养老社区专题研究及商业计划书4

1、老年人室外居住环境的分类老年人室外居住环境的分类 供老年人社会交往使用的室外场所 供老年人享受自然风光的的室外场所 供老年人健身锻炼使用的室外场所 供老年人从室内观赏的室外环境 外部空间外部空间环境景观环境景观 老年人室外休憩场所的设计要点老年人室外休憩场所的设计要点 庭院的朝向应避开强风和日 晒等不良气候因素的影响，注 意庭院与室内、外的关系。 庭院中步行通道的位置应与 设置座椅的休憩区分区，避免 干扰。 庭 院 与 室 内 的关系 庭 院 与 室 外 的关系 外部环境景观 老年人室外活动场所的细部设计要点老年人室外活动场所的细部设计要点 室外座椅和桌子的设置应按 照老年人体的特点制作，还要

2、 考虑老人们交谈的需要。 花坛和种植地应高出地面至 少75cm，预防老年行人被绊 倒。 室外标志地设计应考虑老年 人视觉退化的特点，为行人设 置的标志应与从时速25km汽 车上观看的标志尺寸相同。 报告的结构思路导图报告的结构思路导图 我国老年住宅发展及前景我国老年住宅发展及前景 如何打造老年社区如何打造老年社区 国内老年住宅案例国内老年住宅案例 国外老年社区发展模式国外老年社区发展模式 老年住宅的定义及特点老年住宅的定义及特点 老年社区的商业模式老年社区的商业模式 老年社区的赢利模式老年社区的赢利模式 老年社区的营销模式老年社区的营销模式 商业计划书商业计划书 1 1）比例分配）比例分配 万

3、科集团的养老地产产品比例分配是：一般住宅产品约占80%，其余20%将开发持 有型物业，其中就包括养老型物业。 2 2）全项目品牌连锁）全项目品牌连锁 北京太阳城项目则打出了全项目的养老地产牌 3 3）品牌合作方式）品牌合作方式 路劲地产与日本马森集团 老年社区的投资开发思路老年社区的投资开发思路 由于老年住宅需要一系列配套的医疗、酒店、购物中心、康体娱乐等配套设施， 后续物业服务方面的盈利能力显著，因此，养老地产的开发，需要建立综合性的 盈利模式，“居家养老住宅销售+养老地产持有经营+综合性商业租售运营”，形 成一个完整的产业体系。 养老地产投资开发 思路 民办非企业单位民办非企业单位”方式登

4、方式登 记：记：类似非营利机构，投 资者在土地、税收、水电 煤气等方面均享受一定优 惠，但利润只能用于福利 事业，盈利部分不能进行 分红，必须继续运用于所 办机构； 直接在工商部门登记直接在工商部门登记： 作为一个企业经营，享受 不到优惠。同时，结合目 前的土地政策，在养老地 产板块中，针对不同形态 的产品、不同的盈利模式， 对应采取不同的投资开发 方式： 1 1、居家养老需求下，出售型养老住宅产品、居家养老需求下，出售型养老住宅产品：通过招拍挂取得 的土地为载体，以商品住宅开发销售模式进行运作。 2 2、养老社区，持有经营型养老地产、养老社区，持有经营型养老地产：宜运用集体建设土地、 工业用

5、地、公建配套用地等土地成本低廉的土地进行建设、运 营，不需要改变土地性质和用途。对建成的物业持有运营，可 通过收取会员费、出售使用权等形式获得收益与回报； 持有经营的部分可选择注册“民办非企业单位”独立运营，以 争取政府相关政策和社会的支持，如土地政策、税收或金融方 面的支持，彰显企业的社会责任感。 3 3、配套型综合商业、配套型综合商业：包括酒店、购物中心、医院、康体娱乐 中心等，则需根据社区规模、服务人群等，对商业物业租售价 值的分析。对于经营和销售价值比较高的酒店、购物中心等， 宜按商品房开发模式进行运作；对于配套服务型物业，需长期 持有经营不宜分割者，亦宜采用集体建设用地等成本低廉的土

