2013年深莞惠一体化与房地产发展

1、深莞惠融合与房地产市场发展,2020/12/19,目录 CONTENTS,中国经济未来战略：城市化+城市群 深莞惠融合：背景、进程及前景 深莞惠融合对三地房地产的影响 讨论与分享,目录 CONTENTS,中国经济未来战略：城市化+城市群 深莞惠融合：背景、进程及前景 深莞惠融合对三地房地产的影响 讨论与分享,城市化的战略意义 解决内需不足（ 中国经济长期隐患） 缩小城乡差别 （ 收入/教育/机会差距） 缓解社会矛盾 （留守儿童/犯罪,中国经济未来战略,城市化,城市群,城市化的潜力：50%后怎么走,低速期,高速期,A 停滞,B 减缓,C 保持,1995年,中国经济未来战略,城市化,城市群,城市化

2、的潜力：国际经验 美国：1920年达到51%，1940年56%，1970年74%，中间有停顿20年（经济大萧条/二战） 日本：1945年33%，1955年56%，1970年70%，没有停顿 韩国：1960年27%，1980年57%,1990年74%，没有停顿 拉美国家：1950年41%，1980年86%，过度城市化,中国经济未来战略,城市化,城市群,城市化的潜力：未来20年仍维持较高的城市化速度，但要警惕拉美化城市化陷阱,图 中国城市化进程及预测,中国经济未来战略,城市化,城市群,城市化与房地产市场的关系 讨论：您认同龚方雄“房地产黄金十年还没有到！目前城市化率仅仅只有36%！”的观点吗？ 讨

3、论基于两点：一、什么是黄金十年？二、城市化是否影响房地产市场的唯一重要因素,中国经济未来战略,城市化,城市群,9,小样，看你能跑多久,中央政府,房地产,城市化前景无限，还能再跑50年,地方政府,房地产当下的状态,消费者,中国经济未来战略,城市化,城市群,房价上涨2.4倍,房地产销量增长3.3倍,2456元/ m2增长到5791元/ m2,3.4亿m2增长 到11亿m2,房地产销售金额增长8倍,0.8万亿元增长到6.4万亿元,深圳房价上涨了多少倍,过去十年发生了什么,中国经济未来战略,城市化,城市群,房企百强销售额增长18倍,土地出让金增长5倍,4000亿元增长到2万亿元,11.3亿元增长到20

4、0亿元,全国房地产销售额6.4亿元,万科1400亿元,过去十年发生了什么,中国经济未来战略,城市化,城市群,12,人口红利,经济红利,城市化红利,政策红利,房地产黄金十年（2003-2012,1995年开始进入了城市化加速期：15年提高了20个百分点，增加城市人口近2.5亿,2002-2013年是人口红利黄金期，人口抚养比不断下降，社会储蓄不断增长,1998年之后的经济刺激政策（出口） 1998年启动的货币化房改政策 2004年 8.31大限 2006年至今的人民币升值 2008-2009年的“四万亿,2003年GDP重回两位数并保持到2008年。 财富积累效应凸显,中国经济未来战略,城市化,

5、城市群,人口红利,经济红利,城市化红利,政策红利,2003-2012,2013-2022,关键因素,核心因素将怎样变化,黄金时代,白银时代,中国经济未来战略,城市化,城市群,城市化与房地产市场的关系 未来这些因素还存在？城市化因素还在，但其他因素将衰减！ 结论：房地产仍有较大的发展空间，但是将逐步减慢速度，黄金十年步入白银十年！ 房价增长过快并非城市化的过错，而是城市化路线的过错资源与人口过于集中一线城市城市,中国经济未来战略,城市化,城市群,未来城市化方向：以大城市为核心的城市群,中 国 区 域 经 济 体 分布图,中国经济未来战略,城市化,城市群,城市群是城市发展的目前最高水平，从单体城市

6、向城市共同体发展的结果。 标志：多个城市，有1-2个核心城市，距离在200公里内，功能互补，等级有序，关系密切 国内：已经合格的15个，正在形成的有8个。 国际：六大城市群（美国东北部大西洋沿岸城市群、北美五大湖城市群、英国伦敦城市群、欧洲西北部城市群、日本太平洋沿岸城市群及中国长三角城市群,中国经济未来战略,城市化,城市群,中国经济未来战略,城市化,城市群,我们做开发区域选择：城市群策略 万科早在2005年就开始以城市群作为进入目标：首选城市群（3+X），再选城市 讨论：为什么开发商（比如佳兆业）退出三四线城市，重返三大区域？贵公司的布局战略是什么,中国经济未来战略,城市化,城市群,目录 C

