旧城改造项目规划设方案设计

1、1、自然条件设计依据贵州铜仁 旧城改造 项目 规划设方案计 一、 工程概况： 河风丽景地处铜仁市北部 曹家园地块， 三面紧邻锦江， 形 成半岛形态， 视线非常开阔， 自然条件优越，风景十分优 美，与地委行署隔江相望， 具有 得天独厚的地理环境。 作为城市 沿锦江向北部发展的重要据点 与来访者从北部进入市区的景 观视觉节点，河风丽景正处在这 个城市南北与东西的轴线交叉 点上。特殊的地理位置与环境， 促使其在完善内部人居环境与 生活品质同时， 发挥更大的标识 作用，为城市形象作出更大的贡 献。规划总用地约 4.06 公顷。 实际建筑红线内用地约 2.983 公顷。 地形地貌：属河沿一级 地貌特征，

2、地形较破碎， 坡度较小。 水文地质：处于P=2%洪 水位以上；场地有基岩 出露，地质老且稳定。 环境容量：地段无“三废” 污染，且观瞻环境优越；场地“风 水”因子饱满， 是理想的人居环 境。2、城市供给 道路交通： 有城市主干道 和金滩大桥，交通十分方便。 市政设施：有城市给排 水、电力、电讯公用系统， 可供小区开发共享。 公共设施：有“小十字” 城市CBD且紧临学校、医院、 幼托和居委会，社区生活方便； 有城市公厕、 垃圾站和配电设施 可供小区开发共享。由业主提供之技术参考资料1、 1/500 规 划 用 地 现 状 图；2、项目设计范围（规划红 线、蓝线、坐标） ；3、规划条件通知书；4、

3、甲方的设计委托书； 国家及地区规范和规定5、铜仁市规划管理局有关 法规文件、技术规定；6、贵 州 省 住 宅、 停 车 场 （库）、绿地、市政设施等有 关设计标准；7、国家有关设计规范、规 程、规定。三、 项 目开发理念凭着符合房地产原创性 的产业理论，整合各种资源， 以全新的服务理念， 满足有效 需求、激发潜在需求；以超常 规的策划思维启动新的市场 消费热点； 以反映时尚生活方 式的技术手段，创造一种“尊 贵品味，时尚生活”的全新居 住生活方式。同时地委行署作为城市 的政治中心， 与基地形成跨江 轴线，该轴线紧密联系起了政 府与城市公共空间。 作为地委 行署在该轴线的对景， 基地内 较为混乱

4、的现状需要得到改 善，维盛花园以崭新的城市风 景，以展示城市最新的居住理 念与发展活力 。从整个铜仁地区房地产 市场之发展状况研讨上， 本项 目应诠释为铜仁市房地产市 场之延伸， 落实控制性详细 规划的具体职能和空间形态， 构筑锦江河生态景观文化 品牌“沙龙”。整合各种资源， 以全新的服务理念， 满足有效需要、激发潜在需求； 以超常规的高尚居住社区的显著特色。策划思维启动新的市场消费热2、 生态演绎时尚点；以反映时尚生活方式的技术设计中浪漫主义的设计手段，创造一种“尊贵品味，时手法的灵活应用， 营造出自然尚生活”的全新商业和生活方的生态环境， 自由流动的空间式。将“以人为本”的基本宗旨氛围。对

5、居住人群细致缜密的贯穿于设计的全过程和各个环思考，通过设计手法具体到居节，并加以创新和融合， 使小区住建筑空间各个层面的设计成为铜仁房产开发市场中一颗要点中。在不同标高，沿河岸璀璨的明珠。两旁的景观， 作为最灵活反应第一篇 规划篇最迅速的自然生态， 充分展示一、设计构想对时尚潮流的追逐。 实行小封1、 休闲融入生活闭管理的小套型住宅及公寓本案的设计宗旨为 “以人开发，对希望享受时尚生活的为本，尊贵品味，自然生态，核心家庭极具吸引力。时尚生活”。通过空间变化丰二 规划性质、规模富的景观导入， 把居民的休闲1、 性质定位：铜仁市锦和日常家居生活融为一体。 全江河生态景观、文化品牌“沙龙”方位多层次

6、的休闲空间与住一景。宅空间联系便捷，相互渗透，2、 形象定位：富于现代休闲活动通过景观精心组织气息的现代化高尚小区；并顺延到每个组团， 形成新型3、 市场定位：面向城市各个阶层；4 、 人口规模： 1083 户 （3790人）；三、规划原则1、政策性原则（城市总 体规划）；2、综合性和系统性原则 （将城市设计的方法注入规划， 创造魅力居住环境） ；3、“以人为本”和地方性 原则（硬件环境设计与软件生活 方式相统一，探索二十一世纪中 国居住品质的新模式； 体现多元 设计理念，将欧化小城镇风格与 铜仁地方民居相结合， 升华建筑 文化内涵）；4、“可持续发展”原则；5、统一规划和分期实施 的时序性原