6、 地进行配套建设。 目前民间资本投资养老机构有两种登记方式：一是以“民 办非企业单位”方式登记，类似非营利机构，二是直接在 工商部门登记，作为一个企业经营，享受不到优惠。 养老地产融资方式 目前，国家还没有制定专门针对养老住宅的投融资政 策措施，但市场潜力巨大，受到了金融机构的关注。 项目运作可得部分政府资金支持：项目运作可得部分政府资金支持：尽管政府没有具体的支持养老住宅的金融政策，但 是许多项目在具体的运作过程中通过和地方政府进行协商，可以取得部分资金支持，如广州 的颐年园就得到了广州市财政的资金支持。 引入战略合作者：引入战略合作者：企业还可以通过和养老领域的一些机构进行合作，通过引入战

7、略合作 者从而达到融资的目的，如上海的亲和源就请了国外的一些专业服务机构作为战略合作伙伴 加入如专业经营老人社区的美国艾玛客公司、提供餐饮服务的法国索迪斯公司。 引入保险等方式融资：引入保险等方式融资：但作为一个极具发展潜力的产业，养老住宅巨大的市场引起了房 地产商、各种战略投资者、保险公司及其他金融机构的关注，养老住宅的融资模式除了传统 的房地产融资模式以外，还可以通过引入保险资金等方式融资。 以房养老倒按揭以房养老倒按揭：通过和保险、房屋中介等机构进行合作，将老人的房屋的产权或者使 用权让渡给中介机构，中介机构提前预付老人养老住宅的费用及按时支付老人日常开销等费 用。早在 2007 年，北

8、京市石景山区就出现了北京市首家“养老房屋银行”，开始了这方面有 意义的探索。老人通过委托房屋中介将原住房对外出租，租金用于抵扣老人在养老中心产生 的相关费用。与一些地区试行的“倒按揭”方式不同，该项目不涉及老年人的房屋产权，消 除了老人对家庭财产流失的顾虑。 投资反本融资的模式：投资反本融资的模式：开发商可以和银行等金融机构合作采取老年住宅投资反本融资的 模式，该模式主要是指老年人一次性支付 100%的房款，自老年人入住的第二个月起，房产商 （社会养老机构）每个月向住户平均返还入住本金，所反金额按照老人所住房屋的全部房款 和一定期限为基数计算。若老人在预定的年数内去世，开发商将于房主去世时，一

9、次性偿付 还未付的剩余房款。如果老人健康长寿，老人超出预定年限的住房免费。在这种模式下，房 屋的产权属于房地产开发企业。 养老地产融资方式 目前，国家还没有制定专门针对养老住宅的投融资政 策措施，但市场潜力巨大，受到了金融机构的关注。 老年社区的开发经老年社区的开发经 营模式营模式 （一）老年住宅与住房产权置换模式（一）老年住宅与住房产权置换模式 老年住宅与住房产权置换模式示意图 定义：定义：老年住宅与住房产权置 换模式是指拥有住房产权的老年 人，将其住房产权让与社会养老 机构，后者为前者保证在老年有 住宅的居住生活权； 一方面老人在办理手续之后， 可以住进各项生活设施便利的老 年住宅，另一方

10、面社会养老机构 可以得到分布在市区的各种住房， 然后进行统一管理处置； 意义：解决老人将房子一次出 售后，得到巨额款项与日常生活 费用每年每月支付的矛盾问题， 同时可以使老人居住于适合其身 体和心理状况的养老设施之中。 老年社区的开发经老年社区的开发经 营模式营模式 （二）老年住宅与住房租赁连接模式（二）老年住宅与住房租赁连接模式 老年住宅与住房租赁连接模式 是指拥有住房产权的老年人，利 用住房资产与社会养老机构签订 协议，将一定期限内的住房使用 权移交给社会养老机构，而社会 养老机构保证期限内老人在老年 住宅的居住生活权，期限长短可 由双方协商。 老年住宅与住房租赁连接模式与 置换模式类似，

