万科A营运能力分析剖析

1、万科股份 2008 2010 年度财务报表分析营运能力分析相关资料一、公司简介： 万科企业股份有限公司（以下简称万科地产）成立于 1984 年 5 月， 以房地产为核心业务，是中国大陆首批公开上市的企业之一，是目前中 国最大的专业住宅开发企业。原系经深圳市人民政府办 （1988）1509 号文 批准，于 1988 年 11 月 1 日在深圳现代企业有限公司基础上改组设立的 股份有限公司，原名为“深圳万科企业股份有限公司”。经营范围： 兴办实业（具体项目另行申请） ；国内商业的；物资供销业（不 含专营、专控、专卖商品） ；进出口业务（按深经发审证字第 113 号外贸 企业审定证书规定办理） ；房

2、地产开发。控股子公司主营业务包括房地产 开发、物业管理、投资咨询等。 1991 年 1 月 29 日，本公司发行之 A 股 在深圳证券交易所上市。 1993 年 5月 28 日，本公司发行之 B 股在深圳 证券交易所上市。 1993 年 12 月 28 日经深圳市工商行政管理局批准更 名为“万科企业股份有限公司”。二、企业经营情况：2010 年 12 月 31 日公司流动资产 2055.207 亿元，非流动资产 101.168 亿元，资产总额 2156.375 亿元，至 2003 年 12 月 31 日止，公 司总资产 105.6 亿元，净资产 47.01 亿元。 1988 年 12 月，公司

3、公开向 社会发行股票 2,800 万股，集资人民币 2,800 万元，资产及经营规模迅 速扩大。1991年1月29日本公司之A股在深圳证券交易所挂牌交易。 1991 年 6月，公司通过配售和定向发行新股 2,836 万股，集资人民币 1.27 亿元，公司开始跨地域发展。 1992 年底，上海万科城市花园项目正式启 动，大众住宅项目的开发被确定为万科的核心业务，万科开始进行业务 调整。 1993 年 3月，本公司发行 4,500 万股 B 股，该等股份于 1993 年 5 月 28 日在深圳证券交易所上市。 B 股募股资金 45,135 万港元，主要 投资于房地产开发，房地产核心业务进一步突显。

4、 1997 年 6 月，公司增 资配股募集资金人民币 3.83 亿元，主要投资于深圳住宅开发，推动公司 房地产业务发展更上一个台阶。 2000 年初，公司增资配股募集资金人民 币 6.25 亿元，公司实力进一步增强。公司于 2001 年将直接及间接持有 的万佳百货股份有限公司 72% 的股份转让予中国华润总公司及其附属公 司，成为专一的房地产公司。 2002 年 6 月，万科发行可转换公司债券， 募集资金 15 亿，进一步增强了发展房地产核心业务的资金实力。 公司于 1988 年介入房地产领域， 1992 年正式确定大众住宅开发为核心业务， 截止 2002 年底已进入深圳、上海、北京、天津、沈

5、阳、成都、武汉、南 京、长春、南昌和佛山进行住宅开发， 2003 年万科又先后进入鞍山、大 连、中山、广州、东莞，目前万科业务已经扩展到 16 个大中城市凭借一 贯的创新精神及专业开发优势，公司树立了住宅品牌，并获得良好的投 资回报。三、营运能力分析： 营运能力指企业营运资产的效率与效益。营运能力分析是通过对反 应企业资产营运效率与效益的指标计算与分析，评价企业的营运能力， 为企业提高经济效益指明方向。可以评价企业资产营运效率、发现企业 在资产营运中的存在问题、是企业盈利能力分析和偿债能力分析的基础 和补充1、营运能力分析中存在的问题上述这四个比率都是在分析企业营运能力时常用的指标，但在具体

6、实务操作中，这些指标的计算口径，计算方法存在着种种局限性，在此 基础上展开的企业经营能力分析，必须考虑到这些限制，做到心中有数。(1) 由于现行应收账款周转次数计算公式只是简单地将赊销收入与应 收账款平均余额相比，没有考虑到实际收回的赊销贷款与应收账款余额 的内在联系，在特定的条件下，计算出的结果与事实显然不符。同时， 应收账款周转率 (次数 )计算公式中，分子是赊销净额，但在实际计算中， 由于企业公开发表的会计资料很少标明赊销数字，所以往往就用销售总 额来取代赊销净额，这样的计算会高估应收账款的周转率或缩短应收账 款的回收天数。(2) 总资产周转率的计算中，现行计算公式拿销售收入与企业平均资

