房地产法第十一章教学辅导

1、第十一章 物业管理法律制度物业管理是由专门的机构和人员， 依照法律和物业管理公司与业主之间订立 的物业服务合同的约定， 对已竣工验收投入使用的各类房屋建筑和附属配套设施 及场地进行服务性维护、管理的行为的总称。第一节 物业管理概述“物业”是我国香港地区传入的名词，是房地产的别称。一、物业管理的定义和特征 物业管理是指业主通过选聘物业管理企业后由业主和物业管理企业按照物 业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维护、养护、管理， 维护相关区域内的环境卫生和秩序的行为。物业管理的法律特征：1. 物业管理行为是一种民事行为，物业管理关系是一种民事法律关系。2. 物业管理关系基于物业服务合

2、同而产生， 物业管理行为是物业管理公司履 行合同义务的行为。3. 物业管理关系是双务有偿关系，物业管理行为是有偿行为。4. 物业管理行为具有一定公益性。二、物业管理类型1. 根据物业管理模式的不同，分为委托代管型和业主自管型。 委托代管型是由业主通过业主自治机构委托物业管理公司对其物业进行专 门化的服务管理， 这是当前最常见的物业管理模式。 业主自管型是由业主自己对 其所有或者取得合法使用权的物业自主实施物业管理， 包括自建自管、 自买自管 或者自租自管等形式。 两种不同的物业管理模式最大的差异在于委托代管型物业 管理是不同主体之间的法律关系， 双方通过物业服务合同建立物业管理关系； 而 自管

3、型物业管理属于同二业主的内部行为， 通过业主内部管理、 服务机制来规范。2. 根据物业管理公司选聘时间的不同， 可以分为前期物业管理和后期物业管 理。前期物业管理是业主、 业主大会选聘物业管理企业之前， 由建设单位选聘物 业管理企业进行物业管理工作。后期物业管理是指业主人住后，通过业主大会， 通过公开、 公平、公正的市场竞争机制选择物业管理企业订立物业服务合同， 按 照该合同实施的物业管理活动。3. 根据物业服务内容的不同，可以分为日常性物业管理和针对性物业管理。 日常性物业管理是物业管理公司向全体业主提供的、 确保物业正常使用必不 可少的最基本的物业管理服务， 例如物业的公共部位的修缮、 共

4、用设备设施的维 护、环境绿化、 治安消防以及小区公共秩序维护等。 针对性物业管理服务是物业 管理公司事先设立服务项目并公布服务内容和收费标准， 当业主及物业使用人需 要这种服务时，可以自行选择的服务。4. 根据物业的不同用途， 可以分为住宅小区物业管理、 商业办公物业管理以 及公共设施物业管理等。第二节 物业服务企业 物业服务企业即从事营利性物业管理服务的物业管理者应当是符合法律规 定的企业法人。一、物业服务企业物业服务企业是提供物业管理服务的企业法人。 实践中，物业服务企业分为 专营和兼营两种。 专营企业是指以物业管理为主营项目， 实行自主经营、 独立核 算、自负盈亏，能独立承担民事责任，具

5、有企业法人资格的企业。而兼营企业是 指以其他经营项目为主，兼营物业管理服务的法人企业。二、物业服务企业的资质管理 物业管理公司的资质管理，即物业管理公司应当依法申请企业资质等级评 定。未经主管部门进行资质评定并取得资质证书的，不得从事物业管理业务。物业服务企业的资质管理实行分级审批制度。 一级物业服务企业由省、 自治 区建委 （ 建设厅 ） 、直辖市房地局初审，初审合格后报建设部审批；二、三级物 业服务企业由省、自治区建委 （ 建设厅 ） 、直辖市房地局审批；三级物业管理业 经省、自治区建委 （ 建设厅 ）同意，可由地级以上城市的物业管理主管部门审批， 报省、自治区建委 （ 建设厅 ）备案。经

6、资质审查合格的企业，由资质审批部门发 给相应等级的资质证书。三、物业管理公司资质标准 物业服务企业划分为三个资质等级和临时资质。 一级企业可参加全国范围内 物业管理项目的投标、 议标；二级企业只限参加全国范围内 30万平方米以下物业 管理项目的投标、议标；三级企业只限参加本省 （ 自治区、直辖市 ） 区域内 15万 平方米以下物业管理项目的投标、 议标。一级、二级、三级企业的资质标准如下 :（ 一 ） 资质一级企业标准1. 注册资本 500万元以上；2. 物业管理专业人员、 工程、管理、经济等相关专业类的专职管理和技术人 员不少于 30人，其中，中级以上职称的人员不少于 20人，工程、财务等业

