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文档简介

1、房地产抵押要确定其抵押价值。根据建设 部、中国人民银行和中国银行业监督管理委 员会联合印发的关于规范与银行信贷业务 相关的房地产抵押估价管理有关问题的通 知的规定，商业银行在发放房地产抵押贷 款前，可以与抵押人协商确定房地产的抵押 价值，也可以委托房地产估价机构评估房地 产抵押价值，为其确定房地产抵押贷款额度 提供参考依据。通过委托估价方式确定房地 产抵押价值的，原则上由商业银行委托房地 产估价机构进行评估，但商业银行与借款人 另有约定的，也可以按照约定，由约定方委 托房地产估价机构进行评估。房地产抵押价值为抵押房地产在估价时点假定未设立 法定优先受偿权利下的市场价值减去房地 产估价师知悉的法

2、定优先受偿款。扣除的法 定优先受偿款一般是指在抵押的房地产上 债权人依法拥有的优先受偿款，即假定在估价时点实现抵押权时，法律规定优先于本次 抵押贷款受偿的款额，包括发包人拖欠承包 人的建筑工程价款，已抵押担保的债权数 额，以及其他法定优先受偿款。在房地产抵押估价活动中，房地产估价师应当勤勉尽 责，包括了解抵押房地产的法定优先受偿权 利等情况；必要时对委托人提供的有关情况 和资料进行核查；全面、细致地了解估价对 象，对估价对象进行实地查勘，将估价对象 现状与相关权属证明材料上记载的内容逐 一进行对照，做好实地查勘记录，拍摄能够 反映估价对象外观、内部状况和周围环境、 景观的照片；处置房地产时，除

3、评估房地产 的公开市场价值，同时给出快速变现价值意 见及其理由等。房地产抵押估价报告要全面、详细地界定估价对象的范围和在估价时 点的法定用途、实际用途以及区位、实物、 权益状况；披露知悉估价对象已设定抵押权；对估价对象的变现能力分析；披露已作 为假设和限制条件，对估价结果有重大影响 的因素，并说明其对估价结果可能产生的影 响；将法定优先受偿权利等情况的书面查询 资料和调查记录、内外部状况照片作为估价 报告的附件。对由于各种原因不能拍摄内外 部状况照片的，应当在估价报告中予以披 露。房地产抵押估价报告应用有效期从估价 报告出具之日起计，不得超过一年。房地产 估价师预计估价对象的市场价格将有较大 变化的，应当缩短估价报告应用有效期。此外，按照关于规范与银行信贷业务相关的 房地产抵押估价管理有关问题的通知要 求，商业银行要加强对已抵押房地产市场价 格变化的监测。为及时掌握抵押价值变化情 况，商业银行可以定期委托或者在市场价格 变化较快时委托房地产估价机构评估房地 产抵押价值。处置抵押房地产前，商业银行还应当委托房地产估价机构进行评估，了解房地产的市场价值。中国银行业监督管理

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