山东临沂鲁商凤凰城项目营销推广报告76PPT

1、2009年房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款 房策网 海量房地产资料免费下载qq:69031789 鲁商鲁商凤凰城凤凰城20092009年营销推广报告年营销推广报告 2009年房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款 房策网 海量房地产资料免费下载qq:69031789 一 2008年项目工作回顾总结 2009年房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款 房策网 海量房地产资料免费下载qq:69031789 全力策划组织2008年

2、度鲁商凤凰城十六大营销活动，媒体宣传工作围 绕活动全面展开。通过报纸、广播等媒介展开项目形象以及告知性信息 的发布。最终，鲁商凤凰城项目市场知名度全面打开，客户认可度较 高，为项目树立了临沂第一高端豪宅形象。 2009年房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款 房策网 海量房地产资料免费下载qq:69031789 1、2月23日，鲁商凤凰城“和之韵” 新春文艺演出活动 2、3月22日，临沂“看规划、选楼盘” 房展会活动 3、3月29日，“与世界签约”鲁商凤 凰城产品全城鉴赏会 4、4月26日，钻石营销中心启用仪式 5、5月7日，鲁商凤凰城v

3、ip卡摇号仪 式 6、5月11日，鲁商凤凰城选房大会 7、5月16日，鲁商凤凰城暨五星级大 酒店奠基仪式 10、7月31日，鲁商凤凰城项目风水解 读活动 8、7月7日，赞助临沂报业集团第三届 中小学生军事夏令营活动 14、9月30日，鲁南住博会房展活动 15、10月19日，鲁商凤凰城业主保龄 球友谊赛 13、9月11日，“凤凰家园，情聚中秋” 鲁商凤凰城业主中秋联谊会 9、7月底，鲁商凤凰城宝马名车巡展 活动 11、8月3日，鲁商凤凰城消夏文艺晚 会 12、8月16日，第二次选房活动 16、11月22日，中国cba男篮联赛 “鲁商凤凰城杯”篮球宝贝选拔赛 2009年房地产营销策划大全移动硬盘版

4、！策划人士必备资料库！货到验货后付款 房策网 海量房地产资料免费下载qq:69031789 项目形象、产品报广宣传项目形象、产品报广宣传 2009年房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款 房策网 海量房地产资料免费下载qq:69031789 “与世界签约与世界签约”系列形象报广宣传系列形象报广宣传 2009年房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款 房策网 海量房地产资料免费下载qq:69031789 “三十年前后三十年前后”钻石营销中心系列形象报广宣传钻

5、石营销中心系列形象报广宣传 2009年房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款 房策网 海量房地产资料免费下载qq:69031789 产品类别产品类别推出数量推出数量销售数量销售数量销售率销售率 销售面积销售面积 （平米）（平米） 销售金额销售金额 （万元）（万元） 高层483套239套49.48%44992.4519633 别墅98套58套59%14249.1115625 地下室468个235个50.21%2492.55498 车位708个229个32.34%229个1832 销售金额总计37588 项目08年5月11日开盘，开盘即实现2

6、.6亿元的销售额，开创临沂地产销售标 杆，进入下半年市场形势急转而下，项目销售放缓，截至11月底实现了3.75 亿的大定销售额，成为临沂楼市的领军者。 2009年房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款 房策网 海量房地产资料免费下载qq:69031789 二 2009年项目营销推广策略 2009年房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款 房策网 海量房地产资料免费下载qq:69031789 突破传统营销 开启破冰之旅 2009年房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货

7、后付款 房策网 海量房地产资料免费下载qq:69031789 为何破冰？为何破冰？ 冰层现状！冰层现状！ 如何破冰？如何破冰？ 破冰路线！破冰路线！ 报告思路报告思路 2009年房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款 房策网 海量房地产资料免费下载qq:69031789 一、销售方面一、销售方面突破鲁商突破鲁商凤凰城所面临的市场困境，完成凤凰城所面临的市场困境，完成2009年签约年签约 金额金额2.6亿元的销售目标，营造项目亿元的销售目标，营造项目2009年的旺销局面。年的旺销局面。 二、形象方面二、形象方面

8、巩固鲁商巩固鲁商凤凰城第一品质楼盘形象凤凰城第一品质楼盘形象 【一】为何破冰？【一】为何破冰？ 2009年房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款 房策网 海量房地产资料免费下载qq:69031789 销售数据细分： 房源房源户型户型 面积面积 （m2） 总套总套 数数 已售套已售套 数数 销售销售 率率 未售套未售套 数数 存量面存量面 积积 存量金存量金 额额 目标销售目标销售 率率 再销售套再销售套 数数 预计销售金预计销售金 额（万元）额（万元） 已推 出的 剩余 房源 a199994040%591154275%342700 b15

