售收入分成率销售收入分成率销售利润分成率销售利润率 尽管销售收入分成率和利润分成率之间存在一定关系，并可以通过数学关系进行互换，但销售收入分成率合理性的基础仍然是利润分成率，这是必须明确的。要素贡献法2.折现率（r）（1）从本质上讲（KP54）折现率是一个期望的投资报酬率，是投资者在投资风险一定的情况下，对投资所期望的

21、回报率。（2）从构成上看（KP54）折现率无风险报酬率+风险报酬率（3）资本化率与折现率的关系（KP55）在本质上是没有区别的；但是二者适用场合不同；习惯上人们称折现率是将未来有限期的预期收益折算成现值的比率（i），用于有限期预期收益折现；资本化率则是将未来永续性预期收益折算成现值的比率（i）。二者是否相等，主要取决于同一资产在未来长短不同的时期所面临的风险是否相同；当题目中分别告诉了资本化率与折现率，则要区别使用，否则视作二者相等。（4）企业评估中选择折现率的基本原则（KP414415）.折现率不低于投资的机会成本；.行业基准收益率不宜直接作为折现率，但是行业平均收益率可作为折现率的重要参考

22、指标；. 银行票据的贴现率不宜直接作为折现率。（5）折现率的计算方法一：折现率或资本化率无风险报酬率+风险报酬率（KP419）.无风险报酬率即最低报酬率：通常可以银行储蓄利率和国库券的利率确定。.风险报酬率的确定（KP416）风险累加法由此方法最后计算出来折现率的方法称为累加法。风险报酬率经营风险报酬率+财务风险报酬率+行业风险报酬率+其他风险报酬率系数法由此方法最后计算出来折现率的方法称为资本资产定价模型（KP419）此方法计算出来的折现率属于权益资本的折现率。行业风险报酬率（KP418）Rr（RmRf）（107）式中：Rr被评估企业所有行业的风险报酬率；Rm市场期望报酬率；Rf无风险报酬率

23、；被评估企业所在行业相对于社会平均风险的系数。这里RmRf代表社会平均风险报酬率。企业的风险报酬率如果所求系数是被评估企业所在行业的系数，而不是被评估企业的系数，则需要再考虑企业的规模、经营状况及财务状况，确定企业在其所在行业中的地位系数，即企业特定风险调整系数（），即企业在行业中的风险调整系数，然后与企业所在行业的风险报酬率相乘，得到该企业的风险报酬率Rq。如下式表示：Rq（RmRf）（108）式中Rq企业的风险报酬率被评估企业所在行业相对于社会平均风险的系数被评估企业相对于企业所在行业的风险调整系数如果所求系数是被评估企业的系数（企业所在行业的系数企业特定风险调整系数（），直接利用系数就可

24、以了，直接得到Rq，而不需要再考虑企业特定风险调整系数因素了。Rq（RmRf）式中Rq企业的风险报酬率被评估企业相对于社会平均风险的系数方法二：加权平均资本成本模型（KP419）若计算全部资本的折现率折现率（各种筹资渠道资金占总资本的比重该种资本的资本成本率）其中：权益资本成本率可以使用资本资产定价模型求得负债的资本成本率债务税前资本成本（1所得税税率）若计算投资资本（即权益资本和长期负债）的折现率企业投资资本要求的折现率长期负债占投资资本的比重长期负债成本+权益资本占投资资本的比重权益资本成本（1012）方法三：净收益与售价比率法（KP178）实质上,这种方法计算的折现率（资本化率）是净收益

25、与售价的比率，就是投资报酬率，售价代表资产的价值。特别注意：以上折现率的计算方法在计算企业价值和房地产评估以外，根据已知条件直接计算使用，不需要区分属于权益资本折现率、全部资本折现率和投资资本折现率。（6）房地产评估中折现率的种类、计算及其关系（KP179181）综合资本化率、建筑物资本化率和土地资本化率的关系（L+B）r Lr1+Br2很容易得到： 式中：r-综合资本化率；r1-土地资本化率； r2-建筑物资本化率； L-土地价值； B-建筑物价值明白了以上公式的原理之后，很容易理解，所谓资本化率（还原率）就是资产的收益率，期望投资收益率，符合折现率的实质。（3）收益期限（n）根据在持续使用

