工程部上墙制度

1、工程部维修服务承诺制度一、工程维修服务必须坚持： 及时、周到、细致的服务原则；二、工程部报修电话必须有 24 小时专人值班，并配备各工 作维修人员，随时为各业主、租户报修服务；三、值班人员在接报修电话时，必须用普通话及问候语，并 做好详细记录， 立即安排人员在第一时间赶到现场， 最迟不得超 过 10 分钟；四、为业主服务时应注意业主的环境、设施、整体设备及装 潢的完整性及安全可靠性， 在为业主、 租户服务前应先征求业主 意见；五、工程维修人员进入业主区域工作必须穿好鞋套， 地上铺 好垫衬物，做到工完场清，在业主签名确认后方可离场；六、在为业主维修时， 如发现业主在安装时有隐患存在应及 时通知业

2、主，以免扩大事故；七、在为业主完成较大的工程维修后应在短期内对业主进行 回访，征求意见，并由业主签名证实确已回访过；八、如必须对业主进行停电或停水时必须提前 48 小时通知 业主；九、如业主报修超出工程维修范围， 工程部在有能力的情况 下，尽可能帮助解决，如无法解决影响业主婉言说明；十、报修人员为业主服务必须挂好胸牌，服装整洁；十一、报修人员为业主服务时，不准带残损工具。工程部 24 小时值班制度一、中班值班员必须提前 15 分钟上班；二、当值人员在接班人员未到之前不准下班；三、当值人员在接班人员到后应详细交待本班发生情况及遗 留事情，并把交接班情况详细记录在值班本上；四、当值人员必须服装整齐

3、，佩带胸卡，精神饱满；五、严禁酒后上班，如发现上述情况，交接班者应阻止其上 班并及时通知总值班；六、值班人员在接到报修电话后应在 10 分钟内赶到现场处 理。如无法修复，应向业主说明情况， 并带好报修本， 做好记录；七、接报修电话必须语言规范，一律用普通话问候语；八、任何情况下，值班时必须有至少一人留值；九、在为业主服务时必须保证业主环境的完整、 协调、清洁， 并不影响其他业主；十、如发生重大事故或应及情况， 值班者无法处理适应及时 报告值班经理及主管；十一、值班人员必须按时抄表，并及时做好记录，严禁弄虚 作假；十二、值班人员除做好保洁工作外， 应不断对各机房设备进 行巡视，有异常情况应及时处

4、理，把事故消灭在萌芽状态；十三、如遇暴雨、台汛等异常天气， 值班人员更应高度警惕、 内外巡检，做好一切应付不测的准备工作；十四、值班人员应严格执行值班领班、 总值班长的指挥调遣； 十五、值班人员在遇到具体情况时应不分工种相互配合， 但操作 时应服从该工种指挥。一、以西港国际大厦工程维修计划表为总纲， 按各专业设备 在相关机房内运行保养维修的特点细化后， 具体标明塑封在每间 机房的巡检保养维修记录本上，便于责任人按计划执行；二、根据专业分工将各机房以承包形式责任到人， 便于监督；三、每星期五下午由领班对各责任人机房进行检查， 周期为 一个月，检查分为机房整洁情况、设备运行保养维修情况、实时 记录

5、情况等几项内容；四、工程部主管在月内管理处楼检前对各机房进行上述 3 项中的各项检查内容进行抽查，完成部门自检工作；五、管理处在每月月底进行楼检时， 对工程部管理的各机房 中工程设施进行抽查；六、综合责任人每月的检查结果结合奖罚制度， 作为员工工 作考核的主要依据；七、对于检查的结果做好详细记录， 并将整改的结果反馈给 管理处；八、对于连续二个月检查不合格者给予严重警告处分；九、严格执行：工程部主管 领班 责任人三者间的逐 级负责、监管的机制。用水供水管理制度一、凡进入大厦进行二次装修的业主 / 用户，需用水的，必 须经工程部审核后， 指定接水点并装接临时水表。 经双方确任水 表读数并签字后，

6、方可投入使用；二、二次装修结束后， 由工程部与装修单位再次共同抄表并 签字确认，所有水费由装修单位承担并立即拆除临时水表；三、每月 15 日对各业主 / 用户用水表量进行抄表， 立即交财 务进行结算；四、二次装修消防系统的进水、 试压必须对安装部位全面检 查后由工程部确认并经工程部主管签字后方可执行；五、大厦室外龙头必须安装保险龙头， 并对大厦所有室外管 做好防冻保温工作；六、对大厦卫生洁具用水，调节到最合理的水位，做到既不 浪费，有达到使用效果；七、严格执行巡检制度， 把跑、冒、滴、漏消灭在萌芽状态， 跑、冒、滴、漏必须在八小时内解决；八、大厦集水井排水系统必须确保系统正常， 若有故障必须

7、在八小时内解决；九、污水处理系统排放必须达标，系统不允许带病运行，任 何故障必须在 24 小时内解决；十、进出水管道必须保证无锈斑，并且由水流流向指示，阀 门必须有挂牌指明开关状态；十一、确保水箱储水在规定范围内，生活水泵，食用水泵必 须时刻处于完好状态，故障必须在 12 小时解决；十二、消防系统完好率必须 100% ，消火拴泵、喷淋泵必须 每班检查有无滴、漏，并定期进行重载试机；十三、任何维修必须做好现场记录； 十四、水箱清洗每年二次； 十五、大厦停水必须提前 48 小时通知业主。换热站管理制度为保证大厦采暖系统安全、高效运行特制定如下管理制度：一、非工程部人员未经许可不得擅自进入换热站；二

