北京昌平世界城商业定位初步沟通215p

1、昌平新城东区世界城 商业定位初步沟通报告 本次汇报的主要内容： 第一部分：本项目特性分析及研究思路 第二部分：项目市场要素分析 第三部分：项目商业市场定位 定位 目标 1、实现增值性资产的持有 2、实现商业销售 规划运作 法术 势 目标 规划运作 定位 解决问题关键要素解决问题关键要素解决问题关键要素 落实层面 把握“势”的机会 区域周期性发展趋势 总结“法”的方式自身要素条件分析 掌控“术”的时机区域市场供需情况 区域周期性竞争趋势 同类项目环境要点区域市场消费情况 同类项目规划要点 同类项目运作要点 趋势性特性 板块特性 规划特性 研究内容 研究结论 昌平城市规划 城市规划发展特性 北京城

2、市人口 转移 昌平城市人口转移 研究内容 研究结论 南邵新市规划 南邵规划发展特性 区域不成熟，消费力有限 未来竞争大，养成时间长 研究内容 研究结论 地块位置特性 地块规划特性 位置较偏，交通资质平淡 规划受限，双高指标 周期性趋势 自身条件平淡 城市功能转移 项目特性梳理 趋势板块 + 特性总结 大势把握 机会、潜力非中心位置 机遇挑战 迎合时机规避风险 面对区域发展趋势与板块升 级，抓住有利时机、规避市 场风险 运作手法 运作手法 博弈 周期性趋势 老城发展瓶颈，为新 城带来的发展机遇 新城发展带来城市功 能的升级、商业功能 的升级 作为首先启动的商业 地块，拥有较好的空 档优势 利用空

3、档期规避商业 发展同质化竞争和不 利位置带来的风险 趋势板块 + 特性总结 近期困难远期战略 近期收益远期价值 面对较长成长周期，怎样与 区域的发展趋势博弈 运作周期 运作手法 博弈 周期性趋势 板块开发启动初期， 区域现状不成熟，消 费客群有限 面对中远期板块发展， 项目自身的战略方向 机运作手法 面对、解决目前区域 发展不成熟、消费力 有限等困难，如何定 位、规划、运营 放眼远期区域价值提 升给项目带来的市场 前景及价值提升 趋势板块 + 运作手法 机会、潜力非中心位置 非中心位置双高指标 产品定位 双高指标 非中心位置 资质平淡非中心位置 收益目标区域竞争 业态定位 运营定位 面对非中心

4、的位置，怎样 定位项目 自身定位市场环境特质 博弈 地块规划限制带来的 制约 相对非中心的项目位 置 相对一般的交通资源 及位置，如何带来优 质的资源客户和消费 开发商预期的增值性 持有及销售的目标 已知、潜在的区域市 场的竞争 相对非中心的项目位 置 特性总结 板块规划 + 研究内容 研究结论 昌平城市规划 城市规划发展特性 北京城市人口 转移 昌平城市人口转移 研究内容 研究结论 南邵新市规划 南邵规划发展特性 区域不成熟，消费力有限 未来竞争大，养成时间长 研究内容 研究结论 地块位置特性 地块规划特性 位置较偏，交通资质平淡 规划受限，双高指标 周期性趋势 自身条件平淡 城市功能转移

5、项目特性梳理 板块规划 + 特性总结 趋势性特性 板块特性 规划特性 布局规划双高指标 小面积地块 双高指标 非中心位置产品定位 在较一般的自身特质条件下，怎 样做产品规划 项目规划 博弈 自身市场资源 非中心位置双高指标 地块规划限制带来的 制约 相对不具竞争力的限 制条件 地块规划限制带来的 制约 相对非中心的项目位 置 特性总结 板块规划 + 机遇挑战 迎合时机规避风险 近期困难远期价值 双高指标非中心位置 资质平淡非中心位置 收益目标区域竞争 双高指标小面积地块 双高指标非中心位置 法术 势 目标 规划运作 定位 本项目的定位不是唯一的， 或是通过市场的推导可以 得出，是以上环节通过不

6、 同维度的博弈来实现。 周期性趋势 环境特质市场资源 任何项目的运作都 需依托这三个环节 的研究 区域周期性发展趋势及竞争 环境的研究 区域市场、消费供需研究 自身条件及案例研究 研究内容 限制与机会 成长模式 市场缺口 特性总结 第一部分：本项目特性分析及研究思路 第二部分：项目市场要素分析 第三部分：项目商业市场定位 周期性趋势 环境特质市场资源 任何项目的运作都 需依托这三个环节 的研究 研究要点： 通过相似区域的案例研究，找出与 本项目自身要素相近的地方，并借 鉴其优势，规避其劣势，指导项目 定位。 限制与机会 成长模式 市场缺口 研究要点： 通过研究不同区域商业发展模式， 挖掘项目板

7、块发展的深层价值，并 根据区域市场判断项目发展的周期 性趋势。 研究要点： 通过研究区域商业市场供需及消费 的现状情况，为项目寻找运作的依 据和契机 周期性趋势 环境特质市场资源 任何项目的运作都 需依托这三个环节 的研究 限制与机会 成长模式 市场缺口 区域商业发展模型研究； 交通主导型； 居住主导型； 产业政策主导型； 区域商业发展模型应用研究 区域周期性竞争趋势研究 地缘市场环境特质； 地缘消费环境特质； 地缘商家特质； 自身条件要素分析； 参考案例研究； 研究内容 项目市场环境分析 城市商业发展的三种模式 1、交通导向 在城区内商业发展完全以交通为主导 主要载体 交通干道作为生长载体