7、 产总额直接相比。但在企业资产中，有一部分是与企业销售收入的形成 没有必然联系的，如企业的投资数额。这些账户的存在会歪曲企业总资 产周转率而使其比实际要低，也即实际周转率要比计算所显示的要好。(3) 缺乏对无形资产等长期资产的具体评价。企业资产营运能力状况 评价指标体系中 , 基本指标是流动资产周转率、 总资产周转率 ,其修正指标 也只是对流动资产和总资产营运方面的补充。 虽然增设了不良资产比率、 资产损失比率等指标来评价企业的不良资产和潜在损失 ,但缺乏对固定资 产、无形资产使用效果的分析、评价 ,忽视了这些资产对企业长期发展的 影响,其评价的最终结果容易导致企业的短期行为。企业总资产中除了

8、日 常周转使用的流动资产外 ,还应包括无形资产等主要的资产。企业的商标权、专利权、专有技术、品牌等无形资产是企业长期发展过程中,通过经营管理和技术创新形成的重要经济资源 ,而且已经成为 21 世纪资产管理 的重点。但由于计价的困难 ,使这些资产在账面上难以全面反映 ;另外由于 无形资产对企业经济效益的影响具有长期性、 不确定性的特点 ,因此 ,在对 企业资产营运能力进行评价时 , 应使眼前利益与长期利益的评价并重 ,充 分考虑无形资产在企业经营中的重要作用。(4) 缺乏对人力资源有效利用的评价。广义的营运能力分析应是企业 各项经济资源营运效率的分析 ,包括对人力资源利用的评价分析。而知识 经济

9、时代的企业劳动主体是智力劳动 ,智力劳动的知识价值确认、计量、 记录和报告 ,应该是现代财务会计的重要内容。因此对企业营运能力的评 价应具有一定的前瞻性 ,充分考虑我国经济转型时期的特殊情况 ,全面兼 顾人力资源的投资对开发新技术、开拓新市场上的重大作用,有利于正确引导企业逐步形成技术进步机制和知识创新机制,合理确定企业经营方向。2、对企业营运能力分析的创新指标建议目前 ,由于企业外部环境的变化 ,以会计为基础的传统业绩评价体系 受到了质疑 ,实务界和学术界都在对此总是进行着不懈的研究。 近几年来 , 业绩评价的一个显著趋势就是在业绩评价指标体系中引入非财务评价指 标。经常使用的非财务指标主要

10、包括 :顾客满意度 ;产品和服务的质量 ;战略 目标 ,如完成一项并购或项目的关键部分 ,公司重组和管理层交接； 公司潜 在发展能力 ,如员工满意度和保持力、员工培训、团队精神 ,管理有效性或 公共责任；创新能力 ,如研发投资及其结果、 新产品开发能力； 技术目标；市场份额。归纳起来 ,对企业业绩评价体系进行改革主要有以下三方面的 原因:企业外部环境的变化带来巨大的竞争压力、财务评价指标本身存在 局限性、传统业绩评价体系无法满足管理创新对信息的需要。万科 A 营运能力分析一、万科股份有限公司营运能力分析营运能力体现了企业运用资产的能力 ,资产运用效率高 , 则可以用较 少的投入获取较高的收益。

11、下面以具体指标来分析万科的营运能力 : 1、万科股份有限公司营运能力指标分析（1）存货周转率存货成本 250053000002008 年存货周转率 = = =0.3280存货平均余额 7623567073234514700000 =0.392288002804691存货成本2009 年存货周转率 = 存货平均余额存货成本 3010735000002010 年存货周转率 = = =0.2692存货平均余额 111714000000存货对企业经营活动变化具有特殊的敏感性 , 控制失败会导致成本 过度, 作为万科的主要资产 ,存货的管理更是举足轻重。由于万科业务规 模扩大,存货规模增长速度大于其销售

12、增长的速度 , 因此存货的周转率逐 年下降（见表 1）。若该指标过小 ,则发生跌价损失的风险较大 , 但万科的 销售规模也保持了较快的增长 , 在业务量扩大时 , 存货量是充足货源的必 要保证, 且存货中拟开发产品和已完工产品比重下降 , 在建开发产品比重大幅上升，存货结构更加合理。因此，存货周转率的波动幅度在正常范 围，但仍应提高存货管理水平和资产利用效率，注重获取优质项目，加快项目的开发速度，提高资金利用效率，充分发挥规模效应，保持适度的增 长速度。表1万科股份有限公司2008-2010年存货周转率年份200820092010存货周转率0.32800.39220.2692（2 ）应收账款周

13、转率销售收入409918000002008年应收账款周转率二二=46.23平均应收账款 886692623.8销售收入488810000002009年应收账款周转率二二=59.75平均应收账款818092050.2销售收入507138000002010年应收账款周转率 二二=43.96平均应收账款1153635123相对于2008年来说2009年万科的应收账款周转率有大幅提升（见 表2）,原因是主营业务的大幅上升，而2010年受房地产市场调控影响略 有下降.表2万科股份有限公司2008-2010年应收账款周转率年份200820092010应收账款周转率46.2359.7543.96(3 )流动