8、、换热站运行人员必须持证上岗；三、接班人员上班前不得饮酒，运行人员上班期间如果生病， 应由工程主管改派其他人代班；四、运行人员做好换热站设备日常保养， 严禁设备带故障运 行；五、如遇运行中突发故障，必须立刻停止运行，设备故障排 除后方可投入运行，并做好故障纪录，分析故障原因，严防类似 故障再次发生；六、设备运行期间必须对设备定时巡查，认真记录，保证正 常运行，严格按操作规程操作；七、严禁在换热站内堆放易燃易爆、强腐蚀及其它危险物品；八、保证换热站设备无灰尘，照明完好。水泵房管理制度水泵房是提供大厦生活用水，消防用水的关键部位，是直接 关系大厦业主生活用水安全和生命财产安全的重要部位， 为明确

9、职责，制定如下制度：一、水泵房及水箱消防系统全部机电设备由工程部人员负责 监控、定期保养、维修、清洁等工作，记录解决不了的问题书面 报告管理处；二、水泵房内机电设备由工程人员负责， 其它人不得擅自操 作，未经允许不得进入泵房。水泵房钥匙不得遗失，离开水泵房 立即锁门；三、 消防泵、生活泵、稳压泵、循环泵运行开关放在自动 位置，所有操作标志简单明确；四、生活水泵、循环泵、稳压泵每周切换一次，主接触开关 每半月检查擦洗一次；五、消防泵每月进行一次点动操作检查， 每季度进行一次自 动操作试验，每半年进行一次全面检查；六、水泵闸阀以及其它管道附件进行定期检查；七、泵房每周打扫一次，水泵、管道、管道附件

10、每月擦洗一 次。生活水箱管理制度生活水箱包括生活日常清洗用水和食用水，必须严格管理， 否则后果不堪设想。一、招商银行大厦生活用水主要是二次供水，每天必须观 察检测水质。二、生活水箱的检修门必须上锁，由专人保管，未经许可 不得随便开启。三、水箱每年进行一次清洗，清洗时间应放在晚上进行， 不得影响业主的正常生活。四、清洗时由工程部排水，并关闭有关水泵，做好详细记 录。五、清洗水箱人员必须持有卫生健康证明。六、进入水箱照明电压应为 12V 低压。七、进入水箱清洗人员需带防毒面具。八、水箱清洗后必须进行水质化验， 化验合格后方可使用九、按规定时间对水箱进行消毒处理。十、 溢流管与放沉管要有完备的防虫入

11、的护罩。供水系统巡检制度一、工程部水工熟悉给水系统。二、每天检查管道、阀门、水箱、水泵及其控制设备完好。三、定期检查水泵、电机的紧固螺丝有无松动、轴承润滑油 情况是否良好等。四、发现有“跑、冒、滴、漏”现象要及时修理，保证系统 完好。五、每天检查水箱人孔盖加锁完好，水箱周围无杂物，排污 管口铁丝网完好。六、每天测试余氯含量在规定范围之内。七、做好巡查记录。水泵维修保养制度生活用水泵、消防泵、循环泵应定期集中检查，一般每三个 月一次，检查时应系统进行包括电气线路、马达及水泵。一、水泵轴承如长期运行，需补充润滑油；二、检查时应听轴承及转轮运行时是否有异常声音发出；三、检查轴封处是否漏水，如有漏水现

12、象，应检查机械密封 情况；四、检查出入水压力是否正常；五、丫型过滤器应进行清洗；六、检查水泵运行时电流是否正常；七、观察接触器触点损耗情况，如损耗较大，应予以更换。一、生活给水泵、热水泵房（运行期间） 、集水井每日巡视 三次；二、生活给水泵和电动机每年加润滑油 2 次；三、每季度对水泵的机械密封和进出口阀兰紧固一次；四、每月 2 次对水泵的运行电流进行测试；五、供水减压阀组的压力表和阀门每月检查保养一次；六、水箱每年清洗二次；七、浴室内的卫生洁具每月维修保养一次；八、卫生间内的洁具及广场地漏每月维修保养一次；九、每年清洗过滤器一次。热交换器共 2 台、循环泵 3 台，电动阀。录）一、每日开泵前

13、检查，电动阀是否正常（每天开泵前观察记二、热交换是否在正常工作状态（巡查记录） ；三、循环泵、压力、温度是否正常（巡查记录） ；四、保证热交换器清洁、性能良好（每月清洗一次） ；五、循环水泵定时轴承加润滑脂（半年更换一次） ；六、循环水泵定时清洗水过滤器（三个月清洗一次） 。强弱电室管理制度一、严格遵守西安地区低规，电工必须持证上岗，进出强弱 电室必须落锁；二、熟悉强弱电室内汇流排、电缆、各类开关箱用途，掌握 运行规律，听从主管统一调遣和安排；三、坚决禁止单人不与外界联系进入强弱电室操作。单人进 入强弱电室前必须先用对讲机与主管联系，作业完毕后再汇报；四、熟悉强弱电室各分支回路的负荷情况， 经

14、常抽查负载情 况，尤其对汇流排接头的温度以手测温， 发现异常情况应立即向 工程部主管汇报；五、熟悉强弱电室内通信网络系统、消防系统、楼控、监控 等设备，并定期检查；六、加强日常维护、检修，保证强弱电室内照明、指示、显 示灯具等设备完好，保证强弱电室内整洁无尘；七、对受弱电控制的照明、卷闸、风机等设备，保证一次强 电回路完好；八、严禁强弱电室内堆放任何物品，照明良好，标牌整齐， 消防用具完整有效。变配电室管理制度一、变配电室内所有机电设备由工程部有关人员负责管理和 操作，定期巡视、清洁和维护，并做好相关的巡视、维护记录。 非本站工作人员因工作需要进入变配电室，需经值班人员同意， 方可进入，并办理