7、ONTENTS,中国经济未来战略：城市化+城市群 深莞惠融合：背景、进程及前景 深莞惠融合对三地房地产的影响 讨论与分享,1988年的珠三角规划中，广州被确定为珠三角的绝对核心，深圳和珠海是次核心，经济格局布局为A型,深莞惠融合,背景,进程,前景,背景之一：珠三角变形记A变一,珠江三角洲经济区城际快速轨道交通线网规划，线网架构为两条主轴、三条放射线和两条联络线。 两条主轴： 广州深圳 广州-珠海 三条放射线： 广州-肇庆 东莞-惠州 中山（小榄）-江门 两条联络线： 顺德番禺东莞 中山（小榄）虎门 线网总长约为595公里（详见左图,深莞惠融合,背景,进程,前景,背景之一：珠三角变形记A变一,2

8、012年，珠三角东岸的惠州、东莞和深圳的GDP总量在珠江三角洲经济区中所占的比重由1988年的22.6%上升到36.7%，而西岸的江门、中山和珠海的GDP所占的比重则由19.7%下降到15.7,深莞惠融合,背景,进程,前景,背景之一：珠三角变形记A变一,珠三角城镇群协调发展规划（2004-2020）中对珠三角的发展规划重新进行部署，明确了提出“双核多心多层次”的城市群发展目标。 确定广州、深圳成为全省两个区域主中心；珠海是区域副中心；佛山、中山、江门、东莞、肇庆、惠州等6个地级市是地区性主中心；广州南沙、江门开平等7个市、镇是地区性副中心；中山市火炬区、小榄镇等24个镇区是地方性中心,深莞惠融

9、合,背景,进程,前景,背景之一：珠三角变形记A变一,深圳受限：2000平方公里不到，土地开发殆尽，发展受限。 东莞迷茫：产业升级，方向何在？靠近深港还是广佛？ 惠州落魄：GDP排名地级市第51名，经济发展水平偏低，深圳产业转移略过惠州。 传言：深圳合并东莞、深圳合并惠州、深圳合并莞惠，变成直辖市,深莞惠融合,背景,进程,前景,背景之二：深圳受限，东莞迷茫，惠州落魄,珠江三角洲地区改革发展规划纲要（2008-2020年）（以下简称规划纲要）于2009年1月8日上午正式公布，纲要全面推动粤港澳经贸、基建、产业、人才以至文化的优势互补，把大珠三角地区的深化合作提升到国家战略层面，打造全中国以至全世界

10、具有最强经济实力和核心竞争力的大都会圈,东岸都市区包括香港、深圳、东莞、惠州四大区域，综合经济实力在珠三角都会圈三大都市区中居首位，是实施纲要的先行者。在此在背景下，深莞惠一体化应运而生，势在必行,背景之三：珠三角新蓝图上升国家战略，区域融合再加速,深莞惠融合,背景,进程,前景,2008年12月17日 国务院总理温家宝主持召开国务院常务会议,，审议并原则通过珠江三角洲地区改革发展规划纲要（20082020年）。 2009年1月8日 国务院新闻办就国务院日前批复的珠江三角洲地区改革发展规划纲要（20082020年）举行新闻发布会，纲要第一次明确“以广州、深圳为中心，以珠江口东岸、西岸为重点，推进

11、珠江三角洲地区区域经济一体化”。 2009年2月17日 深圳、东莞、惠州三地领导人在深圳五洲宾馆举行首次联席会议，就三市落实纲要推动区域经济一体化达成了共识，签署推进珠江口东岸地区紧密合作框架协议,深莞惠融合,背景,进程,前景,启动,深莞惠融合,背景,进程,前景,三地基础（2012年数据）：三个城市，三个级别,土地面积：1.56万平方公里（其中深圳0.20万，东莞0.24万，惠州1.12万,常住人口：2318万人（其中深圳1036万，东莞822万，惠州460万）实际人口3000-3500万人,经济总量：20368亿元（其中深圳12950亿，东莞5050亿，惠州2368亿） 占全省的35.7,深

