鄂尔多斯东胜房地产市场调研报告

1、东胜房地产市场调研报告,北京大地地产策划机构 呈送：鑫通集团,目录,前言 宏观环境篇 商业调研篇 写字楼调研篇 酒店调研篇 住宅调研篇,前言,针对本案策划，大地顾问的价值在哪？ 一、通过大地顾问全程策划，打造东胜一流地标项目。 二、对市场规律进行综合考虑，对项目功能充分挖掘包装，进行资源整合。 三、对项目各类产品写字楼、酒店、公寓、商业、住宅进行系统化的运作，力图各种产品达到完美结合。 四、提高东胜人民的品味生活，引流东胜人民的文化艺术热潮，一个产品一旦成为潮流，就将受到广大人民的青睐，引爆消费市场高潮！ 五、加快销售速度，用最短的时间创造利润最大化，快速为开发商回笼资金。 六、引进相关品牌，

2、为东胜向国际化发展创造效益,宏观环境篇,东胜区是鄂尔多斯市政府驻地，是全市政治、经济、文化、交通的中心 。全区总面积2530万平方米，总人口43万人，东胜区辖9个街道、3个镇、1个乡,按此规划，天骄路将是东胜的CBD，城市中轴路，成为东胜的交通核心要通,东胜经济-北方的小香港,1、鄂尔多斯市从一个改革之初生产总值不到4亿元的自治区贫困落后地区，发展到2007年实现生产总值290亿元，进入全国百强城市. 2，三种产业对经济增长的贡献率不断加大，分别达到 0.2%，39.8%和60.0%。在经济总量高速增长的同时，产业结构比例进一步优化，三种产业比为0.7：39.5：59.8。 3、按常住人口计算

3、，全年人均生产总值（GDP）75720 元,人口及人民生活-力图打造百万城市,人口总量继续增长。年末全区常住人口39.8万人，增长8.0%。年末全区户籍人口24.3万人，增长2.6,2007年，城镇居民人均可支配收入达到17545元，其中：工资性收入为13463元，占总收入的 71.8%；经营性收入为2730元，占总收入的14.6%；财产性收入为1267元，占总收入的7.2%。城镇居民工资水平大幅提高，今年我区在岗职工工资总额为196018.7万元，比去年同期增长33.6%，在岗职工平均工资为35533元，同比增长26.4%。城镇居民人均消费支出达14483元，较上年增长27.4,全年农民人均

4、纯收入达到6287元，较上年增长15.8%。其中：工资性收入为3047元，家庭经营性收入为2143元，财产性收入为634元，转移性收入为463元。农民人均消费支出达4636元，较上年增长10.8%。居民恩格尔系数进一步降低为41.0,固定资产投资,2009年，全区共有50万元以上投资项目315个，完成全社会固定资产投资总额188.22 亿元，比上年增长69.7%。其中，城镇以上固定资产投资187.37亿元，增长71.5%；农村非农户固定资产投资0.68亿元，下降41.9 %；农村农户固定资产投资0.17亿元，下降66.4%。 按产业划分，第一产业投资4.36 亿元，增长 955.5%；第二产业

5、投资67.21 亿元，增长96.7 %；第三产业投资116.48亿元，增长53.6 %。三次产业投资比例为2.3 : 35.7 : 62.0。从资金来源看，国家预算内资金为 6.68亿元，国内贷款 22.03亿元，企业自筹资金159.86 亿元，分别占资金来源总额的3.4 %、11.2 %、81.3 ,2009年全年房地产开发投资54.05 亿元，比上年增长88.0 %。其中，商品住宅投资39.20亿元，增长74.1%。商品房竣工面积120.93万平方米，下降5.7%；商品房销售面积 275.84万平方米，增长79.4%，其中，商品住宅210.36万平方米，增长52.7%，商品房销售额达到87

6、.76亿元。该商圈总建筑面积120万平方米，是以大型购物中心和商务写字楼为主，兼有精品商业、酒店和休闲娱乐的现代商圈。 据统计，2008-2009两年来，铁西新区和东胜完成房地产项目投资46.7亿元，启动建设大型商务办公项目11处，商住综合项目30余处，新增建筑面积超过150万平方米。初步形成了景观优美、品位高雅、商居两宜的城市环境。并且，极大地缓解了东胜旧城区住房、交通拥挤和公共活动场所少等困难，使东胜区城市功能得以有效提高,房地产投资,旅游业发展加快。2008年年末全区共有10 家星级饭店，26家旅行社。全年接待国内外旅游者114.5 万人次，增长16.3%。其中，接待国内旅游者 114万