11、不同的是，在老人 入住老年住宅以后，住房的产权仍 属老人所有，而且社会养老机构取 得住房后资产利用方式也不同，有 社会机构与房地产经纪机构联合运 作将其出租，老人入住老年住宅的 费用由租金来提供。 老年住宅与住房租赁连接模式示意图 老年社区的开发经老年社区的开发经 营模式营模式 （三）老年住宅投资范本入住模式 投资返本入住模式投资返本入住模式是指入住老年住宅的 年龄为60岁以上的健康老年人，一次性 支付100%的房贷。自入住的第二个月起， 房产商（社会养老机构)每个月向住户平 均返还入住本金，所返金额按老人所住 房屋的全部房款和一定年期（通常为20 年）为基数计算； 若房主在预定的念书期限内不

12、幸去世， 开发商将与房主去世时，一次性偿还未 付的剩余房款； 如果老人健康长寿，在老年住宅生活超 过预定的年限，则超出时间不再支付入 住房款，可终生免费居住。不论老人于 一定年限内是何时死亡，只要房产商返 还了全部房款，该住房的支配权即归房 产商（社会养老机构）由其再做其他安 排。 投资返本入住模式解决老年人无法贷款问题：投资返本入住模式解决老年人无法贷款问题：目前， 老年人贷款买房时存在的普遍问题是年龄超限，银行 不肯放贷，在房贷政策中，按目前各银行规定，借款 人年龄不能超过60岁，且接待人年龄+贷款年限 65， 很多想贷款买房的老年人，都因年龄超限而无法获得 银行按揭。 老年住宅投资返本入

13、住模式示意图 老年社区的开发经老年社区的开发经 营模式营模式 （四）老年住宅与住房产权反向抵押贷款连接模式（四）老年住宅与住房产权反向抵押贷款连接模式 老年住宅与住房产权反向抵押贷款连接模式示意图 住房反向抵押贷款住房反向抵押贷款是指拥有房产 的老年人将自己的房屋产权抵押给 保险公司或相应金融机构，相应的 保险公司或金融机构对房屋的现值、 将来增值计算等情况进行综合评估， 根据评估值和老年人的平均寿命进 行计算之后，后按余额或按年支付 现金给投保的老年人，这种固定的 按期付款一直延续到房主去世，而 老年人在享用这笔收入的同时，任 然免费有使用权，等老年人辞世之 后，保险公司或相应的金融机构便

14、可取得房屋的产权； 对想入住老年住宅的老人，可以 利用旧有房屋，与金融机构和社会 养老机构之间达成协议，将住房的 产权所有权让渡给金融机构，而将 有生之年时期住房的使用权交给社 会养老机构；根据协议，由金融机 构替老人缴纳老年住宅的费用，有 社会养老机构保证老年人的日常生 活安排 。 报告的结构思路导图 我国老年住宅发展及前景我国老年住宅发展及前景 如何打造老年社区如何打造老年社区 国内老年住宅案例国内老年住宅案例 国外老年社区发展模式国外老年社区发展模式 老年住宅的定义及特点老年住宅的定义及特点 老年社区的商业模式老年社区的商业模式 老年社区的赢利模式老年社区的赢利模式 老年社区的营销模式老

15、年社区的营销模式 1 1、出售房屋、出售房屋 通过出让方式获得土地，开发退休社区或老年公寓，开发产品方式与一般的房地产住宅 开发一样，开发产品的内容和市场销售对象与一般性房地产住宅产品略有不同 特点：特点：出售房屋能给老年住宅的开发商尽快带来利润和现金流，但这种形式不能保证居住 者都是老人，将来产权的继承也带来更多的年轻人与老年人混居。 2 2、出租房屋、出租房屋 可出租老年公寓和辅助居住式单元公寓起租期可为三个月。入住时交纳三个月租 金作为押金。同时为老年人提供各种社区服务项目。 特点：特点：出租方式灵活多样，不同的租金标准和房屋档次就能保证对入住者的服务 标准的统一性，方便管理，但出租形式

16、让开发商的投资回收期较长。 养老地产营销模式 3 3、出售会员证、出售会员证 通过居住、医疗、保健、旅游、高尔夫等名义，吸引老年人缴纳会费入住退休 社区。执行会员章程，会费有多种金额和形式，可退还。交费后可免费享受一些服 务（住房），可优惠享受一些服务（护理），付费享受一些服务（餐饮和医疗）。 特点：特点：缴纳会费的方式目前在国内高档老年公寓比较多，主要原因开发商建设的 老年住宅没产权，同时回收资金快，但经营时应注意避免出现一些法律障碍。 4 4、旧房置换、旧房置换 旧房置换类似一种房屋银行业务。即客人或老年人将将其市区的旧房交给开发商 处置，开发商跟就业者要求可代其出售、出租、抵押等，客人或