9、2994343%56820880%362200 c/ d250936166%32800085%182400 e164995859%41623280%211350 f139603253%28389275%13700 g19233515%28556840%8600 剩余别 墅 985859%40849272174450 新推 房源 4#中户 f户型 13660816033201000 24#52617540201000 25#1562100040623600 沿街 商铺 1800050900010000 大定签约额：总计大定签约额：总计3亿元亿元 合同签约额：合同签约额：2.6亿元亿元 2009年

10、房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款 房策网 海量房地产资料免费下载qq:69031789 产产 品品 【二】冰层现状！【二】冰层现状！ 客客 户户 市市 场场 竞争对手竞争对手 击击 破破 2009年房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款 房策网 海量房地产资料免费下载qq:69031789 一、产品一、产品2009年可销售产品现状年可销售产品现状 （数据统计截止08年11月24日） 剩余别墅部分剩余别墅部分 剩余高层部分剩余高层部分 新推高层新推高层 2009年房地产营销策划大

11、全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款 房策网 海量房地产资料免费下载qq:69031789 （1）、2008年推出的剩余房源部分共277套 高层：高层：244套（其中顶层18套特殊户型产品未售出，6套复式+12套板豪） 楼号6#7#8#14#15#17#19#21# 剩余套数66334452 备注最后排叠拼中户中户中户中户中户 别墅：别墅：33套 楼号1#2#3#4#5# 位置西户中户东户西户中户东户西户中户东户西户东户西户 中西 户 中东 户 东户 面积 （m2） 1991522541991522401991522541641921641391391

12、64 剩余 套数 10169191683024153028415137 产品 自身 销售 阻力 剩余 楼层 位置 一般 1、 剩余 楼层 位置 一般； 2、 南北 不通 透。 剩余 楼层 位置 一般 1、 距4# 楼近； 2、 观河 景效 果不 理想 1、 剩余 楼层 位置 一般； 2、 南北 不通 透 剩余 楼层 位置 一般 1、 南面 靠酒 店公 寓较 近； 2、 仅北 向观 河 南面 靠酒 店公 寓较 近， 存在 遮挡 问题 紧西 向观 社区 景观， 前后 高层 感觉 拥堵。 1、 距2# 楼近； 堵； 2、 外部 观景 效果 较差。 户型 设计 一般， 不通 透。 户型 设计 一般，

13、不通 透。 剩余 楼层 位置 一般 2009年房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款 房策网 海量房地产资料免费下载qq:69031789 （2）、2009年新推出房源部分 楼号4#24# 25# 西单元东单元 位置中西户中东户西户中西户中东户东户西户中户东户西户中户东户 面积（m2）13613616095951601609516016095160 套数303013131313262626262626 沿街商业部分：沿街商业部分： 位 置：a1a7 建筑面积：1.8万平米 高层部分：高层部分：共268套 2009年可售高层、别墅产品共计年

14、可售高层、别墅产品共计545套套 2009年房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款 房策网 海量房地产资料免费下载qq:69031789 2009年可售房源高层户型面积 包括95、136、160、190平米 左右。其中160平米左右户型占 到整个高层销售部分的三分之 一，是高层产品的主力户型。 别墅剩余可售部分主要集中在位 置略差的联排中户及叠拼部分。 总体来看，景观高层及高品质别 墅产品剩余不多，面对的目标客户亦有所变化，营销方向亦应相应进行调整， 2009年房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款 房策网 海量

15、房地产资料免费下载qq:69031789 二、客户二、客户 1、项目月份来访客户图、项目月份来访客户图 2009年房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款 房策网 海量房地产资料免费下载qq:69031789 2、项目开盘后月份成交图、项目开盘后月份成交图 2009年房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款 房策网 海量房地产资料免费下载qq:69031789 经统计分析，鲁商经统计分析，鲁商凤凰城项目成交客户整体特征为：凤凰城项目成交客户整体特征为： 1、

16、地段与观景效果是客户购买的最重要因素； 2、对价格敏感性相对较弱，资金承受能力整体较强，付款方式以贷款为主， 只有10%左右客户选择一次性付款； 3、全部都是二次以上置业者，其中三次以上置业者占多数； 4、客户80%为经商人士，其中以板材、五金、服装等个体经营者居多； 5、客户年龄主要集中在3560岁之间，受教育程度以高中、中专学历为主。 2009年房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款 房策网 海量房地产资料免费下载qq:69031789 3、8月月1日日9月底积累客户调查：月底积累客户调查： 2009年房地产营销策划大全移动硬盘版！策