15、登记手续；二、变配电室在进行交接时，外来人员一律不得入内，待交 接班完毕后再办理出入登记手续；三、进站人员不得乱动一切设备，遵守变配电室内各项规章， 听从值班人员意见，如不听劝告，值班人员有权要求其离开变配 电室，必要时可向有关领导反映情况；四、供电局抄表人员或用电监察人员来执行任务时， 应验证 其服务证件，并需在值班人员陪同下进行工作；五、电气检修人员进出变配电室工作一律凭工作票， 经值班 人员检 验许可后，方可进行工作；六、加强劳动纪律，做到不迟到，不早退，不旷工，坚守工 作岗位，不脱岗，执行请假制度；七、保证安全，实施工作票制度、工作监护制度和交接班制 度；八、建立运行记录，每值巡查应注

16、意室内清洁，记录电压、 电流、温度、功率因数。检查屏面指示灯，电器运行声音，设备 运行情况，有异常应及时排除；九、配电室内设备及线路变更要经工程部主管同意， 重大改 变需由工程部主管书面报请管理处主任批准；十、值班人员应对各类投诉和异常情况做出相应措施，重大 情况的处置必须请示工程部主管同意；十一、变配电室房屋建筑应确保四防一通（防雨雪、防汛、 防火、防小动物、通风）以利电气设备的安全运行；十二、变配电室内窗明地净、照明良好、温度适宜，设备运 行良好、标牌整齐，无积灰、渗油及锈迹；十三、变配电室内消防器材完整、有效，严禁存放杂物和吸 烟；十四、注重防鼠工作，不得将食物带入变配电室，定期投药，

17、做到随手关门。一、非值班人员不准进入机房，若需要进入，须经机电处主 管同意，并在值班人员的陪同下方可进入机房；二、机房内严禁存放易燃、易爆、危险物品。机房内应备齐 消防器材，并放置在方便、显眼处。机房内禁止吸烟；三、每周彻底清扫机房卫生一次，做到地面、墙壁、天花、 门窗、设备设施表面无积尘、无锈蚀、无油渍、无污物，油漆完 好、整洁光亮；四、机房应当通风良好、光线足够、门窗开启灵活；五、机房都应当做到随时上锁，钥匙由当值员工保管，不得 私自配钥匙。一、接班人员应准时接班；二、接班人员应认真听取交班人员交代，并查看柴油发电 机运行日记，检查工具、物品是否齐全，确认无误后在柴油 发电机运行日记表上签

18、名；三、有下列情况之一者不准交接班：（一）上一班运行情况未交待清楚；（二）记录不规范、不完整、不清晰；（三）机房不干净；（四）接班人未到岗；（五）事故正在处理中或交班时发生故障， 此时应由交班人 负责继续处理，接班人协助进行。一、倒闸操作必须根据工程部主管或者值班负责人的命令执 行。倒闸操作由操作人填写操作票，每张操作票只能填写一项操 作任务；二、停电拉闸操作必须按照开关、负荷侧刀闸、电源侧刀闸 顺序操作，送电合闸的顺序与此相反。严禁带负荷拉刀闸；三、下列项目应填入操作票内：应拉合的开关和刀闸，检查开关和刀闸的位置，检查接地线 是否拆除，检查负荷分配，装拆接地线，安装或拆除控制回路或 电压互感

19、器和保险器，切换保护回路和检验是否确无电压等。四、倒闸操作必须由两人执行，其中一人对设备较为熟悉者 做监护；五、操作前应核对设备名称、编号和位置，操作中应认真执 行监护复诵制。必须按操作顺序操作，每操作完一项，做一个“”，全部操作完毕后进行复查；六、经传动机构拉合刀闸和开关，均应戴绝缘手套、穿绝缘 靴。雷电时，严禁进行倒闸操作；七、装卸高压可熔保险器，应戴护目眼镜和绝缘手套，必有 时使用绝缘夹钳，并站在绝缘垫上；八、开关整定电流应满足电网的要求。如整定值不够，必须 将操作机构用墙或金属板与开关隔开，并投远方控制，有重合闸 装置的必须停用；九、电气设备停电后，即使是事故停电或计划停电，在未拉开有

20、关闸刀和作好安全措施以前，不得触及设备，以防突然来电;十、在发生人身触电事故时，为了解救触电人，可以不经许 可，即行断开有关设备的电源，但事后必须立即报告上级；十一、下列各项工作可以不用操作票：（一）事故处理；（二）拉合开关的单一操作；（三）拉开接地刀闸或拆除变配电室仅有的一组接地线。上述操作应记入操作记录薄内。十二、操作票应先编号，按编号顺序使用，作废的操作票， 应注明“作废”字样。已操作的注明“已执行”的字样，上述操 作票保存三个月。电气工作票制度一、电气设备上工作，应填用工作票或按命令执行；二、用工作票的工作为：（一）高压设备及线路上的工作需全部或部分停电者；（二）低压设备及线路上的工作

21、需将高压设备停电或部分停 电者；（三）变配电室内的二次接线和照明等回路上的工作， 需要 将高压设备停电或做安全措施者。三、工作票签发或命令发布人（工作领导人）所负安全责任：（一）工作的必须性；（二）工作是否安全；（三）工作票上所填安全措施是否正确完备；（四）所派工作负责人和工作班人员是否适当和足够， 精神 状态是否良好。四、工作负责人（监护人）所负安全责任：（一）正确安全的组织工作；（二）工作前应将工作任务、停电范围、安全措施和工作时 间等详细向工作人员交代清楚，并结合实际进行安全思想教育；（三）负责检查工作票所载安全措施是否正确完备和值班员 所做的安全措施是否符合现场实际条件；（四）督促、监

