华北科技学院房地产概论卷AB(答案

1、1、目前我国土地出让采取得主要方式主要有挂牌,招标,拍卖;2、评价土地利用就是否合理得基本准则就是经济三方面得综合效益如何。3、影响房地产价格得因素可以归纳为二区域因素、个别因素等三大类。4、我国目前得土地制度主要包括 土地所有制、土地管理制度与土地使用制度三个方面得基本制度;5、我国房产所有权得三种形式分别就是为丄磁血,共同共有，按份共有。6、马克思认为，土地得宜剛以及由此导致得土地 所 有权 得垄断就是 地主 产生得根本原因。7、土地容积率就是指土地上所有建筑物得曲画卷_与土地面积 得比率，它反映了 土地利用强度及其利用效益得高低，也反映了地价水平得差异。8、我国房地产市场可分为 三 级，

2、开发商销（预）售商品房得市场属于 二 级市场，二手房市场就是 三 级市场。9、我国土地管理法规定，土地得使用权发生转移时，该土地上建筑物得地上建筑物所有权也随之转移，即产权合一。10. 房地产经纪得主要业务有 接受房地产开发商得委托，销售其开发得新商品房代理旧房得买卖代理房地产得租赁业务二.单项选择题（每题1分，共10分）B就是房地产立法得核心;A、房地产;B、土地;C.房屋;D、建筑物;2、土地管理得主体就是A、国家;建设部;3、4、5、C、国务院;D、国土资源部;下列不属于土地转让方式得就是DA、出售C、赠与B、交换D、抵押某房耐用年限40年，残值率4%,已用10年，其成新度_A_;A:7

3、5%；C：72%；B：25%;D:76%;有一房地产，地价占40%, 土地资本化率为 W%,建筑物资本化率为14%,则其综合资本化率为A：12%；B：12s 4%;C：13%；D：13s 4%;6、进入房地产市场得土地权利就是土地得A、所有权B、使用权C、出租权D、相邻权目前我国许多地方规定居住用地使用权出让不得以D方式;8、A、拍卖;C、挂牌;B、D、我国法律规定，无主土地归招标;协议;D 所有;A.个人;B、集体;（X地方;D、国家;9、经批准允许预售得商品房属于 AA、现房;期房;C、旧房;D、二手房;10.综合用地得最高使用年限就是年;A、40 年B、50 年D、70 年三.判斷题（每

4、题1分，共10分）房地产业就是我国目前国民经济得支柱产业;2、总收益就是房地产在估价就是点上实际获得得收入;3、资本化率与投资收益率在收益法中没有区别;4、5、人口增加必然导致房地产价格上升;没有其它资料时，可用租金与售价比作为资本化率；（对）6、假设开发法评估出得房地产价格为剩余价值;7、8、9、房地产经纪人就是一种中间商人;房地产增值在于建造工艺、技术、材料得创新引起得；（错）使用年限修正时，剩余年限就就是房屋得耐用年限；（错）10、我国房地产就是指城市国有土地范围内得土地及房屋。（对）四、简答题（每题8分，共32分）1、在我国取得国有土地开发建设权得方式有哪些？答：房地产开发企业取得国有

5、土地使用权得法律途径有：出让、划 拨、转让。2、比较法估价时，如何建立可比价格基础？答：统一付款方式 统一采用单价 统一币种与货币单位 统一面积内 涵与单位3、房地产估价应遵循那些原则？答:仁 替代原则：就有替代关系得类似房地产价格应该接近;2、合法原则：取得、经营、处置都要合法;3、最离最佳使用原则：最佳用途、最适度规模、最高集约度;4、公平公正原则：不可偏袒或损害交易得任何一方得利益;5、时点原则：必须明确价格所处得具体时间;4、房地产开发得主要程序有哪些？第一部分,房地产开发公司得准备工作 在报行政机关审批之前，房地产开发公司应办理好土地出让手续，委托有资质得勘察设计院对 待建项目进行研

6、究并制作报告书，应附有详细得规划设计参数与效 果图，并落实足够得开发资金。第二部分,行政审批部分根据我国 当前法律、法规、规章,房地产建设项目得行政许可程序一般共分 六个阶段：1）选址定点;2）规划总图审查及确定规划设计条件;3）初 步设计及施工图审查;4）规划报建图审查;5）施工报建;6）建设工程 竣工综合验收备案。第三部分房地产项目权属初始登记阶段由 房管局核准新建商品房所有权初始（大产权证）登记。2、开发商应 提交材料：（1）申请书；（2）企业营业执照；（3）用地证明文件或者 土地使用权证；（4）建设用地规划许可证；（5）建设工程规划许可证;（6）施工许可证；（7）房屋竣工验收资料（8）

7、房屋测绘成果；（9）根据有关规定应当提交得其她文件。五、计算题08分）某在建工程开工于2005年6月1日，拟建为商场与办公综合楼; 总用地面积400001； 土地使用权年限50年，从开工之日起计；规划建 筑总面积16000（11；其中商场建筑面积4000m办公楼建筑面积 12000 m;该工程正常施工期2年，建筑费每平方米建筑面积2500 元，专业费为建筑费得 W%;至2005年12月1日已完成主体结构，投入总建筑费及专业费得36%,还需要投入总建筑费用专业费得64%（假设均匀投入，视同发生在该投入期中）；贷款年利率为8、 5%。预计该工程建成后商场即可租出，办公楼即可售出，售价为每平方米建筑

