公共商业楼宇的管理内容及方式

1、公共商业楼宇是指由多家共同 经营的商业房地产，它的经营范围已远远超出原来商 场的概 念，是一种集商业、娱乐、餐饮 等各种功能 为一体的经营场所。由于其物业 管理内容包括 单 体商场物业(百货大楼、零售店)，所以本章主要以它作 为阐述对象。一、公共商业楼宇的管理内容1一般性管理(1) 对小业主或承租商的管理。统 一产权型的公共商用楼宇，其 经营者都是承租商，可以在承租合同中写 进相应的管理条款，对承租户的经营行为进行规范管理，也可以以商 场经营管理公约的形式对他们进行管理引导。对于分散产权型的公共商用楼宇，一般宜采用管理 公约的形式，明确业主、经营 者与管理者的 责任、权利和义务，以此规范双方的

2、行 为，保证 良好的经营秩序。也可由工商部门、管理公司和业主、经营者代表共同组成管理委员会，由管理委员会制定管理条例，对每位经营者的经营行为进行约束，以保证良好的公共经营秩序(2) 安全保卫管理。公共商业楼宇面积大、商品多、客流量大，容易发 生安全问题。因此, 安全保卫要坚持24小时值班巡逻，并要安排便衣保卫人员在场内巡逻。商场晚上关门时， 要进行严格的清场。同时在硬件上要配套，要安装 电视监控器及红外线报警器等报警监控装 置，对商场进行全方位的监控，为顾客购物提供安全、放心的环 境，确保商场的货品不被 偷 盗。(3) 消防管理。由于公共商业 楼宇属于人流密集性 场所，所以消防安全非常重要。消

3、防工 作要常抓不懈，不 仅要管好消防 设备、设施，还要组织一支义务消防队，并要有一套紧急 情 况下的应急措施。(4) 设备管理。管好机电设备，保证正常运转是经营场所管理的一项重要工作。要保证电梯、手扶电梯、中央空调、电 力系统等的正常运行，不然就会影响 顾客购物和商家经营，造 成不必要的损失。(5) 清洁卫生及车辆管理。要有专门 人员负责场内流动保洁，将垃圾杂物及时清理外运， 时时保持场内的清洁卫生，对大理石饰面等要定期打蜡、抛光。车辆 管理要分别设置汽车、 摩托车、自行车停放保管区。要有专 人指挥，维持良好的交通秩序，同 时应设专人看管，以防 偷盗。2特殊管理（1）商业形象的宣传推广。公共商

4、业 楼宇物业管理的一项重要工作，就是要做好楼宇商 业 形象的宣传推广，扩大公共商业楼宇的知名度，树立良好的商业形象，以吸引更多的消费者。 这是整个商业楼宇统一管理的一项必不可少的工作。以下我们 介绍公共商业楼宇良好形象 的作用，及如何建立 维护公共商业楼宇的良好形象。第一，公共商业楼宇良好形象的作用。公共商业楼宇良好的形象是商 业特色的体 现，也是潜在的销售额和一种无形资产。公共商业楼宇必须具有自己鲜明的特色，才会具有 对顾客的吸引力。在各类 商场不断涌 现，各种产品层出不穷、花样繁多的今天，顾客去何处购物，选购哪家商场的商品，会有一个 比较、选择、决策的过 程，也有一种从众心理和 惯性。为此

5、，商家应树立与众不同、具有 鲜明 特色的形象，以特色丰 满形象，以形象昭示特色，以特色的商 业标识、商品、服务 和特殊的营 销策略征服吸引顾客，在实际管理中不断突出这些特色，使顾客熟悉、认识这些特色，印入 脑海，潜移默化，传递、追逐这 些特色（一段时间后，顾客便会将楼宇的形象与特色 联系起来）。 这样才能留住老顾客，吸引新顾客，有稳定、壮大的顾 客流，所以公共商业楼 宇的良好形象 就是销售的先行指标。同时，公共商业楼宇的良好形象一旦形成，便是一种信誉、品牌和无 声的广告，说到底也就是一种无形 资产。当商业市场进入“印象时期”后，消费者过去买“品牌”，现在买“店牌”。可以说，在不同商店里，同样品