22、护工作人员遵守本规程；（五）工作班人员变动是否合适。五、工作许可人（值班员）应负责检查工作票上所写各项安 全措施是否完备及合乎现场条件，并正确执行；负责检查停电设 备有无突然来电的可能。能否许可工作是关系到工作人员生命安 危的大事，工作许可人必须以高度工作责任感来对待；六、参加工作班的所有工作人员均应认真执行本规程和现场 安全措施，工作中应相互关心，并监督本规程和现场安全措施的 实施；七、需要变更工作班成员时，须经工作负责人的同意。需要 变更工作负责人时，应有工作票签发人将变动情况记录在工作票 上。若扩大工作任务时，必须由工作负责人通过工作许可人，并 在工作票上增添工作项目，若变更或增设安全措

23、施者，必须填用 新工作票，并从新履行工作许可手续；八、整个变电所全部停电，则所有不同工作地点的工作填用 一张工作票。在工作票上，不必将所有工作详细列表，但对主要 工作，应充分说明，若至规定时期，一部分工作尚未完成，仍然 进行此类工作而不妨碍合闸供电者，只有办妥新工作票的手续后，方能进行工作；九、工作票一般应在工作前一天交给值班员，临时工作或事 故检修工作可以在工作开始以前直接交给值班员；十、工作票应填写一式两份，需用钢笔或圆珠笔填写正确、 清楚，不得任意涂改，否则涂改人应盖章或签名，口头命令和电 话命令，必须发令清楚、正确，受令人应将命令记入操作记录本 内，并向发令人复诵一遍；十一、两份工作票

24、中一份必须经常保存在工作地点， 有工作 负责人收执，另一份由值班员保存，按班移交变配电室操作票制度一、倒闸操作必须根据值班负责人或部门负责人的命令执 行。二、电气倒闸操作必须由熟悉现场设备、 熟悉运行方式和有 关规章制度，并经考试合格的人员担任，有权担任倒闸操作和有 权担任监护的人员名单，须经部门负责人批准并书面现场公布。三、倒闸操作必须由两人执行，其中一人担任操作，有监护 权的人员担任监护，在进行操作的全过程不准做与操作无关的 事。四、倒闸操作必须填用倒闸操作票，操作票必须票面整洁， 任务明确，书写工整，并使用统一的调度术语。五、在进行倒闸操作时，严格按照基本步骤操作，电气倒闸 的基本操作步

25、骤为：（一）受令、审令填票、审票（三）操作准备（四）模拟演习（五）执行操作（六）复查（七）汇报记录六、每张操作票只能填写一个操作任务，所谓“一个操作任 务”具体含义如下：（一）将一种电气运行方式改变为另一种运行方式（二）将一台电气设备由一种状态（运行、备用、检修）改 变到另一种状态（三）同一母线上的电气设备，一次倒换到另一母线（四）属于同一主设备的所有辅助设备与主设备同时停送电 的操作，如一台主变和所供电的全部出线间隔设备由一种状态改 变为另一种状态。七、操作票由当班执行操作的人员填写， 填票人按照调度命 令，弄清操作目的，运行方式，设备状态后，再填写操作票，填 票人和审票人应对操作票的正确性

26、负责。八、自设安全措施的装、拆，要填写操作票。九、下列情况下可以不用操作票操作（一）事故处理（二）单一操作，仅拉、合一台开关，退、投一块压板（三）压负荷（四）为了解救触电人或为了避免即将发生的人员触电事故十、操作票保存一年十一、评价与考核（一）每值应对上一值已执行的操作票进行评价， 值班负责 人和部门主管每月进行一次评价，计算合格率，并纳入考核。（二）操作票有下列情况之一者为不合格1、按规定应填写操作票而未填用者（称无票操作） 。2、操作项目遗漏，操作顺序错误，主设备、开关等编号以 及拉、合、退投等重要词句写错者。3、操作任务不明确，安全措施不具体，人员不符合规程的要求，应经审查签名的手续不完

27、全。4、执行不认真，不按规定程序操作。5、涂改超过三处，致使票面模糊不清者6、已执行的操作票遗失者。供电设备管理维修制度为规范供电设备的维修管理，提高设备维修透明度，严格设 备维修审批程序，特制定如下设备维修管理制度。一、严把设备故障的确认关。对于出现故障的设备，要认真 进行检测，在送修或自修之前，责任人应向指定设备维修负责人 提交故障诊断书。二、对于在免费保修期内的设备故障。各责任人可及时、直 接与厂家（公司）联系，或转告设备维修负责人联系。三、对于在免费保修期外的设备故障。在维修之前，责任人 应会同维修人员进行认真检测，然后填写维修申请卡，连同诊断 结果、维修方案等一并提交实训部。四、对于

28、人为造成的设备故障。该设备在管理上归属的责任 人应责令肇事人员承担必要的维修费用及其他费用。严格执行“损坏公物要赔偿”的原则。五、凡是进行了维修的设备（无论何种维修），都必须进入 设备维修台账。对于新购置的重要配件（进固定资产的）必须到 设备管理员处登记和签字后，方可报销。一、清洁卫生制度：（一）按区域划分好清洁卫生承包制度；（二）值班室、设备卫生每值清洁一次；（三）各责任区电气设备做到一尘不染；（四）各承包区域内，做到地上无纸屑和烟头，物品堆放整 齐。二、定期检查内容制度：（一）每班执行公司规定时间抄表制度，并且检查电气设备 运行情况；（二）力争做好三勤二快工作：勤听、勤嗅、勤检查，发现 事