26、的能力，在未来多长时间资产能够给所有者带来未来的预期收益。按照我国专利法的规定，发明专利的保护期限为20年，实用新型与外观设计的保护期限为10年，均自申请日开始计算。搞懂无形资产评估第二节最后补充的例题。确定无形资产有效期限的理论依据无形资产收益期限或称有效期限，指无形资产发挥作用，并具有超额获利能力的时间。无形资产具有获得超额收益能力的时间才是真正的无形资产有效期限。资产评估实践中，预计和确定无形资产的有效期限，可依照下列方法进行：.法律或合同、企业申请书分别规定有法定有效期限和受益年限的，可按照法定有效期限与受益年限孰短的原则确定。.法律无规定有效期，企业合同或企业申请书中规定有受益年限的

27、，可按照受益年限确定。.法律和企业合同或申请书均未规定有效期限和受益年限的，按预计受益期限确定。预计受益期限可以采用统计分析或与同类资产比较得出。【例题】（2007年度考题）某企业拟购买A专利权以使本企业生产的甲种产品达到升级换代的目的，该企业实施A专利后不仅使升级后的产品市场销售量大幅度提高，而且价格也会明显上升，但同时也会引起成本的增加。已知该企业原甲种产品年销售量在6万台左右，出厂价格为每台2000元，每台全部成本及税费为1900元。经分析，甲种产品在升级后第一年销售量约为8万台，第二年约为10万台，第三年约为11万台，从第四年起至第十年的销售量将保持在12万台左右，出厂价格约为每台23

28、00元，每台的全部成本及税费约为2150元。现委托评估机构对A专利的所有权转让价值进行评估。评估基准日为2007年1月1日。经评估人员调查得知，该专利为实用新型，2001年12月31日申请，2002年12月31日获得专利授权，该专利尚未许可他人使用，专利权所有人也未曾使用，该专利目前有效，本次为专利所有权转让，而且上述分析符合实际，但需要停产一年进行技术改造。适用所得税税率为33%，适用折现率为15%。要求：根据上述资料，在不考虑技术改造费用及其他因素的条件下，对该专利所有权的转让价值进行评估。答疑编号：针对该题提问【答案】1.专利剩余收益期：10514（年）（2分）按照我国专利法的规定，发明

29、专利的保护期限为20年，实用新型与外观设计的保护期限为10年，均自申请日开始计算。2.未实施专利前的每年收益6（20001900）（133%）402（万元） （0.5分）3.实施专利后各年收益第一年：8（23002150）（133%）804（万元） （0.5分）第二年：10（2300一2150）（133%）1005（万元） （0.5分）第三年：11（23002150）（133%）1105.5（万元） （0.5分）第四年：12（23002150）（133%）1206（万元） （0.5分）4.评估值（4）企业价值评估中评估价值类型、收益额类型以及折现率的匹配企业价值对应的收益额折现率种 类公 式折

30、现率种类计算方法股东全部权益价值净资产价值或所有者权益价值股权自由现金流量：净利润或净现金流量权益资金的折现率累加法公式109和资本资产定价模型公式1010企业投资资本价值这种分类不是384页指导意见中的分类所有者权益+长期负债净利润或净现金流量+扣税后的长期负债利息（长期负债利息（1所得税税率）权益资金和长期负债资金的综合折现率加权平均资本成本模型公式1012企业整体价值所有者权益价值和付息债务之和企业自由现金流量：净利润或净现金流量+扣税后全部利息（全部利息（1所得税税率）权益资金和全部负债资金的综合折现率加权平均资本成本模型公式1011部分股东权益价值先计算出来股东全部权益价值，然后按照

31、股权比例进行折算。不过如果股权比例在各个年度不同的话，需要在各个年度使用相应的股权比例进行计算。（四）收益法应用的形式1.各年收益不相等的情况（KP52）评估值Rt/（1+r）t（213）2.各年收益相等的情况（KP56）（215）3.纯收益在若干年后保持不变（KP57）（218）4.纯收入按等差级数变化（KP57）：教材公式记忆技巧介绍5.纯收益按等比级数变化（KP58）：教材公式记忆技巧介绍6.如果各年收益相等、折现率是0，则PAn（216）7.已知若干年后资产价格，公式227：8.年金法（是收益年限为无限年限，但是只能够估测近几年的，KP398）（102）式中：企业前n年预期收益折现值之