6、牌的商品具有不同的价 值与形 象，商业楼宇的良好形象便具有提升商品价 值和形象的作用。第二，公共商业楼宇识别系统的建立。企业识别 系统（Corporate dentity System,简称CIS）是强化公共商业楼宇形象的一种重要方式。从理论 上分析，完整的CIS謐由三 个子系 统构成，即MI S理念识别系统）；VK视觉识别系统）；BI S（行为识别系统）。三者只有互相推进，共同作用，才能产生最好的效果。CIS是一种藉以改变企业形象，注入新鲜感，使企业更能引起广大消 费者注意，进而 提 高经营业绩的一种经营手法。它的特点是通过对 企业的一切可视事物，即形象中的有形部分 进行统筹设计、控制和传

7、播，使公共商业楼宇的识别特征一贯化、统一化、标准化、个性 化 和专有化。其具体的做法是：综 合围绕在企业四周的消费群体及其他的关系群体(如股东 群 体、竞争同业群体、制造商群体、金融群体等 )，以公共商业楼宇特有和专用的文字、图 案、 颜色、字体组 合成一定的基本 标志一一作为顾客和社会公众 识别自己的特征，并深入 贯穿到 涉及公共商业楼宇有形形象的全部内容。诸 女口：企业名称、自有商标、商徽、招牌和证章；信笺、信封、账单和报表；包装纸、盒、袋；企业报刊、手册、简介、广告单、商品目录、海报、招 贴、纪念品；橱窗、指示牌、办公室、接待室、展厅、店堂；员工服装、服饰、工作包等，使顾客通过对具体认识

8、对象的特征部分的 认定，强化和识别楼宇形象。这样 便可以帮助 顾客克服记 忆困难，并使这个一贯、独特的形象在他们 决定购物时发生反射作用。 它是公共商 业楼宇促 销的一项战略性工程，必须系统地展开，长期坚持。(2) 承租客商的 选配。公共商业 楼宇是一个商 业机构群，其所有人主要是通 过依靠经营商 业店铺的出租而赢利，因而公共商 业楼宇的管理者必 须十分重视对客商的选择及其搭配。公共商业楼宇的管理者可以从以下五个方面 对承租商进行分类选择：第一，零售商店的经营品种范围。按照经营品种，零售企业可分为家电商店、交电商店、家具商店、食品店、文化用品商店、书店、服装商店、床上用品商店、皮鞋店、五金店、

9、灯具店、日用小百货商店、杂货店等。公共商业 楼宇的管理者在 选配承租商时，要尽量做到 经营各种 商品的零售商店“齐”、“全”，以满足购物者各方面的需要。第二，不同形式的零售商店。零售商店除了传统上分为综合商店和专业商店外，现在还分为百货公司、连锁店、超级 市场、自选商场、折扣商店、样品展销商店等。这些零售商店在 经营上各有特色，它们能够适应各种收入水平和社会 阶层的不同需求。第三，不同层次的商店。零售商店就其信誉和实力可以划分 为不同的层次，如全国性的、省市级的以及其他一般商店。公共商业楼宇的管理者在招租 时应充分考虑不同层次商店的 选配。第四，不同的商 业机构。商业 机构在这里是一个广泛的概

10、念，除了 纯商业机构，还包括 饮食业企业，女口饭店、快餐厅、酒吧、酒楼；服务 性企业，如照片冲扩店、干洗店、修理店、理 发店、沐浴室；旅游业 企业，如旅行社、旅馆；娱乐业企业，女口录像室、电子游戏室、 游泳池、 溜冰场、儿童乐园；金融机构，如银行、信用社等等。公共商业 楼宇实际上可以看成是一个商 业区，里面可以包容城市商 业街区的各行各 业。第五，承租客商在公共商 业楼宇的不同作用。根据承租客商向公共商业楼宇承租营业场所的期限，可以将他 们分为三种类型，即基本承租户、主要承租户 和一般承租户，他们对公 共商业楼宇的作用是不同的。基本承租户 又称关键承租户，他们的租期通常要在20年以上， 这对于

