上海平安桐乡项目引领养老生活新方式开创全配套养老新社区（同策ppt课件

1、上海平安桐乡项目 引领养老生活新方式， 开创全配套养老新社区,处于经济快速发展的桐乡市的陌生区域、规模大盘，临近城际高铁，拥有得天独厚的地理条件的同时，面临着发展新城、得到客户青睐的挑战； 如何引入更多更广泛的客户群体，打造独具一格的优势大盘，也成为本项目的开拓点,前期提报总结,重新思考,全新的发展理念,高铁优势,高端养老区,全新配套新城,如何做 ,本次报告需解决的问题,如何通过项目的相对优势，突破目前相对较低的区域成熟度及认知度,突破,结合区域、客户需求，及项目特征，对项目的定位方向进行修正，并给予具体落地性的建议,修正倒金字塔结构基数开始出现增加趋势;沿海及发达城市快速进入老龄化阶段，北京

2、、上海、大连、广州、厦门、青岛等城市兴建老年社区,全国开始步入老龄化阶段,人口老龄化,未来发展前景看好，老龄化未加剧，社会保障体系不完善，老年社区的需求量大,2030-2040年会面临人口结构老龄化加剧，因此老年住宅需要较长的市场培育期,经济发展迅速，社会保障机制将不断完善,未来发展前景看好，在老年人居住需求量放大的时候，传统“家庭养老”观念已经转变和“度假养老”习惯开始形成,人口老龄化严重的未来，政府也会给予政策与资金上的扶持,与传统观念的矛盾 一边是老年人口急剧增加，兴建专属老年住宅成为大势所趋；一边是经济收入有限，较高的置业门槛使得老年人宁可居家养老,养老地产未形成规模效应 很多城市的老

3、年社区建设尚处于起步阶段，甚至许多房地产开发企业还未注意到这一相当具有生命力的房地产商品新类型。老年住宅市场存在数目少、规模小、分布不广等问题,现有产品层次过低 “挂羊头卖狗肉”的行为在市场上较为普遍。多为普通商品房或老式公房冠名“老年公寓”，并未对老年人进行针对性的设备、配套、物业管理、医疗服务等各方面的专项打造,国内养老地产现状,更人性,更完善,更健康,更幸福,项目的目标,新模式集医疗、养生、康复、休闲高端健康养老服务产业基地 新高度代表城市形象的、富有城市生活气息的、理想的终极生活形态 全配套丰富的城市功能、体现人文关怀的休憩之所，开放的社区和商业街 示范性生态的、绿色的、创新的，桐乡的

4、标杆，养老地产的标杆,中国首席新型养老示范基地,北美情景风 全新生活范,保值、增值潜力,特色的社区规划,舒适、生态、惬意的社区环境,都市品质生活发源地,全新的生活理念,多元的社区精神,便利的生活配套,便捷的交通体系,高端化、生态化、多元化、人文化”的高品质社区,产品组合多样,生活配套丰富,都市生活新体验,营造开放式街区,资源共享,定期的社区活动,养老地产,教育资源完善,继承尊老爱幼传统,健康生活新理念,田园牧歌的生活,楼宇分布科学,多元的产品,智能化社区,多元的配套,项目百万级的体量意味着未来多样化的的客户群体。为保证不同置业群体需要，项目力图成为多元产品的复合型社区，满足各梯度客层的需求,多

5、元,开放,人文,生态,实现方式,普通公寓洋房叠加别墅”的物业梯度，丰富社区产品线,以人为本，构建复合型宜居新城,多元的产品,智能化社区,多元的配套,项目本身具有“养老”地产这一时下热点概念，由此整体对配套的要求相应提高；而作为近郊陌生区的大盘开发，丰富的生活配套也是消除客户心理障碍的关键,多元,开放,人文,生态,实现方式,提供全方位的配套设施，服务于整个社区，包括 生活类：社区商业、大型超市、银行、邮局等 教育类：幼儿园、小学、中学等 养护类：医院、康体中心、养生会所（健身、SPA、运动俱乐部）等 休闲类：生态农庄、有机种植、开心农场,以人为本，构建复合型宜居新城,多元的产品,智能化社区,多元