8、空间形态 珠串型 主要载体 轨道交通（地铁）作为生长载体 空间形态 鱼骨型 功能结构 核心：大型选购性零售（购物中心） 辅助：其他服务性商业 消费形态 家庭选购消费、商务消费、城市时尚 选购消费 项目市场环境分析 成长次序 优先节点区域，后沿道路扩散 城市商业发展的三种模式 1、交通导向 在城区内商业发展完全以交通为主导 AA BB BB BBBBCA A B B BB B B BB C 珠串型成长次序 鱼骨型成长次序 ABC 起始阶段 节点自身发展， 向四周扩散 成长阶段 成熟阶段 节点之间空白地 带发展 串联成整体 节点位置在成熟期更新升级 大型超市、零 售进驻 成长次序 发展进程 各类服

9、务业功能 业态增多 服务业比例增多，并逐渐超 多零售功能 业态构成 核心 百货、卖场、品牌店 辅助健身、养生、酒吧、培训 衍生便利店、银行、邮政、票务 电影院、KTV、大型餐饮、会所 儿童娱乐、教育、快餐 项目市场环境分析 城市商业发展模式-交通导向案例 通州区 最早开通地铁的北京郊区 八通线：北京东四环城区至通州东六环， 途径八里桥站正式进入通州城区 距离北京城区最近的郊区 通州区常住人口130万，近40%外来人口 通州区 地铁八通线 项目市场环境分析 城市商业发展模式-交通导向案例 通州区 通州家乐福 主要业态：大型卖场+ 品牌专卖店+旗舰餐饮 通州贵友百货 主要业态：百货+儿童 +电器卖

10、场+大型秀场 通州国泰百货 主要业态：百货 通州苏荷时代 主要业态：社区型购 物中心+电器卖场 通州地铁沿线商业供应量已 达到近50万平米 目前尚处于成长期，由于单 一地铁主导，城市公路的发 展限制制约商业升级。 尚无较大购物中心及主题卖 场的出现 周期性趋势 环境特质市场资源 任何项目的运作都 需依托这三个环节 的研究 限制与机会 成长模式 市场缺口 区域商业发展模型研究； 交通主导型； 居住主导型； 产业政策主导型； 区域商业发展模型应用研究 区域周期性竞争趋势研究 地缘市场环境特质； 地缘消费环境特质； 地缘商家特质； 自身条件要素分析； 参考案例研究； 研究内容 项目市场环境分析 城市

11、发展的三种模式 2、居住导向 在城区内商业发展完全以住宅或社区的发展为 主导 主要载体 以社区功能中心为节点 空间形态 多核型 功能结构 核心：便利型零售、休闲服务 辅助：便利性消费 消费形态 家庭便利消费、家庭教育消费、家庭 休闲娱乐消费 项目市场环境分析 城市发展的三种模式 2、居住导向 在城区内商业发展完全以住宅或 社区的发展为主导 A B B BB A B B BB A B B BB ABC 起始阶段 节点自身发展， 向四周扩散 成长阶段 成熟阶段 节点向周围缓慢 扩展 节点位置及周边区域在成熟 期更新升级 便利型超市、 餐饮进驻 成长次序 发展进程 各类服务业功能 业态增多 便利性消

12、费、服务种类增多， 并逐渐升级换代 成长次序 优先发展每个节点区域，扩展速度 很慢 业态构成 核心 大型超市、家庭型餐饮 辅助家居饰品店、服装服饰店 衍生银行、储蓄 家庭儿童教育、成长 家庭美容美发、康体健身 项目市场环境分析 城市商业发展模式-居住导向案例 望京 主要交通为京承高速 地铁13号线、15号线途经望京 位于东北四环、五环之间 望京常住人口近40万，其中6万为鲜族 望京 定位于居住、办公、科技产业研发及配 套商业于一体的“副都市中心”。 项目市场环境分析 城市商业发展模式-居住导向案例 望京 商业体量供应近百万平米，各类商业集中 区五个以上； 望京大型居住区有近40个社区； 望京博

13、泰国际 主要业态：超市+ 餐饮+休闲+培训 望京西园 主要业态：超市+ 餐饮+康体 望京凯德mall 主要业态：购物中 心+卖场+餐饮旗 舰店+娱乐 望京国际商业中心 主要业态：百货+ 超市+餐饮+娱乐 望京韩国城 主要业态：秀场+ 餐饮+超市 望京旺角购物广场 主要业态：社区购 物中心+超市+大 型小商品零售卖场 区域成长次序已进入成熟期 区域业态进入升级阶段 传统百货 时尚秀场 超市 购物中心凯德mall 主题秀场韩国服装城 卖场乐天玛特 升级 升级 升级 周期性趋势 环境特质市场资源 任何项目的运作都 需依托这三个环节 的研究 限制与机会 成长模式 市场缺口 区域商业发展模型研究； 交通

14、主导型； 居住主导型； 产业政策主导型； 区域商业发展模型应用研究 区域周期性竞争趋势研究 地缘市场环境特质； 地缘消费环境特质； 地缘商家特质； 自身条件要素分析； 参考案例研究； 研究内容 项目市场环境分析 城市发展的三种模式 3、产业政策导向 政府针对某个区域有明确的产业规划或新城规划 主要载体 以产业核心或新城商务核心为主要载体 空间形态 单核型（同心圆） 功能结构 核心：选购型综合商业、商务服务商业 辅助：便利性商务消费 消费形态 城市选购商业、商务服务商业 项目市场环境分析 城市发展的三种模式 3、产业政策导向 政府针对某个区域有明确的产业 规划或新城规划 A B B BB C C

15、 CC ABC 起始阶段 节点自身发展， 向四周扩散 成长阶段 成熟阶段 逐渐向外扩散最外围逐渐发展成熟，形成 单核区域 购物中心、酒 店、会所等综 合商业 成长次序 发展进程 各类商务服务业 功能业态增多 外围居住功能成熟，形成以 中心综合商业为中心，向四 周逐渐发展成熟的配套商业 成长次序 优先发展中心节点区域，然后向四 周扩散发展 业态构成 核心 购物中心、高端商务餐饮 辅助商务休闲餐饮、咖啡、书吧、康体 衍生便利店、银行、储蓄、票务 商务简餐、商务娱乐会所 商务会所、酒店 项目市场环境分析 京津高速（75分 钟） 京津冀经济圈的金融门户 动车：北京塘沽（45分钟） 天津塘沽（22分钟）