11、稳定公共商业楼宇的经营管理及其收入具有主要作用，是公共商 业楼宇发展的基础。 主要承租户的租期一般在10年以上，他们对公共商业楼宇的经营稳定性起到重要作用。租 赁 期在10年以下的为一般承租户。安排这 三类承租客商在公共商 业楼宇中的结构比例是 公共商业楼宇管理的一项十分重要的工作。根据国外经验，一座公共商业楼宇的基本承租 户承租的 营业面积应达50%以上，即公共商 业楼宇营业面积的一半以上要有 长期的客户；主 要承租户承租的营业面积应达30%以上；其余的20%由一般承租 户承租，尽管他们的变动 性比较大，但能体现公共商业楼宇对市场变化的适应性。公共商业楼宇的管理者，应主要依据所管理的公共商

12、业楼宇的规模大小和不同层次去选 配承租客商。大型公共商业 楼宇，如省级、国家级 的，甚至是国际级的，其经营的商品范围、 零售商店的 类型以及商 业机构门类应该 是越齐越好，应尽量争取一些省市 级、全国性乃至 世界级的分店为基本承租户，给人以购物天堂、度假去处 的感觉。中型公共商业 楼宇，如大 城市区一级的，其经营的商品和零售商店 类型应该尽量齐全，也应有其他各种商 业机构，同 时应尽量争取省市 级和区级大商店的分店作 为基本承租户。小型公共商业 楼宇，如一些住宅 小区的购物中心则各方面都不必太全，其主要功能是 为附近居民提供生活方便。二、公共商业楼宇的管理方式公共商业楼宇应实行统一的专业化管理

13、。但在具体的管理决策上应设 立公共商业楼宇管 理委员会。因为公共商业楼宇管理内容 虽包括物业管理、物业 形象的宣传推广和对经营者的 分类、选择 与管理，但不涉及具体的 经营问题。物业 管理公司不 拥有所管物业的产权，因而 不具有物业的经营使用权。它只是受物业产权 人的委托对物业及设施、使用人的经营行为进 行管理，以保证公共商业楼宇良好的经营环境和经营秩序，使经营者的生意好做。公共商业 楼宇本身是一个整体，由于多家 经营，各经营者经营活动的许多方面需要 协调一致，而物业 公司并不参与 经营，无权介入各经营者的经营活动。因此，要保证 管理的有效性，应该组织 由工商管理部 门参与、经营 者代表组成的

14、管理委 员会，对公共商业楼宇的公共事 务进行管理。 管理委员会由全体经营者投票选举产生，代表全体经营者的利益。日常工作可以由一个执 行机构负责，重大决策由管理委 员会共同决定或者由管理委 员会召开全体经营者大会讨论 决定。这样一来，公共商业楼宇的管理者就可以通 过管理委员会间接地对各经营者的经营活 动 进行协调和管理。公共商业 楼宇管理委员会应主要从以下几个方面开展工作：(1) 制定管理章程，并负责监督执行，以规范每个经营者的经营行为。(2) 开展公共商 业楼宇整体性的促 销活动。如筹资、委托制作宣传 公共商业楼宇的商业广 告，举办节假日削价展销会，组织顾客联谊活动，以公共商业楼宇名义赞助社会事业等。带 旺人气，吸引顾客。(3) 协调公共商业楼宇各经营者的关系。管委会可以通过 共同订立的章程，规范每个经营者的经营行为，协调各经营者之间的关系。如：不得欺行霸市，不得进行不公平的竞争；统一营业时间，不影响他人营业；各自