2021年房地产公司实习报告4篇汇总

1、精编word文档 下载可编辑本文目录房地产公司实习报告1月大学生房地产公司实习报告范文房地产公司实习报告房地产公司实习报告范文一实习内容概要实习时间xx年2月至xx年5月实习地点湖畔高尔夫旅游置业有限公司物业管理部实习项目简介湖畔高尔夫旅游置业有限公司成立于1996年8月，是中新合资企业，旗下的物业管理部是专业从事物业管理，具有独立法人资格的物业管理企业。公司设有财务部、社区服务中心、经营部、品质部、行政部五个部门，现有员工1多名。公司经营范围包括物业综合经营管理、修缮等业务。公司成立几年来，一直致力于以一流的管理、一流的服务、一流的信誉为公司方向，尽可能及时周到地为顾客提供优质的服务。在管物

2、业z花园在增城市首家取得了“广东省城市优秀物业管理住宅小区”的荣誉，同时还获得了“增城市安全文明小区”、“广州市安全文明小区”等称号。公司注重管理人员的培训，于xx年3月与广州航海高等专科学校合作在z花园设立了“物业管理实习基地”为公司管理人才以及为即将步出校园的物业管理专业学生提供了良好的学习环境。今年iso91质量管理体系、iso141环境管理体系、gb/t281职业健康安全管理体系在公司得到推广和应用，以提高企业的竞争实力，为广大客户提供更加优质、高效、周到的服务。二实习工作报告此次实习分三个阶段进行第一阶段行政部行政部是我实习的第一站，行政部是负责公司人力资源的管理，科学地做好劳动人事

3、组织管理工作，充分发挥人力资源的效能，实现人力的扩大再生产和合理分配使用人力;做好公司的行政管理，建立健全公司的规章制度，协助公司领导协调各职能部门间的关系，保证公司日常办公的正常开展;并负责公司对外的联络、对外宣传和组织开展社区文化活动等事务;使公司所有在岗员工符合iso91、iso141、ohsas181管理体系运作的要求，并使员工了解符合管理体系要求的重要性的部门。员工的招聘各部门根据用工的需要，用内部呈批报告的形式向公司领导提出招人申请，行政部根据公司领导批准后的报告按部门岗位职责与任职条件，向外界招聘，前来应聘的人员填写，行政部根据应聘记录表的资料从中挑选符合要求的员工，以便录用，并

4、填写入职登记表交行政部存档(详见流程图)。员工的培训与教育1)上岗培训新员工入职由行政部组织安排为期2天的上岗前培训，培训内容包括a.物业管理现状及发展前景。b.公司管理方针、本年度目标、指标和管理方案。c.iso91，iso141，ohsas181基础知识及公司管理体系文件。d.相关的法律法规、公司规章和劳动人事政策等。e.基本的服务知识，包括职业道德、行为规范、礼貌知识等。f.工作岗位的具体作业要求及本岗位所涉及的环境因素、危险源的识别。g.新员工所在工作岗位对环境、职业健康安全的基本处理知识讲解。2)培训需求与年度培训计划a.每年1月份各部门将上一年度考核提出培训需求，行政部根据培训需求

5、和上级的要求制订培训计划，报总经理批准后实施。b.培训计划应陈述培训的对象、培训的目的、培训的内容、培训的时间等内容。3)专题培训公司发展新的管理项目，或购买了新的设备、进行技术改造、准备开发新的管理方法时，由各主要负责部门组织，对有关人员进行专题培训，以保证新制度、新方法、新技术设备的正常运行。4)每次进行员工培训，培训的组织部门应作好员工培训记录，定期将员工培训记录交行政部存档。员工的考核考核分为例行考核、转正考核和培训考核三种，具体如下a.例行考核行政部于每年6月份、12月份组织进行例行考核。考核前行政部应提前15天组织成立考核小组，制定考核方案，报总经理批准后实施。例行考核的内容应包括

6、德、能、绩、勤四个方面，考核方法应尽可能地量化。例行考核完毕，考核小组应对考核结果作分析总结，提出培训需求，并对不合格员工按公司有关规定作出相应的处理。b.转正考核。在新员工试用期满后，由该员工所在部门的主管领导对该员工该用期间的表现进行全面的考核，从而决定是否录用。考核完毕该部门主管领导应就员工的考核结果与试用期表现以员工转正考核报告形式向总经理报告，经批准后该员工转为正式员工。未通过转正考核的员工由公司作出辞退处理。b.培训考核。行政部组织员工培训后，应组织参加培训人员进行考核，以检验参加培训的员工是否掌握培训的要求，将考核结果记录在员工培训记录中相应栏目中，交行政部存档并以此作为员工晋升

7、、加薪的参考依据。第二阶段工程维修工程维修部的主要任务是维持小区内公共设施设备正常运转，为业主/住户提供及时周到的物业设备等维修服务。日常入户维修1)接报修a.社区服务中心当值人员接到业主/住户报修后，分类明确，应在15分钟之内开出维修单或给予答复处理时间。b.特殊维修可预先联系有关单位，根据具体情况答复维修时间。(如电视电话报障)c.较困难复杂的维修要求72小时内完成(工作技术要求特殊的除外);同时应向住户解释原因;2)入户维修a. 维修部当值人员接到维修单后立即安排人员进行处理，紧急情况应立即赶到现场。一般情况时在1小时之内到达现场。一般性维修不超过2小时之完成，较困难复杂的维修要求72小

