房地产开发与经营程序

1、房地产开发与经营 北京科技大学东凌经济管理学院 谷 炜 二一三年二月,二 房地产开发与经营程序,2.1 房地产开发与经营程序的演变 2.2 土地储备开发程序概述 2.3 房地产二级开发程序概述,房地产开发与经营程序,2.1.1 房地产开发行业相关政策的变化,两个关键方面：资金与土地利用 土地使用权获取方式发生变化 自有资本金比例提高 房地产开发经营业务链的分割重整 房地产开发经营程序发生变化,1）土地使用权获取方式发生变化,招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定 (2002年，国土资源部11号令) 关于继续开展经营性土地使用权招标拍卖 挂牌出让情况执法监察工作的通知(2004年，国土资源部71号令

2、) 招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定 (2007年，国土资源部39号令,名词：划拨,实施土地有偿出让之前的主要供地形式 。 国家行政机关以行政划拨方式授予权利人 土地使用权 多见于行政、军事、公共设施、特殊项目等用途 划拨取得的土地以后要转让需补办出让手续， 也就是将划拨改为出让，补交土地出让金,名词：协议出让,曾经是最重要最常用的政府供地方式。 政府与土地使用者以协议方式签定土地使用权 出让合同，土地使用者支付相应出让金，国家 把一定期限的土地使用权让渡给土地使用者。 自土地从无偿无限期过渡为有偿有限期使用， 协议出让成为有偿供地的主要方式之一。 较灵活，缺乏公正性，不利于公平竞争,名

3、词：招标,公开招标：招标人通过报刊、电视或网络等 公共媒体介绍、发布招标公告或招标信息， 邀请不特定的法人或者其他组织投标。 邀请招标：发邀请书，对使用者有资格限制 标书密封，不允许多次报价，一次成效 打破垄断，但周期长，工作复杂 中标者可操作，不一定是最高出价人,名词：拍卖,在指定的时间、地点、利用公开场合由政府 代表者土地行政主管部门主持拍卖指定 地块的土地使用权，由拍卖主持人首先叫出 底价，诸多的竞投者轮番报价，最后出最高 价者取得土地使用权。 拍卖竞买，举牌应价，成交迅速 以获取最高出让金为目的，无特殊要求,名词：挂牌,出让人发布挂牌公告，按公告规定的期限将拟出让宗地的交易条件在指定的

4、土地交易场所挂牌公布，接受竞买人的报价申请并更新挂牌价格，根据挂牌期限截止时的出价结果确定土地使用者的行为。 一是挂牌时间长，且允许多次报价，有利于投资者理性决策和竞争；二是操作简便；三是有利于土地有形市场的形成和运作,2）自有资金比例提高,中国人民银行和国务院提高了房地产开发项目不含经济适用房项目）资本金比例，并且禁止商业银行向房地产开发企业发放用于缴交土地出让金的贷款。（2003年、2004年分别颁布的121号、13号文件） “三不贷”：闲置土地、捂盘惜售、挪用贷款支付土地出让金的开发商,3）房地产开发经营业务链的分割重整,新业务链变为土地储备开发与商品房开发经营两条相互衔接的业务链 新业

5、务链中的土地储备开发和房地产二级开发均大量引入市场竞争机制 新的业务链组合加强了政府对房地产行业的宏观调控能力,4）房地产开发经营程序发生变化,过去：房地产开发企业多是先办理选址意见书 后再办理土地出让手续。 现在：通过土地一级市场获取的土地已经过了 土地储备开发，在土地储备开发阶段 已经完成了规划意见书的办理,2.1.2 房地产开发与经营原有程序及问题,第一阶段：投资决策分析 第二阶段：土地使用权获取 第三阶段：前期准备（资金筹措、项目招投标、规划设计） 第四阶段：建设施工（申领建设工程开工证、建设项目管理、竣工验收） 第五阶段：销售（销售团队的组织、销售计划与策略的制定、预售许可证的申领、

6、广告宣传、销售谈判） 第六阶段：物业管理,2.1.2 房地产开发与经营原有程序及问题,存在问题： 征地拆迁方式与国家法律相违背 划拨土地直接进入房地产开发市场突破了划拨土地的权限 不利于城市规划政策的落实与土地集约利用 不能体现公平竞争原则并造成国有资产流失 延长了开发周期，增加了投资开发风险,2.1.3 房地产开发与经营新程序及特征,土地储备开发阶段,准备工作 行政审批 项目实施与交付,房地产二级开发阶段,投资决策 前期工作 项目管理 经营与物业管理,2.1.3 房地产开发与经营新程序及特征,特征： 土地开发市场脱离了土地供应市场 土地供应更加透明化 程序更加简练，更有利于监管 有效减轻了房