16、 城际关系 距离北京140公里 距离天津市区37公里 交通联系 汽车：北京塘沽（75分钟） 天津塘沽（30分钟） 金融门户 商务功能 商业功能 商旅功能 居住功能 滨海新区位于京津冀环渤海经济圈出海口位置， 是整个经济区的金融门户。地理位置显赫。 随着公共设施的逐步完善，实现了环渤海经济 圈一小时商务的最佳效果。 城市商业发展模式-政策产业导向案例 天津于家堡金融区 项目市场环境分析 京津冀经济圈的金融门户 城市商业发展模式-政策产业导向案例 天津于家堡金融区 滨海新区规划： 21世纪认为： 从滨海新区的发展规划角度来看，其区 域规划符合中心地理论，于家堡金融区处于高 级中心地地位，属于滨海新

17、区商务金融中心的 核心位置。 蓝鲸岛生态区蓝鲸岛生态区 塘沽区商业区塘沽区商业区 开发区生活区开发区生活区 开发区商务区开发区商务区 解放路商务区解放路商务区 海河南岸地区海河南岸地区 响螺湾商务区响螺湾商务区 于家堡金融商务区于家堡金融商务区 高密度商务集中区 “中心地理论”各城市区域理论判断： a.金融办公 b.高档零售商业 c.高档服务商业 d.高档酒店 e.高端公寓 a.下游金融办公 b.零售服务商业 c.城市服务商业 d.高端居住 a.一般商务、轻型商务 b.低密度居住 c.生活服务商业 d.普通住宅 e.大型零售商业 f.生态旅游 高级中心地 次级中心地 边缘板块 周期性趋势 环境

18、特质市场资源 任何项目的运作都 需依托这三个环节 的研究 限制与机会 成长模式 市场缺口 地缘市场环境特质； 地缘消费环境特质； 地缘商家特质； 自身条件要素分析； 参考案例研究； 研究内容 区域商业发展模型研究； 区域商业发展模型应用研 究； 区域特质分析 区域规划功能分析 南邵区域的发展模型 区域周期性竞争趋势研究； 项目交通特性 轨道交通资源 地铁昌平线：南邵站（一期终点站） 2012年二期试运营 在地铁沿线，但不是交通节点 （不是换乘站也不是终点） 南邵站 昌平线一期终点站 昌平线二期，计 划2012年底开通 京藏高速 南环 路 昌京 路 怀昌 路 南百路 道路交通资源 南环路：与老城

19、区相连，但项目不在沿线上； 昌京路：项目北侧交通，可通过怀昌路或昌京路 连接京藏高速。 与高速间接连接通畅 地铁资源在现阶段为优势，但考虑周期性特点，优势减分 区域商业发展模型应用研究 区域交通特质 区域商业发展模型应用研究 交通特质 交通节点 市区干道 市区道路 地铁线路 待建地铁 国家高速 老城与新城主要依靠两条横向公路交通连接，项目不在主要交通上，目前主要影响因素为地铁 本案 南丰路 京藏高速 西关路 府学路+崔昌路 昌平线二期 （规划中） 昌平线 （地铁） 振兴路 南环路 鼓楼 街 昌盛路 亢山路 昌京路 怀昌路 横向主 要交通 横向主 要交通 外围横向 主要交通 本案 区域交通特质

20、区域商业发展模型应用研究 南环路 昌崔路 昌金路 立翔路 凯创路 内环东路 内环西路 南丰路 南环北路路 南百路 朝辛路 怀昌路 昌崔北路 朝辛路 市区干道 市区道路 市区主干道 横向：南环路、昌崔路及外围的怀昌路； 纵向：南丰路和外围的朝辛路 市区主干道连接老城区、高速及环新城区域，具有较好 的对外可达性，是区域主要依附的道路交通载体。 200m 500m 1000m 规划地铁 昌平线 本案 规划站点 南邵 站 区域交通特质 区域商业发展模型应用研究 居住功能片区 行政职能轴线 商务及产业片 区 安置及居住片 区 产业功能片区 多功能居住区 以商务、行政为主； 未来衍生商务功能消费 南邵站

21、居住 行政 居住 行政产业 规划站 商务 行政 商务 行政产业 居住 地铁辐射功能 地铁辐射功能 以居住功能为主； 未来衍生家庭、生活消费 区域功能决定区域生长模式为： 地铁主导+住宅主导+产业主导的复合模式 200m 500m 1000m 周期性趋势 环境特质市场资源 任何项目的运作都 需依托这三个环节 的研究 限制与机会 成长模式 市场缺口 地缘市场环境特质； 地缘消费环境特质； 地缘商家特质； 自身条件要素分析； 参考案例研究； 研究内容 区域商业发展模型研究； 区域商业发展模型应用研究； 区域特质分析 区域规划功能分析 南邵区域的发展模型 区域周期性竞争趋势研究； 昌平城市规划图昌平新

22、城东区规划图 区域商业发展模型应用研究 居住功能片区 行政职能轴线 商务及产业片区 多功能居住区 产业功能片区 区域环境特质 新城规划承载老区功能转移，新城功能规划明确，且设有两个地铁站点，提升区域价值 居住 商务行政 产业 区域功能 区域功能层级 本案 昌平新城东区规划图 多功能用地区域：占总用地面积12%， 规划建设面积269.1万平米 a 地铁辐射区域多功能地块较密 集，且处于3-3初期开发区域， 是区域一级商圈。 南环路 区域商业发展模型应用研究 南丰路 a b b 地铁辐射区域多功能地块相对 较密集，且处于3-2中期开发区 域，是区域二级商圈。 商务中心区商业金融用地 区域功能发展次