29、故苗子快，处理问题快；（三）严格执行“二票三制”制度，遵守操作规程以及规章 制度；三、绝缘工具定期电试：（一）绝缘手套、绝缘靴、验电器等六个月一次；（二）绝缘棒、绝缘挡板等一年一次；（三）高压绝缘电每二年一次。四、高压本身设备的检修、维护等工作由供电局负责：（一）每年高压试电时，全面对高压设备除尘、紧固螺丝；（二）每月对高压设备进行一次熄灯检修；（三）高压设备检修时，要对刀闸的触头涂导电膏。一、下列接线桩头半年紧固一次：低压进线柜、墙上开关、 汇流排上分开关；二、下列接线桩头每季度紧固一次：各电房内的断路器、隔 离开关、铜排接线箱；三、各电放开关向内的壳式断路器， 季内分期打开箱梯将所 有回路

30、桩头紧固一遍；四、配合电机每月试车的机会，每次对双切箱进行检查，确 保完好状态；五、每半年对各风机房、泵房、空调机房的一次回路进行检 查，确保供电；六、每月 12 日供电局表计抄录时， 核正各业主的负荷情况， 并检查开关、熔丝等元件，确保供电；七、配合电梯维修，对大厦内电梯的供电回路进行维护，确 保电源到位。照明系统维修保养制度一、庭院照明灯是受时间继电器控制的灯具， 必须经常检查；二、消防通道灯按需要应处于完好状况，必须经常检查；三、大厦消防疏散标志灯，每月必须严格检查，更换失效电 池，确保失电时有低照度逃生光亮的疏导指示；四、地库照明的日常灯源是地库正常运行的根本， 必须保证 完好率 95

31、% ；五、电梯轿厢的照明完好率 100% 以上；六、灯具内发光体的更换（高空除外）必须当天完成，灯具 的检修必须在三天内予以解决。一、常开风机（一）每季度调整皮带，发现皮带损坏马上更换；（二）每季度对风机及马达加润滑脂；（三）每季度调整风机避震和风管振动以及修正风管软接 头。二、消防风机（一）每季度把风机放在手动档启动风机；（二）在风机运行时检查皮带、避震、风管及软接头使用情 况，发现异常情况马上修理；（三）每半年进行一次消防联动，测试消防风机联动情况。电梯机房管理制度一、电梯机房内所有机电设备由工程部有关人员负责管理和 操作，定期巡视、清洁和维护，并做好相关巡视、维护记录。非工作人员因工作需

32、要进入电梯机房， 需经工程部人员同意，方可 进入，并办理登记手续；二、进入机房人员不得乱动一切设备， 遵守电梯机房内各项 规章，听从工程部人员意见，如不听劝告，值班人员有权要求其 离开电梯机房，必要时可向有关领导反映情况；三、制动器手动开闸扳手应挂在适当位置，并用红漆标明；四、电梯机房内设备及线路变更要经工程部主管同意，重大改变要由工程部主管书面报管理处主任批准同意；五、电梯机房房屋建筑应确保四防一通（防风雪、防汛、防火、防小动物、通风）以利电器设备的安全运行；六、电梯机房内窗明地净、照明完好、温度适宜，设备运行 良好、标牌整齐、无积灰、渗油及锈迹；七、电梯机房内消防器材完整、有效，严禁存放杂

33、物和吸烟；八、注重防鼠工作，不得将食物带入电梯机房，定期投药， 做到随手关门为了保证大厦电梯正常运行， 对电梯进行维护保养分日、 月、 年三个时段。一、日保养制度：（一）检查运行中电梯的舒适性，是否有异常振动及声响；（二）轿内照明、操作面板的按钮是否正常；（三）电梯开关是否正常，是否有异响或损坏；（四）厅外召唤与停站钟是否起作用；（五）电梯的运行是否有异响和抖动；（六）电梯是否有损坏，运行是否正常；（七）电梯机房设备做日常清洁。二、月保养制度：（一）平层状态：误差在 15mm 以内；（二）各发光二极管状态是否正常；（三）检查旋转编码器的轴承处有否异常响动；（四）确认控制变压器、 积极驱动电源变

34、压器无异常的激磁 声音和振动；（五）检查控制屏及群控柜内的各设备如：保险丝、电解电 容、机电器、接触器、空气开关、供电电压等；（六）各安全回路的线位动作是否正常；（七）安全钳、限速器动作是否灵活可靠，缓冲器的动作及 油位是否灵活正常；八）曳引机制动器转动时转动带与制动轮之间有否相差现 象及有否不正常的撞击;（九）检查导轨润滑情况和导轨加油器中的油量；（十）电梯安全回路各限位开关是否可靠。三、年保养制度：（一）曳引机电动机检查轴承的磨损和工作情况， 更换轴承 润滑脂；（二）曳引机减速器检查齿型磨损情况和轴承工作情况；（三）曳引轮线槽的磨损和工作是否正常；（四）补偿装置检查，钢丝绳磨损及有否伸长；

35、（五）平衡系数试验，超满载试验；（六）消防联动试验；（七）电梯起、制动、加、减速试验；（八）电梯控制回路检查；（九）电梯迫力试验；（十）电梯整机清洁与调整。一、消防系统值班人员应每日对消防系统的情况及时确 认，并对现场检查情况做好记录。二、消防控制中心应干净整洁。严禁外人进入，室温应保 持在25 C左右，保证设备可靠运行。三、每日对系统的水流指示器、烟感、温感手动报警按钮 进行检查，发现故障烟感、温感等及时处理或更换。四、重视二次装修工作，事前对业主和施工队做好宣传及 预防措施。严密监视装修动态，严格审查装修结果，发现问题一 定要施工队整改完善。五、每季度对各类模块保养、紧固接线桩头并保持清洁