17、老年获得入住退休 社区的资格，可根据自己旧房的处理形式决定是购买还是租用老年公寓。 特点：特点：开发商在经营老年公寓的同时，还增加了其它房屋中介业务。 养老地产营销模式 5 5、房屋居住置换、房屋居住置换 通过房屋置换机构或中介公司的担保和操作，有目的将自己的房屋与异地他人 的房屋进行居住时间的置换，分时度假养老旅游。不同地区或国家的退休社区和老 年公寓内之间也可一置换居住。 特点：特点：老年人退休后可灵活选择不同国家、地区、气候条件去阶段性的去居住养 老，可节约居住成本。但操作上有一定风险和麻烦。 6 6、交押金居住、交押金居住 客户可按照略高于公寓出售价或开发商要求的金额交纳一笔押金，入住

18、一段时 间后若不想继续居住，可以要求全额退还押金。居住期间不须交纳租金，只按规 定缴纳其它服务费用或物业管理费即可 特点：特点：开发商既能获得资金，又能避免售房时缴纳的税费。 养老地产营销模式 报告的结构思路导图报告的结构思路导图 我国老年住宅发展及前景我国老年住宅发展及前景 如何打造老年社区如何打造老年社区 国内老年住宅案例国内老年住宅案例 国外老年社区发展模式国外老年社区发展模式 老年住宅的定义及特点老年住宅的定义及特点 老年社区的商业模式老年社区的商业模式 老年社区的赢利模式老年社区的赢利模式 老年社区的营销模式老年社区的营销模式 商业计划书商业计划书 美国太阳城中心 收益来源 一次性收

19、入来源独立住宅的销售收益 长期性收入来源 租赁项目的出租收益 配套设施的经营收益 如图所示，美国太阳城中心的收益主要来源于一次性销售收益以及长期性收益包括公寓出租 收益及配套设施的使用收益。值得指出的是，太阳城中心的长期性收益是太阳城中心的重要 组成部分，仅以每年配套设施的收益为例： 会所费用：16000 人 140 美元/ 人=224 万美元 高尔夫球会费（按1/3 居民入会计）：6000 人 1500 美元/人=900 万美元 合计：224+900=1124 万美元。 即每年这两项配套设施的收入就达1000 多万美元，相当于卖掉50 多套别墅（按均价17.5 万 美元计），并且这两种设施是

20、对社会公开经营，这部分收入还未计入，因此这种长期性收益 是太阳城中心的重要收益来源。 国外老年住宅赢利模式分析 国内老年住宅主要 赢利模式分析 目前国内开发商在老年住宅的开发上在收益模式方面有三种形式：“出售”、“出租”和 “出售与出租相结合”；对于大型综合性老年住宅社区则存在住宅建设与经营管理相结合的 经营模式以及住宅建设与经营管理相分离的经营模式。 国内赢利型老年住宅经营模式 按赢利方式分按经营管理方式分 以一次性销售收 益为主 长期性租赁收益及一 次性销售收益相结合 开发建设与经营 管理相结合 开发建设与经营 管理相分离 老年住宅以住宅建设与社区管理相结合的经营模式为例，住宅 与服务、医

21、疗、旅游、度假等产品全方位结合，利润利润来源不止 是住宅产品，还来源于完善的配套服务可带来长期的收益。 优点优点缺点缺点 销售较快回笼资金、提高资金周转，实现滚动开发。 必须取得土地的使用权，享受 到政府的土地优惠政策的可 能性较小。不能得到养老地产 升值的剩余和通过运营获得 的长期稳定收益。 持有 能够通过使用配套用地、行政划拨用地等灵活的手段在 不 取得土地所有权的情况下实现运营，降低土地成本。结合 物业、医疗、康体锻炼等多种服务实现稳定的收入。 要求具有充裕的现金、资金占 用量大、回笼较慢。 销售 + 持有 除了上述两种模式的优点外，还可以通过在土地方面 采取灵活策略，如经营性物业可以不