23、序 昌平新城东区规划图 3-3区域 南环路 区域商业发展模型应用研究 南丰路 a b a 区域处于新区近期成长核心 远期开发 中期开发 近期开发 近期开发区域 中远期开发区域 3-2区域 3-1区域 板块消费核心 板块商务中心 板块社区消费 按照区域成长模型，商业功能： 核心：大型选购型零售、餐饮； 辅助：大型休闲、娱乐、儿童配套； 衍生：生活便利服务配套 本案 区域功能发展次序 昌平新城东区规划图 南环路 区域商业发展模型应用研究 南丰路 b b 区域处于中远期商务核心远期开发 中期开发 近期开发 c 按照区域成长模型，商业功能： 核心：金融办公、高端零售商业、高 端服务商业、高端酒店； 辅

24、助：商务便利服务、商务配套服务； 本案 产业政策为导向核心区 c 区域处于中远期住宅核心 按照区域成长模型，商业功能： 核心：精品百货、卖场、电器、餐饮、 休闲服务等； 辅助：家庭休闲、康体、儿童服务等 衍生：生活便利商业、生活配套商业； 社区住宅为导向核心区（低密方向） 周期性趋势 环境特质市场资源 任何项目的运作都 需依托这三个环节 的研究 限制与机会 成长模式 市场缺口 地缘市场环境特质； 地缘消费环境特质； 地缘商家特质； 自身条件要素分析； 参考案例研究； 研究内容 区域商业发展模型研究； 区域商业发展模型应用研究； 区域特质分析 区域规划功能分析 南邵区域的发展模型 区域周期性竞争

25、趋势研究； 区域商业发展模型判断 【交通+居住+产业】主导型 区域商业发展模型应用研究 交通 区域功能 区域规划 地铁主导 居住主导 产业政策支持 政府新城规划 产业园区规划 项目周边区域功能价值界定 交通、政策、居住三重主导 区域商业发展模型应用研究 项目所处区域商业综合性强，区域价值较 高的先期开发核内 a b c 交通、政策双重主导 a b c 综合性最强近期开发，价值较 高 综合性次之中期开发 居住、政策双重主导综合性较差远期开发 主导因素地块周边功能开发价值 区域周边区域业态成长界定 区域商业发展模型应用研究 生活超市、仓储型卖场 特色餐饮街 主题娱乐商业、主题家庭服 务 起步期核心

26、业态发展期核心业态成熟期核心业态 目的性消费为主 便利性消费 刚性消费 阶段特性 聚集客流 商业升级 提升价值 体验化 影响力 高价值 生活卖场、百货、专业卖场（零售） 特色餐饮街区（服务） 综合娱乐商区（娱乐） 购物中心、精品百货、精品卖场 高端旗舰餐饮 多元娱乐商区（体验、文化） 各阶段适应业态 生活超市卖场购物中心 各阶段业态升级 特色商街特色街区高端街区 主题娱乐（单一）综合娱乐多元娱乐 生活百货精品百货 升级升级 周期性趋势 环境特质市场资源 任何项目的运作都 需依托这三个环节 的研究 限制与机会 成长模式 市场缺口 地缘市场环境特质； 地缘消费环境特质； 地缘商家特质； 自身条件要

27、素分析； 参考案例研究； 研究内容 区域商业发展模型研究； 区域商业模型应用研究； 域周期性竞争趋势研究； 地缘竞争分析 序号地块性质地块数量合计（部分重复） 1多功能用地17块 31块 2商务中心用地22块 中远期地块竞争 项目市场环境分析 从图中显示的规划用地性质判断，中远期该区域可能出现商业物业。 竞争 威胁 竞争 威胁 从中远期用地规划判断，多功能用地（17块）中有部分可能出现商业物业；商务中心用地（22块） 成为商业物业建设用地的可能性较高，中远期竞争威胁较大。 项目周边商业用地 项目市场环境分析 昌平新城东区规划图 集中商业分布集中商业分布 （万平米） 地块地块性质性质建筑面积建筑

28、面积公建面积公建面积商业面积商业面积办公面积办公面积公建比例公建比例 0303-030303-03F1 30.47 9.14 6.00 3.14 30% 0303-040303-04F1 16.92 5.08 5.08 30% 0303-070303-07F1 12.20 3.66 3.66 30% 0303-540303-54F1 20.95 6.29 6.29 30% 0203-010203-01F1 14.93 4.48 - 4.48 30% 0203-020203-02F1 13.88 4.16 2.16 2.00 30% 合计合计 109.34 32.80 23.19 9.62 30

29、% 图是区域为区域核心商业集中地带，公建面积为 32.8万平米 本 案 地地 铁铁 0303-03 0303-04 0303-07 0303-54 0203-02 0203-01 本案 a 0303-55 项目地块处于此区域末端， 不是此区域最好的商业位置 项目地块周边供应量较大， 商业竞争激烈 1、区域竞争压力大 2、地块位置边缘化 周期性趋势 环境特质市场资源 任何项目的运作都 需依托这三个环节 的研究 限制与机会 成长模式 市场缺口 自身条件要素分析； 参考案例研究； 研究内容 区域商业发展模型研究； 区域商业发展模型应用研究 区域周期性竞争趋势研究； 地缘市场环境特质； 商圈格局 商业

30、类型 业态及品牌 商业租金 各商圈特性 同类物业竞争 商业环境特质总结 地缘消费环境特质； 地缘商家特质； 西关商圈： 西关购物中心 京客隆 苏宁电器 西单购物广场 西关商圈 华联商圈： 华联（BHG） 物美超市 新世纪商城 鑫隆小商品城 华联商圈 府学路商圈: 国泰百货 阳光商厦 金五星商城 世纪联华 国泰商圈 果岭假日广场 沃尔玛商圈 地缘市场环境特质 项目市场环境分析 现有商圈格局 地缘市场环境特质 项目市场环境分析 商圈发展演进 西关 国泰、阳光 万科 沃尔玛 城市商圈 压迫式转移 城市商圈需求 式转移 城市商圈升级 化转移 城市商业发展 （压迫） 满足消费需求 量（丰富） 消费层级升