36、， 结合模块检查对容易损坏的模块及其它元件分析原因， 采取恰当 措施。六、每半年进行一次综合检查，检查主机与通讯元器件情 况，检查网络故障及其主机诊断自测功能， 并认真做好设备保养 记录。七、每半年做一次消防联动试验，对试验中发现的问题及 时整改。每半年对 UPS 进行一次电源切换试验。八、做好设备的备品备件工作，及时增补。一、消防泵房：每个消防泵房共有 2 台消火拴泵， 2 台喷淋泵，此四台泵要 求时刻处于热备状态，设备完好率 100% 。（一）控制系统要求每周一次卸载动作试验， 二台泵要求互 切。此工作要求在白天进行，每三个月重载试验一次，时间 2 分钟，要有给排水人员共同参与， 重载试验

37、要求测试电机启动电 流及运转电流，要求控制柜上各设施完好；（二）每月对泵房全部螺丝紧固一次， 其中包括进线隔离开 关，空气开关、双切箱、控制箱（控制箱重点检查主接触器、软 启动器），并打开电机接线端该对电机进线螺丝进行紧固；（三）控制系统故障必须第一时间解决， 主回路故障如接触 器、软启动器、电机损坏立即报告上级部门，以最快速度修复或 更换，绝对杜绝一台泵损坏，第二台泵无法使用的事故发生。二、生活水泵房：-1F 、13F、29F 生活水泵房有 2 台生活水泵，均为一备一 用，要求二台泵处于热备用状态，设备完好率 100% 。维修保养内容同上。三、发电机系统维护保养制度附发电机维护保养手册四、空

38、调系统：-2 层 3 台冷冻机组，循环水泵的所有控制柜。（一）每月对上述控制柜检查一次， 检查内容重点是各接触 点有无松动、变色现象，并对所有螺丝紧固；（二）上述系统主回路维护保养需与空调主管联系停电维 护；（三） 空调系统的冷却水泵电机由于是连续工作性质，故对 冷却泵电机要测试其电流、端盖温度及电机运转时轴承声音是否 正常。五、各风机房，每两个月维护一次，维护内容主要是测试各 电机重载电流数据及电机轴承声音，各控制箱的螺丝紧固；六、水泵房、集水井每月检查一次，进行动作试验。 注：上述维护决应详细记录与表册内，以便备案。弱电系统管理制度一、加强对安防系统及系统设备的运行管理，掌握大厦消防、 报

39、警、安防监控、自动化办公等系统的结构工作原理及其设施的 分布、性能、参数，并按规定对设备进行巡查，时刻保持系统运 行正常，认真填写各种记录。二、坚持维护制度，爱护设备器材，遵守操作规程，杜绝事 故发生。安防系统维护保养制度一、工程部设专人对监控系统进行管理，每天应检查主机运 行状况；二、配合巡检对系统各类设施逐一进行巡查，发现故障及时 检修，恢复设备正常工作；三、每月对摄像机云台设施检查一次，调整好角度，提高清 晰度；四、每季度对收集器、摄像头电源变压器、音量开关及其电 缆接头、接线桩头进行检查，做好记录；五、每半年对监视器进行一次清尘；六、每年对系统的易损件检查、更换，做好备品备件工作， 并

40、制订下一年的维护保养计划；七、每月对红外探头检查一次。生活水泵操作规程一、操作前准备工作：（一）检查水箱液位水量是否充足；（二）检查泵的进出口阀门是否开启；（三）检查生活水箱进出口的阀门是否开启；（四）检查泵的出口压力表读数是否正常；（五）检查电箱电源是否正常。二、手动操作：（一）把电箱控制面板上旋转开关置“手动”档；（二）按手动启动开关水泵“启动”指示灯亮，然后将相应 水箱的液位仪投入运行。三、自动操作：（一）把 1 号泵或 2 号泵电箱控制面板上旋转开关置“自 动”档；（二）泵根据上一分区水箱内液位控制器 “低位”启泵，“高 位”停泵供暖安全操作规程一、运行前检查（一）循环泵1、检查循环水

41、泵内是否有空气，如有应排出；2、转动水泵连轴器， 应轻松灵活； 检查水泵密封有无漏水；3、检查循环泵进出口压力是否正常，进出口压力为 1.2Mpa ；4、检查循环泵进出口阀门是否为开启状态。（二）换热器1、看进口蒸汽压力是否正常，正常值应在 0.1 0.6Mpa ；2、检查蒸汽阀门及管路是否正常；3、检查安全阀工作状态；4、检查换热器进出水阀是否开启。（三）控制柜：应检查控制柜电压表指示是否正常，指示灯 是否正常，如有异常，应通知当值电工处理；（四）电子水处理仪指示灯是否正常；（五）检查膨胀水箱工作情况；二、运行 在检查系统设备及管路正常后可按以下程序操作：（一）开启循环泵， 开启后应检查泵的

42、运行电流正常值应为 60A 以内，泵进口压力为 1.0Mpa ，出口压力为 1.2Mpa 如不正 常应检查管道过滤器及阀门开关状态以及膨胀水箱水位。 检查水 泵运转声音是否正常；（二）待水泵正常运行 10 分钟后，可开启蒸汽进口阀门， 手动时应调节蒸汽旁通阀， 关闭电动调节阀， 自动运行时关断蒸 汽旁通阀，开启调节阀两端阀门；（三）根据换热器出水温度调整蒸汽旁通阀， 保持出水温度恒定在60。C严禁出水温度超过65。C,以防损坏空调末端设 备；（四）如设备在冷态时，开启蒸汽阀门要缓慢，并有足够的 暖管时间， 如管道中凝结水较多， 避免凝水排不及时应打开疏水 器旁通阀；（五）在大楼负荷不足一半时，