6、的配套,采用创新的方式，改善效率及城市与世界各地之间的内通外连，感受多姿多采、高效率的新都市主义生活,多元,开放,人文,生态,实现方式,智能卡广泛应用,以人为本，构建复合型宜居新城,建筑规划,社区氛围,共享精神,通过营造开放式街区，提倡城市生活的开放化，并针对性打造适宜人居的街区尺度和建筑规划,多元,开放,人文,生态,实现方式,一个无墙的街区，一个无国界的舞台,建筑规划,社区氛围,共享精神,社区内的教育、运动、商业、娱乐、医疗等配套同样为周边区域及项目敞开，形成资源互动,多元,开放,人文,生态,实现方式,一个无墙的街区，一个无国界的舞台,建筑规划,社区氛围,共享精神,定期组织主题性社区活动，彰

7、显项目精神,多元,开放,人文,生态,实现方式,一个无墙的街区，一个无国界的舞台,多元,开放,人文,生态,尊老爱老,以文育人,继承传统,生命关怀，传统与精致社区的完美结合,实现方式,项目养老地产丰富的针对老人的生活配套，对于社区老人的关怀还可定期进行上门访问，将社区建设成其乐融融的大家庭,尊老爱老,以文育人,继承传统,生命关怀，传统与精致社区的完美结合,实现方式,丰富的教育资源使孩子们从幼儿园到中学都能享受到完善的教育配套,多元,开放,人文,生态,尊老爱老,以文育人,继承传统,生命关怀，传统与精致社区的完美结合,实现方式,利用社区内部丰富的教育资源，定期举办学生敬老献爱心活动，让整个社区充满尊老

8、爱幼人文精神,多元,开放,人文,生态,绿色社区,建筑科技,实现方式,大型Townhouse亲地社区，田园牧歌般的休闲生活，绿化景观怡人,多元,开放,人文,生态,社区与自然和谐共生的世外桃源,生态农庄,绿色社区,建筑科技,社区与自然和谐共生的世外桃源,实现方式,利用现代化科技手段实现生态发展 低碳住宅体系、水净化系统、垃圾转换系统、新能源利用系统等,多元,开放,人文,生态,生态农庄,绿色社区,建筑科技,生态农庄,实现方式,利用项目【农保地】资源，规划生态农庄，提供农家乐、业主种植等服务，倡导生态人居理念,多元,开放,人文,生态,社区与自然和谐共生的世外桃源,站在城市运营的角度 一个多元的社区 一

9、个开放的舞台 一种人文的生活氛围 一种生态的居住理念,项目定位建议,整体形象定位 客户定位 价值体系构成,养老性客户的置业关注点在于两方面：一方面是大型医疗设施等区域级配套的价值；另一方面是社区内的环境、别墅物业的价值，以及步行可达的便利小型生活、医疗所等设施,养老型客户需求特征,对社区配套的完善性要求较高，希望涉及日常生活的配套设施能齐全：医疗站、便利超市、社区巴士 认可项目社区内环境和园林设计； 区域配套：二级甲等以上医院,采访对象：上海陆先生 年龄：52岁 籍贯：上海人 职业：国企中层管理人员 经历：大专学历，受过良好的高等教育，早前在政府机关工作，退休后受聘于一家国有企业。 性格：沉稳

10、，果断，精干，沟通能力强。 爱好： 喜欢和朋友聚会，喝茶，偶尔打打高尔夫， 目前居住地：在上海有1套别墅，一套公寓。 交通方式：自驾车 访谈记录：购买主要是为了退休后养老用，小区一定要配套齐全，生活方便，小区环境也要好，另外开发商承诺的一定要兑现，这样才能介绍朋友来买 关注重点：生活配套、开发商实力,采访对象：李伟、张亚萍（夫妻） 年龄：32岁、27岁 籍贯：李伟嘉兴人、张亚萍桐乡人 职业：李伟为某日资企业部门经理，张亚萍为中学老师。 经历：李伟毕业于宁波大学国际贸易专业，精通英语和日语，留学日本4载,张亚萍毕业于浙江师范大学，毕业后在中学教英语。 目前居住地：嘉兴某公寓小区，两室一厅 访谈记