31、级 （体验化） 周期性趋势 环境特质市场资源 任何项目的运作都 需依托这三个环节 的研究 限制与机会 成长模式 市场缺口 自身条件要素分析； 参考案例研究； 研究内容 区域商业发展模型研究； 区域商业发展模型应用研究 区域周期性竞争趋势研究； 地缘市场环境特质； 商圈格局 商业类型 业态及品牌 商业租金 各商圈特性 同类物业竞争 商业环境特质总结 地缘消费环境特质； 地缘商家特质； 序号项目名称建筑面积（平米）开业时间商业类型 1国泰百货280002004百货 2阳光商厦165001999百货 3华联商厦180002010百货 4新世纪商城148001994百货 5国美电器50002004专业

32、店 6苏宁电器40002007专业店 7大中电器（国泰旁）20002006专业店 8大中电器（金平二店）15002007专业店 9西单购物广场300002004商品市场 10西关购物中心80002001商品市场 11金五星批发市场230002007商品市场 12鑫隆小商品城150002003商品市场 13物美超市20002001超市卖场 14美廉美超市（鼓楼南街店）43002002超市卖场 15美廉美超市（力天嘉苑店）43002004超市卖场 16世纪联华165002005超市卖场 17沃尔玛350002008超市卖场 18京客隆22002009超市卖场 地缘市场环境特质 项目市场环境分析 商

33、业类型 昌平现有商业市场商业类型中百货 和商品市场的面积占市场总比的2/3， 从数量上来看，超市卖场的数量较 多，但是总体规模较小。 周期性趋势 环境特质市场资源 任何项目的运作都 需依托这三个环节 的研究 限制与机会 成长模式 市场缺口 自身条件要素分析； 参考案例研究； 研究内容 区域商业发展模型研究； 区域商业发展模型应用研究 区域周期性竞争趋势研究； 地缘市场环境特质； 商圈格局 商业类型 业态及品牌 商业租金 各商圈特性 同类物业竞争 商业环境特质总结 地缘消费环境特质； 地缘商家特质； 地缘市场环境特质 项目市场环境分析 商业业态及品牌 国内二线品牌约占市场1/4 一半以上业态缺乏

34、知名度 国际二线品牌约占市场1/5 超市比例占市场约1/3 娱乐及服务类业态极为缺乏 服饰类业态是市场主导 一线品牌在市场极为稀缺 52 周期性趋势 环境特质市场资源 任何项目的运作都 需依托这三个环节 的研究 限制与机会 成长模式 市场缺口 自身条件要素分析； 参考案例研究； 研究内容 区域商业发展模型研究； 区域商业发展模型应用研究 区域周期性竞争趋势研究； 地缘市场环境特质； 商圈格局 商业类型 业态及品牌 商业租金 各商圈特性 同类物业竞争 商业环境特质总结 地缘消费环境特质； 地缘商家特质； 项目名称商业类型租金 国泰百货百货扣点20%-28% 阳光商厦百货扣点17%-25% 新世纪

35、商城百货扣点20%-25% 华联商厦百货扣点20%-27% 华联商厦（餐饮）百货F4：8元/平米/天 世纪联华（外租区）超市F1：5元/平米/天 沃尔玛（外租区）超市10/元/平米/天 西关购物中心（外租区)商品市场F1：6-8元/平米/天 鼓楼南街（华联）临街底商2-9元/平米/天 鼓楼南街（国泰）临街底商3-10元/平米/天 鼓楼东街临街底商2-8元/平米/天 地缘市场环境特质 项目市场环境分析 商业租金 百货类商业租金方式以扣 点形式； 平均扣点：17%-28% 依附于百货或者大型超市 的外租区根据楼层和位置 不一样，租金差异较大。 昌平临街底商密集分布主 要以鼓楼大街为主，临街 底商租

36、金：2-10元/平米/ 天 周期性趋势 环境特质市场资源 任何项目的运作都 需依托这三个环节 的研究 限制与机会 成长模式 市场缺口 自身条件要素分析； 参考案例研究； 研究内容 区域商业发展模型研究； 区域商业发展模型应用研究 区域周期性竞争趋势研究； 地缘市场环境特质； 商圈格局 商业类型 业态及品牌 商业租金 各商圈特性 同类物业竞争 商业环境特质总结 地缘消费环境特质； 地缘商家特质； 华联商圈 国泰商圈 沃尔玛 西关商圈 西关商圈： 西关购物中心 京客隆 苏宁电器 西单购物广场 西关商圈 西关购物广场 地缘市场环境特质 项目市场环境分析 西关商圈 地缘市场环境特质 项目市场环境分析

37、西关商圈-商街业态 西关商街业态整体商业环境杂乱；从业态配比看，以生活配套服务为主，烟酒、食品零售、餐饮是主导。 地缘市场环境特质 项目市场环境分析 西关商圈-商圈竞争力分析 7分，位于核心城区，但停车不方便 西关商圈是目前昌平成熟的商区之一，优势在于商业周期长，但从购物环境、业态及品牌方面已远远落 后，后备竞争力相对缺乏。 6分，购物环境较差，产品零乱 7分，业态形式偏生活配套，不丰富 4分，业态品牌很低，基本上 都是无品牌业态 8分，租金水平在昌平临街底商 中较高 9分，商业发展时间较早， 经营比较好 周期性趋势 环境特质市场资源 任何项目的运作都 需依托这三个环节 的研究 限制与机会 成

