一、各土地级别面积量算

1、一、各土地级别面积量算本次土地定级是以计算机系统为辅助手段进行的，面积量算采用解析法，进行一次量算；量算面积是23.35平方公里，各用途各级别面积统计如表1所示。表1 土地分用途分级别面积统计表 级别面积一二三四面积（平方公里）占总面积百分比（）面积（平方公里）占总面积百分比（）面积（平方公里）占总面积百分比（）面积（平方公里）占总面积百分比（）商业用地0.612.614.2718.2912.0451.566.4327.54住宅用地2.219.4622.8322.836.9129.598.938.12工业用地1.496.384.0317.2615.6066.812.239.55交通用地0923

2、.942.3510.0611.1747.848.9138.16公共管理与公共服务用地0.823.512.3510.0611.1647.799.0238.63综合0.994.243.5915.3711.3248.487.4531.91二、基准地价概念基准地价是指在正常市场条件下一定年期的土地使用权未来纯收益的现值总和，是在现状条件下评估的一定年期的土地级别或均质地域在正常市场条件下的土地使用权收益的平均价格。（一）基准地价内涵设定本次评估更新调整的基准地价是在2008年1月1日各土地级别或均质区域内，在一定的开发程度、一定的土地容积率、最高出让年限的同一土地利用类型完整土地使用权益的平均价格。地

3、类按商业、住宅、工业、公共管理与公共服务、交通用地区分，各类用地的使用年期均为法定最高使用年限。（二）基准地价内涵设定的具体条件1.评估基准日本次评估基准日为2008年1月1日。2.土地使用年期土地使用年期按各分类用途土地的法定最高出让年限设定（见表2）。表2 城镇国有土地使用权出让年限表用地类型出让年限用地类型出让年限商业用地40年交通用地50年工业仓储用地50年公共管理与公共服务用地50年（其中旅游、娱乐用地的最高出让年期为40年）住宅用地70年3.土地开发水平根据鄢陵县的实际情况，此次基准地价更新调整设定的土地开发水平为五通一平，即通路、通电、通讯、通上水、通下水及场地平整。4.平均容积

4、率根据鄢陵县县城总体规划和本次土地估价外业调查资料测算结果，鄢陵县城区商业用地平均容积率为1.4，住宅用地平均容积率为1.2，工业用地平均容积率为0.7，公共建筑与公共服务用地平均容积率为2.0，交通用地平均容积率为0.8。三、房屋重置价的确定房屋重置价是依据目前人工、材料、建筑设计标准及正常管理水平下，建造一幢各项设备相同或相当的建筑物所需的成本价格。房屋重置价对于计算房屋的现值及纯收益具有重要的意义。本次土地估价所采用的房屋重置价标准依据鄢陵县物价局公布规定的鄢陵县城镇各类住宅房屋重置价及耐用年限等标准综合确定，见表3。表3 房屋重置价及耐用年限表建筑类型重置价格(元/平方米)耐用年限(年

5、)残值(%)钢筋混凝土895600砖混650502砖木405404其它结构300303四、其它土地估价参数的确定（一）房屋出租买卖费用标准县城房屋出租买卖费用的构成由管理费、维修费、保险费、房屋出租所应交税金及其它费用。各类费用标准见表4。表4 房屋出租费用标准分类各种费用标准房屋出租维修费折旧费的2%-3%管理费按建筑重置价的1-3%保险费按建筑重置价的1-10房产税租金的12%营业税租金的5%城市建设维护税营业税的5%教育附加费营业税的3%房屋买卖市场管理费成交价的3.5%（二）新增城市用地费用标准新增城市用地的费用主要包括土地使用税、耕地占用税和城市基础设施配套费。各类费用标准见表5。表

6、5 新增城市用地费用标准分类标准土地使用税0.2-4元/平方米耕地占用税2-10元/平方米城市基础设施配套费60元/平方米五、基准地价的确定我们利用评价区社会经济统计资料和各类土地市场资料，采用收益还原法、剩余法、市场比较法、样点地价与定级单元总分值模型法、成本逼近法等多种方法分别评估出商业、住宅、工业、公共管理与公共服务、交通用地的级别平均地价。这些测算结果为确定评价区内的各类用地各级别的基准地价提供了丰富的基础数据和必要依据，但是采用上述某种测算资料和某种测算方法所测算或评估出的地价并不能完全代表评价区各类用地各级、各区段的基准地价。因此，根据上述测算或评估出的地价，在确定基准地价过程中，

7、需要对这些测算方法及结果依据一定的原则和方法，进行综合分析和比较，最终科学、合理、客观地确定基准地价。（一）商业用地基准地价的确定商业用地基准地价主要是利用土地市场交易资料测算出来。首先按照规程中规定的方法测算各商业用地样点地价，然后剔除各级别范围内地价畸低或畸高的样点，并对各级别内筛选过的样点地价分别平均，最终确定商业用地级别基准地价，具体成果见表6（注：地价上含下不含，下同）。表6 商业用地级别基准地价表 单位：元/平方米土地级别基准地价地价变幅一770860-680二600680-520三480520-260四220260-180（二）住宅用地级别基准地价的确定住宅用地的级别平均地价主要