11、录：夫妻平时工作都比较忙，很少在家，所以准备把小孩放在张亚萍桐乡父母家，让她父母帮忙抚养小孩。目前二老的一房有点小，想换套大点的房子，两房或2+1户型。但对桐乡现在的项目品质及配套不满意，一直犹豫过程中。在选择的过程中首先考虑的是孩子和老人。希望环境好，有很多户外的活动的空间老人可以散散步、孩子可以和邻居小朋友一起玩耍，对于未来孩子的教育问题非常重视，因此非常期望周边配套能有好的幼儿园。 关注重点：社区环境、配套、产品价格 抗性：担心社区人气不足,居住改善型,采访对象：陆齐 年龄：26岁 籍贯：桐乡人 职业：某化纤企业技术骨干。 经历：毕业于南京工业大学化工专业，工作3载。 性格：诚实、做事认

12、真、勤奋踏实、专业精通 爱好： 喜欢音乐，旅游，运动，追求时尚。 目前居住地：公司提供的宿舍 访谈记录：结婚买房，但由于工作时间不长，没什么积蓄，首付需要父母帮忙，贷款自己还，但不想因此而过大的影响生活质量，只想买套面积紧凑的小户型，看好本项目未来的价格优势。工作驻地在此，所以对区域抗性不大。对公共交通依赖性不高，上下班可以骑自行车，既环保，还可锻炼身体。平时假日里喜欢呼朋唤友，希望社区里能有一些运动配套设施。 关注重点：生活品质，向往健康的休闲生活,首次置业型,姓名：温州福先生 年龄：52岁 籍贯：海宁人 职业：海宁某皮革公司老板，在桐乡有工厂 经历：生于60年代中期，受过良好的高等教育，早

13、年服务于国内大型纺织生产行业，创业30余载，公司主要从事皮革加工和制造，业务稳定，持续增长。 性格：沉稳，外向，果断，精干，沟通能力强。 爱好： 喜欢和朋友聚会，聊天，偶尔打打高尔夫， 关注自己和家人健康，重视养生之道。 目前居住地：在海宁有2套别墅，桐乡有一套公寓。 交通方式：多是开车，有时候会在桐乡公寓休息，有时当天来回。 访谈记录：有考虑买套别墅作为平时居住，同时也可作为固定资产保值，不过目前整体市场前景不明晰，且也不急，所以观望中。对本项目区域未来整体发展还是相当看好的，但是，对于项目是否能成功运营还是有些担心。 关注重点：开发商实力,资产转换型,采访对象：王继武先生 年龄：42岁 籍

14、贯：温州人 职业：温州某知名制造业老板。 经历：初中毕业后曾去俄罗斯发展两年，归国后创业十余载，事业有成，社会关系丰富，与机关单位领导有广泛联系，因此信息相当灵通 性格：精明强干，喜欢高风险带来的高收益 爱好： 喜欢各类名酒，十分关注金融地产方面的投资 购买关注点：对于本项目所在区域发展前景还是比较认可的，但做为投资，回报的时效性和空间目前还难以确定，这取决于项目的开发状况与市场轰动效应。若状况良好，可以考虑。 关注重点：项目升值潜力、未来规划,投资型,居住改善型 在区域及周边有固定住所，但已不能满足其需求，为改善居住条件而购房,首次置业型 因工作驻地而打算在此定居的人士和受项目良好的环境配套

15、前来养老或特色产品、实惠的价格吸引而来的本区域客户,资产转换型 看好本项目发展前景，拥有大量流动资金，在不影响正常投资的情况下以将流动资金转换成固定资产为目的的购房人士,投资型 看好本项目发展前景，以房地产作为投资项目的购房人士,通过实地市场调研及针对性客户访谈，我们大致将本案客户分为以下四类,项目所处区域尚是陌生郊区，人们对其区位尚未充分认可，因此本项目在开发过程中应充分迎合客户需求，将项目风险降到最低,居住改善型,首次置业型,客户类型,客户需求,实现方式,资产转换型,投资型,通过良好的社区规划，高品质产品打造，全方位生活配套体系的建立，充分迎合客户需求,居住生活改善型,首次置业型,追求理想

16、生活型,资源占有型,普通白领、泛公务员,置业动机,社会阶层,财富阶层 准财富阶层,中级白领、泛公务员,私营业主、高级经理人、老年人,高级白领、自由职业者、泛公务员,价值取向,讲求居住舒适性、 配套完善性,价格、通勤的便利性 基本生活配套,讲求自我实现和个性 重视圈层、重品质,独享稀缺、重品质、 或低调或炫耀,价值 共鸣,务实性 消费,60,61,核心客户,重要客户,机会客户,来源：桐乡客户 职业：国有企业职工、政府公务员、教师、私营企业主 层次：创富阶层 目的：首次置业、居住改善、养生度假 关注因素：居住环境的营造、休闲的生活方式、高质量的品质,来源：桐乡周边城市客户，如海宁、余杭，以及上海长