22、取得土地所有权 或则通过其他性质的土地降低成本，而需要出售的住 宅则通过招拍挂取得土地使用权，既可以实现资金的 快速回笼，又可以享受到土地升值的利益。 也需要有一定量的运营资金 不同赢利模式的优缺点分析不同赢利模式的优缺点分析 在养老住宅的实际开发过程中，开发商往往以上述三种模式为基础，根据养老住宅的形式和项目所处区在养老住宅的实际开发过程中，开发商往往以上述三种模式为基础，根据养老住宅的形式和项目所处区 域的具体特征，创造各种各样的商业模式。如广州肇庆超凡养老度假基地考虑到所在区域风景优美、又域的具体特征，创造各种各样的商业模式。如广州肇庆超凡养老度假基地考虑到所在区域风景优美、又 背靠生态

23、农业区，形成了一种背靠生态农业区，形成了一种“生态农业生态农业+ +养老住宅养老住宅”的养老旅游的商业模式。的养老旅游的商业模式。 老年住宅赢利模式的运用策略分析 p老年住宅销售的定价策略老年住宅销售的定价策略 除产品本身外、除产品本身外、细致入微的物业管理与服务细致入微的物业管理与服务才是老年住宅项目才是老年住宅项目最大的卖点最大的卖点，产品的价格定位，产品的价格定位， 应该高于同地段同类型的普通公寓产品应该高于同地段同类型的普通公寓产品。 p物业服务赢利策略物业服务赢利策略 物业服务费物业服务费 由于老年社区的种种服务形式有别于其它普通社区，因此，老年社区的物业服务费的收取标由于老年社区的

24、种种服务形式有别于其它普通社区，因此，老年社区的物业服务费的收取标 准可采取准可采取相对高价位相对高价位的形式。的形式。 各种单项的服务费各种单项的服务费 包括日常的定菜送菜服务、厨师服务、清洁卫生服务、病人看护服务、家庭保姆服务、收费包括日常的定菜送菜服务、厨师服务、清洁卫生服务、病人看护服务、家庭保姆服务、收费 钓鱼服务、收费娱乐服务、收费健身服务、收费社区活动服务等等。钓鱼服务、收费娱乐服务、收费健身服务、收费社区活动服务等等。 物业服务中的租赁服务物业服务中的租赁服务 这种产品的居民平均居住年限较短，后期房产继承者存在过户或者再次租赁的问题。这种产品的居民平均居住年限较短，后期房产继承

25、者存在过户或者再次租赁的问题。 国内老年住宅物业管理赢利模式分析（1） 国内目前对于老年住宅的物业管理还停留在养老院、敬老院的管理模式上，对于市场化的管 理老年住宅的模式，还处在起步探索阶段。 常规物业常规物业 管理服务管理服务 收入收入 老年住宅 物业管理 收入结构 针对老年 人的专项 服务收入 老年住宅与普通住宅的会所收益比较 普通住宅会所收入1000 30% 100030万元 老年住宅会所收入1000 80% 100080万元 注：以居住人口为1000人 的小区为例，普通住宅的会所使用率为30%，老年住宅为80%，会所费 用1000 元/ 人年。由于老年住宅的会所使用率高于普通住宅，因此

26、，经营收益将高于普通住宅， 同时经营成本也较普通住宅低。 盈利预测 由于老年人的生理及心理特征，他们对配套设施的使用率将大大高于普通住宅。如果经营得当， 其盈利能力将高于普通住宅（如下例）。 老年住宅物业管理的收入结构、盈利预测 收入结构 国内老年住宅物业管理赢利模式分析（2） u老年住宅社区服务的供应及收费方式 社区服务内容 参照国内外现有老年住宅的社区服务内容，针对老年人生、心理特征的老年住宅服务应包括 下列内容： 医疗护理方面医院、诊所、社区护理中心 体育活动方面适合老年人的各类运动如门球、保龄球、高尔夫等； 休闲活动方面如棋牌、书画、钓鱼等 教育配套方面老年大学、图书馆 中介资源提供家