32、和；年金现值系数我们可以认为公式（101）中的r资本化率例101待估企业预计未来5年的预期收益额为100万元、120万元、110万元、130万元、120万元，假定本金化率为10%，试用年金法估测待估企业价值。答疑编号：针对该题提问（1）先计算未来5年的预期收益额的现值1000.9091+1200.8264+1100.7513+1300.6830+1200.6209437（2）计算五年预期收益额的等额年金值A（P/A，10%，5）437A4373.7907115.3（万元）（3）计算待估企业价值PA/10%115.3/10%1153（万元）（五）收益法在不同评估对象中应用的特别形式（36:34分

33、钟）1.企业整体评估与商誉的关系（KP333-334）方法一：割差法企业整体资产评估价值=企业可确指的各单项资产评估价值之和+商誉方法二：超额收益法超额收益=企业净收益-按可确指资产及行业平均收益率计算的行业平均收益然后将各年的超额收益折现。2.房地产评估的收益法（KP180-181）（1）评估房地合在一起的房地产价值 房地产价值=房地产纯收益/综合资本化率（5-5）房地产净收益=房地产总收益-房地产总费用房地产总费用=管理费+维护费+保险费+税金（注：不包含折旧费）（2）由土地收益评估土地价值适用于空地出租 土地价值=土地净收益/土地资本化率（5-6） 土地净收益=土地总收益-土地总费用 土

34、地总费用=管理费+维护费+税金等（注：不包含折旧费）（3）由房地产收益评估土地价值方法一（房地产价值扣减法）土地价值=房地产价值-建筑物现值（5-7）建筑物现值=建筑物重置价年贬值额已使用年数年贬值额=（建筑物重置成本-残值）/（耐用年限和土地使用权尚余年限中取短）注意：耐用年限和土地使用权尚余年限都从房屋建成开始计算；此公式的基本原理是70页2-36；这里计算年贬值额的时候要在建筑物的耐用年限和土地使用权尚余年限（这两个年限都是从房屋建设结束开始投入使用的时候开始计算）中取短；年贬值额本来是应该根据房屋的耐用年限而确定，但是土地使用权尚余年限小于房屋耐用年限时，根据城市房地产管理法第二十一条

35、规定，土地使用权出让年限届满，土地使用权由国家无偿收回。这样，房屋的重置价必须在可使用期限（土地使用权尚余年限）内全部收回。所以年贬值额的计算应该使用土地可使用期限（土地使用权尚余年限），而不是建筑物的耐用年限，并且不计算残值。当土地可使用期限（土地使用权尚余年限）大于建筑物的耐用年限时，采用耐用年限计算年贬值额，而且需要考虑残值。补充：物权法规定，对于住宅用地到期后自动续期，也就是说你所购买的房子的土地使用性质是居住用地，在住宅产品用地使用权届满后，可以自动续期。而其它非住宅性质用地上的产品，不论是商业，还是住宅，其届满后的自动续期，则将要依照法律规定办理。方法二（建筑物收益扣除法）土地价值

36、=（房地产纯收益-建筑物纯收益）/土地资本化率（5-8） 建筑物纯收益=建筑物现值建筑物资本化率（4）单独评估建筑物的价值建筑物价值=（房地产纯收益-土地纯收益）/建筑物资本化率（5-10）特别注意：（1）特别注意：这里公式（5-5）、（5-6）、（5-8）、（5-10），计算的都是无限年限的价值，而实际评估中基本上都是有限年限（n）的土地使用权价值等，应该将上面的公式（5-5）、（5-6）、（5-8）、（5-10）中加方框的部分相应地改为（P/A,r,n）、（P/A,r1,n）、（P/A,r1,n）、（P/A,r2,n）。（2）房地产的总费用不包括折旧费。3.土地评估的假设开发法（亦称剩余法

37、，教材203-209）（1）基本思路：评估待估土地价格时，将待估土地上的开发后的房地产预期价值，扣除其正常的开发费用、销售费用、税金及合理开发利润，从而估算待估土地价格的方法。（2）适用范围 待开发土地的估价：开发完成后房地产价值减去建筑费、专业费等 将生地开发成熟地的土地估价开发完成的熟地价减去土地开发费待拆迁改造的再开发地产的估价。这时的建筑费还包含拆迁费用。（3）基本公式为：地价楼价（建筑费专业费利息利润税费）租售费用式中，（建筑费专业费利息利润税费）：实质上相当于房屋的建筑成本；楼价即土地开发建设后的价值，一般用市场法或者收益法获得。建筑费用为土地开发的具体产品的耗费成本，可根据评估时