12、莞惠融合,背景,进程,前景,总体目标,努力将珠江口东岸打造为珠江三角洲都会区核心区域，争当珠三角区域经济一体化的先行区,深莞惠融合,背景,进程,前景,构想一：实现“十个统筹协调”，打造珠三角都会区核心,深圳、东莞与惠州将在珠三角区域经济一体化的总体框架下，逐步实现深惠莞三地 “十个统筹协调,构想二：着眼“五个圈”的一体化,协同实施自主创新战略，推动三地在公共研发平台上的共享共用，实现区域内大学、科研院所等创新资源的共建互享,充分利用三地各自的优势，实现产业链的延伸和产业集群的形成,充分考虑城市规划和基础设施的标准统一、互联互通，超越行政区划，实现“三市如一市”的理想状态,逐步消除对区域内人才、

13、资本、信息、资源跨城流动和市场准入的限制，促进市场要素在区域内更自由地流动，促进区域共同市场的形成,经济圈,城市圈,产业圈,创新圈,在政府服务等软环境上实现对接，加大区域教育、卫生、医疗、社会保障、就业等社会公共服务领域合作力度,生活圈,深莞惠融合,背景,进程,前景,深圳-以高新技术、金融、物流、文化为四大支柱产业，深圳企业的加工制造基地逐步向东莞和惠州迁移,东莞-加快加工制造业的转型升级，确定经济双转型的总体方向：由资源主导型向自主创新主导型，社会型转变，建设松山湖科技产业园区,惠州-承接珠三角，特别是深圳、东莞的产业转移，打造世界级的高新技术产业基地、先进制造业基地、现代服务业基地和世界先

14、进水平的特大型石油化工基地,深圳金融和资本市场发达，惠州和东莞制造业和基础产业雄厚，是深圳高新技术发展的后方和基地。三地产业互补发展，共同实现深莞惠经济社会的融合,三个城市定位,深莞惠融合,背景,进程,前景,城乡规划一体化,深莞惠融合,背景,进程,前景,共同编制： 深莞惠城镇群协调发展规划 深莞惠交通运输一体化规划 龙岗莞清惠州大亚湾西区等相邻地区基础设施一体化规划 深莞惠旅游发展总体规划,深莞惠三市将设立规划管理的专项资金，建立三市规划联席会议制度,一小时通勤奋圈,交通一体化打造“一小时”通勤圈，实现三地无缝对接,建设城际轨道交通、高速公路等区域快速通道网络，打造“1小时通勤圈”，推动三地高

15、速无缝对接； 城市间轨道交通和公共交通的互通互联，加快推进高速路网电子联网收费和年票互认,深莞惠融合,背景,进程,前景,地铁意向地铁三号线延长线直过惠阳淡水； 高速 深汕高速：起点于深圳龙岗区荷坳，终点于汕头，途经惠州淡水。淡水到深圳仅需一个多小时的车程。 惠盐高速：东接机荷高速公路，西接深汕高速公路，北联惠盐高速公路惠州段，荷坳立交与205国道相连； 盐坝高速：分A、B、C三段，其中C段（葵涌至坝岗段 ）于2008.11.28开通；与惠深沿海高速连接； 深惠沿海高速：从盐坝调整终点坝光起，沿大亚湾海边东延至惠东县稔山镇新村，全长49.94公里，已于2010年1月28日正式通车 公交2009年

16、8月13深惠两地首条跨市公交开通，未来了年内将增开两条跨市公交； 铁路厦深铁路途经淡水，设惠阳淡水设站，预计2013-2015年通车,交通方面深圳与惠州一小时交通圈打造基本实现，未来居民生活更加便利,深惠两地路网衔接计划主要项目一览表,交通方面深圳东莞交通融合的规划与工程进度,深莞两地路网衔接计划主要项目一览表,地铁12号线规划，有专家献策将其延长线连接东莞，此举有利深莞一体化的进一步合作； 东莞石龙火车站新站投资8亿，预计2012-2013年投入使用，新站用作轨道R2线的起点站，此时广深铁路与R2线实现无缝接驳，至此，莞深市中心行程仅需40分钟,深圳外环高速公路,龙凤大道,交通方面东莞惠州交

17、通融合的规划与工程进度,莞惠两地路网衔接计划主要项目一览表,于2010.1.1正式通车,惠州至东莞的首条高速“大动脉”潮莞高速惠州段（原莞惠高速）1月26日正式通车，至至，惠州与东莞两市实现高速公路直通，深莞惠交通一体化又进了一步： 惠州市区到东莞境内仅需30分钟，从惠州市区至东莞莞城等中心区也仅需1个小时,博深高速：跨惠州、东莞、深圳3个城市，全长63.2公里，预计2013年左右建成通车 ； 莞惠城际轨道已动工，预计2013-2015年完成，建成后东莞与惠州两地仅35分钟的车程,莞惠高速,从莞高速清溪支线,从莞高速,莞惠城际轨道,博莞高速,交通方面深莞惠（广）26个收费站2011年3月30日