7、务负责 人具有相应专业中级以上职称。3. 物业管理专业人员按照国家有关规定取得职业资格证书；4. 管理两种类型以上的物业， 管理各类物业的建筑面积分别占下列相应计算 基数的百分比之和不低于 100。计算基数是 :(1) 多层住宅 200万平方米；(2) 高层住宅 100万平方米 ;(3) 独立式住宅 ( 别墅)15 万平方米；(4) 办公楼宇、工业区及其他物业 50万平方米；5. 建立并严格执行服务质量、 服务收费等企业管理制度和标准， 建立企业信 用档案系统，有良好的经营管理业绩。(二)资质二级企业标准1. 注册资本 300万元以上；2. 物业管理专业人员、 工程、 管理、经济等相关专业类的

8、专职管理和技术人 员不少于 20人，其中，中级以上职称的人员不少于 10人，工程、财务等业务负责 人具有相应专业中级以上职称。3. 物业管理专业人员按照国家有关规定取得职业资格证书；4. 管理两种类型以上的物业， 管理各类物业的建筑面积分别占计算基数的百 分比之和不低于 100。计算基数是 :(1) 多层住宅 100万平方米；(2) 高层住宅 50万平方米；(3) 独立式住宅 ( 别墅)8 万平方米；(4) 办公楼宇、工业区及其他物业 20万平方米；5. 建立并严格执行服务质量、 服务收费等企业管理制度和标准， 建立企业信 用档案系统，有良好的经营管理业绩。( 三 ) 资质三级企业标准1. 注

9、册资本 50万元以上；2. 物业管理专业人员、 工程、 管理、经济等相关专业类的专职管理和技术人 员不少于 10人，其中，中级以上职称的人员不少于 5人，工程、财务等业务负责 人具有相应专业中级以上职称。3. 物业管理专业人员按照国家有关规定取得职业资格证书；4. 有委托的物业管理项目；5. 建立并严格执行服务质量、 服务收费等企业管理制度和标准， 建立企业信 用档案系统 。四、物业服务企业的权利和义务物业服务企业从事物业服务活动， 自当享有一定的权利以保证其管理服务活 动的顺利进行，也应当履行有关的义务以确保其行为不至于导致业主权益的损 害。物业服务企业的权利和义务既有法律明确规定的， 也有

10、通过物业服务合同特 别约定的，二者都具有法律上的约束力。（ 一 ） 物业服务企业的权利 物业服务企业的权利是指物业服务企业在从事物业管理经营以及具体物业 服务活动中为或不为某种行为的可能性。根据 物业管理条例的规定，归纳 起来主要包括以下几项 :1. 物业服务企业享有在公开、公平、公正的条件下参与市场竞争的权利；2. 物业服务企业享有与业主大会签订物业服务合同的权利， 包括与建设单位 签订书面的前期物业服务合同的权利；3. 依照物业服务合同和有关规定收取管理费；4. 物业服务企业享有要求业主、 物业使用人、 业主委员会协助履行物业服务 合同的权利；5. 物业服务企业享有在承接物业时， 对物业共

11、用部位、 共用设施设备进行查 验，并办理物业验收手续的权利；6. 物业服务企业享有在办理物业承接验收手续时， 向建设单位索取资料的权 利。主要包括 : 竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下 管网工程竣工图等竣工验收资料； 设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料； 物业质量保修文件和物业使用说明文件；以及物业管理所必需的其他资料；7. 物业服务企业享有将物业管理区域内的专项服务业务委托给专业性服务 企业的权利；8. 物业服务企业享有制止物业管理区域内违反有关治安、 环保、物业装饰装 修和使用等方面法律、 法规规定的行为，并及时向有关行政管理部门报告的权利；9. 当业主违反物