27、政服务中心、旅游服务公司、房屋中介、婚介所等 社区活动的组织如各类表演活动、交友活动、聚会等。 收费方式 费用收取应包含以下方面： 日常物业管理费用，按物业建筑面积收取； 专业物业服务内容，专项收取； 配套设施使用费，按会员制收费或使用次数收取。 报告的结构思路导图报告的结构思路导图 我国老年住宅发展及前景我国老年住宅发展及前景 如何打造老年社区如何打造老年社区 国内老年住宅案例国内老年住宅案例 国外老年社区发展模式国外老年社区发展模式 老年住宅的定义及特点老年住宅的定义及特点 老年社区的商业模式老年社区的商业模式 老年社区的赢利模式老年社区的赢利模式 老年社区的营销模式老年社区的营销模式 商

28、业计划书商业计划书 在对全国老年人退休养老市场调研的基础上，我们发现上海的亲和源、北京的东方太阳城 属于国内目前规模较大配套较完全的老龄社区。如何在红海中开辟蓝海，如何在激烈市场竞争 情况下挖掘新的商业模式，我们采用“传统行业资本力量”，“传统行业创新”模式。我 们引进“蚁群战术”，通过以点带面的方式进行运作。“点”即是试点，在厦门先行运作一个 新型中小规模配套设施完备的老龄社区，通过通过会员制的运营构建俱乐部式的服务模式，从 而提升与保障养老服务的品质。“面”即是目前大部分养老院存在最大的问题就是：政府缺乏 具体的政策支持、资金少、服务项目单一、医护人员少、管理水平低。我们将通过标准化、智

29、能化的服务提高老年人的养老生活质量,在试点成功的基础上，采用兼并收购的方式完成养老 机构资产包的重组。同时将带动医疗、商业、娱乐、旅游的多元化经营与发展的道路。在厦门 成功运作后，我们将通过各类渠道对全国市场进行全面复制形成规模经济效应、品牌效应，以 期在项目扩张期、成熟期的时候引进保险公司、相关风险投资机构、实力雄厚的地产企业进行 合作，培育上市寻求最大利润。 计划书概要 项目简介 企业概况企业概况 注册名称：厦门利仁股份有限公司 法定代表人：赖# 注册资金：1000万人民币 建设内容与规模建设内容与规模 首期项目建设规模为征地 30 亩，建筑物总面积 20000 平方米，其中公寓房 间数

30、300 个，综合楼 1 栋，医疗大楼 1 栋及相关配套设施。 建设周期建设周期 首期项目建设年限为 2 年 概算投资概算投资 投资概算总额为 3000 万元人民币 前期以厦门为试点区域，以中小型规模开发，设置齐 全配套，引进先进的管理和运营模式运作，待经验成 熟后开始在海西和全国范围内展开复制连锁开发。 功能介绍 项目名称：项目名称：利仁利仁晚晴园（人生至此又开始）晚晴园（人生至此又开始） 项目选址：项目选址：厦门同安(环境优美,气候宜人,温泉等疗养资源丰富) 项目理念项目理念 通过打造完善的一站式老年社区，定制标准化的服务、强大的信息网络、健 全的质量管理体系打造中国连锁养老首选平台； 项目

31、定位项目定位：构建中高端养老生活引领者构建中高端养老生活引领者 项目产品及服务项目产品及服务 1 1、经营模式、经营模式 老年地产销售老年地产销售:打造中高端养老地产并出售获取企业利润 老年社区服务老年社区服务:为老年人提供配套设备齐全的养老社区，老年人可以加入利 仁老年俱乐部成为会员，并发放通过我们专门定制的集门禁、消费、储存、 报警等功能于一身的“利仁卡”，享受到快捷方便的医疗、商业、娱乐、旅 游等多元化服务。 2 2、项目主要服务产品结构、项目主要服务产品结构 a. a. 生活服务生活服务 智能物业智能物业：erp 信息管理系统、紧急呼叫、智能监控、利仁卡 家政服务家政服务：家务服务、事