18、起同时取消收费,东莞停止收费 与深圳交界：碧厦、松安、塘厦、雁田、黎光、黄江； 与惠州交界：石龙南桥、石龙南二桥、桥东大桥、田寮、燕窝、桥头、谢岗； 与广州交界：麻涌、沙田、广园、石碣。 深圳停止收费 市内：梧桐山隧道收费站 与东莞交界：碧厦、松安、牛湖、大水坑、黎光、羌下 与惠州交界：沙田、六联,交通方面深莞惠三市公交运营一览表,博深高速接盐排高速，63公里，与从莞高速（在建）交汇于清溪（新圩约场）立交，利好博罗、潼湖、桥头、谢岗、清溪、新圩、凤岗等镇区,莞惠城际轻轨16站，97公里，时速200公里,基础设施一体化在通信、区号、交通、信息等领域进行合作，强化“同城”效应,统一三地电话号码区号

19、，取消区内长途费漫游费，实行统一资费（未有时间表）； 三地电网、气网、成品油管道规划的衔接； 建立共享数据平台，实行口岸部门信息的共享与流通，加快口岸货物验收，实现区内企业大通关,深莞惠融合,背景,进程,前景,深莞惠融合,背景,进程,前景,社会公共服务一体化,深莞惠三市将重点推进教育、劳动就业及社会保障、卫生、文化、科技创新、信息化服务、民政、残疾人服务、老年人服务等9个方面37项合作,2010年1月1日前，深莞惠三市形成社保无障碍转移，医院检查检验结果互认，学生就近入学，电视节目相互落地，老年人免费乘车，医保、公交IC卡互通,深莞惠融合,背景,进程,前景,产业一体化,深莞惠定位为世界级的电子

20、信息产业基地，三地合作多,东莞松山湖一半企业是从深圳迁移过去，惠州惠东、龙门都建设深圳东莞产业转移基地，东莞、惠州大企业到深圳设立总部（东莞知名品牌温纯、惠州德赛电池等,行业合作：旅游业合作深莞惠深度游，广播电视业合作信号落地、节目共享,以深圳的高桥工业园作为核心启动区，三市进行深度合作，打造“坪新清产业生态城区” 坪新清三地合作具有天时地利人和的有利条件，合作前景广阔。规划中的示范区包括“一园六村”，总面积96.1平方公里，其中建设用地55平方公里,示范区定位为深莞惠深度合作先行区、低碳新兴产业聚集区、高科技产业服务创新中心，设四大功能区，即创智中心区、高端制造区、生态景观区、生活配套区，预

21、计到2020年实现地区生产总值1500亿元，税收150亿元，地区人口20万人,产业一体化典型：坪新清产业合作区,深莞惠融合,背景,进程,前景,三市重大合作项目一览表,深莞惠融合,背景,进程,前景,深莞惠融合,背景,进程,前景,深莞惠融合刚刚启动，资源在三地流动的前景无限,以交通等基础设施为融合的切入点，三地融合的深度和广度将逐步提升,未来五年产业融合、社会公共服务融合是关键，东莞和惠州如何提高社会服务水平从而对接深圳是核心,政府服务意识和执政能力决定三地融合的推进速度,目录 CONTENTS,中国经济未来战略：城市化+城市群 深莞惠融合：背景、进程及前景 深莞惠融合对三地房地产的影响 讨论与分

22、享,第一阶段：民间现行，政府失声，冲动购买阶段,2005年媒体炒作1小时生活圈，东莞塘厦等地项目开始在深圳推广；2006年惠阳大亚湾等地项目开始在深圳推广,第二阶段：铩羽而归，莞惠回撤，购买骤减,第三阶段：政府出面，市场回暖，多元化需求，理性购买阶段,回顾过往：划分为三个阶段,2008年的金融海啸让市场清醒，投资失败者多,房地产市场,回顾,影响,区域价值,思考,房地产市场,回顾,影响,区域价值,总体：三地融合提高区域竞争力，加快城市发展、人口聚集，提升购买力，有利于整个房地产市场发展 深圳城市更新加快 （240平方公里腾龙换鸟） 东莞都市化和服务业加速（此前32个村镇化） 惠州工业化带动城市化