17、划人士必备资料库！货到验货后付款 房策网 海量房地产资料免费下载qq:69031789 10月份以来来访意向客户分析情况如下：月份以来来访意向客户分析情况如下： 一、从购房心里分析，目前意向客户大体可以分三类： 1、确定近期购房的（20%）：对房地产行业比较了解，清楚没有太大的下降空间， 计划近期买房，但购房比较理性，目前处于选择比较之中； 2、有购房计划（40%）：但受大势低迷及周边环境影响，观望心里较重，买房计划 根据市场形势确定，但肯定会考虑购买； 3、不确定购房（40%）：但受大势低迷以及自己经济收入下滑的影响，目前只是看 看，具体是否购房根据以后情况再确

18、定。 二、从对房屋的选择分析，目前意向客户大体可以分三类： 1、选择90140户型（30%）：该部分意向客户比重明显增加，其购房一方面是婚 房用途，另外为老人居住用途； 2、选择140170户型（50%）：该部分客户目前占主流，主要为改善居住条件用途。 3、选择别墅及190平以上户型（ 20%） ：该部分的需求明显减弱，主要原因为该部 分客户大部分都是经商人士，经济危机对其经济收入影响导致承受力下降及对未来 收益的信心不足，购房欲望大大降低。 2009年房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款 房策网 海量房地产资料免费下载qq:69031

19、789 10月以后成交客户及来访意向客户特征调查：月以后成交客户及来访意向客户特征调查： 关注户型关注户型a、客户自身特征、客户自身特征 b、客户在、客户在10月以后仍然看房、购房月以后仍然看房、购房 的真正动机的真正动机 c、客户面临成交抗性、客户面临成交抗性 95平米左右平米左右 群体一：年轻群体，年龄集中在25 30岁左右。主要为公司职员，经济收 入水平一般，整体受教育水平较高。 群体二：老年群体，年龄集中在55岁 以上，有较强的经济支付能力。 1.刚性需求，急需用房； 2.看好项目地段与周边环境； 3.部分客户是给孩子看婚房，给 老人看养老住房。 1.价格因素； 2.户型一般，不通透；

20、 3.期房因素。 130平米左右平米左右 年龄集中在3040岁之间，一家三口 或四口，现有居住条件一般，属中高 层收入群体，大部分客户是个体经营 者。 1.改善现有居住环境； 2.把握不准房地产市场动向，通 过亲自了解看目前适不适合购 房，是否可趁机享受折扣优； 3.部分客户急做婚房之用。 1.认为户型不好，南北不通透； 2.担心项目降价，持较重观望心理 3.不能观河景。 150、160平米平米 年龄一般在40岁左右，一家四口居 多，现有住房面积一般在100120 平米，但居住环境不好。客户多为私 营业主，收入水平相对较高，受教育 水平较低。 1.认可项目地段位置； 2.改善现有居住环境； 3

21、.部分客户满意户型设计，认为 价格合理； 4.部分客户给孩子选择婚房。 1.担心项目降价，持有观望心理； 2.户型南北不通透，认为楼间距较近 3.交房时间晚。 190平米以上平米以上 年龄集中在40岁以上，主要为从事板 材、服装等行业的私营业主，多为 三次置业以上，经济支付能力强。 1.想更多了解目前临沂房地产市 场变化，看是否降价； 2.部分客户因家庭成员较多，需 要大面积户型产品改善现有生 活条件； 3.看好地段。 1.非刚性需求，购买欲望不强烈； 2.对户型及楼层等要求高； 3.感觉总房款高，认为付款方式不合 理； 4.观河景效果较差； 5.客户以经商人士为主，收入普遍受 到影响，其购买

22、力减弱及对未来收 益预期比较悲观。 2009年房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款 房策网 海量房地产资料免费下载qq:69031789 三、市场三、市场 同比增长13.1% 同比下降17.4% 同比下降16.5% 1、全国：、全国：08年110月份商品房 空置面积同比大幅增加，而销售 面积及销售额同比大幅度下滑。 备注：以上数据来自于搜房网转载国家统计局的数据 2009年房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款 房策网 海量房地产资料免费下载qq:69031789 政策解读：政策解

23、读： 1、2008年3月5日政府工作报告：重点指出要抓紧建立住房保障体系。 2、3月25日，中国人民银行上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。 3、9月15日 央行降息并下调存款准备金率1个百分点 贷款基准利率降0.27%。 4、10月9日，中国人民银行决定10月15日起下调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点； 从10月9日起下调一年期人民币存贷款基准利率各0.27个百分点，其他期限档次存贷款基准利率 作相应调整。同时国务院决定10月9日起对储蓄存款利息所得暂免征收个人所得税。 5、10月22日，财政部、国家税务总局宣布决定对个人住房交易环节的税收政策作出调整，降低住