14、资产周转率销售收入 409918000002008年流动资产周转率二-=0.3924平均流动资产104464000000销售收入488810000002009年流动资产周转率二-=0.4010平均流动资产 121898000000销售收入507138000002010年流动资产周转率二-=0.3020平均流动资产 167926000000流动资产周转率取决于每一项资产周转率的高低 ，该指标(见图3)近 年的下降趋势主要是由于存货周转率的下降，但其毛利率，应收账款和固 定资产利用率的提高使其下降幅度较小，万科要提高总资产周转率，必须 改善存货的管理。表3万科股份有限公司2008-2010年流动资

15、产周转率年份200820092010应收账款周转率0.39240.40100.3020总的来说，万科的资产营运能力较强，尤其是其应收账款的营运能力 非常优秀，堪称行业典范。但近年来的土地储备和在建工程的增多，存货管理效率下降较为明显，因此造成了总资产管理效率降低，管理层应关注 存货的管理。另外，2008年经济危机对房地产行业带来了一定的冲击， 但万科在行业内的成长性比较好，其抵御风险能力的作用下，使得公司 目前发展比较稳定。2、万科企业股份有限公司目前存在的问题及对策(1) 资金需求的压力日益增大。为了满足未来的资金需求，建议万科 继续加快销售，增加经营活动现金流入，充分运用财务杠杆，积极寻找

16、 战略合作机会，并进一步开拓融资渠道。(2) 现金流的管理。万科有关获得现金能力和现金周转能力的指标都 不令人满意，而现金如同一个企业的血液，缺少现金流会使一个蓬勃发 展的企业陷入瘫痪。因此，在看到企业优秀的盈利能力的同时，也要提 醒万科高度重视企业现金的管理。(3) 存货的管理。万科拥有数额巨大的存货量，这既是未来发展的保 障，又是万科风险的主要来源，从目前万科管理现状来看，建议进一步 优化存货管理结构，适度控制存货数量。此外，股权结构分散 , 获得的支 持力度有限。3、万科企业股份有限公司未来展望房地产行业存在两个根本特点 : 首先 , 住宅兼有社会和投资属性 , 是生 活必需品和改善生活

17、质量的重要元素 ,也投资获利的载体。其次, 中国正处 于城市化进程中 ,居民的购买力稳步增长 , 住房货币化改革的进一步深入 和购房信贷业务的健康发展将推动住宅需求长期持续增长。中国经济中 房地产行业属于增长型行业，发展空间大，数量庞大的中国人口中有能 力买商品房的人数在上升，创造了巨大的需求量。并且随着市场的日益 成熟，消费者的房地产开发商品牌意识必将逐步提高，一方面万科以软 性服务著称，正好迎合了中高档房产消费者的需求，另一方面万科品牌形象十分丰富，为进一步塑造和强化品牌也创造了条件2008 年初楼市宏观调控，万科的“拐点论”被业界惊为天人； 2009 年 楼市春天，万科在土地市场上似乎无

18、所作为； 2010 年初宏观调控再至， 万科悄悄开始了其进军二三线城市的战略部署。 在 2009 年地产企业意外 经历了“量价齐升”的“不差钱”好年景后，万科的转型是众多地产商中的先二、整体企业营运能力分析中存在的问题及相关建议1、营运能力分析中存在的问题上述这四个比率都是在分析企业营运能力时常用的指标，但在具体 实务操作中，这些指标的计算口径，计算方法存在着种种局限性，在此 基础上展开的企业经营能力分析， 必须考虑到这些限制， 做到心中有数。(1)由于现行应收账款周转次数计算公式只是简单地将赊销收入与应 收账款平均余额相比，没有考虑到实际收回的赊销贷款与应收账款余额 的内在联系，在特定的条件

19、下，计算出的结果与事实显然不符。同时， 应收账款周转率 (次数 )计算公式中，分子是赊销净额，但在实际计算中， 由于企业公开发表的会计资料很少标明赊销数字，所以往往就用销售总 额来取代赊销净额，这样的计算会高估应收账款的周转率或缩短应收账 款的回收天数。(2) 总资产周转率的计算中，现行计算公式拿销售收入与企业平均资 产总额直接相比。但在企业资产中，有一部分是与企业销售收入的形成 没有必然联系的，如企业的投资数额。这些账户的存在会歪曲企业总资 产周转率而使其比实际要低，也即实际周转率要比计算所显示的要好。(3) 缺乏对无形资产等长期资产的具体评价。企业资产营运能力状况 评价指标体系中 , 基本

