工业园区中心公园区块整体开发项目可研报告

1、XX 市工业园区 中心公园区块整体开发项目可研报告 目目 录录 一、一、项目背景项目背景 .2 2 一）项目概述 .2 项目区位描述 .2 项目区块位置 .3 二）开发模式 .4 三）宏观背景 .6 1）XX 概述.6 2）社会经济运行环境 .7 二、二、BTBT 模式下的经济测算模式下的经济测算.9 9 一）计算依据 .9 二）BT 模式下折合的土地价格.10 三）按 BT 模式土地成本的经济估算 .12 1）项目投资构成 .1212 2）项目收益 .1919 3）项目经营税费估算 .1919 4）项目损益静态盈利能力分析 .2020 结论： .20 四）价格敏感度测算 .21 三、三、项目

2、分析结论及建议项目分析结论及建议 .2222 一）项目现状分析 .22 二）项目存在问题及建议 .25 XXXX 工业园区工业园区 中心公园区块整体开发项目可研报告中心公园区块整体开发项目可研报告 一、一、项目背景项目背景 一一项目概述项目概述 项目区位描述 XX 工业园区位于 XX 市主城南部，与老城区隔运河相望，是 XX 市的南大门，是 XX 市建设特 大城市的主要片区之一。XX 工业园区规划为工业新区、城南片区、高教科研区、体育中心和远 景开发区域五个功能区。2004 年完成了城南片区控制性详细规划的编制，正在进行工业园 区约 60 平方公里控制性详细规划的编制、修编及城南片区城市设计工

3、作。目前，工业新区已开 发面积约 5 平方公里，进区企业 103 户，新增就业岗位达13000 多个，工业支撑作用初步显现。 高教科研区已建成高校 4 所，在建 1 所，在校人数 4 万多人，文化元素已充分融入城市建设和发 展之中。城南片区的柯山路改造工程、北京南路建设工程已正式启动，2007 年上半年建成通车， 汽车客运总站已动工建设，预计 2007 年下半年具备对外营运能力，区内的交通状况不断改善；区政府、区检察院办公大楼已投入使用，形 成新的行政中心；启英中学建成招生，二院分院完成扩建工程，区内的公共配套服务能力不断增强；亚太超市、苏源汽车城建成营业，农 机大厦即将封顶，普林大厦开始基础

4、施工，区内的商贸服务日益繁荣；南城小区一期已销售一空，正在进行二期开发，月季花园一期楼盘 也处于热销之中。XX 工业园区正成为投资的沃土，创业的福地，理想的居所，一个绿水穿城，设施完善、功能齐全，既有深厚的历史底蕴， 又富有现代气息的新城区正在古老的运河边悄然兴起。 淮安城南片区淮安城南片区 规划范围规划范围 主城区主城区 主城区主城区 楚州城区楚州城区 项目区块位置 该区块位于城南片区中心区域，东至启秀路、西至北京南路、南至枚乘路、北至文化路，面积约 1.75 平方公里。 基地范围基地范围 一一开发模式开发模式 1）开发设想 拟通过区内主次干道、原生态公园、沿河绿化风光带等基础设施和公共设施

5、的建设，改善区内整体环境；通过公园周边住宅、商业、 服务、娱乐项目的开发，提升品味，完善功能，集聚人气，从而拉动整个城南片区的开发，推动工业园区城市化进程。 2）开发思路 统一规划，整体设计，分步实施。 3）BT 开发项目 枚乘路建设工程。东起淮海南路，西至西安路，长约 3000 米，宽 50 米，征地拆迁及建设投资约需 0.95 亿元。 勤政路建设工程。北起运河南路，南至枚皋路，长约 2700 米，宽 42 米，征地拆迁及建设投资约需 0.75 亿元。 明远路建设工程。东起勤政路，西至北京南路，长约 800 米，宽 50 米，征地拆迁及建设投资约需 0.2 亿元。 府前路建设工程。东起启秀路

6、，西至勤政路，长约 400 米，宽 20 米，征地拆迁及建设投资约需 0.07 亿元。 府苑路建设工程。东起启秀路，西至勤政路，长约 400 米，宽 20 米，征地拆迁及建设投资约需 0.05 亿元。 翠萍路建设工程。东起启秀路，西至通园路，长约 900 米，宽 20 米，征地拆迁及建设投资约需 0.05 亿元。 通园路建设工程。北起文化路，南至明远路，长约 400 米，宽 24 米，征地拆迁及建设投资约需 0.04 亿元。 文化路建设工程。东起启秀路，西至北京南路，长约 1400 米，宽 24 米，征地拆迁及建设投资约需 0.15 亿元。 中心公园建设工程。面积约 702 亩，拟建成原生态、