7、人次，增长 16.3%；接待入境旅游者 4800人次，增长 2.1%。全年旅游总收入9.1 亿元，增长24.7 ,旅游业,金融市场健康有序，存贷款规模继续扩大。2008年年末全区金融机构存款余额 275.2亿元，较去年同期增长45.1% 。其中，储蓄存款余额120.2亿元，比年初增加32.4亿元。年末贷款余额 303.0亿元，比年初增加 77.8亿元。其中，中长期贷款总额 138.6亿元，比年初增加44.6亿元。年末金融机构现金收入929.4 亿元，现金支出 930.0亿元，收支相抵，货币净投放量 0.5亿元,金融,市场调研篇,为此大地顾问凭借操作东胜商业项目的经验，对东胜的商业、写字楼、酒店

8、市场进行细致的调研,商业整体市场研究,商业整体市场研究,鄂市商业发展概况目前商业结构(综合型商业,人均综合商业面积：鄂尔多斯与北京的差距较大，同时落后于省内的包头市； 连锁商业品牌：与北京的外资连锁品牌大量进入，包头的本地商业集团与外资商业集团并存的现状不同，鄂尔多斯目前的大型综合商业仍以本地商业集团为主导，市场不开放，消费者缺少对外资连锁品牌的了解，消费习惯偏保守,商业整体市场研究,传统商圈 目前的新兴商圈 具备发展机会的新兴商圈,鄂市商业发展概况商圈变局,商圈是自发形成或统一规划发展，并带有某种聚合特征的商业群落； 传统商圈位于城市核心位置，多是在长期历史发展中自发形成的；随着城市化进程的

9、加快，在新兴的商务区和新城区往往形成新的商圈； 新商圈具有一定的政策性、规划导向性，同时具有起点高，发展快的特点，但同时由于缺少既有的商业氛围，也需要较长的市场培养期，并伴随商圈周边道路、住宅、写字楼、酒店、娱乐业等的发展而成熟； 新兴商圈成熟后一方面又以该商圈为核心向外围发展，另一方面又刺激传统商业整改，提升城市整体商业档次；如北京CBD对东部通州的发展带动，青岛香港中路对崂山商务区的带动； 鄂尔多斯天骄路的商业也将依照上述市场规律蓬勃发展，并依靠区域规划的利好条件，快速成熟,传统商圈,铁西新商圈,天骄路新商圈,商业整体市场研究,现有大型综合商业： 现有7个大型综合商业，均集中分布在达拉特路

10、中段，显示出东胜老区传统商圈的市场地位非常牢固； 其它商业项目规模一般，也位于旧城区，但位置较分散。 未来商业项目：（20092010年） 未来两年共有17个大型商业项目入市。未来大型综合商业将集中在天骄路和铁西新区核心商圈，即迎宾路、东环路和天骄南路，扩张的趋势，西部都将有新增项目，这与城市人口的调整趋势相吻合。 较小规模的商业项目较为分散，普遍在核心商圈之外,项目分布,现有大型商业集中在东胜老区传统市级商圈； 未来项目将向西发展，集中在天骄路和铁西商圈内 铁西新区大量新物业的兴建和大量居民的入住，为新兴商圈的形成创造了机会,商业整体市场研究,未来大型综合项目,商业整体市场研究,未来大型综合

11、项目,商业整体市场研究,未来大型综合项目,商业整体市场研究,未来大型综合项目,商业整体市场研究,未来大型综合项目,商业整体市场研究,从国内一线城市的发展历程看，包含多种业态，集购物、休闲娱乐、餐饮于一体、拥有舒适的消费环境、符合年轻人消费心理的大型综合性、一站式商业已成为商业发展的重要趋势。 鄂尔多斯消费市场的潜力受到外埠及外资零售商的认可。一些尚未进入的知名国际零售品牌正在积极选址中，实力雄厚、经验丰富商家的进入，将为市场带来新的商业理念和成熟的经营方式。 商铺的统一专业化经营管理的重要性日益凸显。目前的商业项目特别是商业街及销售型底商，大多缺乏统一的业态规划及招商管理，导致经营混乱、业态同