8、时内完成(工作技术要求特殊的除外)，同时应向住户解释原因;b.入户维修人员要做到有礼、有节，对有可视对讲系统的住户可用可视对讲与其联系，在得到同意后方可进入;无可视对讲系统的可按门铃或轻轻叩三声门，并礼貌的问好，说出自己的身份和目的;“您好;我是某某部门，来为您做某某项服务”。c.维修时应多征求住户意见，如住户提出不可行的意见或要求时，应根据自己的维修经验和知识，耐心的向住户解释和说明;d.维修后要做好现场清理工作，用垃圾袋将维修垃圾清理干净，维修时移动的家具用品应按原位置放好;e.功能性维修，以恢复其原有功能为准，外观性维修要与原有部位相比较表应无色差，高低不平现象;维修时应尽量满足住户要求

9、。3)供排水维修a.更换水表a)关上水前第一阀门,排空管内的残余水后拆下水表,检查水表的接头胶圈,如已经断裂或变形时应选同一型号规格的具有合格证的水表安装上去;b)安装时注意水表的水流方向保持一致;c)维修结束后，打开阀门检查有无渗漏,表针转动是否正常;d)维修人员要做好用户新启用水表的底数记录。b.水龙头漏水a)关闭户内水阀阀门，拆卸下水龙头并检查出故障点;b)根据用户需要，更换破损的胶圈部件或更换新水龙头，如因水龙头有砂眼漏水的，必需更换新的水龙头;c)安装完毕后，打开水阀门检查新换水龙头接口是否有渗漏,使用时切勿过度拧紧。c.更换角阀a)关上户内水阀，拆下角阀，查出故障根据实际情况，好确

10、需要更换的重新更换;b)安装时应注意角阀与水管接合处的密封性和紧密度，以防渗漏;c)安装完毕后，打开水阀查看有无渗漏。d 更换软管a)关闭软管前阀门，拆下软管,查看故障原因;b)根据住户需求，更换损坏的胶圈或更换新的软管，如因软管有砂眼或破损、爆裂的必需重新更换软管;c)安装时应注意，更换同型号同长度的软管，接头处不可过拧紧，以免拧坏镙丝;d)安装完毕后，打开水阀查看有无渗漏。f.马桶漏水维修a)检查漏水原因后，关上阀门根据情况进行维修;b)软管漏水应进行更换，水箱水位过高可调整水位控制水浮，水箱底布漏水应查看是否螺丝松动或胶圈损坏;c)维修完后，打开水阀查看有无渗水现。g.菜盆排水管漏水a)

11、检查漏水原因，排水软管破损，胶圈损坏，接头处螺丝松动;b)安装时应注意盆体与下水管接口处，需用玻璃胶封闭，待胶干后试水检查。h 维修马桶堵塞检查堵塞原因，用马桶抽子或疏通机进行疏通，使其排水畅落通。i部分楼层停水a)查明停水的楼层后先关总阀，拆开支阀，并将滤网清洗后重新装上;b)市政或其他维修造成的停水应通知住户，并作解释。4) 供电维修a 更换电表a)断开电源拆下电表，确认电表已经失灵时，可选用具有检验合格证的同一型号电表进行安装，安装时注意进出线接法正确。b)安装结束后合闸后试电，保证住户用电设备使用正常，电表转动正常;c)维修人员应会同社区服务中心人员做好新启用电表底数的记录。b 维修开

12、关a)分析造成低压开关跳闸或烧坏的原因;b)好如果是短路故障，首先将空气开关置于“off”位置，用万用表(兆欧表)检查线路，查出故障点后给予排除;c 灯管、白炽灯的维修a)断开电源、取出白炽灯，如果灯丝烧断，可更换同一型号的卡口或螺口灯泡安装上去，试电查看是否正常。b)灯管不亮可先检查启辉器，如损坏可更换新的;试电检查如不亮时，取出灯管并更换同型号、同规格的灯管，再次试电检查，如仍不亮时可检查接线和镇流器，查出故障立即排除，恢复正常照明;d.线路检测a)线路停电检修应及时通知住户;b)住户开关烧坏的处理见本章 2维修开关进行处理;c)电表损坏的维修见本章 1 更换电表办法进行处理;d)进户线端

13、子接触不良可先切断电源，将接头紧固;e)线路短路时可用万用表对线路逐一检查，找出故障原因并及时处理;f)当确认故障排除后方可送电。5) 门窗维修a 门铃维修a)无电情况时可更换新电池;b)电极板腐蚀或接触不良可进行除锈、紧固处理;c)因线路短路问题造成的故障，用万用表(兆欧表)检查线路找出故障点并及时处理。b 维修门窗1)门窗附件有无损坏，不全，进行更换或补装;2)清除门角和窗轨道的杂物，对门合页和窗轨道注油;3)更换破损玻璃时注意防止玻璃碎块跌下伤人。c 更换门锁拆下坏锁后先检查是何处坏，如能修理及时修理，无法修理好的可通知住户更换新锁;d 非一般性的维修委托专业维修队维修，工程维修人员并对