23、（惠城110万人/人口加速增长,影响,思考,产业融合：中高端就业人口向东莞惠州集聚，提升两地购买人口数量和购买力 东莞承接深圳产业转移而发将展高科技（松山湖）和现代服务业（南城区CBD），带来就业人口置换 惠州仲恺高新区、东部新城将因承接深莞产业转移而崛起，同时也使惠城区受惠，摆脱边缘化状况 深圳前海崛起，吸引海外及港澳80万高端人口就业，带旺深圳西部,影响,房地产市场,回顾,影响,区域价值,思考,基础设施及公共服务融合：深莞惠三地需求的交叉进入（国际贸易理论），构建1小时生活圈 总体呈现置业模式： 0+1（首置） 置业地域范围扩大，为一部分实现购房梦想 N+1（互补） 激发5+2/滨海度假/

24、运动休闲/投资需求 N+L（终极） 养老地产需求,影响,房地产市场,回顾,影响,区域价值,思考,深圳需求的外溢 推力：房价高、拥挤、污染 拉力：融合 路线：将沿高速公路、城市轻轨、高铁向东莞和惠州扩散 区域： 刚需及首改（价格敏感）东莞塘厦/黄江/樟木头/凤岗，惠州惠阳/大亚湾；高端需求（资源占有）东莞塘厦/黄江/凤岗/松山湖，惠州惠东,影响,房地产市场,回顾,影响,区域价值,思考,莞惠需求的外溢 推力：城市层次、圈子、教育 拉力：融合 路线：将沿高速公路、城市轻轨、高铁向深圳核心区集中 区域： 福田行政/商务/教育中心；前海珠三角曼哈顿，深港合作；龙华新城/龙岗中心城生活品质,影响,房地产市

25、场,回顾,影响,区域价值,思考,深圳北（含塘厦/黄江/樟木头/凤岗/松山湖,各个区域价值分析,黄江,塘厦,凤岗,樟木头,松山湖,东莞轨道交通规划图,房地产市场,回顾,影响,区域价值,思考,深圳北（含塘厦/黄江/樟木头/凤岗/松山湖） 总体优势：距离深圳中心区直线距离最近，通勤时间短，自然环境优越，开发早，认知度高，存在R4与深圳4号线对接的可能 总体劣势：唯一一条高速通达，梅林关是瓶颈；没有规划城际快线，轨道交通对接前途未卜；没有成片开发，生活配套缺乏，莞式服务有待提高,各个区域价值分析,房地产市场,回顾,影响,区域价值,思考,塘厦最优：距离最近，交通通达性最好，山水资源好，深圳认可度高，标杆

26、性项目多（万科棠樾、观澜高尔夫）；价格比较高，逼近深圳；高端项目为主（被逼，地价高，配套跟不上）； 缺乏实质性规划（有口号无行动）。 樟木头次之：区域有一定知名度（小香港），有大项目开发（保利生态城），生活配套相对完善，有动车站，价格有优势，但没有规划轨道交通，且目前缺乏有影响力的项目,各个区域价值分析,房地产市场,回顾,影响,区域价值,思考,黄江有发展空间：金地湖山大境等高端项目入市，有轨道交通；有一定的发展空间。但目前在深圳影响力比较小，项目量不大，地方政府没有重大举措。 凤岗前景可期：毗邻龙岗中心城，配套相对完善，有大项目开发（唯一主打刚需盘大运城邦），存在深圳地铁12（东西向）/16号

27、线（南北向接深圳市中心）跨境进入凤岗的可能。但缺乏高速联接，与深圳城市中心距离远,各个区域价值分析,房地产市场,回顾,影响,区域价值,思考,松山湖综合实力最强：国家级园区，一流规划，一流环境（自然和人工），高端产业（高科技），有望规划东莞市中心-松山湖-光明-南山-前海城市快线，楼盘定位高，品质高，有望成为终极置业和5+2首选（对比上海张江高科技园区）。 目前还缺乏对这一片区居住价值的整合（更多还是科技园区），生活配套还需完善,各个区域价值分析,房地产市场,回顾,影响,区域价值,思考,深圳东（含惠阳/大亚湾/惠东,各个区域价值分析,罗湖,塘厦,凤岗,惠东,大亚湾,深圳东部区域图,惠阳,坪山,坪地,中心城,房地产市场,回顾,影响,区域价值,思考,深圳东（含惠阳/大亚湾/惠东） 总体优势：与深圳两条高速对接，距离罗湖较近，通达性好，海景资源丰富，成片开发，生活设施完善速度比较快，认知度高 总体劣势：供应量大，产品同质化严重；两