17、三角养生养老客户 职业：国企高管、部分企事业单位领导、与桐乡有生意往来的个人、退休干部 层次：薪富阶层 目的：商务度假、休闲度假、投资、养老 关注因素：度假、养老氛围的营造、稀缺的环境或物业、高升值潜力,来源：上海等长三角等度假、投资客户 层次：资富阶层 目的：商务度假、养生度假、投资 关注因素：度假氛围的营造、休闲的生活方式、良好的自然环境,主力客群 首次置业 配套商业集中排布，容易汇聚人口，形成繁荣的商业片区。主要分布于中部地块，辐射整个项目； 老年公寓集中式布局，统一设施管理，容易营造适宜老年人居住的社区环境。同时亲近自然田园，与老年活动中心毗邻，生活、娱乐休闲近在咫尺,农 保 用 地,

18、农 保 用 地,农 保 用 地,世,纪,大,道,人,民,南,路,农 保 用 地,农 保 用 地,农 保 用 地,世,纪,大,道,人,民,南,路,农 保 用 地,农 保 用 地,农 保 用 地,世,纪,大,道,人,民,南,路,农 保 用 地,农 保 用 地,农 保 用 地,世,纪,大,道,人,民,南,路,农 保 用 地,农 保 用 地,农 保 用 地,世,纪,大,道,人,民,南,路,公交线路建议 为保证项目各处的交通线路抵达性，总体规划两条线路贯穿项目大小地块 ，辐射项目住宅别墅、商业配套及休闲娱乐区； 以500米左右设置在小区出入口，配套商业集中处设置班车站点，以便于接送等候,景观建议原则,结

19、合项目的定位来进行景观打造，充分考虑“北美风情”的概念，利用北美的风貌来进行整体景观营造。将项目打造为北美特色浓烈的小城,鹅掌揪 花朵美丽，树形高大，为著名的荫道树，每当秋季叶变金黄色，是秋色树；适于终于大道旁，寿命长,加杨 是两旁绿化和营造农田林网的理想树种,雪松 碧绿常青，生机勃勃,种植在老年公寓行道处； 让人联想到圣诞树，北美特色十足,龙柏 四季长青，郁郁葱葱，保护低密度住宅的私密性； 雪后观景，恰似一座座玉雕银饰的宝塔,红栎 是优良的城市观赏树种，春绿秋红，在街道、公园、校园和球场用作遮阴树，特别适合大面积栽培,枫树 几乎覆盖整个加拿大的树种,项目产品发展战略,整体规划建议 项目一期产

20、品规划 产品细节建议,大盘一期产品诉求：制造标杆，形成轰动效应，带动后期开发,通过借鉴精品楼盘以及研判桐乡市场，推导出本案产品定位,借鉴精品楼盘,1,市场研判,2,本案物业发展定位,3,地处闵行区浦东板块的新浦江镇，距人民广场直线距离为17公里，为距市中心最近新城。浦江镇将被打造为上海“一城九镇”中以丰富水系为肌理和边界线的意大利风貌小镇,项目产品类型丰富，包括意式类独栋、类双拼，精致叠拼别墅，生态花园电梯洋房和小高层公寓，社区配套了面积约3080平米的高档会所，包含多功能全龄化的健身场所、室内恒温泳池等,项目分三期开发，一期4栋小高层， 6栋多层，叠加别墅192套，类独栋、类双拼各12套；二

21、期4栋小高层、6栋多层，其他待定；三期规划待定,一期物业类型配比,一期,保利茉莉公馆产品类型丰富，包括意式类独栋、类双拼，精致叠拼别墅，生态花园电梯洋房和小高层公寓,类独栋+类双拼+叠加+花园洋房+小高层，丰富的产品类型满足不同层次客户需求，同时拔高项目调性,桐乡市场溢价率最高的产品类型 双拼别墅+小高层,花园洋房+小高层溢价率低,桐乡市场、海宁市场、嘉兴市场有别墅的项目分别以联排别墅为主要产品类型，目前桐乡市场缺少叠加别墅产品，叠加别墅风险大。 目前市场只有一个项目有花园洋房，花园洋房市场尚未形成，认知度低,本项目的产品策略：领导者+追随者,市场的高溢价者,领导者双拼别墅,市场的主流产品，去