14、所委托项目的维修质量进行监督和跟踪。第三阶段清洁绿化部清洁绿化部的主要任务是维持小区内公共场所、楼道的清洁卫生及小区内绿化带的修剪等养护工作。清洁绿化人员配置和培训1)行政部制定职务说明书，对岗位职责、人员的年龄、文化程度、工作经历和能力作出明确规定;2)清洁绿化部主管负责制定清洁绿化部工作岗位安排报社区服务中心主任审批，总经理批准后实施;4)行政部会同清洁绿化主管负责新员工的入职培训，培训内容包括公司的管理目标、质量方针、组织架构、员工手册、体系标准iso9、iso14、ohsas18;清洁绿化主管负责员工的岗位培训，包括岗位技能、质量标准、工作手册、注意事项，经考核合格后方可上岗试用;5)

15、清洁绿化主管制定清洁绿化员工综合考核标准，经社区服务中心主任批准后实施，清洁绿化主管按标准要求定期或不定期的对各岗位员工进行考核，并记录在清洁绿化工作日记录检查表中;清洁绿化园林器械的管理和维护1)清洁绿化主管对清洁绿化园林器械进行登记和汇总，并记录于设施清单中;2)清洁绿化主管制定清洁园林器械操作规程，报社区服务中心主任审批后实施;3)清洁绿化工按操作规程使用园林器械，主管安排相关绿化人员进行管理和保养;维修保养后填写设备维修保养记录表4)清洁园林器械使用后，清洁绿化组长负责填写清洁绿化工具使用登记表;农药的管理和使用1)清洁绿化主管制定农药使用标准与规程，报社区服务中心主任审批后实施;2)

16、绿化工按标准使用喷施农药，使用后记录于绿化养护工作日记表中;清洁绿化工作分派和巡视1)清洁绿化工根据清洁绿化部工作手册的规定实施绿化养护工作，并记录于绿化养护工作日记录表2)清洁绿化主管负责对各岗位的工作进行巡检，并填写清洁绿化工作日记录检查表;3)清洁绿化主管对巡视中发现的问题及时安排相关人员进行处理，范围外的问题填写业务联系单交由社区服务中心处理;绿化养护方案的制定1)清洁绿化主管负责制定绿化养护方案，报社区服务中心主任审批，由主管负责组织实施;2)清洁绿化主管按标准配置清洁工，并制定绿化工作流程。三几点体会1、增长了知识和才干。一出去，我发现在学校学到的知识很不够，有些课程完全无用，该学

17、的没学到，不该学的学了，发现不足主动去补，都很刻苦，也受益匪浅。像什么iso9、ohsas181及iso141等体系认证，以前在学校就没有接触。2、我们深切的感受到，物业管理确实是一个朝阳产业，对高素质管理人才的需求非常大，就业前景十分看好。我们应该抓紧机遇，充分利用我们的成功经验，调整专业结构，将物业管理作为我们的品牌专业来建设。四、我对物业管理行业的认识物业管理在我国是一个新兴行业，发展时间不长，在摸索和实践过程中仍存在不少问题，尤其是涉及权益关系领域，各方矛盾和纠纷时有发生。诸如物业管理企业与开发商的职能不清，业主拒交管理服务费，物业管理企业因小区内业主财产被盗、人身受到伤害而被起诉，物

18、业管理体制模糊、法规不健全及物业企业义务承担某些社会功能的现象等日益突出，在一定程度上阻碍了物业管理行业的发展。规范物业管理，提高企业权益保护意识，促使物业管理企业从法制化、规范化的角度不断完善自身的服务水平，堵塞各种管理漏洞，防止质量事故的发生，避免企业不应有的损失。同时，政府相关部门要加快物业管理法制建设，使物业管理朝着健康的方向发展，这已成为物业管理企业发展的当务之急。如何规范物业管理，提高物业管理企业权益保护意识，必须强化如下方面工作1、要树立风险意识和规范发展意识。物业管理公司是自负盈亏的企业，企业必然面对经营风险，合理、有效地规避风险，才能获取最大的利润。作为企业有几个重要环节必须

19、把握(1)明确物业管理委托合同。在合同中，企业务必把握细节，明确哪些该做，哪些不做;哪些是常规服务，哪些是收费项目;权利与义务是否对等，例如物业管理的保安工作，应在合同中明确，只是协助和配合本地公安机关维护公共秩序，而不承担人身安全、财产保护责任。(2)规范内部管理，练好内功。企业必须健全内部规章制度，完善组织架构，合理设置岗位，把好人员招聘关，系统地对员工进行培训，在员工的思想中培植风险意识，最大限度地避免因管理责任而导致事故的发生，从而把经营风险降到最低。如保安员在指引车辆停放时，应对车身四周进行巡视，发现有破损等问题及时向车主指出，以免产生麻烦和纠纷;在停车场对车辆进出的登记一定要完整、

