名门世家项目前期沟通报告

1、名 利 场,名门世家 项目前期沟通报告,名牌，形象价值,利益，销售策略,体验，生活价值,以形象高度提升项目形象，形成楼市话题,独特的产品价值挖掘及销售方式，提升溢价能力,通过活动、现场包装形成推广气场，提升感染力,何谓名利场,项目之前，沟通一个营销话题,在永州 名门世家 代表了什么,项 目 站 位 思 考 引领者 OR 追随者,简单看看永州的地产现状,城区中，芝山与冷水滩河西的房价相近， 周边县市中，祁阳的房价比河西的稍高， 而河东，则是永州市场的价格高地,河东与河西， 永州人心目中难以逾越的价格分水岭,河东： 远志新外滩、 华源府第,永州的地产名牌阵营,河西： 城市绿岛,河东，暂且不提， 城

2、市固有的惯性思维， 在未详细考察市场前， 不敢妄言打破价格壁垒,同在河西，名门世家能否称王,项目价值重新解构,绝版湖山（资源）： 城市中唯一原生湖泊，风水起于势； 稀有大盘（规划）： 26万平米恢弘巨作，他处难有此筑； 传世府邸（建筑）： 欧陆国际社区，传世精工大宅； 双重园林（景观）： 内园外湖，上流生活涵养； 王者生活（配套）： 繁华上游商圈云集，萃取城市精华； 至尊服务（物管）： 聘请国际知名的管理公司顾问，提供尊贵的管家式贴身服务；,一个片区中心， 拥有绝版湖山的欧陆大宅， 横空出世，足以领袖河西,领袖的市场素养,作为领袖，区域影响力，比什么都重要,且看名门世家如何成,形象价值,形象的

3、最大意义，就是在产品与客户间形成沟通，匹配他们的审美与人生观,名门世家对于目标客户的意义， 不只是一个真正高品质的居住场所， 更是提供了一个显性的、证言身份的标签,对于高端商品而言， 迎合需求不重要，但引领需求很重要,对谁说话,我们看到“客户主要是永州籍外地打工回来置业的群体及本地河西生意人、少量在河西上班的公务员,核心客户描述（一） 永州籍返乡置业群体,在外地,他们可能是各自行业里主流力量; 在家中，是家庭的重要收入来源所在; 接受过沿海等先进城市理念，对生活品质有一定要求; 在家买房主要是能有所寄托，解决后顾之忧，同时也是对自我成就的一种证言,买房子更看重品质、环境和服务, 同时也需要产品

4、有一定的形象附加值,核心客户描述（二） 本地河西生意人,他们，经历打拼后收入较高且稳定，是各自行业的中坚力量；; 家庭中，拥有大事决定权，承担家庭的大部分责任; 一般以二次置业为主，能够同时满足生活品质需求与面子,买房子更看重风水、品质、和服务,对于这些核心客户来说，房子的功能性是重要的。 但同时要求产品带来的附加值， 即产品能证言辛苦打拼的成就,我们的推广，就是要让项目形象对等人群心理,如此，才能让名门世家实现更好销售,确立形象的基调,X,太空太大,伪抽象主义,X,在项目二期即将开盘的今天，我们需要更具实效的广告,信息太过复杂会形成干扰， 只需说透两个点： 证言成就 精工品质,由于项目推盘时

5、间已久，不宜太大变动， 二期开盘前，从前期形象上逐步过渡,一步湖山，一宅传家,首先从项目名称“名门世家”及绝版资源入手,荣得所归，向人生成就致敬,接下来，从客户心理衔接,品质为准，生活自分高下,二期开盘即热销前后，以现场实景体验及展示品质细节为主,完美价值几何？现场就是见证,这个时期建议做一本品质手册或海报,推广的基调确定，接下来就是 如何迅速有效的建立名牌效应,传播渠道探讨,对于三线城市而言，报纸、电视片建议不做考虑。到达率不高，但费用高昂,少花钱，多做事,主推一：口碑传播 客户的口碑是三线城市最好的广告方式，良好的人际关系所带来的附加值是不容低估和忽视的，客带客就是最好的证明,主推二：物料

6、及户外 发放宣传单页、DM和树立视觉冲击力较强的户外广告,主推四：电视角标或字幕,主推三：短信,主推五：现场 一是销售现场的包装，二是工地围墙及项目裙楼的包装，三是看房通道的包装，四就是尽可能装修具有代表性的样板房,主推七：创新 利用人群好奇心理，往往取得意想不到的收获 超市购物袋 、桶装水上的写真广告,主推六：媒体联合 如利用政府改造湖的动作，炒热片区价值,同时要考虑到传播的节点问题。 比如10.1、春节等时期加大短信投放量；在火车站、汽车站设立临时广告位等,销售策略、溢价率,名已有，看如何利润最大化,四个方面展开，即价格、销控、客户转介、团购,关于具体的销售策略，在现场调研之前， 只是以操

7、盘的经验进行探讨,价格,价格包括单价、总价、付款方式、其他优惠措施等 1、低开高走、低首付等； 2、购买相应的户型优惠，前多少名优惠等促销，给客户制造压力； 3、销售进入正规后适当提格前，将即将提升价格的消息告诉所有客户，特别是已经购买房屋的客户，升值将让他们非常肯定自己的选择，从而自发成为项目的有力宣传者,销控,1、项目刚推出时，首推比较好的户型，快速形成热销局面，同时实现部分资金的快速回流； 2、当热销局面形成后，对良好户型进行控制性销售，推出通风采光等较差的户型进行销售，这样，一是可利用热销局面促进较差房源的销售，二是较好房源的控制性销售可以为日后调价做准备，实现项目利润的最大化,客户转

8、介,客户转介，可以理解为利用口碑。 市场认可项目后，很多已购房或未购房的客户就会自动加入项目的宣传队伍中去。 三线城市有很强的邻居或亲情心态，他们觉得自己选择的房子就是好的，会自发宣传项目，如果此时加以奖励，如老带新送物管费等，效果就会更加明显,团购,团购政策，一般分为自发组织团购及单位团购 1、购房多少套可以获得相应的优惠政策。 2、重点企事单位联系宣传。 此情况需调研，如果单位自建房市场较大，就难以执行,销售方面还需注意一点，即服务态度及销售语言。 服务需培训，语言方面不要太过专业，尽量以当地人的语言讲解，适当加入专业术语,体验，场所精神,这里所说的场，不只是项目现场，而是要营造一种项目氛围，通过与项目形象相匹配的活动，在永州人心目中形成“名门世家生活圈,三线城市生活圈小的特征，让活动很容易出效果,二期开盘时，配合新形象，需要产生轰动效应，一举炒热项目。可以考虑使用直升机或汽艇活动，邀请签约客户登机俯瞰城市,成功者，凌于城市之上,名动全城,市民关注热点问题炒作,如在9月开学前后，与永州知名学校签约。创立名门世家基金，奖学金之类，再通过颁奖仪式等，迅速形成热点话题,情感炒作,在10.1、元旦、春节等节点，与婚庆相关行业联合举行“时尚婚庆博览会”；活动期间，