7、则。四、规划期限2017 年 2027 年。五、总体布局1、 用地组织 根据土地区位决定的 地价、景观风水资源决定的 环境品质、城市供给条件决 定的限制要求，合理分配公 建、居住、交通、环境设施 用地沿场地周边道路和 内部布置住宅用地，在鱼嘴 方向布置社区主入口，在城 市支路布置社区车辆入口， 在场地内沿布置环形消防通 道，在小区“中庭”布置绿 化用地，在内部道路出入口 地段安排社区公益设施。2、规划结构 流线功能结构 以小区在城市道路上的 开口为空间形态中的“点元 素”，界定内外空间，形成公 共半公共私密性空 间的过渡。平面流线为：入口 小广场社区中庭绿“核”公寓门庭住户 单元；纵向功能分区

8、为：地下 车库居住内院住宅； 社区居住结构等级结构 （曹家园小区 纯居住组团）；规模结构 （曹家园小区 居住组团 3790 人）；空间结构 （院落式为主 街坊式为辅）。 道路交通结构等级结构 （城市道路 组团路户前路进户 路人行道泊车位 广场）；规模结构（城市道路 组团路 6 米户前路 4.5 米 进户路 2.5 米泊车位 325 个广场）；空间结构（环状户前路 枝状进户路） 。 公共配套结构等级结构（组团以上级组团级包括门卫和市政设 施）；规模结构（会所门卫 和市政设施）；空间结构（组团中心最大 服务半径不大于 150 米）。 绿地景观结构等级结构（点线 面）；规模结构（中庭绿“核” 不少于

9、 3000M2）；空间结构（串珠点环 绕线楔入面） （视线通 廊视线走廊节点 地标控制区） 。3、控制体系 强度指标：建筑密度 23.4%，建筑容积率 3.58 ，建筑最大高度 84 米； 环境指标：绿地率 32%； 交通管制：人车分流，保证停车泊位， 控制道 路开口间距和数量； 防灾管制： 保证消防环 道和出入口； 卫生管制： 社区设一处 垃圾回收点， 沿街道每 80 米设一个果皮箱； 详见小区控制指标表 六、 工程规划1、道路工程： 道路系统 组团路红线宽 6 米、户前 路 4.5 米；进户路与户前草坪 结合，小广场与步行系统结 合；停车场、泊车位按规范标 准设置，住宅1个/300 M,公

10、 建 1 个 /200M2 。详见道路竖向工程规划图 ;技术指标 户前路与组团路相交路 缘石半径 9 米、与户前路相交 路缘石半径 6 米；道路最大纵 坡 3%，最小纵坡 0.3%。2、竖向工程： 竖向方式：结合沿河 路的开发，采取平坡式 ; 土方竖向：最大填方 深度 4.5 米，总挖填土方量约 1.8 万立方米 ; 排水竖向：场地采取 有组织排水方式， 排水坡度不 小于 0.5%。3、给水工程用水量：3850人X 150 升/人.日 =577500升/日 =577.5 （ 吨 / 日） 水源：共用城市系统； 配水管网： 环流主管直 径 200，枝状管 100150；主 管沿内部道路敷设， 每

11、 120 米 设消防栓一支。 （详管网工 程规划图）。4、排水工程 体制：雨污分流、重力自流、分片截流； 雨水：就近排入锦江河，雨水量按榕江暴雨强度公式 计算； 污水量：577.5 X80%=462（吨/ 日） 污水管网： 沿内部道路 敷设管道， 引入城市规划污水 处理厂。5、供电工程 用电量：3850人X 500瓦/ 人=1925000 瓦=1925 千瓦 电源：接城市50KV开闭所； 配电线路： 220/380 低 压进入小区 , 线路采取直埋式 地缆, 沿道路敷设。6、电讯、有线、网络工程 电话容量：3850人X38 部/100 人=1460 部 在门卫设电话交换器 一台。线路采取直埋式

12、地 缆，同沟不共管沿道路敷 设。 7、 燃料工程 采用罐装液化气。8、 管网综合原则：按规范操作，先重后轻；布置：由道路中心向 外分别是排 水、给水、备 用管、电力、 电讯。七、环保规划1、生活污水：经生化处 理达标后再排入城市下水道；2、生活垃圾：采用袋装， 由物管收集送至城市垃圾处 理场（站）；3、汽车库、住宅厨房的油烟采用变压式排气道高空 排放；4、选用低噪音设备，并 采用相应的减震措施。5、建筑和装饰材料严格 按国家规定的标准选用不散 发污染物的材料；6、餐饮建筑厨房采用机 械送排风系统， 设有机械排风 系统及油烟过滤器。八、防灾规划1、 消防消防给水室外：301/s ;室内：40 l