20、齐备。如果把预防措施做细做好，管理工作做得周到扎实，那么，即使发生了丢车事件，企业就不负管理责任也无需赔偿。(3)购买商业保险，保障多方利益。物业管理企业要树立保险意识，化解风险，一般应购买财产保险、机器设备保险、公共责任险等，将可能遇到的风险化解，避免经济上的损失。2、强化法律法规、行业规范教育培训工作，通过法律来维护企业、员工权益。目前，由于行业法规不健全，无法可依，甚至有法不依的情况较多，企业也往往因为这些现象的存在而轻视或忽视了自身的法律建设。因此，增强员工的法制观念是加强自身权益保护的关键。一方面要加强员工对法律法规的学习，提高法制意识，依法操作;另一方面要勇于利用法律武器来维护自身

21、权益。如对于无理拖欠管理费或拒绝承担毗邻房屋或共用部位、共用设备设施维护和修缮费用的业主，物业管理企业应依据法律法规、管理制度和业主公约，积极或支持权益受损的业主寻求法律支持。物业管理企业应有意识地组织有关法律法规的宣传活动，加强包括业主在内的社会大众对物业管理法律法规的认识和理解。3、宪善物业管理法律体系，加大执法力度。全国性的物业管理条例可望今年内出台，有了全国性物业管理条例，就便于统一管理标准和管理规范，加强相关政策法规的协调，避免法规的相互冲突，用法制规范市场环境，规范物业管理操作。建立健全物业管理法规体系，需着重注意如下几点(1)物业管理主管部门、政府其他职能部门如需物业管理企业配合

22、政府职能部门的部分工作，应由政府部门出具委托并授权，同时应给予政策上的优惠或适当的经济补偿。(2)尽快制订、颁布物业管理招投标法规和配套实施细则，用法规和制度来限制和约束不正当竞争行为。(3)对于业主及业主委员会的职权，应进一步规范和细化相关条款，以明确业主违反业主公约及有关法律、法规，但又不构成刑事案件时，应由哪些部门来处理，或可赋予物业管理企业哪些执行权力。物业管理过程中形成有关决议和方案，经业主大会5%以上成员通过后，对于其他拒不服从的业主，物业管理企业可以采取哪些措施，等等。4、规范物业管理市场行为，为物业管理企业提供公平竞争的外部环境。物业主管部门应注意用市场观念、市场机制来培育和发

23、展物业管理市场。推行供需双方相互选择、平等协商、根据服务内容和质量确定价格，通过签订合同规范双方行为的制度。政府应积极引导和督促参与竞争的管理企业遵循公平竞争原则，树立竞争公德，遏制不正当竞争。除了应用法律和行政手段外，还须倡导建立道德秩序。这种道德秩序就是重视信誉、注重企业形象、遵纪守法、公平竞争。有了社会公德才能在竞争中树立良好的企业形象，建立稳固的企业信誉，自觉抵制不正当竞争，并将引入法律化、规范化、科学化轨道，创造公平、公正、公开的物业管理竞争环境。5、加强物业管理重要性的宣传力度，提高全社会对物业管理的认识。物业管理企业应加强与业主之间的沟通及自我宣传，使公众对这新兴行业有正确的认识

24、，令每一位消费者及社会各方面人士都积极地参与，以消费者的眼光审视物业管理企业的经营行为、服务行为是否规范。尤其注重与新闻媒体沟通，利用报刊、电台、电视等各种途径对物业管理政策、作用和服务内容进行大规模的宣传。同时，使新闻媒体了解行业的政策法规和特点，体会到物业管理行业的酸、甜、苦、辣，取得他们的理解、同情和支持，从而通过媒体的正面引导，推动物业管理行业健康地发展和壮大。报告人1月大学生房地产公司实习报告范文房地产公司实习报告（2） | 返回目录实习报告范文新燕花园比稿风波新燕花园是公司的长期稳定客户(收取月费)燕塘地产旗下一处住宅楼盘。我进入公司时，客户正要求进入广州日报的新一轮广告投放，以适

25、应五一期间的开盘促销活动。目的明确(开盘促销)，投放费用有限(万以内)，时机有限(两个月内的个周三及周五)，于是两个小组的多半人马出动，开动脑会议，媒介计划迅速确定，出稿日期、主题、进度等已明确在工作单上。剩下的是各人各司其职，迅速拿出方案，因为这个客户非常能挑，我们一定要提早拿出数套稿子。围绕着天河北纯生活的主题，针对中等购买力的燕塘片区原著居民和天河区年轻外地购房白领，我们组个文案，被要求尽可能多的拿出各自的方案。因为我完全算菜鸟，对广州地产运作压根不熟悉，可以说连地产广告案例都没怎么接触过，怎么办我赶紧从公司图书室借了几本地产广告集锦，借了剪报，趁周末自己搭公车去看盘。临时抱佛脚，总算有

26、一点感性认识了吧。周一早晨的例会上，我也拿出了自己写的两套完整的文案标题，内文，图片的感觉。具体的我忘记了。只记得当时心里实际上非常忐忑不安，但是一群人包括总监只是听取了，问了一些问题，也并没有责备什么。实际上开会很开心，大家相互问问题、相互启发，气氛很好，思维既紧张活跃，不时有些很精彩的点子闪现。所谓的比稿，实际是我们公司内部出的两套方案之间的比试。插画稿是我们一位很棒的美指手绘的，以独特的画面感和童年往事般的回忆的大院生活氛围为画面特质，标题和文案我们打磨了很久才配合起来。傍大款稿是我们的戏称，因为稿子里的图片全部采用的是图库里的国外生活场景，同样表现舒缓、温情、宁静的生活氛围，也符合了目