7、开放式的市民公共活动中心，成为水清、岸绿、景美、游畅的城市新景观。 征地拆迁及建设估算为 1.5 亿元。同时拟从公园规划范围内调整 100 亩土地用于五星级酒店项目建设，建筑风格与公园整体设计 相协调。 4）项目运作模式 上述道路及中心公园建设项目（不含五星级酒店）以 BT 方式进行。即由投资方投资建设，区政府以土地使用权计价偿付。道路及中 心公园建设工程的设计方案、施工图设计及征地拆迁的实施工作由区政府负责，投资方负责项目的投资、建设。项目建成后，经区政府按 项组织验收合格后，交付区政府管理、使用。区政府提供中心公园周边约区政府提供中心公园周边约 900900 亩可用于商住开发的地块供投资方

8、选择，按双方约定价格，亩可用于商住开发的地块供投资方选择，按双方约定价格， 视投资方投资进度，分期分批将等值土地交付投资方开发视投资方投资进度，分期分批将等值土地交付投资方开发。 5）公园周边地块规划主要规划条件 用地性质：住宅、商业； 容积率：平均为 1.5； 市区商品房平均销售价格（2006 年二季度末）25472547 元元/； 一一宏观背景宏观背景 1） XX 概述 XX 位于苏北平原中部，京杭大运河穿境而过，洪泽湖镶嵌其间， 地理位置优越，发展环境优良，已成为江苏省重要的交通枢纽、苏北 南部的中心城市、新兴的工业基地和农副产加销基地。南距江苏省省 会南京市 188 公里，东北距亚欧大

9、陆桥桥头堡连云港市 135 公里。东 靠盐城市，南连扬州市，西与西南接安徽省，北邻连云港市、徐州市、 宿迁市,素有“壮丽东南第一州”的美誉。 XX 是个古老又年轻的城市，距今已有 2200 多年的历史。XX，即 淮水安澜之意，得名于 1500 多年前的南北朝时期。据南齐书州郡 志记载:武帝永明七年(公元 489 年)，割直渎、破釜塘以东淮阴镇下 流杂一百户置 XX 县，隶属于东平郡。XX 之名始见。 XX 名人辈出，是一代伟人周恩来的故乡。历史上先后诞生了大军 事家韩信、汉赋大家枚乘、巾帼英雄梁红玉、西游记作者吴承恩、爱国将领关天培、老残游记作者刘鹗。 2）社会经济运行环境 行政区划与人口 （

10、数据来源：XX 统计局，统计数据截止至 2005 年年末） 乡镇乡镇( (个个) )乡乡镇镇年末总人口年末总人口 （万人）（万人） 全全 市市 11611624249292527.77527.77 市市 区区 551738273.2273.2 清河区 -24.67 楚州区 27621119.46 淮阴区 2171488.2 清浦区 52333.07 开发区 22-7.81 涟水县 19217105.37 洪泽县 12-1238.85 盱眙县 1951474.34 金湖县 11-1136 2006 年 1-11 月份 XX 市主要经济指标 项目项目 1-111-11 月份累计（万元）月份累计（万

11、元） 同比增长（同比增长（% %） 一、规模以上工业总产值(现价) 34.5 二、规模以上工业增加值(现价)（可比价）19.0 三、全部财政收入 19.1 #地方财政收入 29.3 财政支出 24.7 四、规模以上固定资产投资完成 额 32.9 # 房地产开发投资 54.9 商品房屋销售额 五、社会消费品零售总额 15.9 六、金融机构存款余额比年初+ #储蓄存款比年初+ 金融机构贷款余额比年初+ 七、进出口总额（万美元） #出口额 实际到帐注册外资（万美元） 939764.8 八、市区居民人均可支配收入 （元） 953014.3 市区居民人均消费性支出（元） 649110 九、市区居民消费价

12、格总指数 （%） 101.1 市区商品零售价格总指数（%） 100.3 （数据来源：XX 统计局） 二、二、BTBT 模式下的经济测算模式下的经济测算 一）一）计算依据计算依据 1、 以 XX 工业园区中心公园区块整体开发项目推介BT 模式中提供的费用为基本依据； 2、 本报告中的经济测算均为静态投资估算； 3、 本报告中取值 4、 开发土地以 900 亩计； 5、 用地规划条件： 用地性质：住宅、商业； 平均容积率： 1.5； 总建筑面积：； 6、 项目销售收入全部以住宅计算；销售均价以市区商品房平均销售价格（2006 年二季度末）25472547 元元/计；计； 7、 价格敏感度测算分别以