22、化速度快,市场尚未形成，认知度低，个别项目有花园洋房,市场存在缝隙，缺少叠加别墅，叠加别墅风险大,追随者联排别墅+小高层,挑战者花园洋房,补缺者叠加别墅,本案物业发展定位：双拼别墅+联排别墅+小高层,桐乡主力户型面积段,余杭临平主力户型面积段,海宁主力户型面积段,海宁市市场供应以三房为主，面积段主要集中于110-148m2,目前余杭临平市场上公寓产品的面积段在80-300m，其中以二房80-100m成交最为集中,目前桐乡市场上公寓产品的面积段在85-350m，其中以三房120-140m成交最为集中,桐乡市公寓总价区间,桐乡市二房产品的总价集中于7290万元/套之间； 三房供应最多，成交总价大多

23、介于95105万/套； 四房及以上介于240310万/套,余杭区临平市公寓总价区间,海宁市公寓总价区间,余杭区临平市整体市场上，二房总价集中在75-105万； 三房总价在100-160万； 四房总价整体在200万以上,目前，海宁市场上，二房成交总价大多介于100120万/套； 三房和四房的供应成交占八成以上，三房的成交总价大多介于120140万/套； 海宁市四房面积都偏大且五房套数较多，成交总价大多介于180240万/套,由于桐乡市场住房总价过高，而桐乡市购买力不足以支撑过高总价，因此建议在控制总价的基础上减小户型面积；建议户型面积：二房：80-90m，2+1房：100-110m，三房：120

24、-140 m，四房及以上150-160 m,经过市场汇总，得出别墅市场主力面积段： 联排：250-300 双拼：300-400 别墅市场总价区间为： 联排：400-500万 双拼：500-600万,由于桐乡市别墅单价低于周边地区，其购买力不强，而别墅主力面积偏大主力总价过高，购买力无法支撑此过高总价，控制面积，控制总价的趋势将在未来几年逐渐显现，建议别墅减小面积段,联排： 200-220 双拼（类独栋）： 270-300,别墅均价区间对比图（元/平方米,桐乡别墅平均价格低，购买力弱,主力面积偏大，主力总价过高,桐乡及周边市场,小户型,中户型,1.有一个大面积阳台，老人可以晒太阳 2.动静分离

25、3.干湿分离 4.房间布局较紧凑，使老年人不产生孤独感 5.卫生间靠近卧室，方便老人生活 6.通风情况较好,一房（案例：上海亲和源,一房（案例：北京太阳城,1.有二阳台，老人可以晒太阳、种植花草 2.动静分离 3.干湿分离 5.卫生间靠近卧室，方便老人生活 6.卧室有一个大的窗户，通风情况较好 7.卧室朝南，采光较好，生活舒适度高 8.有个大的起居室，方便老人生活和交流,一房（案例：绿地孝贤坊,一室一厅一卫一厨（60平方米,一室一厅一卫一厨（58平方米,1.大门口径较大，方便老人进出 2.动静分离 3.干湿分离 5.卫生间靠近卧室，方便老人生活 6.卧室有一个大的窗户，通风情况较好 7.卧室朝

26、南，采光较好，生活舒适度高 8.有个大的阳台,二房（案例：北京太阳城,1.可以接待儿孙入住 2.门口径较大，方便老人生活 3.干湿分离 4.房间布局较紧凑，使老年人不产生孤独感 5.卫生间靠近卧室，方便老人生活 6.通风情况较好,三房（案例：北京太阳城,1.可以接待儿孙入住 2.门口径较大，方便老人生活 3.干湿分离 4.厨房与餐厅连在一起，方便生活 5.卫生间靠近卧室，方便老人生活 6.通风情况较好 7.书房可改造成卧室 8.主卧与次卧连在一起，方便子女照顾老人,市场上养老公寓主力户型,参考国内几个比较知名的老年公寓户型，目前市场上主要以一房和两房的公寓为主； 大户型的是针对养老院性质的卖床