27、标人群的生活期待心理。我们内部主要挑选了这两套稿送给客户挑选，虽然我们认为明显的是第一套稿较为合适，更容易在地产广告铺天盖地的广日跳出来。结果却是，客户选择了第二套，原因很简单，插画稿的风险太大了。在学校的时候通常我们会被告诉说，此时应该力争说服客户，以事实和数据。但是当该行为的结果还无法呈现出来的时候，过往的任何事实都不会百分百地使客户信服;商业社会，市场效果决定一切，而客户拥有最终拍板权，如果客户个人性格比较保守一点的话，我们只能选择那个最安全的。这次内部的比稿，使我认识到在真正的广告运作当中，很多不可控因素使真正出现在受众面前的广告，并不是最适合传播的，最切中消费心理的，或者说并不是相对

28、杰出的那则广告。针对这个客户，我们采用了广日和南都的不同版面的报广，软文，单张等等广告造势形式。其中，我的挫折感最强的是软文的撰写以的口吻，不露痕迹的，抓紧消费者的关注点，进行广告推广。我认为在这方面应多加练习。在服务后期我负责了一本手册纯生活手册的全程策划、设计与推出，是为客户整个地产公司的企业形象做的一本生活指南，其中以多种形式渗入了客户的形象宣传。竹韵山庄放弃的美德竹韵山庄与新燕花园不同，是一个主打竹文化，地理位置较偏但注重生态环境与文化意味，建筑格调和价位较高的楼盘。同样是为其进行报广、手册的服务，我感受最深的却是客户强烈的自我感觉，对广告投放的决定性影响。我并没有抱怨，客户从其自身利

29、益相关的角度出发时候，有时反而很简单直接的修正了我们某些时候卖弄创意，炫耀文的误区。只是觉得，广告不是我们最初想象的那么单纯的一件事情了。它是沟通，讲究沟通力，在这场磨合当中，客户的意见与消费者的反馈一样对于一个广告公司至关重要。在这里，放弃似乎是进取的一种表现形式。颐高数码广场营销广告五一假期我们一直为这个客户加班。大手笔投入三个亿的一座数码城，我们得在月之前拿出它年内招商、招租的大部分推广方案，我们甚至特地为它招兵买马成立了一个营销小组。实习报告格式和基本要求(一)要求观点明确，论据详实，条理清楚，文简练，格式规范，具有鲜明的针对性和创新性，正文数一般不少于xx。(二)内容提纲前言一、 实

30、习目的二、 实习时间三、 实习地点四、 实习单位和部门，实习单位的生产(经营)工作情况、管理情况及对员工的要求五、 实习内容实习的项目、程序、方法、计算成果及示意图，按实习顺序逐项编写;六、 实习总结: 实习中运用所学知识分析解决问题的情况，实习的心得体会，意见和建议七、对母校教学实习工作的建议(三)格式标题(三号黑体)应准确、简洁，能概括文章的要旨，一般不超过2个汉，必要时可加副题。标题中应避免使用非公知公用的缩略语、符、代号以及结构式和公式。正文的层次标题，应简短明了，不要超过15个，不用标点符号，文内层次的划分及编号一律使用“一、(一)(1)”编序。(一级标题用四号黑体，二级标题用四号楷

31、体，以下层次的所有标题用小四宋体)正文内容体宋体;大小小四;5倍行间距。左右页边距自动(四)表格应采用三线表，可适当加注辅助线。(五)插图(含照片)应采用计算机制作，插图下方应注明图序和图名。照片要主题鲜明、层次清晰、反差合适、剪裁恰当。(六)参考文献著录原则和要求参考文献应列入文后，并按文中引用的先后顺序列出。未公开发表的资料一般不宜引用。文献的作者三人以内全部列出，四人以上列前三位，后加“，等”;中国人和外国人的姓名一律采用姓前名后著录法;西文作者的名部分可缩写，并省略缩写点“.”。文章中引用文献时，视具体情况将序号作为右上角标注。(“参考文献”用小四宋体加粗，其著录内容用五号宋体)著录格

32、式书籍、期刊文章序号作者.题名j.刊名，出版年份，卷号(期号)起止页码。房地产公司实习报告房地产公司实习报告（3） | 返回目录前言:迈进大学生活的最后一个年头,站在我们面前的就是那个向往已久的工作社会,我们的心已经开始飞进那里.我们高兴,我们兴奋,因为我们终于可以在这个巨大的舞台上展现自我,我们可以回报社会,我们可以服务国家.但是我们又害怕又胆怯,我们常常会扪心自问:我们准备好了吗 是的,我们在校园里生活了数十载,而社会与校园是完全不同的两个世界,也许我们不能完全立刻适应这激烈残酷的社会.所以我们选择一个过渡的桥梁把我们平稳的送上社会的大舞台,这就是专业实习.我们的专业是工程管理,房地产是我