24、房 交易税费，首套房契税税率下调至1% 。财政部明确支持地方政府救市。 6、10月30日，中国人民银行决定下调金融机构人民币存贷款基准利率，一年期存款基准利率由现行 的3.87%下调至3.60%，下调0.27个百分点；一年期贷款基准利率由现行的6.93%下调至6.66%，下 调0.27个百分点；其他各档次存、贷款基准利率相应调整。个人住房公积金贷款利率保持不变。 7、11月27日起，央行本年度第四次降息：下调金融机构一年期人民币存贷款基准利率各1.08个百分 点，其他期限档次存贷款基准利率作相应调整。本次利率调整为我国11年来最大幅度降息。 2009年房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备

25、资料库！货到验货后付款 房策网 海量房地产资料免费下载qq:69031789 9月份美国次贷危机席卷全球，中国经济面临考验，房地产首当其冲，受到严重影响。 第四季度初，中央与地方集中出台相应利好政策，旨在保障国内经济稳定健康发展， 削弱世界金融危机带来的负面影响。而房地产市场并未有所转机，市场观望情绪依然 严重，房地产市场进入冬天。 国家宏观调控政策国家宏观调控政策 从紧货币政策从紧货币政策 积极的财政政策积极的财政政策 适度宽松的货币政策适度宽松的货币政策 2009年房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款 房策网 海量房地产资料免费下载

26、qq:69031789 p 北京师范大学金融研究中心撰写2008中国房地产行业资金报告认为：需求萎缩 和资金绷紧预示房地产进入调整期，且陷入中期调整的可能性大于短期调整。 p 报告在援引国家统计局的权威数据后分析认为，2008年房地产行业的资金缺口是 6730亿元，房地产行业资金趋紧的特点在2008年下半年开始集中体现。资金供求存 在缺口，不意味着对行业进行注资就能解决内在的问题；房地产行业遭遇调整的关 键在于需求出现观望和萎缩。 p 报告预测2009年的房地产市场有两种可能性：中期调整和短暂调整。 p 如果2009年房地产遭遇短暂调整，那么资金缺口将达到4925

27、亿元。短暂调整意味着 房地产市场在2009年末有可能出现明显复苏。 p 如果2009年房地产遭遇中期调整，那么资金缺口将达到9290亿元。中期调整意味着 2009年仅仅是行业调整的第二年，调整仍将延续更长时间。 【专家预测2009年全国房地产形势】 20092009年房地产市场整体下滑年房地产市场整体下滑 2009年房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款 房策网 海量房地产资料免费下载qq:69031789 2、临沂：、临沂：供应集中涌现，客户持币观望 根据统计可以看出，近四年临沂房地产市 场推出面积逐年增加，且上升幅度加大。 目前房地产

28、市场现有供应量已达630万平 米左右，严重超出市场消化速度，房地产 市场竞争加剧。 2008年，临沂房地产市场销售虽然呈上升 趋势。但销售额的增加远远低于市场供应 量的增加，且进入9月份以后出现大幅度下 滑态势。 注：2008年10、11、12三个月每月商品房销售 面积按照最近9月份的销售额计算（10万平米/月）。 2009年房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款 房策网 海量房地产资料免费下载qq:69031789 根据监测，2008年16月份，临沂市全市房屋销售面积共计75万平方米，平均每月销售面积 12.5万平米。自6月份以后，商品

29、房销售面积开始下跌，7、8、9月份平均每月仅维持在11.7 万平米左右，第三季度临沂各典型代表楼盘月销量仅在10套左右，进入10月以后，大部分楼 盘销售在10套以下，个别楼盘销售开始停滞。 2009年房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款 房策网 海量房地产资料免费下载qq:69031789 根据监测，2008年16月份，临沂市全市房屋销售面积共计75万平方米，平均每月销售面积 12.5万平米。自6月份以后，商品房销售面积开始下跌，7、8、9月份平均每月仅维持在11.7 万平米左右，第三季度临沂各典型代表楼盘月销量仅在10套左右，进入10

30、月以后，大部分楼 盘销售在10套以下，个别楼盘销售开始停滞。 2009年临沂市场将进入萧条期，整体看淡: 特点：经济衰退/市场观望/竞争激烈 价格和速度难以兼得 市场萧条期的应对策略： 1、多产品组合 2、挖掘刚性需求 2009年房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款 房策网 海量房地产资料免费下载qq:69031789 四、竞争对手四、竞争对手 直接竞争对手： 澜泊湾 开元帕缇欧 联合世纪新筑 外滩明珠 次要竞争对手： 其它沿涑河、祊河等滨河板块房地产项目 2009年房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款 房策

31、网 海量房地产资料免费下载qq:69031789 p 澜泊湾 楼号层数产品形态 东户中户西户 面积（m2）套数面积（m2）套数面积（m2）套数 a226一梯三户175261322620226 a326一梯三户175261322620226 a426一梯二户230左右26443（复式）13 总计195套 主要营销动作：主要营销动作： 1、8月7日，正式对外面市宣传； 2、10月19日，营销中心正式启用； 3、11月16日，正式开始vip认筹，观景好、楼层好的房源vip卡20万元/张，其他房源vip卡10万 元/张，开始认筹的一周内，认卡客户可享受一次性95折，按揭9