27、位为主流，主要体现在三房和四房，由于可以居住3、4位老人而费用低廉，这种形式的户型不适合本案,由于大户型主要客流是拼床位的老人，我们推出的老年公寓建议采用小户型，采用一房和二房的户型。这样的户型不管是考虑到独居老人的私密性还是带家人一起居住的舒适性上都是最佳选择,本案养老公寓面积及配比,规划初期，户型配比与市场需求脱节，1房去化慢，2房供不应求。社区两位老人同时入驻的比例较高，而且老年人要分房睡，社区2房数量少，无法满足需求,亲和源主力户型及配比,从公寓市场来看，桐乡及周边市场比较偏爱二房及三房房型。 从别墅市场来看，市场上联排别墅是主力产品，类独栋溢价率高。 从容积率来看，1.0的容积率不能

28、做太多的别墅产品,建议,规划原则 产品定位遵循多样化原则，以吸引多种类型客户，增加客户选择性，保证项目产品去化率； 整体规划依照北高南低的形式，在排布上以不同类型产品区分排布，形成别墅与高层区； 配套商业以沿世纪大道一字拉开排布，形成面宽大，展示性好的黄金街铺,沿街商业,小高层,养老公寓,地块红线,联排别墅,类独栋,沿街商业(2F,小高层(12F,养老公寓(12F,地块红线,联排别墅(3F,类独栋(3F,西南视图,东南视图,西北视图,沿街商业,小高层,养老公寓,地块红线,联排别墅,类独栋,北美住宅讲究宅前庭园以及建筑基础栽植等细节，多选用盛花草本花卉，如海棠、月季、福禄考、金鸡菊、几内亚凤仙，

29、蛇鞭菊，毛地黄等多年生鲜花,项目产品发展战略,整体规划建议 项目一期产品规划 产品细节建议 建筑风格建议,注重建筑细节，有古典情怀，外观简洁大方，融合多种风情于一体，重视建筑内敛舒适性,立面没有过多的装饰，外部效果简洁大方，充满旺盛的生命力； 用材更加灵活，如扣板，现代钢结构和木结构，建筑较为密实； 大窗、阁楼、坡屋顶、丰富的色彩和流畅的线条是北美风格的最大特色； 运用侧山墙、双折线屋顶以及哥特式样的尖顶等比较典型的北美建筑的视觉符号； 集各种建筑精华于一身，充分体现了自然轻松的特点，居住非常具有人性化,充满阿尔卑斯的气息，这里不仅是滑雪的胜地，还是高尔夫、跑马场爱好者的天堂，更是2010年冬

30、奥会的主赛场。 多种物业形态与山墙、柱廊、阳台、开窗等元素的运用，形成具有丰富变化的自然生长的北方小镇形象,加拿大惠斯勒度假村，著称“小瑞士,惠斯勒小镇承袭了粗犷豪放的气质和西北海岸的浪漫气韵，凝汇了多种成熟建筑风格的血脉。 大窗、坡屋顶、阁楼完美地展现出小镇奔放的气质； 丰富的色彩、流畅的线条、侧山墙、双折线屋顶无不流露出浓郁的北美建筑风格的视觉符号,风格介绍,北美小镇：万科惠斯勒小镇,万科惠斯勒小镇遵循北美的原魅气质，相似纬度，将惠斯勒原味移植；相同地貌，复刻最北美的建筑表情；深入精髓，考量建筑细节。 项目以北美建筑的神髓， 运用山墙、柱廊、阳台、开窗等多种北美建筑元素 ，以仿自然石材、木

31、材的材料，充分表达与自然对话的意愿，使小镇在一片清新恬静的生活中散发出原味北美风情的休闲与浪漫,万科惠斯勒小镇全面移植加拿大惠斯勒小镇，完美呈现北美建筑风格，打造原生的质朴、原味的浪漫。 石材的大量运用，大尺度线条的结合尽显建筑的豪放气质，奠定一种厚重的人生基调。 坡屋顶、苍穹烟囱、瓦砾让建筑回归原生态,上海提香别墅是上海新近兴起的具有北美生活风情的经典城市别墅。 奥雅根据地块原有承网纵横的乡村意境，着力刻画小桥、流水、人家的困园诗一般的浪漫情怀； 同时根据纯粹的北美式风格建筑，单体设计上突出景观特性。发掘每一幢别墅所独有的晶质和特色，使景观与建筑环境水乳交融。设计中每幢别墅都拥有自己的前庭后