38、同类建筑物工程预决算及相关数据求得；专业费用是指测量、设计等专业技术费用，该费用通常可以按建筑费的一定比例计算，即：专业费=建筑费i（i为一定的百分率）利息是指全部预付资本的资金成本，全部预付资本包括地价。但是建筑费和专业费可能分年度投入，利息计算公式为：建筑开发费和专业费期初一次性投入（n是建造期的长度）利息=（地价+建筑费+专业费）（1+r）n-11建筑开发费和专业费均匀投入：其建造期为开发期的一半利息=地价（1+r）n-1+（建筑费+专业费）（1+r）n/2-12建筑开发费和专业费分段均匀投入（例如：第一年投入30%，第二年投入70%）：计息期为各段时间一半附加剩余占用期间利息=地价（1

39、+r）2-1+（建筑费+专业费）30%（1+r）1.5-1+（建筑费+专业费）70%（1+r）0.5-13特别注意：建设竣工以后的空置及销售期内应该按照全额全期计算利息。利润是指全部预付资本的机会成本，假设正常利润率为P，则利润=（地价+建筑费+专业费）P税费通过地价与税率t的乘积计算，即税费=地价t租售费用通常可以根据经验预测确定。将公式代入公式中，得一等式，可以从中解出地价。（5）假设开发法案例（今年考的可能性较大）。三、市场法今年市场法考试大题的可能性较小，但是今年单项计算型选择题应该会有。一般掌握我下面的总结就可以了。但是如果希望增加通过率，怕今年考大题，希望大家自己做一做我在教材第五

40、章和模拟试题中出的市场法的练习题，以及教材例题5-8（如果不能够掌握市场法的方法，就背下这个题目）和例题2-7。大家对市场法的修正系数计算总觉得困难，我下面将进行总结，大家如果理解困难或者发现教材前后矛盾的时候，以这里的讲解为准。（一）市场法的理论依据：1.市场法的理论依据是替代原则。2.市场法是最为直接，最具说服力的评估方法之一（二）市场法应用的前提条件（KP37）1.要有一个活跃的公开市场。2.公开市场上要有可比的资产及其交易活动。资产及其交易的可比性，具体体现在以下几个方面：（1）参照物与评估对象在功能上具有可比性，包括用途、性能上的相似或相同 （2）参照物与评估对象面临的市场条件具有可

41、比性，包括市场供求关系、竞争状况和交易条件等；（3）参照物成交时间与评估基准日时间间隔不能够过长，同时时间对资产价值的影响是可以调整的。（三）市场法的基本公式及计算步骤1.根据各个（3个以上）参照物确定的评估值参照物价值交易日期修正系数区域因素修正系数个别因素修正系数2.被评估资产的评估价值最终确定（1）评估人员对若干初评结果进行综合分析，以初评结果中最合理的评估值作为最终的评估值。（2）如果参照物与评估对象的可比性都很好，评估过程没有明显的疏漏和疏忽（这个时候各个参照物价格调整得到的评估值应该十分的接近），可以采用算术平均法或者加权平均法等方法将初步评估结果转换成最终评估结果。评估值（根据各

42、个参照物确定的评估值）n注意：n大于3，也就是说至少需要选取3个以上的参照物（3）如果各个参照物价格调整得到的评估值中，某一个数值明显偏高或者偏低，应该将其剔除（说明该交易案例不符合可比性），余下的数值进行平均得到评估值。考试的时候如果结果在计算正确的情况下，某个数值偏差极其明显或者题目要求注意剔除不合理的数值时候，需要考虑这个问题。（四）如果只有某一基本特征的差异下，直接比较法应用的关键因素调整1.市价折扣法（KP42）资产评估价值参照物成交价格（1价格折扣率）（23）注意：从公式的含义可以推知：本公式假设被评估对象享受的价格折扣比参照物大。而实际评估工作中，并不能够这么肯定，将教材例2-1

43、修改一下，大家看看解法。例2-1修改评估某拟正常变现的资产，参照物是快速变现资产，在评估基准日与其完全相同的快速变现价为10万元，经评估师综合分析，认为快速变现的折扣率应为40%，则被评估资产价值接近于16.67万元。答疑编号：针对该题提问资产评估价值（140%）=10，所以资产评估价值=10（140%）=16.67（万元）2.生产能力因素修正（KP42页功能价值类比法）（1）生产能力比例法数学表达式一般表述为：所以：（2）资产价值与其功能呈指数关系的情况，通常被称作规模经济效益指数法数学表达式一般表述为： 3.价格指数法（参见后面的内容）4.成新率因素（KP41页，成新率价格调整法）资产的成