38、长模式 市场缺口 自身条件要素分析； 参考案例研究； 研究内容 区域商业发展模型研究； 区域商业发展模型应用研究 区域周期性竞争趋势研究； 地缘市场环境特质； 商圈格局 商业类型 业态及品牌 商业租金 各商圈特性 同类物业竞争 商业环境特质总结 地缘消费环境特质； 地缘商家特质； 华联商圈 国泰商圈 沃尔玛 西关商圈 华联商圈： 华联（BHG） 物美超市 新世纪商城 鑫隆小商品城 华联商圈 地缘市场环境特质 项目市场环境分析 华联商圈 地缘市场环境特质 项目市场环境分析 商圈代表华联 其中女装占总比的23.1%，相对较高；男装、运动休闲、 鞋袜都有10%左右的比重。 从细分业态上来看，女装、男

39、装、运动休闲、珠宝、家电、鞋袜 占总业态都在7%以上； 地缘市场环境特质 项目市场环境分析 华联商圈华联商街 服装业态是华联商街业态的主导， 占总比62%，比重很高。 地缘市场环境特质 项目市场环境分析 华联商圈-商圈竞争力分析 8分，交通位于核心，但交通配套条 件有待于提高 华联商圈以华联商厦（BHG）为核心，从业态、品牌、购物环境上分析都是中上水平；由于经营、停车 条件苛刻，很大程度了限制了该商圈的进一步升级。 8分，购物环境较差，产品零乱 8分，业态种类丰富，业态层级已经 升级 9分，BHG品牌优势，服装等 品牌具有知名度 7分，相对租金租金水平适中 6分，10年刚开业，4层部分 区域还

40、在装修，经营需要时 间 周期性趋势 环境特质市场资源 任何项目的运作都 需依托这三个环节 的研究 限制与机会 成长模式 市场缺口 自身条件要素分析； 参考案例研究； 研究内容 区域商业发展模型研究； 区域商业发展模型应用研究 区域周期性竞争趋势研究； 地缘市场环境特质； 商圈格局 商业类型 业态及品牌 商业租金 各商圈特性 同类物业竞争 商业环境特质总结 地缘消费环境特质； 地缘商家特质； 华联商圈 国泰商圈 沃尔玛 西关商圈 府学路商圈: 国泰百货 阳光商厦 金五星商城 世纪联华 地缘市场环境特质 项目市场环境分析 国泰商圈 地缘市场环境特质 项目市场环境分析 国泰商圈国泰百货 国泰百货 楼

41、层业态 F1化妆品、珠宝、烟酒 F2鞋、女装、内衣、休闲 F3女装 F4运动、男装、羊绒 F5数码、儿童、床上用品 F6家电 品牌 欧时力、Crocs、Swatch、 周大福、I do、Teeine、 Weenie、ECCO、Levis、 Lee、DHC、Esprit 从品牌知名度看，主要以服装、珠宝、化妆品等品牌组成，知名品牌数量较少。 国泰百货从2层到4层以服装为主，服装业态约占总体商业的 2/3；珠宝、数码、儿童、电器类业态分布较少。 地缘市场环境特质 项目市场环境分析 国泰商圈阳光商厦 阳光商厦 楼层业态 B1餐饮、超市 F1化妆品、珠宝、超市、医疗药品 F2皮具箱包、运动、皮鞋、床上

42、用品 F3羽绒服、男装、女装、内衣 F4羊绒、男女青春休闲 F5数码、小家电、办公用品等 品牌 华普超市、屈臣氏、呷哺呷哺、 和合谷、佐丹奴、杰克琼斯、 Only、Vero moda、麦当劳 知名品牌数量较少，目前已有的品牌主要集中在超市、化妆品零售、餐饮及服装等 阳光商厦业态地下一层为华普超市，2-4层为服装、鞋袜及皮具箱包， 五层为数码、家电及办公；服装类业态是阳光商厦的主导业态。 67 地缘市场环境特质 项目市场环境分析 国泰商圈商业街 美容美发（美甲）在该商圈分 布较多。 餐饮业态是国泰、阳光商圈的 主要业态，占总比27%。 地缘市场环境特质 项目市场环境分析 国泰商圈-商圈竞争力分析

43、 9分，核心城区，停车条件能基本满 足目前需求 国泰商圈是目前昌平区商业最繁华地区，具有代表性；经营条件是目前最好的区域，综合数据都偏中上， 但业态更新速度较慢，新兴业态较少，儿童、休闲娱乐相对缺乏。 8分，购物环境中上，但餐饮街 区环境较差 8分，业态主要以餐饮街及百货商业 为主 7分，知名品牌已经进驻，但 比例相对较少 8分，相对该区域水平适中，属 于核心区域，租金中高 10分，是目前昌平区域经营 最好的商圈 周期性趋势 环境特质市场资源 任何项目的运作都 需依托这三个环节 的研究 限制与机会 成长模式 市场缺口 自身条件要素分析； 参考案例研究； 研究内容 区域商业发展模型研究； 区域商

44、业发展模型应用研究 区域周期性竞争趋势研究； 地缘市场环境特质； 商圈格局 商业类型 业态及品牌 商业租金 各商圈特性 同类物业竞争 商业环境特质总结 地缘消费环境特质； 地缘商家特质； 华联商圈 国泰商圈 沃尔玛 西关商圈 果岭假日广场 沃尔玛商圈 地缘市场环境特质 项目市场环境分析 沃尔玛 沃尔玛 楼层业态 F1餐饮、烟酒、银行、电信营业厅、超市 F2超市 F3超市 F4影院 品牌品牌 好利来、呷哺呷哺、沃尔玛、好利来、呷哺呷哺、沃尔玛、 北京农商银行、电信、北京农商银行、电信、 巴西烤肉、大地影院巴西烤肉、大地影院 地缘市场环境特质 项目市场环境分析 沃尔玛业态及品牌 品牌知名度较高，沃