20、指标是流动资产周转率、 总资产周转率 ,其修正指标 也只是对流动资产和总资产营运方面的补充。虽然增设了不良资产比率、 资产损失比率等指标来评价企业的不良资产和潜在损失 ,但缺乏对固定资 产、无形资产使用效果的分析、评价 ,忽视了这些资产对企业长期发展的 影响,其评价的最终结果容易导致企业的短期行为。企业总资产中除了日 常周转使用的流动资产外 ,还应包括无形资产等主要的资产。企业的商标 权、专利权、专有技术、品牌等无形资产是企业长期发展过程中,通过经营管理和技术创新形成的重要经济资源 ,而且已经成为 21 世纪资产管理 的重点。 但由于计价的困难 ,使这些资产在账面上难以全面反映 ;另外由于 无

21、形资产对企业经济效益的影响具有长期性、 不确定性的特点 ,因此 ,在对 企业资产营运能力进行评价时 , 应使眼前利益与长期利益的评价并重 ,充 分考虑无形资产在企业经营中的重要作用。(4) 缺乏对人力资源有效利用的评价。广义的营运能力分析应是企业 各项经济资源营运效率的分析 ,包括对人力资源利用的评价分析。而知识 经济时代的企业劳动主体是智力劳动 ,智力劳动的知识价值确认、计量、 记录和报告 ,应该是现代财务会计的重要内容。因此对企业营运能力的评 价应具有一定的前瞻性 ,充分考虑我国经济转型时期的特殊情况 ,全面兼 顾人力资源的投资对开发新技术、开拓新市场上的重大作用,有利于正确引导企业逐步形

22、成技术进步机制和知识创新机制,合理确定企业经营方向。2、对企业营运能力分析的创新指标建议目前 ,由于企业外部环境的变化 ,以会计为基础的传统业绩评价体系 受到了质疑 ,实务界和学术界都在对此总是进行着不懈的研究。 近几年来 , 业绩评价的一个显著趋势就是在业绩评价指标体系中引入非财务评价指 标。经常使用的非财务指标主要包括 :顾客满意度 ;产品和服务的质量 ;战略 目标 ,如完成一项并购或项目的关键部分 ,公司重组和管理层交接； 公司潜 在发展能力 ,如员工满意度和保持力、员工培训、团队精神 ,管理有效性或 公共责任；创新能力,如研发投资及其结果、 新产品开发能力； 技术目标； 市场份额。归纳

23、起来 ,对企业业绩评价体系进行改革主要有以下三方面的 原因:企业外部环境的变化带来巨大的竞争压力、财务评价指标本身存在 局限性、传统业绩评价体系无法满足管理创新对信息的需要。（一）员工满意度和保持力 员工关系着企业的成功运营和成长。流程、系统、计算机和外来顾 问都可以作为辅助工具 ,并可能对其有所帮助 , 但使企业运转的核心最终 还是企业的员工。员工推动客户关系 ,他们负责创新与提出新的理念。员 工运营企业 ,他们与合作伙伴共同促进企业的成功。员工的工作成效是企 业成功的核心要素。 但是长期以来 ,很多中国的企业在雇佣员工时 ,往往只 关注低廉的人力成本 ,而忽视了员工的生产效率。 并且 ,很

24、多企业都要承担 以各种方式保证人们就业的社会责任。因此他们不得不为工作中的浪费 和低效买单。随着社会的发展 ,这种态度需要加以改变。拥有低成本和对 中国市场的了解已不再足以赢得竞争。中国的企业今后必须更加着重于 使其员工更有效、更主动、更富有创造性地从事各自的工作。只有员工 满意度和保持力得到保证 , 企业的管理才会显得更加方便和有效 ,整个企业的营运能力优势就突显了 ,这样对企业在市场上的竞争是相当有利的（二）管理的有效性随着人类的进步和组织的发展 ,管理所起的作用越来越大。概括起来 说,管理的重要性主要表现在以下两个方面 :第一，管理使组织发挥正常功 能。管理 ,是一切组织正常发挥作用的前

25、提 ,任何一个有组织的集体活动 , 不论其性质如何 ,都只有在管理者对它加以管理的条件下 ,才能按照所要 求的方向进行。第二，管理的作用还表现在实现组织目标上。在现实生 活中 ,我们常常可以看到这种情况 ,有的亏损企业仅仅由于换了一个精明 强干、善于管理的厂长 ,很快扭亏为盈 ;有些企业尽管拥有较为先进的设备 和技术 ,却没有发挥其应有的作用 ;而有些企业尽管物质技术条件较差 ,却 能够凭借科学的管理 ,充分发挥其潜力 ,反而能更胜一筹 ,从而在激烈的社 会竞争中取得优势。通过有效地管理 ,可以放大组织系统的整体功能。因 为有效地管理 ,会使组织系统的整体功能大于组织因素各自功能的简单相 加之和 ,起到放大组织系统的整体功