8、是由土地市场交易资料获得，即通过商品房出售、房屋买卖、土地使用权出让、土地使用权转让等资料求得。即利用样点地价库中提取某一级别内用途为住宅的所有样点的地价测算值，将某级别正常样点地价的算术平均数作为该级别住宅用地基准地价。表7 住宅用地级别基准地价表 单位：元/平方米土地级别基准地价地价变幅一320360-310二265310-240三208240-170四98170-80（三）工业用地级别基准地价的确定表8 工业用地基准地价表 单位：元/平方米土地级别基准地价地价变幅一221260-180二155180-140三110140-95四8095-60（四）公共管理与公共服务用地级别基准地价确定根

9、据对公共管理与公共服务用地地价样点的调查，共收集出让样点2个，主要分布于二级地，按照上述新增地类计算级别基准地价的方法，得到各级别基准地价如下表所示。表9 公共管理与公共服务用地基准地价表 单位：元/平方米土地级别基准地价地价变幅一315360-280二215280-140三125140-110四100110-80（五）交通运输用地级别基准地价确定根据对交通用地地价样点的调查，共收集样点4个，分别分布于一级地和三级地，按照上述新增地类计算级别基准地价的方法，得到各级别基准地价如下表所示。表10 交通用地级别基准地价表 单位：元/平方米土地级别基准地价地价变幅一300320-280二342280

10、-180三228180-150四170150-90（六）国有划拨土地使用权基准地价的确定城镇国有划拨土地使用权基准地价的内涵是：城镇土地综合级别或均质区域在一定的开发程度、一定的土地容积率、无限年期条件下的土地使用权益价格。采用成本法确定级别国有划拨土地使用权的级别基准地价。其价格由土地综合级别或均质地域的土地平均取得成本、开发成本及相关利润、利息之和。土地平均取得成本主要包括土地取得费、税费、土地开发费用和利息、利润五部分组成，具体公式为：成本价格土地取得费土地开发费用税费利息利润表11 国有划拨土地使用权基准地价表 单位：元/平方米土地级别基准地价地价变幅一210270-170二14517

11、0-120三105120-89四7489-60（七）商业用地路线价评估鄢陵县城区商业用地路线价区段的划分主要按下列步骤进行：1、根据繁华程度的相似性划分对城区的主要商业街道进行实地踏勘，在此基础上详细分析商服企业分布图、商业用地房屋出租样点分布图及城市规划要求，初步划分主要商业路线价区段，并按商服繁华程度的相似性分段。2、根据区位条件的接近性划分按土地定级成果和各区段距离商服中心、交通设施的距离及其周围土地的利用类型，对初步划分的商业路线价区段进行细化，以保证各区段区位条件较为接近。3、实地校核对初步划分的商业路线价区段进行实地踏勘，校核调整，保证区段划分的合理性。通过以上步骤，最终确定出7个

12、路线区段，这7条路线区段均由房地出租样点测算出其平均地价。因而在路线价确定过程中，应以房地出租样点测算的路线区段平均地价为主要依据，并结合路线价修正体系。将县城各商业路线区段平均地价修正至标准深度为6米时的地价。以此为基础，参照路线区段两侧商服业用地效益情况，综合确定县城各商业路线区段的路线价。结果见表。表12 商业路线区段平均地价计算结果表路线编号路线名称起止点样点个数标准深度平均地价起点止点（个）（m）（元/m2）1东、西大街劳保医院开源路356.18212南、北大街洪仁巷平等街235.57643乾明寺路北关小学翠柳路417.14784花都大道开源路通达加油站707.35765人民路合欢路

13、新兴路255.34706鄢陶路物资大厦废品交易中心2654007翠柳路花都大道翠微路216446六、土地基准地价更新调整成果的应用基准地价更新调整是根据城镇土地利用条件的变化对原土地定级估价成果的修订，目的是使土地定级估价成果符合客观实际，保持成果的现势性，因此基准地价更新调整工作具有一定的动态延续性。就目前来说，规范土地市场，加强城市土地资产的管理，是城镇土地管理工作的重要任务之一。城镇土地定级估价就是对城镇土地利用的适宜性的评定，也是对城镇土地资产价值进行科学评估的一项工作。基准地价的更新调整，就为县城进一步开展土地使用制度改革，建立健全土地市场，科学合理地管理和利用城镇土地奠定了基础。它

14、的主要应用范围有：（一）为健全地价体系和完善地籍管理制度服务城镇土地定级估价是城镇地籍管理的基础和重要组成部分。城镇土地定级估价工作，评定了县城各区域的土地级别，为满足管理地产市场的需要提供了简便易行的宗地地价的评估标准，为建立健全鄢陵县城的地价体系奠定了基础。同时，土地级别、地价、面积、用途和权属，共同构成了地籍信息的基础数据。在土地登记的图、表、卡、册、证中，地价和土地级别是一项重要内容，它客观真实地反映了土地质量和使用价值。建立价格体系：建立并完善以基准地价和宗地地价为核心，由基准地价、宗地地价、市场交易价和出让底价、租赁价、抵押价等不同土地价格组成的价格体系。充分发挥基准地价在土地市场