45、尔玛、好利来、大地影 院、巴西烤肉、呷哺呷哺等； 无品牌业态较少。 沃尔玛区域主要以超市、影院及餐饮为主， 其中沃尔玛超市占总比85%左右，其次为大 地影院，约占10% 地缘市场环境特质 项目市场环境分析 沃尔玛商业竞争力分析 9分，位置相对较偏，停车条件优越， 地上地下停车位充裕 沃尔玛区域是目前昌平区商业最高档的区域，优越的停车系统、购物环境更能符合现代化体验式消费需 求，目前经营时间较短，租金、客流需要时间来提升，业态的充盈、丰富度有待于后期优化。 8分，购物环境优越，商场管理 系统先进 7分，除沃尔玛超市外，其他业态较 少，相对缺乏 9分，品牌是目前昌平现有商 圈区最高的商区 8分，超

46、市外租区租金水平较高， 餐饮区租金在10元/天 7分，经营时间段，经营、 客流量较少 周期性趋势 环境特质市场资源 任何项目的运作都 需依托这三个环节 的研究 限制与机会 成长模式 市场缺口 自身条件要素分析； 参考案例研究； 研究内容 区域商业发展模型研究； 区域商业发展模型应用研究 区域周期性竞争趋势研究； 地缘市场环境特质； 商圈格局 商业类型 业态及品牌 商业租金 各商圈特性 同类物业竞争 商业环境特质总结 地缘消费环境特质； 地缘商家特质； 物业属性类竞争 项目市场环境分析 金隅万科城 万科购物中心商业单层面积约为6000平米； 业态中，餐饮、服装都达到1.5万平米以上； 休闲娱乐业

47、态有近9000平米； 家电家居、儿童面积较少。 业态类别业态类别面积面积业态比重业态比重 餐饮餐260.26 服装服装20050200500.33 0.33 家电家居家电家居176517650.03 0.03 服饰服饰289528950.05 0.05 儿童配套儿童配套437543750.07 0.07 休闲娱乐休闲娱乐903590350.15 0.15 生活服务生活服务628062800.10 0.10 业态配比 儿童、服饰、家电类业态占比较少 服装业态占总比的1/3 餐饮业态主要分布在高层，占总比1/4 物业属性类竞争 项目市场环境分析 金隅万科城 特 色 业 态

48、 标 杆 特色业态面积业态比重 餐饮156000.26 儿童配套43750.07 休闲娱乐90350.15 特色业态 特色业态中餐饮是主导； 餐饮 金钱豹、麦当劳、南门涮 肉、釜山料理、渝乡人家 儿童 歌友汇、首都影院 娱乐 英孚教育、 莫莉幻想、 kid land 儿童配套业态相对缺乏 物业属性类竞争 项目市场环境分析 金隅万科城 万科项目进驻业态中一线品牌占有率达 13%，主要以二线品牌为主，占总比 80%多，非品牌业态比重较少。 业态品牌 楼层业态品牌 B1 永和大王、权味、吉野家、阿香米线、多乐之日、麦当劳、屈臣氏、特百惠、 普安药房、同仁堂、天福茗茶、优之良品、瑞莱、华润万家超市 F

49、1 周大福、海纳天时、天梭、ecco、E-land、ispace、Yiner、Roem、DHC、vero moda、 belle、lacoste、stradivarius、ochirly、ZARA、bershka、costa、oysho、pull&bear F2 诗篇、时时乐、林清轩、三叶草、曼谷银、宝岛眼镜、jack&jones、G2000、 only、UR、Etam、Esprit、Tata、Cat、JNBY、bata、dissona、nautica、trendiano、 page one、izod、prich、NC mills F3 仙踪林、亦谷、黛安芬、歌莉娅、淑女屋、哥弟、找茶、英孚教

50、育、莫莉幻想、西遇、 劲霸、hello kitty、kidland、la chapelle、jockey、tutuanna、mo&co、viscap、 hotwind、lily、honeys、oasis、peace bird F4 海澜之家、迪信通、萨莉亚、联想、可多、迪士尼、澳门味道、字里行间、罗莱家纺、美克美 家、卡宾、日出茶太、七匹狼、长天户外、滔搏运动、探路者、jasonwood、havaianas、 pony F5 新辣道、便宜坊、谭木匠、吞云小莳、食草堂、以纯、真维斯、罗宾汉、美特斯邦威、 疯果、思妍丽、佐丹奴、鸿星尔克、森马、快乐柠檬、电玩巴士、361度、 雷神模型、shoebo

51、x、zolo、nici zippo、inbase、kama、 F6 铁板先生、云海肴、避风塘、西贝莜面村、南门涮肉、釜山料理、一麻一辣、 禾绿回转寿司、渝乡人家、雕刻时光、歌友汇 F7歌友汇、渝乡人家、金钱豹 F8首都影院 物业属性类竞争 项目市场环境分析 金隅万科城租金 业态楼层租金备注 普通业态 F110元/平米/天 3层及3层以上平均 租金为6元/平米/天 F28元/平米/天 F3及以上6元/平米/天 餐饮业态 F1 9-11元/平米/ 天 餐饮最低租金为4.5 元/平米/天，最高 租金为11元/平米/ 天 F26-8元/平米/天 F3及以上4.5元/平米/天 平均租金8元/平米/天 餐

52、饮平均7.7元/平米/天 单位：元/平米/天 、餐饮业态租金： 餐饮业态租金差异较大，最高租金与最低租金相差6.5元/平米/天；平均租金水平为7.7元/平米/天 、普通业态租金： 一层、二层租金较高，3层以上租金差异不大，平均租金水平为8元/平米/天 普通业态 餐饮业态 物业属性类竞争 项目市场环境分析 金隅万科城 建筑坏境三大优势： 建筑环境 、进深合理 、合理的进深比例， 有利于店铺的合理分割； 、采用2-4跨越扶梯， 提升高层空间价值； 、围绕挑空采用环绕 式动线设计，实现最大铺 位展示性，无死角。、最大展示 、动线跨度 物业属性类竞争 项目市场环境分析 金隅万科城 9分，业态品牌度高，