32、6折优惠。每延后一周，认筹 优惠相应提高1个点。活动当天认筹vip卡不足10张，现场氛围差。 预计澜泊湾2009年3月底开盘。 产品涵盖景观高层、联排别墅。一期均为高层产品，共10栋。首推房源为3栋高层。 具体情况如下： 2009年房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款 房策网 海量房地产资料免费下载qq:69031789 该项目产品对观河景资源的利用率较高， 132 、175、202平米的户型产品，占到 其首推房源中的80%。该部分产品将对 本项目136、164和199平米的户型产品 直接形成竞争冲击。 a4 a3 a2 2009年房地

33、产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款 房策网 海量房地产资料免费下载qq:69031789 p 澜泊湾-户型 2009年房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款 房策网 海量房地产资料免费下载qq:69031789 p 澜泊湾-户型 2009年房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款 房策网 海量房地产资料免费下载qq:69031789 p 澜泊湾-户型 2009年房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款 房策

34、网 海量房地产资料免费下载qq:69031789 7栋7层西班牙风格带电梯花园洋房，共125套房源（含10套复式），户型面积集中在 130180平米之间，11月2日开盘时全部推出。 前期共认筹156张vip卡，10万元/张。开盘当天现场销控64套房源，含7套复式，据经 验及现场销售情况推测，预计成交50套左右。车位共115个，销控44个。整体均价 54005500元左右。 楼号平层单元组合主力户型（m2）销售情况销售阻力 1#两单元，四户103、132、146、153、 180 销售一般沿东西向道路，部分中间户型观河景效果相对较差 2#一单元，两户153、180售

35、罄 3#一单元，两户132、180销售一般社区西侧，不沿滨河大道，部分房源观河景效果相对较差 4#两单元，四户132、153、157、201剩余四五套 5#一单元，两户132、153销售一般社区西侧，不沿滨河大道，部分房源观河景效果相对较差 6#两单元，四户132、151、153、158销售较差，销售四五套南边紧邻新港龙庭项目， 新港龙庭项目规划在北面、西面的高层产品对其遮挡严重。 7#一单元，两户153、201销售较差，销售七套左右 p 开元帕缇欧 2009年房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款 房策网 海量房地产资料免费下载qq:6

36、9031789 帕缇欧在当前市场形势下开盘，其销售成绩已比较理想，这主要得益于开元良好的企业品牌 以及花园洋房的产品优势。项目工程方面，目前还未正式开工建设。产品方面，剩余60套左 右的花园洋房凭借产品自身优势及相对较低的价格优势会对本项目客户产生一定分流。 2009年房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款 房策网 海量房地产资料免费下载qq:69031789 p 开元帕缇欧-户型 2009年房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款 房策网 海量房地产资料免费下载qq:69031789

37、 该项目涵盖联排/叠拼别墅、花园洋房和观景高层等高端住宅产品。一期“美林湾”主 要为花园洋房，首推1#、2#、3#、4#楼，房源约90套左右，主力户型为90和130平米通 透三居室。11月15日正式vip认筹，活动效果差，客户到访少。首推房源部分预计在 2009年4月初正式推出，其中90多平米的多层产品将对本项目95平米左右户型产品的推 售产生较大冲击。 p 联合世纪新筑 12 3 4 2009年房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款 房策网 海量房地产资料免费下载qq:69031789 p 联合世纪新筑-户型 2009年房地产营销策划大

38、全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款 房策网 海量房地产资料免费下载qq:69031789 p 联合世纪新筑-户型 2009年房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款 房策网 海量房地产资料免费下载qq:69031789 p 联合世纪新筑-户型 2009年房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款 房策网 海量房地产资料免费下载qq:69031789 3栋33层高层产品，共492套房源，2007年9月23日开盘推出275套，当天选房160套左右，

39、销售较为理想。前期销控的218套房源在08年中下旬陆续推出，但受市场大势影响和凤 凰城项目的正面冲击，该项目7月后销售迅速下滑，虽较早采取打折、送礼品和特价房 等促销手段，其销售形势依然没有得到改善。 截至目前整体销售260套左右，销售率53%。 楼号单元位置户型销售情况产品自身销售阻力 1# 2# 3# 东单元 东户209，179基本售罄，剩余几套低楼层房源 西户 162，168， 181 销售较差不能东向观河，景观因素影响大 西单元 东户156，161销售尚可，销售率50%左右东向观河稍受影响 中户87，105 87平米户型销售较好， 105平米户型销售一般 南北不通透 西户137，161