7、地产开发经营成本并降低风险,2.1 房地产开发与经营程序的演变 2.2 土地储备开发程序概述 2.3 房地产二级开发程序概述,房地产开发与经营程序,2.2.1 土地储备开发概念与内涵,按照国民经济发展计划、土地利用总体规划、城市总体规划、土地利用年度计划，由政府统一确定土地用途与规划设计指标，有计划地委托土地储备开发实施主体负责实施土地征收（收购）、拆迁安置、土地平整、市政基础设施建设、公用配套设施建设，按期达到土地既定开发标准的土地开发行为，并由政府统一组织验收，将验收合格的已开发土地纳入储存以备供应,2.2.1 土地储备开发概念与内涵,主体：市、县人民政府的国土资源管理部门 实施主体：土地

8、储备机构 目标：战略目标和现实目标 依据：国民经济发展计划、土地利用总体规划、 城市总体规划、土地利用年度计划 内容：编制计划与方案征地拆迁安置 土地平整 设施配套验收 储存入市,名词：生地、毛地、熟地,生地：不具备城市基础设施的土地 如尚未开发的农田和荒地 毛地：城市基础设施不完善或 需要拆迁而尚未拆迁的土地 熟地：经过“几通一平”的开发或已经拆迁完毕， 可供直接建设的土地,2.2.2 土地储备开发的工作原则,政府主导原则 统一规划原则（土地用途、容积率、各种市政管线的布局与容量） 计划调节与市场调节相结合原则 投资多元化原则（土地收购、土地征收、安置补偿、市政建设资金） 收益共享原则,2.

9、2.2 土地储备开发的基本程序,准备工作阶段 行政审批阶段 项目实施与交付阶段,2.2.2 土地储备开发的基本程序,准备工作阶段 土地储备开发计划编制与审批 土地储备开发实施方案编制与审查 政府主导 土地储备开发实施主体确定 土地储备开发项目投资分析 社会企业主导 参与项目竞争,2.2.2 土地储备开发的基本程序,行政审批阶段 项目立项申请、建设用地预审 同时进行 投资核准、环境影响评价等专业评价 市政配套与管线综合意见 规划意见书办理 项目立项核准（或备案） 征地拆迁批准,2.2.2 土地储备开发的基本程序,项目实施与交付阶段 征地 拆迁 安置建设 市政建设 储备开发验收 储备或入市,案例,

10、上海外滩国际金融服务中心地块（8-1地块）：东至中山东二路、南至东门路、西至人民路、北至原海港医院围墙,用地面积5.7276万平方米。 于2010年2月份出让，上海“勾地制”首单 通过招标、评比及竞价等步骤后,由上海证大以92.2亿元代价力克群雄、纳入囊中,其楼面地价折合约为34148元/平方米,案例,项目开工时间控制在2010年11月1日至2011年4月30日期间。而土地出让金的付款期限,则限定在出让合同签订后2个月内付清,或半年内分期支付。据称9月13日为最后期限。 按照出让合同，如果92.2亿元地价款无法按时 交纳，则上海证大不仅拿不到地，之前交纳的 4.5亿元定金也将被没收,名词：勾地

11、制（预申请制度,先勾后买，避免市场低潮期的流拍和贱卖 单位和个人对具体宗地有使用意向的，可以提出“勾地”申请，并承诺愿意支付的土地价格。 市、县国土资源管理部门认为其承诺的土地价格和条件可以接受的，应当及时以招标拍卖挂牌方式出让该宗地。提出“勾地”申请的单位和个人应当参加该宗地的招标拍卖挂牌出让活动，且报价不得低于其承诺的土地价格,名词：楼面价格（楼板价,楼面价格 = 土地成交价/总建筑面积 为什么在土地转让时已可确认楼面价？ 被拍卖的“熟地”已有容积率的规定 即规定了 总建筑面积/用地面积 楼房最终定价是否一定远高于楼面价格？ 建安成本+人力成本+税费+利润 VS 市场风险,名词：楼面价格（

12、楼板价,面粉贵于面包” 在此相持阶段，开发商何去何从？ 延缓开发节奏（但囤地受限） 和平退地，或转让土地,http:/,2.1 房地产开发与经营程序的演变 2.2 土地储备开发程序概述 2.3 房地产二级开发程序概述,房地产开发与经营程序,2.3.1 投资决策阶段,投资机会选择 开发设想提出 投资机会寻找 投资机会选择 投资人的专业眼光与信息搜集,2.3.1 投资决策阶段,投资分析决策 项目落实 投资论证 方案比选 合理预测,2.3.2 前期工作阶段,1）土地使用权获取 参与土地出让竞争 在建项目收购 入股项目公司,2.3.2 前期工作阶段,2）专业评价与项目核准 项目申请报告 节能评估 环境