13、/s ; 自动喷洒： 30 l/s ；水源接城市系统， 采用独立 消防供水系统， 进水管二条， 管 径DN200m;室外管网呈环状， 干管管径为DN150mm消防栓沿 道路布置，间距不大小于 120 米。凡在用地周边临街布置的 建筑，且其裙房设计符合规范要 求，则利用城市道路作为其一条 长边的消防车道及消防登高场 地。小区内部消防车道可以环 通，尽端式消防车道设消防车回 车场（18米X18米）,消防车道宽 不小于 4米。建筑间距及建筑退界均满 足消防规范的要求。建筑消防 室内消防采用临时高压制， 在住宅、车库等设置消火栓系 统，在商场设置自动喷水系统; 高层建筑设置独立的消防水泵 和 消 防

14、水 池 ， 水 池 有 效 容 V=80m3。2、 防洪锦江总图消防河防洪 标 准 由 城 市 总 体 规 划 控 制第二篇 建筑篇（一） 建筑方案1、住宅设计 设计理论 回归自然的现代主义理 性空间，重新追寻技术美与人 情味的和谐统一，以简约、洗 练、纯粹的纯净主义风格，使 居住者情感回归于宁静与自 然，来对抗社会中浮华花哨的 建筑风格和浓重的商业主义 倾向。完整和谐的整体格局与 精心设计的建筑细节充分体 现居住建筑在走向理性的同 时，又注重对人性的全面关 怀。设计中始终以“人居”为 基准点，追求居住的舒适度与 品味，同时建立社区独特风 格，将“以人为本、 尊贵品味、 健康生活” 贯穿于设计

15、的全过 程。户型布局本案的主力户型是90140 平米的三居室紧凑户型。在具体户型设计中，针对 铜仁市的气候条件和锦江河 优美的自然景观， 进行深入的 推敲研究。从生态建筑出发， 充分利用自然采光通风， 降低 能耗；每户每个房间都具备自 然通风采光， 都有一条以上的 穿堂风；并且针对市场目前户 型设计的不足之处， 作出以下 处理在户型设计中强调 功能分区，具体手法是，以厨 房为家务劳动核心， 强调服务 区的功能分区设计， 以厨房为 空间界定的一个环节， 把动态 的起居空间和静谧的卧室空 间以服务区作为分隔， 使居室 空间的质量得以提高； 客厅安 排在锦江河风景流连带， 通过 通透的阳台栏板， 享

16、受大自然 的恬然情趣。 建筑形态 巧妙安排采光面和遮阳 板，使得造型生动细腻，富于 时代气息， 而且融浓浓的人情 味于其中， 实现了花园式家居 的理想。采用简洁、明快、精细的 实用主义风格 , 使立面造型在 明朗中不失亲切； 水平垂直的 线条、大面积明净的玻璃窗和 疏密有致的节律 , 体现出向现 代主义的回归。顶层设计综合运用花园 和跃层手法， 改善居住顶层的 保温隔热性能， 丰富建筑物立 面效果，同时也促进了销售。精彩的园林设计，精心的 景观安排， 使得每一扇窗户都 成为一个景框，风景融入生 活，就在你的举手投足之间。2、高层住宅设计 是整个地块的主题性建 筑，也是铜仁市的城市对景。 为中央

17、剪力筒结构的 24 层电 梯公寓，单层 6 户，设双电梯 和消防楼梯。3、地下车库设计 结合地形高差和建筑掉 层，设计大型地下车库。 柱网 经济实用， 采取分区车位， 区27.0KN/m2 商业用房：3.5KN/m2 办公用房：22.0KN/m2楼梯. 前室. 走道：3.5KN/m2（ 商业用房 ）2.0KN/m2（住宅）卧室、起居室：22.0KN/m2厨房、卫生间：2.0KN/m2阳台：22.5KN/m2 屋顶花园：24.0KN/m2 上人屋面：22.0KN/m2不上人屋面：20.5KN/m2（三）建筑电气间布置环通车道，车道宽度、 弯道半径和坡度均满足规范 要求。（二） 建筑结构1、场地特