12、质化程度高等弊病，引入专业化的商业经营管理成为改变现状的最有效方法。 特色化经营成为趋势。随着经济发展所带来的需求档次提升，以及市场竞争的加剧，特色化商业项目越来越受到追捧,商业市场前景,现有商圈供应过于集中和单一，未来商业供应有外扩的趋势，特别政府规划和政策扶持的铁西新区将成为未来商业发展的重点,商业市场重要竞争项目,商业市场竞争分析,主要竞争项目,商业市场竞争分析,主要竞争项目,商业竞争分析,小结,本项目特征 商业规模适中，主要作为本项目的配套商业，服务于自身写字楼办公人员和酒店住客； 业态多样，形成多类型商业供应，作为本项目配套，既可以提高项目档次，又可吸引区域内多种类型的消费者,写字楼

13、整体市场研究,研究范围,标准,本次市场分析包括了鄂尔多斯市场中优质写字楼（类似甲级写字楼）和普通 写字楼（类似乙级写字楼），相关标准后文将有表述。根据鄂尔多斯的现状， 部分优质写字楼并不能全部满足相关要求，我们在界定写字楼标准时，也会 根据专业经营进行判定,区域,研究区域：东胜旧城区、铁西新区,面积,主要包括建筑面积在10000平米以上的项目,时段,重点研究时段：2000年2008年,参数,供应量、面积、租金、售价、空置率、入住企业等,总体写字楼市场研究,商务区分布,现有写字楼分布图,总体写字楼市场研究,商务区分布,老城区写字楼分布图,总体写字楼市场研究,商务区分布,天骄路写字楼分布图,总体写

14、字楼市场研究,东胜区普通及优质写字楼市场总供应量约12.3万平米左右。 以创业大厦为标志，东胜写字楼市场从2000年开始步入快速发展期，特别是2003年以后，每年都有23个新项目入市。 由于地理位置优越，天骄路聚集了目前东胜档次最高的一批写字楼。 天骄路区域近几年土地供应大幅增加，交通条件不断改善，目前写字楼数量最多。 根据我们的研究，东胜市场尚无真正意义上的甲级写字楼， 为了研究方便，我们将其中档次稍高的3个项目定义为优质写字楼，其供应量约8万平米；其余项目为普通写字楼。 铁西区未来中高档写字楼供应相对较多，存在大量竞争对手,历史供应,总体写字楼市场研究,未来供应,未来两年东胜新增写字楼供应

15、为130万平米左右，截止2009年底，写字楼总供应量将达到150万平米左右。 .随着未来两年写字楼供应量加大，未来市场竞争程度会更激烈。 .未来新增项目优质写字楼比重将有所提高，市场整体品质出现进一步提升。 .新增写字楼仍然集中于铁西区，老城区写字楼供应相对较少,未来写字楼分布图,总体写字楼市场研究,供应,总体写字楼市场研究,供应,总体写字楼市场研究,供应,总体写字楼市场研究,未来供应,总体写字楼市场研究,租金,总体写字楼市场研究,售价,总体写字楼市场研究,入住率,总体写字楼市场研究,产品特征,总体写字楼市场研究,产品特征,总体写字楼市场研究,客户特征,总体写字楼市场研究,未来趋势和小结,市场

16、分布,东胜现有写字楼供应主要分布在老城区和天骄路两大区域，其他区域写字楼供应非常少； 随着东胜商务中心区规划（CBD）的实施，铁西区将成为未来写字楼供应集中的区域； 铁西区土地供应充足，随着城市重心的西移，市政基础实施及道路交通条件的不断改善， 未来将成为最重要的商务区,市场表现,由于市场规模较小，过去几年写字楼需求不旺，价格较为稳定 散售进程中的价格和销售速度很难两全，对于开发商来说收益将受到影响 随着供应和需求的同步增加，核心区域优质写字楼租金和售价将维持稳定，而普通写字楼项目由于受 价格较低公寓项目的影响，售价将可能出现下降,产品特征,随着市场竞争的加剧，未来供应项目应在产品设计上超越现

17、有市场，到达真正意义的甲级写字楼标准,投资市场,在建写字楼市场以整售为主，中小规模案例较少 但整售投资者对项目的地理位置、交通便利度、地标性、规模和档次等都有较高要求,从市场表现上看，普通写字楼销售周期普遍较长，回报率较低，而优质写字楼对地段有苛刻的要求。本项 目位于天骄路的中心商务区核心地带，在中长期又有多个商业项目等经济推动力， 只要本项目的写字楼开发定位正确、营销得当，前景看好,写字楼竞争分析,竞争项目选择标准 同一地区可能与本项目直接竞争的项目 档次中高、在市场上有影响力的项目 位于与本项目形成竞争关系的区域 现有项目 创业大厦 鑫通大厦 万博广场 凤凰城 未来项目 方圆一厦 万正广场