40、销售尚可，销售率50%左右 不能观河，景观因素影响大， 仅局部可南向观河景 月份7月8月9月10月11月 销售套数10套左右7套左右5套以下5套以下5套以下 7 7月以后月销售量统计：月以后月销售量统计： p 外滩明珠 2009年房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款 房策网 海量房地产资料免费下载qq:69031789 该项目一期3栋高层08年6月份封顶， 现为建筑外立面处理粉刷阶段，但 在10月初，工程停止。剩余产品主 要以160平米左右的户型产品为主， 因在地段、户型和价格方面，该部 分产品较之凤凰城项目并不占据优 势，因此对凤凰城

41、项目09年销售冲 击力度减弱。 2009年房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款 房策网 海量房地产资料免费下载qq:69031789 p 外滩明珠-户型 a a a户型：四房三厅两卫+工人房（209.52） a户型位于1、3号楼东单元， 于东、南、北三面均可观河。该户型南北通透，客厅设置东端， 保证了最佳观景效果，并有三室朝阳，符合北方人居住特点。 a户型：三房三厅两卫+工人房（179.56） a户型位于2号楼东单元， 于东、南、北三面均可观河。该户型南北通透，客厅设置东端， 保证了最佳观景效果，并有三室朝阳，符合北方人居住特点。 20

42、09年房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款 房策网 海量房地产资料免费下载qq:69031789 a a b户型：三房两厅两卫（169.87/162.34） b户型位于1、2号楼东单元， 户型南北通透，亦处于较佳的观景位置，于南、北均可观河景， 客厅及两卧朝阳，符合北方人居住特点。 b户型：三房两厅两卫+工人房（181.51） b户型位于3号楼东单元， 户型南北通透，亦处于较佳的观景位置，于南、北均可观河景， 客厅及两卧朝阳，符合北方人居住特点。 p 外滩明珠-户型 2009年房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后

43、付款 房策网 海量房地产资料免费下载qq:69031789 a a c户型：三房两厅两卫（156.83/156.11） c户型位于1、2号楼， 南北通透，客厅及两卧朝阳，户型格局比较 理想。d户型突出部分较小，对该户型影响很小。 d户型：两房两厅一卫（105.12/104.64） d户型位于1、2号楼， 位置突出，虽不是南北通透，但三间主要功能房客厅、 卧室全部朝阳。 p 外滩明珠-户型 2009年房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款 房策网 海量房地产资料免费下载qq:69031789 a a e户型：三

44、房两厅两卫（161.32 ） e户型位于3号楼， 布局方正紧凑，南北通透，于南、北可以观河景。 但受到中户影响，上午采光受限。 f户型：三房三厅两卫+工人房（161.09） f户型位于3号楼西单元西户 布局方正紧凑，南北通透，于南、北可以观河景。 但受到中户影响，下午采光受限。 p 外滩明珠-户型 2009年房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款 房策网 海量房地产资料免费下载qq:69031789 a a g户型：小户型两房两厅一卫（87.97） g户型位于3号楼， 位置向南突出，尽管通透性受到影响，但采光较好。 h户型：三房三厅两卫+

45、工人房（ 137.98/137.35 ） h户型位于2号楼东单元， 于南、北两面观河。南北通透，于南、北可以观河景。 但受到中户影响，上午采光受限。 p 外滩明珠-户型 2009年房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款 房策网 海量房地产资料免费下载qq:69031789 小结：小结： 2009年是临沂房地产竞争更加激烈的一年，除去上述所分析的四大项目，还有奥林匹 克花园、新港龙庭等高品质住宅产品项目面市供应。确切地说，2009年是这些项目的 集中销售年，它们将对凤凰城项目产生直面竞争。 另外，沿涑河、祊河等滨河板块的众多项目也将对本项目

46、产生大大小小的客户分流。 开元上城开元上城 兰亭水岸兰亭水岸 滨河国际滨河国际 水岸华庭水岸华庭 外滩明珠外滩明珠 慧谷倾城慧谷倾城 久隆国际久隆国际 东方花苑东方花苑广田广田悦城悦城 澜泊湾澜泊湾 运输公司项目运输公司项目 蓝湾国际蓝湾国际 滨河阳光城滨河阳光城 德兴雅苑德兴雅苑 联合联合世纪新筑世纪新筑 水榭华庭水榭华庭 开元开元五期：帕缇欧五期：帕缇欧 沂龙湾：御园沂龙湾：御园 新港龙庭新港龙庭 涑河城邦涑河城邦 2009年房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款 房策网 海量房地产资料免费下载qq:69031789 与竞争对手的比较

