房地产抵押估价知识

1、2021/3/19,抵押评估基本知识,2021/3/19,授课人：宋生华湖北国众担保有限公司董事长武汉国佳房地资产评估有限公司董事长武汉市政协委员湖北省房地产业协会副会长美国估价学会高级会员英国皇家测量师学会专业会员香港测量师学会专业会员全国优秀注册房地产估价师注册资产评估师注册土地估价师高级工程师工学硕士,2021/3/19,一、房地产估价常用术语二、房地产估价主要方法三、房地产估价报告阅读与使用四、其他类型评估,2021/3/19,一、房地产估价常用术语,1、房地产,房地产是指土地以及建筑物等土地定着物，是实物、权益、区位三者的综合体,2021/3/19,一、房地产估价常用术语,2、估价目

2、的,估价目的是指一个房地产估价项目的估价结果的期望用途，通俗地说，就是委托人将未来完成后的估价报告那去做什么用，是为了满足何种涉及房地产的经济活动或者民事行为、行政行为等的需要,2021/3/19,一、房地产估价常用术语,3、估价原则,即进行房地产估价所依据的法则或标准： 独立、客观、公正 1、合法原则 2、最高最佳使用原则 3、估价时点原则 4、替代原则,2021/3/19,一、房地产估价常用术语,4、估价对象,估价对象是指一个房地产估价项目中需要评估其价值的具体房地产,2021/3/19,一、房地产估价常用术语,5、估价时点,估价时点是指评估价值所对应的时间，即在该时间上估价对象才有该价值

3、,2021/3/19,二、房地产估价主要方法,1、市场法 2、收益法 3、成本法 4、其它方法 （1）假设开发法 （2）长期趋势法 （3）路线价法 （4）基准地价修正法,2021/3/19,二、房地产估价主要方法,1、市场法,市场法是将估价对象与在估价时点的近期发生过交易的类似房地产进行比较，对这些类似房地产的成交价格做适当的处理来求取估价对象价值的方法。市场法的本质是以房地产的市场交易价格为导向求取估价对象的价值。 由于是利用已被市场验证的类似房地产的成交价格来求取估价对象的价值，因此市场法是一种最直接、最有说服力的估价方法，其估价结果最容易被人们理解和接受,2021/3/19,二、房地产估

4、价主要方法,1、市场法,市场法的操作步骤： （1）搜集交易实例 （2）选取可比实例 （3）对可比实例成交价格做价格换算 建立价格可比基础 （4）对可比实例成交价格做价格修正 交易情况修正 （5）对可比实例成交价格做价格调整 交易日期调整和房地产状况调整 （6）求取比准价格,2021/3/19,二、房地产估价主要方法,1、市场法,交易情况修正时注意造成可比实例成交价格偏离正常市场价格的因素： （1）利害关系人之间的交易 （2）急于出售或急于购买的交易 （3）交易双方或某一方对市场行情缺乏了解的交易 （4）交易双方或某一方有特别动机或偏好的交易 （5）特殊交易方式的交易 （6）交易税费非正常负担的

5、交易 （7）相邻房地产的合并交易 （8）受债权债务关系影响的交易,2021/3/19,二、房地产估价主要方法,1、市场法,房地产状况调整分为： （1）区位状况调整 主要包括：位置、交通、环境、配套设施 （2）权益状况调整 主要包括：土地使用年限、城市规划限制条件 （3）实物状况调整 主要包括：建筑规模、建筑结构、设备、装饰装修、空间布局、工程质量、完损程度,2021/3/19,二、房地产估价主要方法,2、收益法,收益法是预测估价对象的未来收益，然后利用报酬率将其转化为价值求取估价对象价值。其本质是以房地产的预期未来收益为导向求取估价对象的价值,2021/3/19,二、房地产估价主要方法,3、成

6、本法,成本法是以估价对象在估价时点的重新购建价格减去折旧来求取估价对象价格，其本质是以房地产的重新开发建设成本为导向求取估价对象的价值,2021/3/19,二、房地产估价主要方法,3、成本法,房地产价格构成： （1）土地取得成本 （2）开发成本 （3）管理费用 （4）投资利息 （5）销售费用 （6）销售税费 （7）开发利润,2021/3/19,二、房地产估价主要方法,3、成本法,建筑物折旧 （1）物质折旧 自然老化、正常使用磨损、意外破坏损毁、延迟维修损坏 （2）功能折旧 功能缺乏、功能落后、功能过剩 （3）经济折旧 经济因素：供给过量或需求不足 区位因素：环境改变,2021/3/19,二、房

7、地产估价主要方法,3、成本法,房屋结构分类及其耐用年限： 钢筋混凝土结构：60年 砖混结构一等：50年 砖混结构二等：50年 砖木结构一等：40年 砖木结构二等：40年 砖木结构二等：40年 简易结构：10年,2021/3/19,二、房地产估价主要方法,3、成本法,房屋完损等级评定： 完好房：十、九、八成新 基本完好房：七、六成新 一般损坏房：五、四成新 严重损坏房及危险房：三成新以下,2021/3/19,二、房地产估价主要方法,3、成本法,房屋完损等级评定标准： 完好房：结构构件完好、装修和设备完好、齐全完整，管道畅通，现状良好，使用正常。或虽然个别分项有轻微损坏，但一般经过小修就能修复的,

8、2021/3/19,二、房地产估价主要方法,4、房地产抵押估价指导意见,由建设部、人民银行、银监会三部门联合制定的房地产抵押估价指导意见于2006年3月1日起施行,2021/3/19,二、房地产估价主要方法,4、房地产抵押估价指导意见,明确了房地产抵押价值与房地产市场价值的关系。房地产抵押价值为假定未设定法定优先受偿权利下的市场价值减去房地产估价师知悉的法定优先受偿款，法定优先受偿款包括发包人拖欠承包人的建筑工程价款、已抵押担保的债款数额，以及其他法定优先受偿款,2021/3/19,二、房地产估价主要方法,4、房地产抵押估价指导意见,明确了房地产抵押估价的原则。房地产抵押估价活动不仅应该遵守独

9、立、客观、公正、合法的原则，还应该遵守谨慎的原则，要充分估计抵押房地产在处置时可能受到的限制、未来可能发生的风险和损失，不高估市场价值，不低估知悉的法定优先受偿款,2021/3/19,二、房地产估价主要方法,4、房地产抵押估价指导意见,明确了房地产抵押估价要进行变现能力分析。在抵押估价中，房地产估价师要对抵押房地产的通用性、独立使用性、可分割转让性等变现能力进行分析,2021/3/19,二、房地产估价主要方法,4、房地产抵押估价指导意见,明确了房地产抵押估价要特别提示的内容，包括：时间对抵押价值的影响、信贷风险的关注点、定期跟踪房地产抵押价值的变化等,2021/3/19,三、房地产估价报告阅读与使用,1、报告书格式 （1）表格式报告 （2）标准报告 结果报告、技术报告,2021/3/19,三、房地产估价报告阅读与使用,2、房地产估价结果报告组成 （1）致委托方函 （2）估价师声明 （3）估价的假设与限制条件 （4）其他内容,2021/3/19,三、房地产估价报告阅读与使用,3、房地产估价技术报告 （1）主要参数选取 （2）可比实例选取,2021/3/19,四、其他类型评估,1、股权评估,1）股权价值是基于公司的整体价值 股权比例无论多少都需要