彭水县市场调研简报

1、彭水县房地产市场调研报告第一部分 彭水县概况一、总体概况彭水县位于重庆东南部，处乌江下游。截止2016年末全县常住人口49.82万人，比上年减少0.82万人，其中城镇人口16.79万人，乡村人口33.03万人。城镇化率33.70%（数据来源于彭水县人民政府官网）。目前彭水县城主要向西发展，重点围绕靛水打造新城片区，是彭水县今后的政治、文化、教育、金融中心区域 二、新城概况受地形及老城改造等原因影响，在当地政府的大力推进及当地人民的支持下，彭水县新城向西布局发展，目前新区规划10万人，新城与老城之间距离10公里左右，中间无过度地带，较老城水文环境优势不明显，但新城在整体规划和职能上要优于老城，所

2、以将新城定位为“现代之城、未来之城、品质之城、魅力之城”。彭水县公，检，法，党校，思源学校，体育中心等已入驻新城，彭水县廉租房已部分交付入驻，规划彭水高铁站将设置在新城区。新城区规划蓝图如下：三、调研地块概况 本次所调研地块位于彭水新城体育中心后方高地，距离新城廉租房1公里，距离政府职能部门3公里左右，具体地块位置如下图：地块实景图如下： 第二部分 彭水县房地产发展概况一、在售/待售项目分布区域项目名称物业形态体量面积区间销售价格推售情况老城区沃宸金河湾高层四栋高层109均价3800元/现房销售，剩余约60套，底层为客运站公园世界城高层约50万方80-125待定蓄客，预计10月开盘御景江山高层

3、、洋房约61万方高层77-126 洋房105-240洋房4200-4300元/ 高层3700-3800元/在售一期高层1#，洋房6#、7#、4#号楼凯邦两江城高层商业约80万高层85-135高层 4300元/前期商业租赁7#8#9#号楼高层在售，2015年开盘，去化约560套黔龙.阳光国际高层约90万方高层高层3800元/由于项目资金问题，后期开发停滞新城区鑫沃.世纪城高层、洋房，商业约100万方洋房110-150高层78-124高层3600元/洋房4500元/商业统一运营管理分四期开发，一期9栋公园洋房以及3栋阔景高层组成，2017年4月开盘销售约380套彭水.新领域高层、洋房约50万方高层

4、81-105洋房129-228高层 3700元/ 洋房4500-4600元/一期高层在售8#、9#，洋房在售13#-20#小结： 老城区：1、客户来源：当地或者近期调入的企事业单位员工，当地私营企业主和少量乡镇客户； 2、去化进度：高层年均新推1栋楼，约200套房源，月均去化10套左右，洋房去化月均2套左右； 3、主力户型：高层以90-110三房为主，洋房以120左右大三房为主； 4、项目除公园世界城外其余项目工程均处于停工状态，都以去库存为重点工作；新城区：1、客户来源：在迁政府企事业单位公职人员； 2、推售进度：新城因在前期开发阶段，房源去化速度缓慢于老城区； 3、主力户型：高层以90-1

5、10三房为主，洋房以130左右大三房为主； 4、项目施工进度较慢，以去库存为重点工作。彭水房地产项目实景图：二、主力户型赏析凯邦.两江城三室两厅双卫 建筑面积 122.83 三室两厅双卫 建筑面积 106.95 彭水.新领域洋房顶跃：五房两厅双卫 建筑面积约175.41底跃洋房：三房两厅双阳台带地下室 建筑面积约223.59鑫沃.世纪城三室两厅双卫 建筑面积约112.11 三室两厅双卫 建筑面积约120.38 洋房：三室两厅双卫 建筑面积约135.2 洋房：三室两厅双卫 建筑面积约127.22 御景江山三室两厅单卫 建筑面积约102.34 两室两厅单卫 建筑面积约74.93 洋房：三室两厅双卫

6、 建筑面积约115.67 洋房：四室两厅双卫 建筑面积约236.21-258.36 公园世界城三室两厅双卫 建筑面积约124.94产品小结：高层：1、品质高层均以2梯6户为主，高30层左右； 2、三房产品占比超60%，产品设计中规中矩； 3、阳台宽度保持在2m，客厅开间在4-4.2m之间，厨房偏小。洋房：1、大部分为7+1,9+1洋房，主力户型面积130大三房，赠送率较高； 2、新城区域洋房整体品质较高，物业均引入金科物业作为品牌顾问企业； 3、阳台宽度保持在2m，客厅开间在4.2m以上，厨房仍然偏小。商业：凯邦两江城前期商业为统一运营管理，以招商为主，后期会推出特色独栋商业及社区商业； 鑫沃

7、世纪城商业引进红星美凯龙统一招商运营管理。第三部分 地块项目预测分析一、项目产品预测 1、总体规划：项目规划建筑面积约32万方，容积率为1.8，其中洋房16万方，高层16万方，根据地形宜修建退台式洋房+高层。 2、产品预测：洋房：1、主力户型建筑面积约为120-130，有效使用面积赠送率建议至少达到50%以上； 2、联排单元式设计，2单元、4单元居的7+1和9+1居多；3、户型设计以三室两厅双卫双阳台为主，为凸显市场产品差异化可增加露台设计；4、户型开间4.2m以上，阳台宽度2m以上。 高层：1、中高端品质住宅以2梯4户，2梯6户，30层为宜； 2、主力户型为三室两厅双卫，面积区间约为90-1

8、10，户型配比情况为2（70-90）:6（90-110）:1（110以上） 3、户型开间4m，阳台宽度1.8m为宜； 4、在户型设计上可突破当地常规设计，增加2变3,3变4户型设计。 商业：建议社区配套商业为主，少量大面积商铺适宜中小型超市，大量小面积社区底商。二、项目价格预测 洋房：根据新城在售产品及项目地块区位，均价约4500元/为宜。 高层：根据新城在售产品及项目地块区位，均价约3400元/为宜。 商业：县城商业空置率较高，无在售商业，且两江城和世纪城项目均有大型商业综合体是统一招商运营，试营业时间约为2018年年底，所以商业需根据后期新城发展情况而定。三、项目去化预估1、蓄客周期预判：平均蓄客周期为6个月左右；2、洋房去化速度预判：年均去化约35套（约5000方左右）； 高层去化速度预判：年均去化约22