47、分析 a a 项目短板： 户型通透性较差，部分户型设计存在硬伤。 项目优势： 市区位置、环境优越、配套齐全、开发商实力雄厚、工程 形象超越对手。 应对策略： 通过样板房削弱户型的缺陷，制定有效措施放大项目优势， 充分发挥项目高品质生活社区的特征。 2009年房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款 房策网 海量房地产资料免费下载qq:69031789 市场形势分析：市场形势分析：2008年，对于中国房地产行业来说面临双重打击，一个是政府出台的宏观调控政 策的影响，另外受百年不遇的国际金融危机影响，全国房地产市场普遍陷入低迷。而临沂市场 相比

48、于其他三线城市，供应量大，市场供需严重失衡，形势更加严峻，预计09年市场形势将会 持续恶化，如果说08年是房地产危机年，那2009年将是房地产行业的萧条年。 意向客户分析：意向客户分析：凤凰城项目在市场上已经具备较高的知名度和美誉度，消费者基本上已经比较了 解凤凰城项目，目前面临的主要问题一方面是客户购房信心受到了冲击，从入市以来的追捧态 势到目前的深度观望。另外一方面是项目客户主要是经商人士，经济危机对他们的经营造成很 大的影响，且还会有进一步恶化的可能，因此客户对未来收益的预期比较悲观，购房信心以及 购房承受能力均受到很大的影响，目前客户购房不仅自身具有观望心理，另外还有周边的影响， 因此

49、如何能够快速促其成交，避免客户信心受到更多干扰将是关键。 成交客户分析：成交客户分析：目前成交客户对项目的忠诚度总体比较高，但受房地产大势低迷的影响，不乏有 部分客户担心会降价，同时市场的严峻形势阻碍了老带新的成交。目前成交客户已300余人， 发挥该部分客户的口碑效应将是最好的传播渠道。 竞争形势分析：竞争形势分析：目前竞争项目相继开始面市，预计下一步的竞争将更加激烈，而本项目具有得天 独厚的景观优势和城市市区优势，且紧邻凤凰广场的优势对手无法超越，同时09年项目样板间 对外展示、别墅现房展现、部分园林将形成、商业部分将全面落成，可以说09年项目将进入全 面展示阶段。 市场进入冰冻期市场进入冰

50、冻期 客户进入冬眠期客户进入冬眠期 项目进入展示期项目进入展示期 【现状分析【现状分析】 2009年房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款 房策网 海量房地产资料免费下载qq:69031789 基于目前现状，基于目前现状，0909年营销策略将围绕以下几个问题展开：年营销策略将围绕以下几个问题展开： 如何抢夺更多客户资源，超越竞争对手？如何抢夺更多客户资源，超越竞争对手？ 如何激起客户购房欲望？如何激起客户购房欲望？ 如何确保客户最终成交？如何确保客户最终成交？ 【三】如何破冰？【三】如何破冰？ 2009年房地产营销策划大全移动硬盘版！策划

51、人士必备资料库！货到验货后付款 房策网 海量房地产资料免费下载qq:69031789 抢夺客户资源抢夺客户资源 跑赢竞争对手跑赢竞争对手 【三】如何破冰【三】如何破冰？ 2009年房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款 房策网 海量房地产资料免费下载qq:69031789 竞争项目竞争项目价格价格产品产品推广推广促销促销 澜泊湾 预计4000 5000元/平米 首推3栋景观高层, 主力户型132 443平米 媒体：报纸、短信、 新波浪 宣传重点：项目会所 、整体形象 1、项目会所暨营销中心启用 2、首推产品v

52、ip认筹活动 3、冠名高尔夫比赛 联合世纪新筑未出 首推4栋电梯花园 洋房，主力户型 92139平米 媒体：报纸、灯箱、 银座户外、车体 宣传重点：产品 1.项目银座接待中心启用 2.首推产品vip认筹活动 3.产品说明会 开元帕缇欧 均价5400元/平 米左右 共7栋电梯花园洋 房，主力户型 132201平米 媒体：报纸、新波浪 宣传重点：整体形象 、产品 1、开元业主联谊会暨帕缇欧产 品说明会 2、帕缇欧选房大会暨西班牙音 乐节 3、开元业主周末亲子趣味游戏 比赛 外滩明珠 均价4400元/平 米 一期3栋高层，主 力户型130220 平米 媒体：户外、报纸 宣传重点：现房实景 、折扣优惠

53、 1、组织业主参加品茗会、高尔 夫比赛 2、推出特价房，送装修基金 3、9月购房业主均可参加欧洲及 东南亚岛国旅游活动 滨河阳光城 叠拼5000元/平 米;多层3500元/ 平米 首推叠拼别墅、 多层产品 媒体：户外 宣传重点：整体形象 竞争对手竞争对手4p4p分析分析 2009年房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款 房策网 海量房地产资料免费下载qq:69031789 破破 冰冰 策策 略略 丰富产品丰富产品 有节奏推售有节奏推售 灵活制定灵活制定 价格杠杆价格杠杆 促进成交率促进成交率 多渠道展开多渠道展开 保持市场热度保持市场热度