18、征及适宜性 为河沿台地地貌， 基岩已 出露地面，场地须平整。地基 稳定，适宜建筑。2、荷载 风荷载：高度变化系数按 B类地面粗糙度取值，基本风2压为 0.40KN/m2。活荷载标准值： 车库：24.0KN/m2汽车坡道：25.0KN/m2储藏室：26.0KN/m2电梯机房：27.0KN/m2设备用房：1、设计范围小区红线内的供配电、照建筑，按规范对各建筑设置防明、防雷接地、弱电系统的管雷设施。保护接地型式采用线予埋设计。TN-C-S 制。2、负荷指标5、室外照明功能住宅式住宅用房设备用房空调平均负荷指标W/ m26010负荷合计室外照 需要系数明分道路照明和Kw/户(kw)4408846泛光照

19、明。室外道路照明由专业景观公司根据实际景观进行设计，本次设计为配合，仅计入低压线路同时系数0.8计入变压器同时系数0.9569004105008001200预留室外照明电源控制箱；泛光照明则根据需要在沿街建筑的屋顶和地面采用泛光灯装饰照明，照明协调，效果。以便于临园干道的突出建筑景观照明6、通信小区建筑均为二类防雷3、应急电源普通宅每户考虑一门电高层应急电源采用自备话，跃层式住宅每户考虑两门柴油发电机组，发电机容量为 电话，公建用房按0.12门/m2800KVA应急电源与市电机械计算，另考虑15%谷量，小区闭锁运行。约需电话1200门。电话电缆4、防雷、接地与城市通信网络联网，电话设备间设在地

20、下车库。7、电视 普通住宅每户考虑一个 电视接口， 跃层式住宅每户考 虑二个电视接口， 公建及商业 用房预留 120 个电视接口， 小 区约需电视用户点 850 个。电 视系统与城市有线电视网联 网。8、宽带网络系统 为了将来住户上网或商 业需要，在每户设综合布线插 座，此插座是接计算机还是电 话，根据用户需要在各楼层配 线架上跳线即可。 对于商业部 分，可根据需要从网络配线架 直接跳线引出至用户使用点。 此次网络系统只考虑从管道 井到户内插座之间的预埋穿 线管，其余信号传输线缆及网 络设备配线架等由专业网络 公司负责， 其系统和布线也由 建设单位与有关网络公司另 签协议并由承担该工程的网 络

21、公司负责安装与调试。（四）建筑消防1、化学消防 在发电机房设置七氟 丙烷气体灭火系统。其余建筑根据其面积 和耐火等级及功能配置一定 数量的化学灭火器。2、防排烟设计 地下车库不具备自然 排烟的车库部分均设排烟系 统，该部分排烟系统与风系统 共用管道和风机。 每个防烟分 区的建筑面积不超过 2000 m2， 且防烟分区不跨越防火分区； 防烟分无功负荷的划分采用 从顶棚下突出的不小于 0.5m 的梁划分， 排烟风机的排烟量 按换气次数不小于 6次/ 小时 计算确定。车库无直接通向室外 的汽车疏散口的防烟分区， 同 时设置进风系统， 且送风量不 小于排风量的 50%。不具备自然排烟的地 下室均设排烟

22、系统， 排烟风机 的排风量为： 担负一个防火分 区时，按每平方米不小于 60%/ 计算，得单台风机的最小排烟 量不小于 7200；担负两个以上 防烟分区时， 按最大防烟分区 面 积 每 平 方 米 不小 于 120计 算。 地下室所有排烟， 送风 风机皎选用消防高温排烟风 机，并设于机房内。 不具备自然排烟条件 的防烟楼梯间， 防烟楼梯间前 室以及消防电梯前室设机械 加压送风系统。 不具备自然排条件的 内走廊采用机械排烟， 排烟量 按60 m3/h. m计算，排烟风 机设置在屋面上。3、消防电气 小区建筑消防保护等级 确定为一级， 系统设计为区域 - 集中系统，在各建筑单体保 卫、值班室内设置

23、区域报警控 制器，区域报警控制器与消防 中心的集中报警控制器联网， 消防中心设在社区服务中心， 能直通室外， 内设一部直通消 防部门的直通电话， 并设有集 中消防广播， 消防电话对讲系 统和消防联动控制等设备。各公共场所、 建筑单体的 楼梯间、走道设有应急疏散指 示灯，出入口设有应急标志 灯。地下车库、各设备用房设 应急备用照明。二、物业管理1、管理模式：注册专职 物业管理公司 +政府有关管理部门；2、服务内容：环境卫生、 公益设施、市政设施、社区保 安、绿化美化；3、智能系统：社区保安 配备红外扫描监视系统，负责 社区外围安全和住户室内呼救应急。三、工程造价估算（本估算为工程设计估算，不包括有关配套费，地费及税费）序分设计面单位工程造项积造价价（万元）号工（元程)/