33、们以后就业的主要方向之一,加上我俩对房地产十分地感兴趣,所以我们选择了一个房地产信息充足的企业来丰满自己幼嫩的翅膀.房地产评估公司属于房地产中介机构,是房地产开发商与消费者之间的桥梁,在这里实习会使我们得到更好的锻炼.而许多专家学者给房地产估价下了一个美妙的定义:房地产=科学+艺术.正式这种既有科学知识的严谨也有艺术的魅力,我们才能满腔热血的爱上房地产估价这一行业,才能主动的才房地产的知识中自由的遨游!实习的一个月很快就要结束了,再回首这丰收的一个月,我们感到十分的欣慰,它使我们在实践中了解社会,让我们学到了很多在课堂上根本就学不到的知识,也打开了视野,增长了见识,为我们即将走向社会打下坚实的

34、基础.为了表达自己收获的喜悦,我们将分开几个部分讲一下自己的感受,报告实习的情况!一,公司介绍北京北方房地产咨询评估有限责任公司(以下简称:北方公司)系北京北方房地产咨询评估中心(隶属于国土资源部)脱钩改制后形成的公司.是国内最早从事评估业务且具备最全面评估资质的中介服务机构之一.北方公司以北京为依托,业务范围辐射全国.具有技术力量雄厚,信息灵敏可靠,服务行为规范,规模信誉良好的优势.1,公司的主要业务有:,房地产开发土地使用权获取方式前期策划;房地产投资分析,可行性研究;房地产投资的资金融通;房地产市场营销策划;房地产抵押贷款(个贷)评估;房地产拆迁评估.北方公司自1993年以来,对不少项目

35、参与了整个策划,并成为多家集团公司的长期咨询评估机构,成为许多集团公司的顾问单位,比如:北大青鸟集团,隆达集团,北京市供销社,北京金隅集团,首创置业,国贸,北辰等.,基准地价及各类宗地地价,房产价值评估业务.基准地价编制:北方公司曾在1993年主持制定了浙江省温州市的基准地价,并参与了其它省市基准地价的制定,获得原国家土地管理局颁发的1993年局级科技进步二等奖和浙江省土地管理局颁发的1992年度局级科技进步一等奖;业务包括出让或国家收回土地的地价评估;转让,出租,抵押,作价入股房地产的评估;企业兼并,破产,清产核资涉及的房地产估价;司法仲裁涉及到的房地产估价;征收土地税费涉及的土地估价;其它

36、依照法律,法规需要进行的房地产估价.,在全国范围内为企业股份制改制提供土地资产评估及政策,法律咨询.北方公司自1993年起一直被国土资源部确认为a级土地估价机构,是全国最早从事上市公司土地估价的机构.已参与了百余家上市企业股份制改造中土地资产评估,政策咨询,及土地资产处置的协调工作,积累了丰富的经验,熟悉股份制改造中的各个环节,能够为企业提供最合理的土地资产处置方案,便于土地资产与其他资产衔接平衡,达到上市标准.,为各种形式的产权变动提供整体资产的咨询评估服务.目前已为几十家企业进行了整体资产评估及其咨询服务,积累了丰富的经验.包括企业清算资产评估,企业工商注册资产作价入资评估,资产补偿评估,

37、无形资产评估等,类型丰富多样.,具备提供完备法律咨询服务的能力.北方公司现有法学硕士4名,其中具有律师资格的3名,具备提供全套法律咨询服务的能力,尤其在房地产专业法律方面具有丰富的经验,使客户的权益得到最大限度的保护.2,公司特点及优势,公司具备五种资质:中国土地估价师协会颁发的全国土地评估资格国家建设部颁发的一级房地产价格评估资质北京市国土资源和房屋管理局颁发的评估资质北京市国土资源和房屋管理局颁发的房地产经纪资质北京市国土资源和房屋管理局认定的房屋拆迁评估机构(第一批)作为目前全国具备资质最全面,最高级别的的评估机构,北方公司在目前许多评估项目同时归口两个以上政府部门领导的情况下,在协调各

38、方关系方面更显示出我公司的巨大优势.这一点是那些资质不全或不具备资质的评估机构无法比拟的.,灵敏可靠的信息来源北方公司与国土资源部,建设部,财政部,外经贸委,各省及地方房地产管理部门等建立了良好的业务联系,能及时准确地了解国家各项政策法规,并融会贯通.尤其与各省市土地管理部门及土地评估机构关系密切,了解和掌握全国各地地价行情,可以协助客户办理评估结果确认,土地资产处置,权属变更登记等手续,有协调各方面关系的能力和经验.截止目前,公司已为数百家企事业单位进行了高质量的房地产咨询评估及交易代理服务.,良好的信誉北方公司是中国银行总部,国家开发银行,建设银行北京分行的指定评估机构之一,与其他银行亦有

39、业务联系,享有良好的信誉.目前,房地产抵押评估业务量日益扩大.北方公司在接受评估工作过程中,从专业的角度协助银行机构审查贷款企业的抵押财产证明的合法性,并协助企业明晰产权关系.既为金融机构的贷款安全性提供保障,又为企业理顺产权关系,顺利取得金融支持提供法律咨询及协调工作.,雄厚的技术力量北方公司是国内成立最早,技术力最雄厚的专业评估机构.从事过各类资产评估项目,并与境外评估机构进行过多次合作,有丰富的协调经验.在长期的房地产评估工作中,全体员工不断总结经验,熟悉并掌握国际公认的评估原则和方法,目前已形成了一套科学有效的评估程序,确保了评估工作的客观,公正和具有权威性.自1992年以来,各省市基