13、影响评价报告 交通影响评价报告,2.3.2 前期工作阶段,3）规划设计报批 建设用地规划许可证 建设工程规划许可证 建设工程施工许可证,2.3.2 前期工作阶段,4）合作单位选择 规划设计单位 施工方 监理方 材料供应商 设备供应商,2.3.3 项目管理阶段,1）建设施工阶段 成本控制 进度控制 “三控” 质量控制 合同管理和安全管理 “两管” 全面的组织协调 “一协调,2.3.3 项目管理阶段,2）竣工验收阶段 自检阶段（预验收，开发单位） 初步验收阶段（开发企业、施工、设计、使用单位） 正式全部验收阶段（政府组织有关部门） 整改处理,2.3.4 经营与物业服务阶段,1）房地产营销 出售：一

14、般居住房产 出租：写字楼和商业用房 自营：酒店、酒楼 组合方式,2.3.4 经营与物业服务阶段,2）物业服务 保障设施运行 保证物业使用寿命和价值 生活服务 治安保卫、清洁绿化 专项与特约服务 物业经营,案例,2009-2010 上海外滩国际金融服务中心地块（8-1地块） 现为净地（完全拆除平整），暂为停车场 试点“预申请”制度，采用“先招后拍”的土地出让方式，预申请报价不得低于90亿元。 要通过预申请、投标评标和现场竞价三步骤,案例,地块总用地面积5.7公顷，其中龙潭路北侧1.2公顷规划为公共绿地，地下为外滩公共交通枢纽。龙潭路南侧4.5公顷规划为商业、金融、办公、文化综合用地，规划地上建筑

15、面积27万平方米，另地下可建建筑面积10万平方米，建筑限高180米。整个“8-1地块”的商办楼宇比例将占到70，其余30为商业、酒店及文化娱乐设施,案例,2009年9月24日发布外滩8-1地块出让预告 11月16日，上海房地产交易中心举行外滩8-1地块推介会 http:/ 11月30日，8-1地块预申请结果公布,证大等4家企业入围 2010年1月28日，截至领取投标申请表和发放外滩8-1 地块招标出让文件 2010年2月1日，外滩8-1地块投标、开标活动举行 http:/,案例,如果地块因无人投标而最终不成交，则已获得 投标资格的投标人，3年内不得参加上海市土 地使用权招标拍卖挂牌出让活动，同

16、时已提交 的投标保证金不予退还。 严格的入场门槛导致大批房产巨头的出局。 此前呼声很高的香港新鸿基以及和记黄埔等 开发商，在预申请阶段即惨遭淘汰,8-1地块周边的五星级酒店,8-1地块周边的知名写字楼,案例,2月1日9时30分，投标开始，到场竞价的只有4家 本土开发商：新黄浦、上海证大、复地集团联合 体（包括复星科技、台州林海、上海嘉投）以及 中华企业联合体(包括太平洋人寿、泰康人寿)。 13时30分准时开标。主持人公布4家公司的报价： 复地集团联合体报价最高，为93.01亿元； 上海证大其次，为91亿元，新黄浦和中华企业 联合体报价均为90亿元,案例,随后是长达3个多小时的评标阶段。根据地块

17、的 出让文件，商务标的评分标准是通过投标人的 净资产、银行存款、商办物业开发量、商办物 业持有量等，由9名专家打分。 一直到16时30分，现场才公布得分。中华企业 联合体的综合得分为139.56分，为最高分， 上海证大的综合得分为106.28分，紧跟其后,案例,此时，由于中华企业在银行存款、净资产和资信 级别等方面优势领先，被认为是评标的大热门。 中华企业代表在走入会场前接受时代周报记者 询问时，表示“来了总想拿地”。甚至有网络 媒体在主持人宣布评标得分后，以为拍卖结束， 以“中华企业夺得外滩8-1地块”为题发布新闻,案例,其实，还有最后一个竞标环节。根据出让文件 的相关规定，只有商务标得分和

18、综合得分均超 过标准线的投标人才能成为候选中标人进入下 一轮。也就是说，只有中华企业联合体符合该 条件。险资进入房地产行业的脚步已经加快,案例,不过，勾地制又规定，如果只有一名投标人的 商务标得分和综合得分超过标准线，则在其他 投标人中，按综合得分确定分数最高的投标人 为候选中标人。于是，综合得分排名第二的上 海证大，虽然商务标得分只有43分，没有达到 标准线，但最终以“候补”身份进入竞价阶段,案例,17时25分，在主持人宣布加价阶梯前，复地 集团董事长郭广昌出现在竞拍现场。复地集 团是上海证大的第二大股东。 而上海证大主席戴志康也在场督战护航。 此时，复地集团联合体已经被淘汰出局。 但郭广昌