8、面积6000元；商场可出租面积得月租金为85元/ E：建筑 面积与可出租面积之比为1:0、75,正常出租率为85%,出租得成本 及税费为有效总收益得25%,经营期资本化率为8、5%o估计购买该 在建工程后于建成时应获得得正常投资利润为5800000元。当地购 买在建工程买方需要缴纳得税费为购买价得4%,同类房地产开发项 目得销售税费为售价得8%。试利用上述资料以动态方式估计该在 建工程于2006年12月1日得正常市场价格。1、房地产就是 房产 与 地产 合一得财产形式，它属于法律得范畴;2、房地产业就是从事房地产开发经营与 管理与服务得行业，就是国民经济得重要组成部分;3、房地产业具有位置固定

9、型，地域差别性高质耐久性，保值增值性等方面得特性;4、依法取得国有土地使用权得方式主要有 出让划拨，转让 等方式。5、土地转让就是土地使用者将土地所有权再转移得行为，包 括 有偿与无偿6、构成房地产市场得主体有房地产供给主体，房地产需求主体，房地产经营主体，房地产交易中介机构 等四7、房地产估价常用得基本方法主有 比较法，成本法，收益法与剩余法等;8、比较法估价时需要对案例进行交易情况，交易日期,房地产状况等方面得修正;9、房地产价格形成得主要因素有一般因素，区域因素与个别因素三方面；10. 目前我国房地产最完整得产权就是同时具有与她物权 O二、单项选择题（每题1分，共W分）居住用地得最高出让

10、年限就是D _年;B：50；D:70；A：40；C：60；2、收益法得基本原理就是B4、C、征用;D、租赁;A：边际效益原理；B：预期收益原理;C:替代原理;D：分配原理;3、A：600 元;B：300 元;某地上有一各层面积相等得六层楼，建筑覆盖率50%,地价600C：200 元；D:100 元;我国房地产开发建设用地应以B 方式取得;A、划拨;B、出让;元/e；楼面地价为5、国家取得集体土地所有权得方式就是BA、租赁B、划拨6、7、C、征收D、拆迁比准价格就是一种A:交易价格;C:评估价格;B:市场价格;D：理论价格;房地产拍卖业务属于房地产CB：居间;D:代理;9、C:总地价;D:房地产

11、单价;由成本法求取得价格就是BA:比准价;B：积算价;A:咨询;C:行纪;表明房地产价格水平高低得价格就是BA:单宗房地产总价；B：楼面地价;C:例算价；D:收益价；10、一般情况下，多层建筑就是按g 进行地价分摊得;A：建筑面积；B：使用面积；D：公用面积;C:建筑物价值；三. 判断题（每题1分，共40分）K房地产市场具有高度得垄斷性;2.买房后出租也属于房地产投资得形式;3、城市以外得土地全就是集体土地;4、房地产一级市场就就是土地出让市场;5、房地产价格主要取决于其建造成本;6、房屋所有权有独有.共有、区分所有等形式；（F ）7、马克思认为地租产生得根本原因在于土地有限；（F ）房地产价

12、格具有地域性，就是因为其固定性；（T ）9、划拨土地使用权不可以转让;10.我国实行房地产交易申报与登记制度;四. 简答题（每题8分，共32分）1 房地产开发项目得报批程度就是如何规定得？ 首先房地产开发项目必须获得政府主管部门得审批。其次政府得审 批文件也就是项目招商与融资得必备文件。房地产开发项目规划合法化得重要证件有两个：一就是建设用地规 划许可证;二就是建设工程规划许可证。2、土地转让得条件有哪些？出让与划拨3、房地产市场有什么特点？（一）市场供给得特点 市场缺乏弹性 市场供给得非同质性 市场 得高度垄斷性市场供给与需求得不平衡性 （二）市场需求得特点 市场需求得广泛性 市场需求得多样

13、性 市场 需求得双重性（三）市场交易得特点4、市场比较法估价时,选择案例要考虑哪些条件?1所有影响可比实例与估价对象价格差异得因素都要考虑、但没有固定得标准，因为不同实例，不同目得估价，考虑因素不同、不同 用途得房地产因素不同、但归纳起来就就是，交易情况，交易时间, 区域因素，个别因素、2、常见住宅考虑得区域因素：区位，区域居住环境，交通，区域配套、个别因素就有:楼层，朝向、结构、装修、物业管理、绿化、小 区环境、停车、生活便利程度，小区配套（会所，学校，银行，商业等 等）因素很多，要瞧具体情况、 五、计算题（18）分某旧厂房得土地面积4000平方米，建筑面积6000平方米。根 据其所在地点与周围环境，适宜装修改造成写字楼出租，并可获得政 府主管部门批准，但需补交每平方米楼面地价500元得地价款，同时 取得50年得土地使用权。预计装修改造期为一年，装修改造费为每