40、准地价的制定,北方公司从长期的宗地评估中积累了基准地价的制定方法的丰富经验,并对基准地价的数化,标准化有独到的见解.,高素质的人才结构北方公司现有专职人员中,5%左右具有硕士学位,形成了以经济,财会,建筑,法律等专业人员为主的业务队伍,体现了最佳的组合效益.其中主要成员为原国土资源部土地经济研究所地价所成员,多年以来从事土地经济理论,地价理论及评估方法的研究,参与了多项国家重点课题的研究和国土资源部城镇土地估价规程等重要文件的起草.公司现有人员中,具有国土资源部土地估价师证书的15名,建设部注册房地产估价师证书的12名.除此之外,还拥有一支稳定的具有评估执业资格的兼职人员队伍,能承接各种类型的

41、评估项目及基准地价编制项目.二,在公司的工作情况能在这么有实力的房地产公司实习,我们十分的高兴,这就像给与了我们一个巨大的舞台,让我们在上面有机会挥洒自己的才华,演绎自己的青春.我们也十分的珍稀这样来之不易的机会,好好的向同事们学习,增长自己的知识与经验.在北方的这一个多月,我们是慢慢的进入工作角色的,由开始的学习房地产评估报告,到成为同事们的助理,再到参与到项目中来,最后得到项目主力的位置.这些渐渐的进步是同事们给与我们的肯定,也是我们努力的结果,我们获得的不仅仅是知识,还得到了走向社会的自信.下面简单介绍一下我们小组在北方所参与的 一些项目.项目一:国家土地局xx年的北京地价监测北京地价监

42、测是为了方便国土局对北京的地价控制和管理,在每年年末的时候,在每个地区选取一两个代表性的地点进行估价,从而掌握北京的地价分布.国土局分给北方公司6个监测点的任务,由于任务比较艰巨,这次总共有6人参加了这个项目.按照国家土地局的要求,我们分别测算出在现状容积率和现状土地开发程度条件下的楼面毛地价和地面熟地价以及在设定容积率2,土地开发程度七通一平条件下的楼面毛地价和地面熟地价.在5天内完成工作任务.外出考察花费了3天时间,2天用于写估价报告.外出考察的主要任务就是考察监测点以及使用市场比较法而使用比较案例的地点,做好记录和拍照工作.这六个监测点及其比较案例分别是:一,南池子大街52号用地价格评估

43、(王府井百货集团股份有限公司住宅用地,四合院)比较案例: 1,西城区银锭桥胡同18号院 2,东城区国子监街45号院3,西城区南官房胡同1号二,城市芳庭居住用地价格评估比较案例:1,紫芳园四,五,六区 2,蒲安东里78号楼3,芳古园住宅小区一区三,建欣园地价格评估比较案例:1,宋家庄家园1#2#3#楼 2,马家堡路88号1,2#住宅楼3,珠江骏景南区住宅项目四,芳星园二区体育健身中心土地价格评估比较案例:1,丰台区方庄芳城园三区 2,北京市五金矿产进出口公司土地3,丰台区供销合作联合社1层底商五,上汽首创厂房土地价格评估比较案例: 1,莲花池长途客运站公交用地 2,丰台区于家坟88号3,中关村科

44、技园丰台园产业基地二期六,北京海运商业服务公司土地价格评估比较案例: 1,夕照寺危改三期西区 2,中国医药保健品进出口总公司办公楼 3,方庄芳城园一区21#楼中段变电室办公房下面就以建欣园项目为例,说明这些项目评估方法一,估价项目名称:建欣园地价格评估二,估价对象:估价对象位于大红门西路4号,东临建欣园小区路;西至建欣园小区路;南至建欣园小区路;北至建欣园小区路.估价对象建筑面积为742平方米,土地面积为6321平方米,容积率为17,土地规划用途为居住,五级用地.三,估价期日:二零零四年十二月三十一日四,地价定义:该监测点的地价是:1,于估价时点xx年12月31日,在现状容积率17,现状土地开

45、发程度七通条件下,居住用途,土地使用权年限为法定最高使用年期7年的完整土地使用权的公开市场价格.2,于估价时点xx年12月31日,在设定容积率2,土地开发程度七通一平条件下,居住用途,土地使用权年限为法定最高使用年期7年的完整土地使用权的公开市场价格.地价类型有地面熟地价,楼面毛地价两种.五,估价方法:市场比较法,假设开发法1,测算在现状容积率17,现状土地开发程度七通条件下的楼面毛地价和地面熟地价.(1)市场比较法测算楼面毛地价及地面熟地价过程因素说明比较因素实例1实例2实例3资料来源(即获取途径,例如网上,查出让档案等)宋家庄家园1#2#3#楼马家堡路88号1,2#住宅楼(新增面积)珠江骏