53、业态丰富。 综合分析 从综合数据分析得知，品牌的优势是万科项目的核心竞争力；配合丰富的业态组合及合理的建筑环境 （内部交通），项目规划合理性也使项目更具生存空间；交通配套目前是该项目的一个短板因素。 9分，万科的品牌优势是最核 心的竞争力。 7分，非核心交通节点，交通配套设施在 后期运营会是个棘手问题。 9分，从外观建筑感到内部建筑形式，都 最大可能的利用了建筑本身优势，充分利 用建筑空间和美观效果。 8分，产品规划采用购物中心常 有的产品形式，规划一般。 周期性趋势 环境特质市场资源 任何项目的运作都 需依托这三个环节 的研究 限制与机会 成长模式 市场缺口 自身条件要素分析； 参考案例研究

54、； 研究内容 区域商业发展模型研究； 区域商业发展模型应用研究 区域周期性竞争趋势研究； 地缘市场环境特质； 商圈格局 商业类型 业态及品牌 商业租金 各商圈特性 商业环境特质总结 地缘消费环境特质； 地缘商家特质； 地缘市场环境特质 项目市场环境分析 总结 结论角度 商业类型构成 商业业态构成 商业租金水平 结论内容 由百货商业、超市卖场、商品市场及专业店组成 百货和商品市场是主导，万科购物中心正在崛起 业态偏生活服务配套，缺乏特色业态、体验业态 百货类扣点17%-28% 街区商业租金差异较大，层次不齐 结论推展 商业发展趋势 商业业态需求 商业价值空间 业态品牌整体水平较低，无品牌业态比例

55、严重偏高 周期性趋势 环境特质市场资源 任何项目的运作都 需依托这三个环节 的研究 限制与机会 成长模式 市场缺口 自身条件要素分析； 参考案例研究； 研究内容 区域商业发展模型研究； 区域商业发展模型应用研究 区域周期性竞争趋势研究； 地缘市场环境特质； 地缘消费环境特质； 客群属性研究； 人口及消费力基础数据 消费力宽度分析模型 消费力结构分析模型 客群需求研究； 地缘商家特质； 人口及消费力基础数据 昌平区人口统计数据 1、外来城市人口快速增加 2、受城市改造影响，农村人口下降（农民进城） 人口常驻户籍城镇农村 200789.650.428.621.5 200894.251.229.82

56、1.4 2009102.152.331.221.1 2010166.0553.332.620.7 2011173.854.834.620.2 在人口统计数据的认识上，我们首先需要明确以下关系： 常住人口=户籍人口+外来人口 外来人口涌入 常住人口增长94% 户籍人口增长9% 城镇户籍人口增长21% 农村户籍人口增长-6% 站在人口消费力分析的角度上，我们可以看到： 外来人口涌入，直接增加城市消费人口数量 昌平的城市消费人群，外来人口消费人群的比例在过去3年 中快速增加 人口及消费力基础数据 人均收入和消费支出的变化 城镇人口与农村人口的可支配收入均稳步上升 城镇人口与农村人口的消费支出稳步上升

57、 人口收入和消费支出的变化对本项目能产生什么样的影响，我们 需要借助对比模型进行分析？ 人口及消费力基础数据 城市发展与城市消费总量 社会消费品零售总额在过去几年中稳步上升 单纯从数据角度看，昌平城市化率与表征人口消费力结构的 恩格尔系数走势不尽相同 社会消费品零售总额代表了城市商业的实际消费数据； 城市化率代表了昌平城市化的发展水平； 恩格尔系数则表征昌平人口消费的结构性特点。 对此三组数据的变化对本项目的意义，我们将通过后 面的分析模型进行说明 周期性趋势 环境特质市场资源 任何项目的运作都 需依托这三个环节 的研究 限制与机会 成长模式 市场缺口 自身条件要素分析； 参考案例研究； 研究

58、内容 区域商业发展模型研究； 区域商业发展模型应用研究 区域周期性竞争趋势研究； 地缘市场环境特质； 地缘消费环境特质； 客群属性研究； 人口及消费力基础数据 消费力宽度分析模型 消费力结构分析模型 客群需求研究； 地缘商家特质； 消费力宽度分析模型 社会消费品供应必须加速扩张以匹配全社会消费力的扩张性发展 社会消费力宽度（亿） 时间20072008200920102011 上轨128.53 151.67 182.71 355.06 425.00 下轨19.43 21.66 23.88 25.97 27.15 社会消费品零售总额（亿） 时间20072008200920102011 数据86.0

59、0 114.80 145.00 168.30 250.00 模型原理： 社会人口 X 人口消费水平 =社会消费力 城镇人口消费力 社会消费力上边界（上轨） 农村人口消费力 社会消费力下边界（下轨） 社会消费力上轨上行，代表社会 商业消费敞口打开 社会消费品零售额增长与社会消 费力敞口不匹配 关键结论： 1、昌平社会消费力上轨上行，代表社会商业消费敞口打开，城市消费 力需求进入“扩张发展”阶段 2、社会消费品零售需求，与社会消费品零售供给的矛盾开始突出显现 社会消费品供应必须加速扩张， 以满足社会消费力发展 周期性趋势 环境特质市场资源 任何项目的运作都 需依托这三个环节 的研究 限制与机会 成

60、长模式 市场缺口 自身条件要素分析； 参考案例研究； 研究内容 区域商业发展模型研究； 区域商业发展模型应用研究 区域周期性竞争趋势研究； 地缘市场环境特质； 地缘消费环境特质； 客群属性研究； 人口及消费力基础数据 消费力宽度分析模型 消费力结构分析模型 客群需求研究； 地缘商家特质； 消费力结构分析模型 城市化率与恩格尔系数SPREAD比较模型 模型解释： Spread：差距= 城市化率 - 恩格尔系数 户籍spread：以昌平户籍人口为基数计算 常住spread：以昌平常住人口为基数计算 关键结论： 1、昌平社会消费结构与城市发展水平，存在明显的不匹配 2、在2010年不匹配程度达到最大