44、新率=资产的尚可使用年限/（资产的已使用年限+资产的尚可使用年限）（五）市场售价类比法（今年教材将其作为直接比较法的一种，KP46），应用的关键参照物差异因素调整（34:00分钟）1.分析影响参照物和评估对象价值不同的因素（主要因素有）：（1）时间（交易日期）因素（KP4345、48、189）（2）容积率因素 （KP190）（3）交易情况因素（KP4748、188）（4）土地使用年限因素（KP49、191）（5）区域因素（KP48）（6）个别因素（包含功能、实体特征和质量等）（KP145实体状态调整）2.各个因素修正系数的确定：在这方面，语言的理解不同就会导致对系数的计算结果的差异，下面归纳出

45、一般的方法和技巧。大家考试以此为准（1）时间因素（就是物价因素，实质上这和成本法中的物价指数法基本相似）注意：“平均每月或者每年价格上涨X%”和“每月或者每年价格上涨X%”两种说法使得时间因素的影响结果不同。说法一：当说明是“平均每月或者每年价格上涨X%” 说法二：当说明是“每月或者每年价格上涨X%” 说法三：当说明是“从参照物交易日到评估基准日价格上涨X%”说法四：物价指数法告诉物价变化情况物价指数法的有关定义：.定基物价指数定基物价指数是以固定时期为基期的指数，通常用百分比来表示。以100%为基础，当物价指数大于100%，表明物价上涨；物价指数在100%以下，表明物价下跌。例如某类设备的定

46、基物价指数计算过程如下，经过统计得到了第二列的该类设备的市价平均价格。（实际运用中往往省略百分号）年 份该类设备实际均价定基物价指数当年实际物价/基年物价定基价格变动指数（当年实际物价基年物价）/基年物价1999（基年）50100%200051.5103%51.5/50100%3%（51.550）/50100%200153106%53/50100%6%（5350）/50100%200254108%54/50100%8%（5450）/50100%200355110%55/50100%10%（5550）/50100%200456112%56/50100%12%（5650）/50100%200557

47、.5115%57.5/50100%15%（57.550）/50100%.定基物价变动指数与定基物价指数的关系某年的定基物价指数1该年的定基物价变动指数.物价指数与定基价格指数关系比如上表中，2004年相对于2001年的物价指数112/106105.66%.物价变动指数与物价指数关系物价指数1物价变动指数比如上表中，2004年相对于2001年的价格变动指数112/10615.66%.环比物价指数（记作，教材44页公式272，110页公式43）本年的定基物价指数与上年定基物价指数的商.环比物价变动指数（记做a1,a2,an教材34页公式262，66页）本年的定基物价指数比上年定基物价高出的部分与上

48、年定基物价指数的商环比物价指数1环比物价变动指数年 份定基物价指数（%）环比物价指数（%）环比物价变动指数19991002000103103103/1003%（103100）/1002001106102.9106/1032.91%（106103）/1032002108101.9108/1061.89%（108106）/1062003110101.9110/1081.85%（110108）/1082004112101.8112/1101.82%（112110）/1102005115102.7115/1122.68%（115112）/112物价指数法在评估中运用的计算公式为： 资产评估价值参照物成

49、交价格（271）参照物成交价格（261） 参照物成交价格价格指数 （27）参照物成交价格（1物价变动指数） （26）参照物成交价格（272）（43）参照物成交价格（1a1）（1a2）（1an）（262）适用条件评估对象与参照物之间仅仅有时间因素存在差异的情况，且时间差异不能过长。（2）容积率因素在正常情况下应首先搜集城市关于容积率标准的规定，测定容积率与地价的相关系数。然后，用比较案例容积率的相关系数与待估土地容积率相关系数进行对比，求得容积率修正系数。计算公式为【例题】某城市土地容积率修正系数见下表：容积率0.10.40.71.01.11.31.72.02.12.5相关系数0.50.60.81.01.11.21.61.81.92.1如果确定比较案例宗地地价每平方米是800元，容积率为2.1，被估宗地规划容积率是1.7，则待估宗地容积率修正系数计算如下：答疑编号：针对该题提问容积率修正系数1.6/1.90.8421【例题】容积率修正，以待估宗地地价为100，比较实例及待估宗地容积率与其相比，每上升或下降0.1，地价往上或往下修正1.5%。（和教材192页的例题58相似）ABC待估宗地容积率0.40.70.460.3参