32、院,稀缺于世传承城市别墅,北美风格与古典庭院融汇的海派别墅文化,将北美建筑风格融合于古典式的庭院文化，使尊贵与别墅文化共生，打造原生的质朴、原味的浪漫。 注重建筑与自然环境的融合协调，每种户型只建少数几栋，很好地保证别墅区的差异性，石材的大量运用，大尺度线条的结合尽显建筑的豪放气质，奠定一种厚重的人生基调。 坡屋顶、苍穹烟囱、瓦砾让建筑回归原生态,北美阳光城融合多种建筑风格，外观简洁精美大方，在时尚之外不失古典情怀。以简洁大方的北美后现代主义建筑风格为蓝本，缔造新居住时代诗意的梦想家园。将一切最适合表现自然与人的和谐元素在园林中尽情展现。 引水入园，营造出最适宜于人居的北美风情园林。风景在建筑

33、间环绕，建筑在风景里掩隐，两者人文景观互相渗透。 北美阳光城由小高层建筑组成，在低密度、大建筑间距的前提下，规划布局采取了松散聚落结构模式，梭形空间与点式围合相结合的规划布局，创造出优良的光环境与风环境,一渡新新小镇臻境幽居,以“中国情境别墅”为定位，坚持以“景观第一、兼顾朝向”为原则，旨在打造一处满足当代层峰精英的可观、可赏、可居、可游的当代富春山居图,动以养身，静以养心,一渡新新小镇首期卖的是北美Rocky Mountains型格别墅，将原汁原味的异域风情移植过来，社区尽展北美的质朴与惬意，建筑的细部更是用心用力：立面选材上，采取了原木、山石等适合山地建筑的自然元素，营造出层次丰富的立面效

34、果，石材大多就地取材，体现环保节能主张。 木结构的檐口、外廊、梁柱充分体现了北美木结构建筑的细部与品味；天然石材的使用又给建筑平添了粗犷厚重的质感和内敛至极的大气与尊贵，这样的建筑永远不会陈旧，只会和岁月一起慢慢变老，越老越有味道,北美风情之中的创新尺度,项目地处福州大学城上街，地理位置天生优越。首次尝试以厚重的色调和浓郁的北美风情去装点别墅。周围风景优美，将原生态的植被环境与大学城深厚的人文底蕴相结合，同时具备了便捷的交通，距离市中心仅15分钟车程，正吻合了现代人“离尘不离城”的理想,特色一：北美风格显尊贵 大挑檐、斜屋面是北美风格最具代表性的特色，也是阳光丹宁顿小镇的建筑亮点之一。而在外立

35、面的选材色调上，丹宁顿小镇特意选择了接近土地的颜色，给人以更厚重的感觉，别墅的尊贵感油然而生。 特色二：“手工打磨”的外立面 在选材上，阳光丹宁顿小镇的外立面运用了多种纯天然石材，包括蘑菇石、文化石和手工陶砖等，倡导无涂料的纯天然环保概念,分期发展战略,从提升项目形象价值角度,从市场营销角度,商业、生活配套提升区域整体价值，建议优先开发，呼应“造城”理念； 尽可能保证每一期组团涵盖部分高端产品，提升项目层次形象,根据当地市场个案年均销售情况，结合桐乡市房地产市场理念发展水平，明确项目各期开发体量,从开发便利性角度,基于拿地顺序且结合甲方要求，开发顺序由南向北逐年开发 每期的产品开发均附带一定体

36、量的养老住宅，随着区域配套的完成度增加养老住宅的开发体量,桐乡代表项目去化情况,根据桐乡市场调研，在售项目普遍热销： 公寓产品年均去化约12-15万方； 别墅产品年均去化约4-5万方,整体市场发展水平,市场年均消化量保持10-20%的年均增幅,农 保 用 地,农 保 用 地,农 保 用 地,世,纪,大,道,人,民,南,路,地块分布：根据拿地顺序及整体体量大小等因素考虑，将项目分为10个地块，在每号地块的产品配置上，以复合型产品策略为主； 其中配套集中在4、5号地块，并位于整个区域的中心位置,借鉴市场发展及去化情况整个土地开发周期为9年，大体分5期开发 配套类资源依附每期住宅开发建设，在项目前4期间内开发完成，提升区域成熟度,住宅产品开发132816 类独栋别墅体量：13776 联排别墅体量：36960 小高层公寓体量：59040 养老住宅：23040 配套资源开发6480 沿街商业：6480,开发思路： 地块位置：基于拿地顺序由南部土地率先开发