54、 打破常规打破常规 开拓创新开拓创新 寻求淡市营销模式寻求淡市营销模式 产品策略产品策略价格策略价格策略推广策略推广策略促销策略促销策略 三个盾牌三个盾牌 两把尖刀两把尖刀 开创体验营销开创体验营销 高效营销组织高效营销组织 2009年房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款 房策网 海量房地产资料免费下载qq:69031789 p 企业实力体验企业实力体验 鲁商嘉年华鲁商嘉年华 尖刀一：体验营销尖刀一：体验营销 p 地段体验地段体验 1、游艇体验、游艇体验 2、风筝节、风筝节 3、模特大赛、模特大赛 4、摄影大赛、摄影大赛 p 质量体验质

55、量体验 1、保证工程进度、保证工程进度 2、临沂楼王实景面、临沂楼王实景面 市、样板房完成，轰市、样板房完成，轰 动全市、引爆市场，动全市、引爆市场， 成为圈里圈外的热点成为圈里圈外的热点 话题话题 2009年房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款 房策网 海量房地产资料免费下载qq:69031789 尖刀二：高效营销，快速回款尖刀二：高效营销，快速回款 2009年房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款 房策网 海量房地产资料免费下载qq:69031789 限期交款，限时折扣限期交款

56、，限时折扣（详见附件）。【链接】 限时绩效分单；限时绩效分单；缴纳大定20%、签订合同30%，办理按揭35%交房15%。 被淘汰的仅能拿到20%；增加压力； 通过培训互动营销通过培训互动营销，提高下定成交率； 管理人员下一线；下一线； 现场多样化暖场；现场多样化暖场； 全民营销；全民营销； 项目轮岗制，优化组合；项目轮岗制，优化组合； 针对临沂客户行为习惯全新销售模式；针对临沂客户行为习惯全新销售模式； 标兵销售法；标兵销售法； 通过缩短客户跟踪期，客户资源共享；客户资源共享； 2009年房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款 房策网 海量房地产资料免费下载 0755

57、-83513598 qq:69031789 强化竞争机制，实施强弱分组法。强化竞争机制，实施强弱分组法。通过分组竞争按照业绩、 业务能力强弱搭配分组，同时制定激励性更强的佣金发放政策； 荣誉激励，荣誉激励，设立“销售冠军”、“成长明星”、“服务明星”的评比， 并张 贴至售楼处显要位置； 置业顾问分级制度；置业顾问分级制度； 通过绩效考核实行末位淘汰制度；通过绩效考核实行末位淘汰制度； 按揭回款贴身服务；按揭回款贴身服务； 管理岗位竞聘制度；管理岗位竞聘制度； 2009年房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款 房策网 海量房地产资料免费下载

58、qq:69031789 根据项目09年工程进度，以“体验”概念为全年营销推广主线，结合高层样 板间启用、景观园林示范区落成和别墅、商业交房等重要工程节点以及时节， 进行体验式营销活动的组织策划，其他媒体渠道作为体验营销辅助。 【四】破冰路线！【四】破冰路线！ 2009年房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款 房策网 海量房地产资料免费下载qq:69031789 5 5月月1 1日日 15#高层主体部分全部封顶 高层样板间施工完毕 9 9月初月初 景观示范园林部分到位 1010月月1 1日日 别墅交房 1212月月1 1日日 商业a1a4部

59、分交房 3月底， “让我们一起去后花园里放风筝！” 鲁商凤凰城风筝艺术节 4月中旬， 鲁商凤凰城杯高尔夫精英邀请赛 5月初，鲁商嘉年华活动 “地王大宅，奢品生活” 鲁商凤凰城景观高层样板间启用仪式 6月中旬， “畅游三河”游艇体验活动 暨水上看房通道开通仪式 鲁商凤凰城奢贵名品体验会 7月底，modern show 鲁商凤凰城广场饕餮之夜 9月底， ”凤凰城上邀明月” 鲁商凤凰城游园会 暨中秋客户答谢酒会 11月初，凤凰新天地 滨水休闲商业体验节 1月中上旬， 寄贺卡、送祝福活动 20092009年年 2009年项目营销活动以三大工程节点为支撑，其间多穿插针对性强的小型精准营销活动。 8月中旬，寻找生活美的角度 鲁商凤凰城摄影大赛及 摄影作品展 2009年房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款 房策网 海量房地产资料免费下载qq:69031789 p 第一季度（13月） 销售任务：销售任务：2000万元万元 工作计划：工作计划： 1、借助新年喜庆气氛，加强老客户的维系工作，并给客户赠送新年礼品以及举办客户联谊 活动，以增进客户感情，形成口碑传播。 2、加强对已经签订大定协议的客户的签约工作以及客户按揭贷