13、 1600 元/、1800 元/、2547 元/、2800 元/进行价格试算； 二）二）BTBT 模式下折合的土地价格模式下折合的土地价格 1、道路、公园征地拆迁及建设投资费用 费用统计表费用统计表 项项目目 征地拆迁及建征地拆迁及建设设 投投资费资费用（用（亿亿元）元） 备备注注 1、 枚乘路枚乘路0.95 东起淮海南路，西至西安路，长约 3000 米，宽 50 米 2、 勤政路勤政路0.75 北起运河南路，南至枚皋路，长约 2700 米，宽 42 米 3、 明明远远路路 0.2 东起勤政路，西至北京南路，长约 800 米，宽 50 米 4、 府前路府前路0.07 东起启秀路，西至勤政路，长

14、约 400 米，宽 20 米 5、 府苑路府苑路0.05 东起启秀路，西至勤政路，长约 400 米，宽 20 米 6、 翠萍路翠萍路0.05 东起启秀路，西至通园路，长约 900 米，宽 20 米 7、 通园路通园路0.04 北起文化路，南至明远路，长约 400 米，宽 24 米 8、 文化路文化路0.15 东起启秀路，西至北京南路，长约 1400 米，宽 24 米 9、 中心公园中心公园1.5 面积约 702 亩，拟建成原生态、开放式的市民公共活动中心； 拟从公园规划范围内调整 100 亩土地用于五星级酒店项目建设，在本 次 BT 模式中不含五星级酒店。 合计3.76 亿元 2、土地获取成本

15、 折合每亩土地获取成本3.76 亿元900 亩 41.7841.78 万万/ /亩亩 以容积率 1.5 计算： 折合每建筑平米土地成本3.76（1.5900666.7） 626.67626.67 元元/ 三）三）按按 BTBT 模式土地成本的经济估算模式土地成本的经济估算 1）项目投资构成 项目的投资构成主要包括项目的开发成本和开发费用两大部分。 开发成本： （1 1）土地使用权出让金）土地使用权出让金 在土地使用权出让金方面，本项目获取土地成本为 41.78 万元/亩，共计投入资金 37602 万元。 41.78 万元亩900 亩= 37602 万元 （2 2）前期工程费）前期工程费 前期工

16、程费以.00平方米的总建筑面积计算，平均为86.80元/平方米，共计7812.39万元，详见下表： 项目前期工程费估算表 序号序号工程费用及名称估算金额（万元）估算依据 2.1 规划管理费 135.01 1.5 元/平方米建筑面积 2.2 勘察费 180.01 2 元/平方米建筑面积 2.3 设计费 1800.09 建安费的 2% 2.4 工程定额编制管理费 27.00 建安费的 0.3 2.5 施工图预算编制费 270.01 建安费的 3 2.6 新型墙体专项费 630.03 7 元/平方米建筑面积 2.7 人防建设费 1080.05 10 元/平方米计提 2.8 散水泥保证金 180.01

17、 2 元/平方米建筑面积 2.9 市政设施配套费 3510.18 39 元/平方米建筑面积 （3 3）建安工程费）建安工程费 这里的建安工程费采用概算指标法与类似工程经验估算法相结合，以类似工程经验估算法得出项目建安工程各项费用的大致标准，作 为概算指标，结合不同的建筑面积，进行计算。项目建安工程费约为81004.05万元，以.00平方米的建筑面积计算，详见下表。 项目建安工程费组成表 序号序号工程及费用名称估算金额（万元）估算依据 3.1建筑工程费72003.60 3.2 安装工程费 9000.45 3.2.1 电视、电话系统 1800.09 20 元/平方米建筑面积 3.2.3 电气照明工

18、程 2700.14 30 元/平方米建筑面积 3.2.4 给排水工程 3600.18 40 元/平方米建筑面积(含太阳能) 3.2.5 其他 900.05 以 10 元/平方米建筑面积计 （4 4）公关设施配套费）公关设施配套费 公共设施配套费取建安工程费用的 1.5，为 1215.06 万元 （5 5）开发期间费）开发期间费 项目的开发期间费估算已包含于前述费用中。 （6 6）不可预见费）不可预见费 不可预见费 2548.48 万元，即取以上 15 之和的 2%计。 不可预见费=（土地使用权出让金+前期工程费+建安工程费+基础设施费+开发期间费）2% = 2548.48 万元 综上，开发成本

19、取以上 16 项小计： 开发成本=土地使用权出让金+前期工程费+建安工程费+公共设施配套费开发期间费+不可预见费 = = .27.27 万元万元 开发费用 （1 1）管理费用）管理费用（约为开发成本的 1.5%） 管理费用=开发成本1.5% = 1911.36 万元 （2 2）销售费用）销售费用 销售费用取销售收入的 1.2，为2750.90万元 7.1 广告宣传及市场推广 1146.21 销售（租赁）收入0.5% 7.2 销售（租赁）代理费 1146.21 销售（租赁）收入0.5% 7.3 其他销售（租赁）费用 458.48 销售（租赁）收入0.2% （3 3）财务费用）财务费用 财务费用是