43、 应运行一台换热器和一台循 环水泵，在负荷超过一半时， 应并列运行两台换热器及两台循环 泵；（六）当供回水压差超过 0.2 Mpa ，手动操作时应调节压差 旁通阀，以保证压差在正常值；（七）运行中应检查凝结水积水坑水位， 在手动操作时及时 排出凝结水。三、停止运行：（一）停止运行时，应关掉蒸汽进汽阀（手动操作时关闭蒸 汽旁通阀，自动运行时关闭蒸汽电动调节阀） ；（二）关闭蒸汽阀后， 循环水泵应继续运行一小时后停循环 泵；（三）在水泵停止运行后半小时还应观察，换热器水温，以 防蒸汽阀门关闭不严。一、计划停电、停水（一）供电局或自来水公司停电、停水，工程部接到通知后 应立即报告主任。（二）因大厦施

44、工需要停电或停水，工程部须至少提前 24 小时将停电或停水计划书面上报主任。（三）主任审批后，管理处拟发停电或停水通知书，由管理 处派人将通知发至业主 / 用户。（四）停电或停水通知书最迟应在事发前 1 小时送达业主 / 用户，如不能在上述时限内送达业主 / 用户，应及时电话通知业 主/用户。二、事故停电、停水（一）大厦因供电局或自来水公司故障发生停电、停水，工 程部须立即向主任报告，同时通知客服部、综管部作好业主 / 用 户的解释工作。 事后，工程部应向供电局或自来水公司索取解释 函，并转呈主任。（二）因大厦内部事故引起停电或停水， 工程部应立即派出 故障恢复供电，并即时口头向主任报告，同时

45、通知客服部、综管 部作好业主 / 用户的解释工作。工程部于事后 12 小时内向主任提 交书面报告。（三）事故停电或停水 24 小时内，管理处拟定解释函，并送达用户。三、停电、停水管理规程（一）停电、停水的审批权限为管理处主任以上。（二）收到政府部门的有关停电通知或决定需要停电、 停水，应马上报告主任，并至少提前 24 小时书面通知受影响的用户。（三）工程主管应安排足够的人员处理停电、停水工作。（四）停电前应填写操作票，交工程主管签名。（五）停电、停水后当值人员应重点检查电房、空调机房、 水泵房、电梯机房、消防中心内设备的运行情况，发现异常立刻 检修。（六）有关停电、停水的情况应记录在当值日志上

46、。一、倒闸操作必须根据工程部主管或者值班负责人的命令执 行。倒闸操作由操作人填写操作票，每张操作票只能填写一项操 作任务；二、停电拉闸操作必须按照开关、负荷侧刀闸、电源侧刀闸 顺序操作，送电合闸的顺序与此相反。严禁带负荷拉刀闸；三、下列项目应填入操作票内：应拉合的开关和刀闸，检查开关和刀闸的位置，检查接地线 是否拆除，检查负荷分配，装拆接地线，安装或拆除控制回路或 电压互感器和保险器，切换保护回路和检验是否确无电压等。四、倒闸操作必须由两人执行，其中一人对设备较为熟悉者 做监护；五、操作前应核对设备名称、编号和位置，操作中应认真执 行监护复诵制。必须按操作顺序操作，每操作完一项，做一个“”，全

47、部操作完毕后进行复查；六、经传动机构拉合刀闸和开关，均应戴绝缘手套、穿绝缘 靴。雷电时，严禁进行倒闸操作；七、装卸高压可熔保险器，应戴护目眼镜和绝缘手套，必有 时使用绝缘夹钳，并站在绝缘垫上；八、开关整定电流应满足电网的要求。如整定值不够，必须 将操作机构用墙或金属板与开关隔开，并投远方控制，有重合闸装置的必须停用；九、电气设备停电后，即使是事故停电或计划停电，在未拉 开有关闸刀和作好安全措施以前，不得触及设备，以防突然来电;十、在发生人身触电事故时，为了解救触电人，可以不经许 可，即行断开有关设备的电源，但事后必须立即报告上级；十一、下列各项工作可以不用操作票：（一）事故处理；（二）拉合开关

48、的单一操作；（三）拉开接地刀闸或拆除变配电室仅有的一组接地线。上述操作应记入操作记录薄内。十二、操作票应先编号，按编号顺序使用，作废的操作票， 应注明“作废”字样。已操作的注明“已执行”的字样，上述操 作票保存三个月。一、变压器运行规程：（一）、变压器运行时，加于变压器的高压侧电压不得超过 额定电压的 105% ，如超过应立即与供电局联系；（二）、当系统电压超出规定范围而又较长时间稳定不变， 造成电压太低或太高时， 应请示主管领导或技术人员， 按规定填 写工作票，进行变档操作；（三）、变压器在正常情况下，不允许超载运行。二、电容器运行规程：（一）、电容器长期运行电压运行不允许超过其额定电压的1

49、.1 倍；（二）、电容器柜每相熔断器熔管的额定电流不得大于电容 器额定电流的 1.5-2 倍；（三）、接近电容器柜或在其上工作时，必须进行逐个充分 放电，然后方可接触。三、电容器柜运行规程：（一）、指示灯是否正常，保险管是否熔断；（二）、电流是否稳定；（三）、声音是否正常；（四）、瓷绝缘子有无放电、破裂现象；（五）、COS 0不得低于85% ;（六）、每天上班对电容器柜开自动档对电容柜自检一次。四、巡视检查制度：（一）、值班电工值班时，每小时巡视抄表一次；（二）、变压器 A、 B、 C 三相电压和 A 、 B、 C 三相温度是 否正常；（三）、高压开关柜运行是否正常；四）、进线电动接触器是否正