19、对于这幅毗邻复星集团总部的地块 志在必得，为了拿下这块地，他上了“双保 险”，复地集团和上海证大同时参与竞拍,案例,17时29分，现场竞价开始。起始价为91.1亿元， 加价幅度为1000万元。最初几个回合，中华企 业和上海证大轮番举牌竞价，互不相让。 当上海证大报出91.6亿元之后，中华企业开始 迟疑，主持人叫价两次后才加价1000万元，而 上海证大则非常迅速地将价格加到91.8亿元。 随后的每次加价，中华企业代表均应价缓慢。 当上海证大叫出92.2亿元的报价后，中华企业 再也没有举牌,案例,通常土地出让环节中最为精彩激烈的“拍卖” 环节却成为当天最简短的环节,而结果更是出人 意料。仅仅16轮

20、竞价之后,上海证大就以92.2亿 元最终中标。 在结果出来前的大部分时间里,拥有两大保险资 金助阵的中华企业被认为是最热门的中标公司, 在动辄千万亿元的海量资金保证下,谁也没有料 到中华企业会在92.2亿元的价位轻易放弃,案例,中华企业之所以成为热门，与该地块的定位有关。 8-1地块定位为“外滩国际金融服务中心”， 政府本希望引导像太保、泰康这样的金融巨头 进驻，并带动一系列金融及服务机构的集聚。 外滩8-1地块出让招标书显示，这块地的金融 集聚导向非常明显,案例,评标时，除了商办物业开发量和持有量等指标 外，“金融行业背景”、“金融资产管理总 量”、“持有商办物业的租赁户中金融或金融 服务企

21、业数量”等向金融企业倾斜的指标，在 综合评分中权重很大。因此最终进入竞价环节 的是综合评分最高的太保、中华企业和泰康联 合体，以及以替补身份进入的证大，而报价最 高的复地公司却因综合评分低被淘汰,案例,中华企业的退缩可以理解为受到政策和舆论的 压力，当时“央企不拿地王、主业非地产的央 企退出”的浪潮正值高峰，太保、中华、泰康 作为金融背景极深的联合体面临的形势急转直 下，使之在竞价环节有所顾忌，最终被证大反 超并以在业内人看来“理性”的价格拿下地王,案例,反观中华企业的对手上海证大置业有限公司, 投标文件显示,公司银行存款仅有5.727亿元， 公司净资产23.2961亿元 投标文件中的内容直接

22、反映出证大置业甚至 无法利用公司资源来支付全部土地款的一半,案例,复地与证大正形成复星国际名下两大定位 清晰的地产平台,证大主攻商业地产开发 以及持有,而复地则继续专注住宅开发,以 维持充裕现金流入账。 不经意间,上海两大民间资本高手,如今成为 金融城核心区域的拥有者,案例,土地用途:商业金融、 文化娱乐、办公 综合用地出让年限:商业40年、 办公50年,案例,但证大未来能否消化新地王还是未知数。根据 去年12月17日出台的土地新政，外滩8-1地块 首付比例将超45亿元。竞标材料显示，目前 证大的净资产仅约23亿元，银行存款约5.7亿元。 同时证大由于受其它商业项目所累资金紧张。 再加上政府要

23、求该地块的开工时间控制在2010年 11月1日至2011年4月30日期间，并于2015年6月 30日前竣工，更提高了开发商的资金要求,案例,自今年2月份以92.2亿元一举获取上海外滩 “地王”之后，上海证大便始终深陷资金话题 之中。虽然历经多方努力，上海证大募集的资金 距离全额付清上述地块出让金仍然有差距。 证大的中期业绩报告显示，截至2010年6月30日， 公司持有现金仅有约12.55亿元人民币。 要全数拿出这92.2亿元，难度可想而知,案例,证大董事长戴志康15日表示：“外滩8-1地块绝不会被收回。”在过去的几个月中，公司与政府对土地款缴纳已经达成共识，宽限期为自9月14日始的两个月时间,

24、案例,4月证大联同复地集团、绿城集团、磐石投资 成立合资公司，四方股权为50%、30%、10%、10%。 提供贷款总额达46亿元，恰为地王金额的一半。 四方努力下，证大于5月13日向出让方缴纳首付 款46亿元，连同此前4.5亿元保证金，证大和支 持者已支付了超过50亿余元的土地款。 证大表示，余下资金基本到位，来源是海外融 资，但由于走国家外汇渠道，需要审批时间,案例,面临土地出让价款付清最后期限的步步紧逼， 证大始终在做着不懈的资金筹集努力。只是 现在形势不甚理想，无论是境内的宏观政策 效应，还是境外资金监管力度的加大，都对 证大筹集资金的行动造成影响,案例,按照以往的惯例，如果竞得人没能在规定时间内缴纳土地出让金，每日按照延迟缴纳款额的0.