20、指房地产开发企业为筹集资金而发生的各项费用，主要是指银行贷款利息。在本项目中由于采取商品房预售制，项目现金 流可得到有效保证，在此以 10000 万元，一年期计算财务费用。 财务费用10000 万元5.8612 703.20 万元 综上，开发费用取以上 13 项小计： 开发费用=管理费用+销售费用+财务费用 =5365.455365.45 万元万元 项目投资成本汇总 需要说明的是，上述相关成本费用的计算，部分项单价取值较高，这是考虑到一定的不确定因素在里面。 综上，本项目的投资成本汇总如下。 项目成本汇总表 内容项目合价（万元）计算依据 （一）开发成本 .27 以下 1-5 项之和 1.土地使

21、用权出让金 2.前期工程费 3.建安工程费 4.公共设施配套费 5.不可预见费 37602.00 7602.68 81004.05 1215.06 2548.481-5 项之和的 2% （二）开发费用 5365.45 以下 1-3 项之和 1.管理费用 2.销售费用 3.财务费用 1911.36 2750.90 703.20 考虑贷款 10000 万元， 一年期计 （三）合计 .72.72 （一）+（二） 2）项目收益 项目全部以住宅出售计算销售收入 项目销售收入估算表 序号序号分项分项价格（元价格（元 /M2） 收入（万元）收入（万元）备注备注 住宅 2547.00.46 全部按计划销 售完

22、毕 合计（万元）：合计（万元）：.46.46 3）项目经营税费估算 税金及营业附加 1 1 营业税 11462.07 销售收入5% 2 2 城市维护建设税 802.35 营业税7% 3 3 教育费附加 343.86 营业税3% 4 4 印花税 114.62 销售收入0.05% 5 5 交易手续费 1.35 3 元/平方米 税费合汁（万元）税费合汁（万元） 12724.2512724.25 4）项目损益静态盈利能力分析 静态盈利指标表 序号序号项目名称项目名称合计（万元）合计（万元） 1 1 销售收入 .46 2 2 总成本费用 .72 3 3 销售税金及附加 12724.25 4 4 利润总额

23、利润总额 81179.4981179.49 5 5 所得税 26789.23 6 6 税后利润税后利润 54390.2654390.26 投资利润率投资利润率 59.98%59.98% 投资利税率投资利税率 69.38%69.38% 投资回报率投资回报率 40.19%40.19% 结论： 本项目从静态评价来说，投资利润率、投资利税利以及资本金利润率均表明项目在静态盈利能力方面是优良的。本项目从静态评价来说，投资利润率、投资利税利以及资本金利润率均表明项目在静态盈利能力方面是优良的。 四）四）价格敏感度测算价格敏感度测算 分别以 1600 元/、1800 元/、2547 元/、2800 元/的销

24、售均价计算项目利润，并列表对比： 价格敏感度测算对比表 序序 号号 销售均价销售均价 （元（元/） 销售收入销售收入 （万元）（万元） 税前成本税前成本 （万元）（万元） 税后利润税后利润 （万元）（万元） 投资利润率投资利润率 （）（） 投资回报率投资回报率 （）（） 备注备注 一1600.2.721138.021.260.8盈亏平衡点 二1800.1.7212384.5313.749.21 三2547.5.7254390.2659.9840.19市区商品房现行销售均价 四2800.6.7268617.1075.5250.60 从表中可看出，当整盘销售均价 1600 元/，为项目的盈亏平衡点

25、。 按照现行市区商品房销售均价项目的利润可观。 三、三、项目项目分析结论及建议分析结论及建议 一）一）项目现状分析项目现状分析 1、片区规划 XX 城南片区位于 XX 主城南部，与老城区以京杭大运河相隔。区内有淮海南路、西安路连接宁连一级公路，是 XX 主城的南大门； 总体规划中对城南分区的要求： （1）城南分区功能：位于大运河南岸的规划建设用地，是以文教、体育为主的生活配套设施完善的城市新区。 （2）居住人口：居住用地 585.90 公顷，居住人口约 21 万人，人均居住用地 27.90 平方米。 （3）总体布局要求：西部为工业区，东南为高教园区，市级体育中心位于东部，区内设置片区级中心一处，位于淮海南路西侧西部为工业区，东南为高教园区，市级体育中心位于东部，区内设置片区级中心一处，位于淮海南路西侧。 （4）重要设施布局：区内要求安排要求安排 XXXX 市肿瘤医院市肿瘤医院，占地约 4 公顷，床位数为 200 张；安排安排 XXXX 市客运南站市客运南站，为一级站，占地 5 公 顷。 （5）景观要求：将柴米河蛇家坝河作为景观河道加强与两侧城市建设的结合，体现现代化城市景观形象；淮海南路为城市景 观轴，并突出本