15、中的宏观调控作用、宗地地价的微观控制作用和市场交易价的导向作用，以适应土地市场发育和土地管理的需要。（二）为城镇土地资源优化配置提供科学合理有效的地价调控依据城镇土地资源供给在本质上具有稀缺性，这种稀缺性决定了城镇土地资源优化配置的有效途径在于更有效地利用既有的土地资源，不断提高土地利用的集约化程度。而在我国城镇现行的主要供地方式中，其共同特点是所付地价款甚低。在低地价供地的条件下，城镇内涵开发乏力，建筑容积率普遍低下，导致城镇土地非集约化配置。从城镇土地资源集约配置的角度分析，扩大土地有偿使用范围，大幅度减少行政划拨土地的比例，相应提高城镇增量土地配置的地价款，迫使用地单位感受到成本提高的压

16、力，从而促使它们节约使用土地、集约配置土地。基准地价评估就为城镇土地资源集约化配置提供科学合理有效的地价调控依据。城镇土地作为人类活动的场所和载体，虽不可移动，但因距离、方位各异，从事的产业活动不同，使之在空间上表现出的土地质量及土地利用类型有很大差别，以致不同土地区位、不同地价、不同土地利用方式之间相互联系，彼此依存，并具有确定的空间分异特征。城镇地价是土地区位优劣的指示器，它能促使土地使用者在选用土地时，必须把自己能在该土地上所能获得的区位收益与支付的区位地租进行比较，然后选择与其经济水平相适应的地段和土地利用方式，从而使土地利用在地价这一经济杠杆的自发调节下，不断进行用途转换，最终形成土

17、地收益和地价都趋向最佳用途水平的合理利用结构。在市场经济条件下，各种活动必对土地的使用展开竞争，并通过土地供给，以土地需求的市场价格变化和自身能从土地上获得的经济利益来决定各自活动的最佳区位，使商业、工业、住宅、公共管理与公共服务、交通等土地利用类型的空间布局与地价之间得到耦合，形成合理的土地资源空间布局。（三）为准确评定地产价格和加强政府对地产市场的管理提供科学依据政府在管理地产市场时，应实行城镇不同区段和不同区片的商业、住宅、工业、公共管理与公共服务、交通、国有划拨用地基准地价，土地出让和二、三级市场的交易地价也应该定期或不定期地向社会公布，增加地价的透明度。另一方面又可据此进行具体管理，

18、在土地使用权转让、出租、抵押的期限和宗地条件，对照基准地价评估系数表和因素条件说明表，核定宗地地价，以作为交易价格或租金的审核依据，以规范政府的管理行为和交易者的市场交易行为。界定和明晰各种土地价格的内涵和功能，理顺各种价格之间的关系，规范地价与出让金、土地收益等有关土地租、税、费之间的经济关系。大力推进土地价格在国家税收、国企改革、土地收益分配、土地有偿使用、土地优化配置、住房制度改革等方面的应用。在企业清产核资和组建股份制中，核定企事业单位所占有使用的土地资产量。企业清产核资和组建股份制企业都要求明确其所占有和使用的国有土地资产量，而城镇土地估价成果提供了城镇具体地块的价格数据，与城镇地籍

19、调查中的宗地面积成果配合，可较好地满足上述工作的的要求。（四）为合理征收土地税费提供依据根据国外经验，土地使用税、增值税、契税等都是依土地质量、地价征收。我国目前由于缺乏地产等级和价格数据，尚未估到这一步。所征税额偏低且级差不明显，达不到利用级差收益、抑制土地炒卖以及防止国有地产收益流失的目的。城镇土地定级估价成果则为上述工作提供了可能性和征收标准。 （五）建立土地价格动态变化监测制度。研究制定反映土地市场交易和土地市场价格动态变化的指标体系，做好地价指数的编制和公布工作，建立地价信息系统，对社会公开查询，促进地价信息服务的社会化。As of Microsoft Internet Explor

20、er 4.0, you can applmultimedia-style effects to your Web pages using visual filters and transitions. You can apply visual filters and transitions to standard HTML controls, such as text containers, images, and other windowless objects. Transitions are time-varying filters that create a transition fr

21、om one visual state to another. By combining filters and transitions with basic scripting, you can create visually engaging and interactive documents.Internet Explorer 5.5 and later supports a rich variety of optimized filters. Click the following button to see a demonstration of many of these filte

22、rs and how to usetheProcedural surfaces are colored surfaces that display between the content of an object and the objects background. Procedural surfaces define each pixels RGB color and alpha values dynamically. Only the procedure used to compute the surface is stored in memory. The content of an object with a procedural surface applied i