50、常，有无异味、异常；五）、电瓶柜电压是否正常；六）、低压开关柜声音是否正常。发电机安全操作规程一、值班人员必须对发电机房每值巡视一次， 查看发电机房 有无异常情况，重点查看如下：（一）电瓶有无缺损、破裂，电瓶液位是否正常；（二）柴油机整机有无跑、 冒、滴、漏现象，水箱有无漏水；（三）查看油箱柴油是否处于液位线， 如不到液位线立即补 足；（四）查看冷却水阀门是否处在开启位置；（五）查看润滑油多少，抽出塞尺，有为应在 H-L 之间， 不允许过多或过少。二、柴油发电机每周轻载启动一次，每次 20-30 分钟，带 载每半年一次，每次 20-30 分钟，时间不宜过长，开车前必须 作上述准备；三、在温度低

51、于 15 度时，开机前需加热；四、发电机长期不用需先逆时针盘车数圈；五、发电机带载试车需提前三天向主管请示， 按主管安排时 间执行；六、发电机组在运行状态必须有专人值班，并做好电流、电 压、功率等表计记录。电梯安全操作规程一、电梯在投入运行前须进行试运行，以检查各部位是否工 作正常，有无异响及异味，通风、照明是否良好，观察有无其它 异常现象。二、搞好轿厢、层轿门清洁卫生，清理门地坎滑槽内杂物， 保证电梯门的正常开闭。三、严禁电梯超载运行，禁止运送超大、超长或重量不明的 物品。四、禁止在电梯运行中使用三角钥匙开户层门。五、电梯运行中发生故障时，应启动紧急报警装置，电梯管 理人员应立即切断电梯电源

52、，及时通知电梯维护保养单位进行处 理。六、电梯困人救援操作规程：电梯管理员或援救人员与被困 人员取得联系，使其保持镇静，等待救援，被困人员不可将身体 任何部位伸出轿厢外；准确判断轿厢位置，保证层轿门可靠关闭; 用三角钥匙打开层门、轿门，疏散乘客；关闭层轿门，填写援救 记录并存档，通知电梯维护保养单位进行处理。七、电梯层门三角钥匙开锁后，须检查紧急开锁装置是否可 靠复位，防止开锁后层门未能有效的重新锁上。八、发生火灾时禁止搭乘电梯逃生。电梯管理人员应立即按 动“消防开关”，使电梯进入消防运行状态，当电梯到达基站后 疏导乘客迅速离开轿厢。若是井道或轿厢内失火时，应设法使轿 厢就近到达层站尽快撤离，

53、电梯管理人员切断电梯电源后采用绝 缘灭火器灭火。火灾发生后，应请电梯维修人员严格检查或修理 后方可重新投入运行。九、发生地震时禁止搭乘电梯逃生。 应设法使电梯就近到达 层站尽快撤离乘客，电梯管理人员应立即切断电梯电源。地震停 止后，应请电梯维修人员严格检查或修理后方可重新投入运行。十、当电梯井道内进水时，电梯管理人员一般应将电梯开至 高于进水的楼层后立即切断电梯电源； 如水已经将轿厢淋湿，无 论何层应立即停用电梯，且切断电梯电源。然后组织人员堵水源， 水源堵住后进行除湿处理，如热风吹干。水灾过后，应请电梯维 修人员严格检查或修理后方可重新投入运行。一、大厦内所有在用电梯必须经过质检部门、 质量

54、技术监督 局检验合格，并持有该部门核发的电梯安全使用证牌及准用证后，方能投入使用运行；二、电梯技工每天巡视检查电梯的运行情况，并做好记录；三、如电梯在运行中发生异常情况，必须及时停车处理，并 对所停梯挂牌示意，且立即通知电梯保养单位，迅速派人修理；四、故障原因排除后，维修人员应以最快速度将电梯上下运 行一次，如无异常情况，方能投入使用；五、如遇停梯困人，应立即通过监视系统，同轿厢内人员通话联系，安慰其不必惊慌，并迅速采取措施解救被困人员出轿厢；六、电梯在正常运行管理中，未经领导批准，不得擅自停梯 和增开电梯；七、注意安全工作，做好电梯的年检年审工作。为了保证大厦电梯正常运行， 对电梯进行维护保

55、养分日、 月、 年三个时段。一、日保养制度：（一）检查运行中电梯的舒适性，是否有异常振动及声响；（二）轿内照明、操作面板的按钮是否正常；（三）电梯开关是否正常，是否有异响或损坏；（四）厅外召唤与停站钟是否起作用；（五）电梯的运行是否有异响和抖动；（六）电梯是否有损坏，运行是否正常；（七）电梯机房设备做日常清洁。二、月保养制度：（一）平层状态：误差在 15mm 以内；（二）各发光二极管状态是否正常；（三）检查旋转编码器的轴承处有否异常响动；（四）确认控制变压器、 积极驱动电源变压器无异常的激磁 声音和振动；（五）检查控制屏及群控柜内的各设备如：保险丝、电解电 容、机电器、接触器、空气开关、供电电压等；（六）各安全回路的线位动作是否正常；（七）安全钳、限速器动作是否灵活可靠，缓冲器的动作及 油位是否灵活正常；（八）曳引机制动器转动时转动带与制动轮之间有否相差现 象及有否不正常的撞击；（九）检查导轨润滑情况和导轨加油器中的油量；（十）电梯安全回路各限位开关是否可靠。三、年保养制度：（一）曳引机电动机检查轴承的磨损和工作情况， 更换轴承 润滑脂；（二）曳引机减速器检查齿型磨损情况和轴承工作情况；（三）曳引轮线槽的磨