12、业服务合同约定， 逾期不交纳物业服务费用时， 物业服务企 业享有向人民法院起诉的权利。（ 二 ） 物业服务企业的义务 物业服务企业的义务是指物业服务企业在从事物业管理经营以及具体物业 服务活动中必须为或不得为某种行为的必要性。 同样，归纳起来主要包括以下几 项:1. 物业服务企业负有按照物业服务合同的约定，提供相应服务的义务；2. 物业服务企业负有及时了解业主、 物业使用人的意见、 建议并接受监督的 义务；3. 物业服务企业负有在物业服务合同 （ 包括前期物业服务合同 ） 终止时，将 有关资料移交给业主委员会的义务；4. 物业服务企业未能履行物业服务合同的约定， 导致业主人身、 财产安全受 到

13、损害的，应依法承担相应法律责任；5. 未经业主大会同意，物业服务企业负有不得改变物业管理用房用途的义务；6. 物业服务企业负有协助做好物业管理区域内的安全防范工作的义务；7. 物业服务企业负有不得擅自占用、 挖掘物业管理区域内的道路、 场地，损 害业主共同利益的义务；8. 物业服务企业负有将房屋装饰装修中的禁止行为和注意事项告知业主的 义务；9. 物业服务企业负有不得挪用专项维修资金的义务。第三节 业主自治业主自治，是指建筑物区分所有权人自主确定其共同利益， 并为该利益之实 现而采取的自我服务、自我管理、自我约束行为的总称。一、业主概述业主有广义和狭义之分。 狭义的业主是指房屋的所有权人， 广

14、义的业主即是 指住户，不仅包括房屋的所有人，还包括合法的物业使用人。（一）业主在物业管理活动中，享有下列权利：1. 按照物业服务合同的约定，接受物业管理企业提供的服务；2. 提议召开业主大会会议，并就物业管理的有关事项提出建议；3. 提出制定和修改业主公约、业主大会议、事规则的建议；4. 参加业主大会会议，行使投票权；5. 选举业主委员会委员，并享有被选举权；6. 监督业主委员会的工作；7. 监督物业管理企业履行物业服务合同；8. 对物业共用部位、共用设施设备和相关场地使用情况享有知情权和监督 权；9. 监督物业共用部位、共用设施设备专项维修资金 （以下简称专项维修资金） 的管理和使用；10.

15、 法律、法规规定的其他权利。（二）业主在物业管理活动中，履行下列义务：1. 遵守业主公约、业主大会议事规则；2. 遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、 公共秩序和环 境卫生的维护等方面的规章制度；3. 执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；4. 按照国家有关规定交纳专项维修资金；5. 按时交纳物业服务费用；6. 法律、法规规定的其他义务。二、业主大会 业主大会是由物业管理区域内全体业主组成的代表和维护物业管理区域内 全体业主在物业管理活动中的合法权益的社会组织。 业主大会自首次业主大会会 议召开之日起成立。（一）业主大会成立原则1. 一区一会原则；2. 政府指导

16、原则。（二）业主大会履行下列职责：1. 制定和修改业主大会议事规则；2. 制度和修改管理规约；3. 选举、更换业主委员会委员；4. 选聘、解聘物业管理企业；5. 筹集和使用专项维修资金；6. 改建、重建建筑物及其附属设施；7. 有关共有和共同管理权利的其他重大事项。（三）业主大会议事规则 业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式； 但应当有物业管理区域内持有 1 2 以上投票权的业主参加。业主可以委托代理 人参加业主大会会议。业主大会作出决定，必须经与会业主所持投票权12 以上通过。 业主大会作出制定和修改业主公约、 业主大会议事规则， 选聘和解聘物 业管理企业， 专项

17、维修资金使用和续筹方案的决定， 必须经物业管理区域内全体 业主所持投票权 2 3 以上通过。业主大会的决定对物业管理区域内的全体业主 具有约束力。三、业主委员会 业主委员会是业主大会的执行机构，由业主大会选举产生。 （一）业主委员会委员包括产生、变更和资格终止（二）业主委员会主任、副主任（三）业主委员会职责1. 召集业主大会会议，报告物业管理的实施情况；2. 代表业主与业主大会选聘的物业管理企业签订物业服务合同；3. 及时了解业主、 物业使用人的意见和建议， 监督和协助物业管理企业履行 物业服务合同；4. 监督业主公约的实施；5. 业主大会赋予的其他职责四、管理规约 管理规约是由本物业管理区域内全体业主通过业主大会制定的， 关于物业使 用、维修、管理等共同物业利益事项，并对全体业主、物业使用人具有约束力的 行为准则。五、业主团体的法律地位第四节 物业服务合同一