万科对顺驰公司成本分析参考幻灯片

1、1,顺驰公司成本分析,2004年12月1日,2,1、对比顺驰项目简介 2、各项成本对比 3、差异汇总,题 纲,3,一、对比顺驰项目简介：,4,各项成本对比 顺驰土地成本 前期成本 主体成本 区内配套 环境成本,单位：元/M2,顺驰土地费用：,5,加权平均,结论：顺驰在土地获得成本上并不占优势,单位：元/M2,各项成本对比 顺驰土地成本 前期成本 主体成本 区内配套 环境成本,万科土地费用：,6,单位：元/M2,各项成本对比 顺驰土地成本 前期成本 主体成本 区内配套 环境成本,顺驰前期费用：,7,单位：元/M2,加权平均,前期成本有差异？,各项成本对比 顺驰土地成本 前期成本 主体成本 区内配

2、套 环境成本,万科前期费用：,8,1-1、顺驰设计费用：,单位：元/M2,各项成本对比 顺驰土地成本 前期成本 主体成本 区内配套 环境成本,9,1-2、设计费用对比：,单位：元/M2,顺驰住宅设计费约在30-40元之间， 万科的设计费约合70元/M2,分析原因： 1、多请国外设计公司； 2、重复、修改设计、无效设计成本较高； 3、需设计项目过多 常规：概念设计、方案设计、环境设计 其它：人防设计、照明设计、样板房装修、 配饰设计、水环境设计、人工湿地设计等等,各项成本对比 顺驰土地成本 前期成本 主体成本 区内配套 环境成本,10,2-1、人防费用：,单位：元/M2,各项成本对比 顺驰土地成

3、本 前期成本 主体成本 区内配套 环境成本,11,2-2、人防费用对比：,单位：元/M2,顺驰人防费用： （1）区县项目及早期项目人防费经协调不发生费用， （2）建地下车库项目较多，导致人防费较高,结论： 天津市项目的人防费用交纳存在可协调空间，天津万科可在此方面加强协调力度。,各项成本对比 顺驰土地成本 前期成本 主体成本 区内配套 环境成本,12,3-1、小配套费用：,单位：元/M2,各项成本对比 顺驰土地成本 前期成本 主体成本 区内配套 环境成本,13,3-2、小配套费用对比：,单位：元/M2,顺驰小配套费用： 区县项目及早期项目小配套费经协调不发生费用， 近两年开发项目均已规范交纳此

4、费用，未减免,结论： 随着政府部门对房地产业的逐渐规范，天津市内项目的小配套交纳将严格执行，在此项无协调空间。,各项成本对比 顺驰土地成本 前期成本 主体成本 区内配套 环境成本,14,顺驰主体成本：,单位：元/M2,各项成本对比 顺驰土地成本 前期成本 主体成本 区内配套 环境成本,15,单位：元/M2,简单算术平均,结论：万科建安成本较高,各项成本对比 顺驰土地成本 前期成本 主体成本 区内配套 环境成本,万科主体成本：,16,顺驰区内配套成本：,单位：元/M2,各项成本对比 顺驰土地成本 前期成本 主体成本 区内配套 环境成本,17,单位：元/M2,简单算术平均,区内配套成本差异很大？,

5、各项成本对比 顺驰土地成本 前期成本 主体成本 区内配套 环境成本,万科区内配套成本：,18,1-1供热：,单位：元/M2,各项成本对比 顺驰土地成本 前期成本 主体成本 区内配套 环境成本,19,1-2、供热费用对比：,单位：元/M2,顺驰供热费用： （1）源头费：万科以往项目交费77-82元不等；而顺驰在此次分析的14个项目中，有九个项目未交纳(或含在地价款中)，其余交费 额度在45-80元之间，在此收费项目上，明显有成本优势。 （2）区内费用：万科以往项目成本在25-60元之间，而顺驰此项成本 平均只有22元/M2，也具有成本优势。 （3）没有单独的热力入口装置,各项成本对比 顺驰土地成

6、本 前期成本 主体成本 区内配套 环境成本,20,2-1、气源基金：,单位：元/M2,各项成本对比 顺驰土地成本 前期成本 主体成本 区内配套 环境成本,21,2-2、气源基金对比：,单位：元/M2,此项政府收费标准为20元/M2，万科以往项目从未协调下浮过；而顺驰在此收费项目上，仅支出了10元/M2，有成本优势。,各项成本对比 顺驰土地成本 前期成本 主体成本 区内配套 环境成本,22,3-1、智能化：,单位：元/M2,各项成本对比 顺驰土地成本 前期成本 主体成本 区内配套 环境成本,23,3-2、万科智能化：,单位：元/M2,加权平均,成本相当,各项成本对比 顺驰土地成本 前期成本 主体

7、成本 区内配套 环境成本,24,顺驰环境成本：,单位：元/M2,各项成本对比 顺驰土地成本 前期成本 主体成本 区内配套 环境成本,25,万科环境成本：,单位：元/M2,加权平均,环境成本差异很大？,各项成本对比 顺驰土地成本 前期成本 主体成本 区内配套 环境成本,26,顺驰销售费用单位成本：,单位：元/M2,27,销售成本对比：,单位：元/M2,按加权平均计算，顺驰的销售费用每平米仅为83元。而天津万科销售成本一般为售价的2.5-3%，在此科目上，顺驰公司有一定的优势。,28,顺驰开发单位成本：,单位：元/M2,29,万科开发成本：,单位：元/M2,简单算术平均,开发成本差异约500元,30,顺驰总成本：,单位：元/M2,平均 毛利21%,31,三、主要差异对比：,单位：元/M2,32,总结： 1、设计费: 根据项目定位合理选择设计师档次（国内普通设计师、国内知名设计师、 港台设计师和国际 著名设计师）。