46、景南区住宅项目位 置丰台区宋家庄丰台区马家堡路丰台区永外果园43号交易日期xx年5月14日xx年5月14日xx年4月29日交易价格(楼毛)554846交易情况正常正常正常用 途住宅住宅住宅区域因素繁华程度一般一般较好公共交通一般一般较好公共设施一般一般一般集聚条件较好一般较好个别因素临路条件一般一般较好建筑物情况钢混钢混钢混使用年限777比准价格54548442楼面毛地价(元/平方米)489楼面毛地价=489元/平方米考虑该地区居民居住密度的情况,估价人员结合该地区正常项目拆迁费用水平,确定在规划容积率17时楼面拆迁安置补偿费用为12元/平方米.所以楼面熟地价=楼面毛地价+楼面拆迁补偿费用=4

47、89+12=1689元/平方米地面熟地价=楼面熟地价*容积率=1689*17=1976元/平方米(2)假设开发法测算地面熟地价及楼面毛地价过程销售单价销售面积开发价值建筑费用专业费用及不可预见费利息销售费用税费利润开发余值地面熟地价57423711761684623874xx245294239612512471959数据说明:销售单价:根据市场调研获取;建筑费用:根据同区域同规模档次的建筑获取;专业费用:根据同区域同规模档次的建筑,取建筑费用的5%;利息:开发期一年,年利率取估价期日中国人民银行一至三年期贷款利率为76%;销售费用:含买卖手续费,代理及广告宣传费等,取销售价格的5%;税费:营业

48、税,城建税和教育费附加为销售价格的5%;利润:根据北京市住宅开发市场的平均投资回报率,在此次评估中取开发商的投资回报率2%.楼面熟地价=地面熟地价/容积率=1959/17=1674元/平方米楼面毛地价=楼面熟地价楼面拆迁补偿费用=167412=474/平方米(3)在现状容积率,现状土地开发程度七通条件下地价的综合测算:取两种方法测算结果的均值作为估价结果,计算如下:楼面毛地价=(489+474)/2=481元/平方米地面熟地价=(1976+1959)/2=1968元/平方米2,测算在设定容积率2,土地开发程度七通一平条件下的楼面毛地价和地面熟地价方法与前面测算现状容积率下的方法一样.(过程略)

49、这个项目是我们正式参与的第一个项目,我们十分用心去做,边学边问,其中遇到的困难,在同事们的帮助下和自己的努力下一一化解,最后我们向国土局交上了一份满意的答卷.项目二,中国科学院行政管理局资产评估这次评估是根据中国科学院文件,中国科学院拟将中科院行管局可用于经营的资产剥离出来,投资到北京中科资源有限公,实现中科院行管局由事业单位转为企业的体制改革.本次评估目的在于确定拟投入到北京中科资源有限公司的中科院行管局的可经营资产的价值,为其拟投资资产提供价值参考依据.这个项目历时估计会有2个多月,到目前还没结束.本次评估范围包括两部分:1,由中科院行管局原账面资产中,以xx年12月31日为基准日,直接剥

50、离出的资产及负债,其中共有21家单位.2,保留划拨土地使用权的地上建筑物.由于资产及其负债的清查比较复杂,我们作为一个初涉工作的新人,还没有能力完成这一部分的工作.所以我们就负责资产清查核实的工作,这是一项相对比较简单的工作,对我们来说又是有难度的,但肯定会给我们带来不少的收获的.资产清查核实中资产占有方调整后的纳入评估范围的资产类型包括: 流动资产调整后账面值(货币资金,预付账款,其他应收款,存货,待摊费用) 长期投资账面值 固定资产包括房屋建筑物及车辆,机器,电子设备等流动负债账面值(预收账款,其他应付款,应付工资,应付福利费,应交税金,其他应交款).注:由于要求保密,在此不敢把具体数目公

51、开于众.在清查过程中,我们对货币资金进行了账实核对;对债权债务进行了账面核实,对资产占有方已经办理核销审批手续的债权债务了解了有关情况;对长期投资的投资协议,产权登记证等进行了了解,核实;对车辆,电子设备及其他设备的数量,规格型号,存放地点,进行逐台的清查核实,在资产占有方有关设备管理人员,技术人员的配合下对价值量较高的设备填写了设备技术鉴定表;对房屋根据产权证等有关文件核实其建筑面积,建筑结构,建筑数量,并了解房屋的使用及维修状况;对可能影响资产评估的其他重大事项进行了了解.在未来的一个月内我们还要继续努力的为这个项目而努力工作,在过去的一个月我已经得到不少的收获,相信随着项目的继续进行,我

52、得到的东西肯定会很多的,这也就给了我更多的动力.我们在这次的项目中得到的最大的知识就是做事要细心,不能少也不能多的主线贯穿我们工作的始终.项目三,森力资源资产评估学习及评估机构的林权评估收费标准林权这个概念在我国还是一个新鲜的事物,把森林资源资产化管理是我国有效利用森林资源的良好开始.现在是我国森林资源资产化管理的初级阶段,也是我们的探索阶段.像所有资产一样,我们都可以用科学的手段评估出其价值所在,从而促进森林资源的多方综合利用.所以,以后随着森林资源的全方位的利用,林权的评估将占有一个很重要的角色.为了跟上时代的步伐,北方公司现在已经进入了森林资源资产评估学习的紧张阶段,我们以林业资源资产评估及作价计算手册我辅导材料,每周进行3次以上的交流学习.而且受国家森林管理局的委托,让北方公司制定资产评估机构林权评估的收费标准,总经理就把这个艰巨的任务交给了我们两位新人去做.这对于