18、 正东金地 创世纪 帝景峰会,竞争项目,项目分布图,写字楼竞争分析（在建项目,写字楼竞争分析（在建项目,写字楼竞争分析（在建项目,写字楼竞争分析（在建项目,写字楼竞争分析（在建项目,写字楼竞争分析,写字楼竞争分析,写字楼竞争分析,优势 劣势 规模较大，城市综合体支撑 新开发地段，目前没有商业氛围 繁华商圈，配套齐全， 机会 威胁 可以设计出最符合市场需求的产品； 可以通过邀请知名的物业管理公司提升知名度； 周边地块的竞争项目； 政府的优惠政策； 中央、地方政府的市场干预措施,高端酒店整体市场,高端酒店市场研究范围,本项目规划的硬性条件为高档酒店，酒店未来的客户特征和酒店管理公司的选择针对高端酒

19、店市场范围，因此，本项目酒店整体市场的研究范围为： 东胜区现有(已经完工使用)和未来(在建或规划中)的三、四、五星级酒店 酒店的评星标准符合国家挂牌星级旅游饭店标准,高端酒店整体市场,高端酒店市场研究范围,目前鄂尔多斯的高端酒店主要集中在范围内东胜老区和天骄路，体现有三个明显的集中区域： 1. 鄂尔多斯大街 2. 杭锦路 3. 天骄路 酒店分布比较集中，尤其是天骄路和杭锦路两个区域,本项目位于远离市区酒店集中地带的铁西新区.远离集中的酒店区域有利于避免同档次酒店之间的恶性竞争和抓住铁西新区的高端酒店客人。 但是，由于距市区中心有一定的距离，目前看来对于市区的高端酒店客人的吸引力表现不足，需要一

20、段时间的市场培育和客户积累。 距离天骄路较近，只有1公里，且项目周边正在建设和规划中的酒店众多，形成了强烈的竞争,现有酒店分布图,高端酒店整体市场,现有酒店列表 一,高端酒店整体市场,现有酒店列表 二,高端酒店整体市场,现有酒店列表 三,高端酒店整体市场,现有酒店列表 四,高端酒店整体市场,现有酒店列表 五,高端酒店整体市场,投资及运营,鄂尔多斯三、四、五星级酒店大部分为大型民营企业管理和操作，市场商业化操作程度高。 现有酒店市场强大的开发实力和稳定的客源对本项目的开发能力和运作能力形成挑战,高端酒店整体市场,酒店硬件产品,高端酒店整体市场,现有酒店配套设施列表（1,高端酒店整体市场,现有酒店

21、配套设施列表（2,高端酒店整体市场,现有酒店配套设施列表（3,高端酒店整体市场,现有酒店配套设施列表（4,高端酒店整体市场,现有酒店配套设施列表（5,高端酒店整体市场,现有酒店配套设施列表（6,高端酒店整体市场,现有酒店配套设施列表（7,高端酒店整体市场,房价,目前来看，铁西区和老城区两个区域的平均客房价格最高，铁西区主要受两个五星级酒店高房价的带动，而老城区的品牌酒店数量居多，同时此地区稳定的客户群对该区域房价的拉动作用大。 目前，五星级酒店的平均房价是933元(前台散客价)和568元(公司协议价)，四星级酒店的平均房价是552元(前台散客价)和228元(公司协议价)，三星级酒店的平均房价是371元(前台散客价)和221(公司协议价)。四、五星级酒店之间的价格差距较大。 四、五星级酒店的房价仍然处于上升调整阶段，通过提高客房装修标准、增加配置等途径，提升品质增强竞争力,受市场需求的驱动和商务活动的带动，五星级酒店价格增幅明显，价位和品质上与四星级差距很大，鄂尔多斯市五星级市场潜力很大,高端酒店整体市场,入住率和淡旺季,通过消费者调研发现，鄂市住店的客人不太在乎星级和服务质量，价格为考虑的重要因素，所以，三星和四星级酒店的入住率要高于五星级酒店。 淡旺季划分不明显，酒店市场处于较为稳