32、务代理、交通和陪伴服务、会所服务、老年食堂专 业配餐、法律服务 通过打造完善的一站式老年社区，定制标准化的服务、强大的通过打造完善的一站式老年社区，定制标准化的服务、强大的 信息网络、健全的质量管理体系打造中国连锁养老首选平台信息网络、健全的质量管理体系打造中国连锁养老首选平台 b. b. 医疗服务医疗服务 社区将配备老年医院,为老年人提供生活保健护理和医疗服务, 老年人所有的 医疗档案定期归档到相应数据库备份。同时也将与国内或国际相关医疗机构 签订战略合作伙伴关系，所有公寓内的老年人按年龄段划分将，通过我们提 供的“银色关爱卡”享受到不同层次的体检及应急医疗服务。 c. c. 娱乐服务娱乐服

33、务 银色关爱网银色关爱网：定期推出旅游观光套餐、教育讲座信息、文体比赛信息、休闲 购物信息、理财咨询等被老年人所关注的主题，同时我们将为这些活动提供 相应的通勤服务。 老年大学老年大学：收集老年人的兴趣和爱好，组建文艺类、体育类、创作类、实践 类俱乐部，丰富会员的文化生活，增加会员的乐趣。 功能介绍 d d、文化教育服务、文化教育服务 通过松散型的教育方式对老年人进行声乐、书法、绘画、电脑技能、手工等 各方面的培训，合格者将授予相应证书，不断的充实老年人的精神生活，从 而达到身心俱养的目的。 打造完善的一站式服务，内容涵盖生活服务、医疗服务、娱乐打造完善的一站式服务，内容涵盖生活服务、医疗服务

34、、娱乐 服务和文化教育服务，打造终生养老服务，希望为老年人提供服务和文化教育服务，打造终生养老服务，希望为老年人提供 从进入老年期直至生命终止的所有养老服务，让所有老年阶段从进入老年期直至生命终止的所有养老服务，让所有老年阶段 的需求都能得到满足。的需求都能得到满足。 功能介绍 主要服务对象建筑主要服务对象建筑/ /配套配套 a a、居住类建筑、居住类建筑/ /配套配套：老年 公寓、老年度假酒店 b b、医疗保健方面建筑、医疗保健方面建筑/ /配套配套： 老年病医院、老年康复中心、 保健会所、老年门诊所、体 育中心等。 cc、老年教育方面建筑、老年教育方面建筑/ /配套配套： 老年大学、图书阅

35、览室、书 画协会等。 d d、老年文娱方面建筑、老年文娱方面建筑/ /配套配套： 老年活动中心、俱乐部、老 年之家等。 e e、其它老年服务建筑、其它老年服务建筑/ /配套配套： 老年餐厅、日间服务站等。 宜老硬件配置完善，配餐中心、医院、颐养院、老年大学、宜老硬件配置完善，配餐中心、医院、颐养院、老年大学、 健康会所、功能活动区等一应俱全，为老服务设置生活、健康会所、功能活动区等一应俱全，为老服务设置生活、 健康、快乐三大服务体系，可满足各年龄段老年生活所需。健康、快乐三大服务体系，可满足各年龄段老年生活所需。 老年公寓 老年学院 商铺 健康会所 老年度假 酒店 医院餐厅 颐养院 此图为示意

36、图此图为示意图 项目开发步骤 配套投入期配套投入期 全面运营期全面运营期 第第1 1年年第第2 2年年第第3 3年年 利 润 配套项目建设 住宅动工建设 会员吸募 招商、销售同步启动 项目全面运营 公寓建设期公寓建设期 取地、选址 管理运营投入 总结经验 制定标准/流程 经验成熟期经验成熟期 物色其他项目/区 域进行连锁开发 第第4 4年年 项目发展计划 年份年份重点发展区域重点发展区域 首个试点单位在同安启动 实现项目全面运营 201 201 201 201 2020 厦门第二个项目启动 省内其他区域项目启动 全国范围内连锁开发，谋求上市 第一阶段：摸索期 第二阶段：成熟期 第三阶段：连锁期

37、 项目运作模式 采用产品出售与持有相结合的经营模式采用产品出售与持有相结合的经营模式，通过部分销售来 缓解出租经营的资金压力，以持有部分的长期出租收益和 配套产品经营收益为长期收益。 持有部分通过使用配套用地、行政划拨用地等灵活的手持有部分通过使用配套用地、行政划拨用地等灵活的手 段在不取得土地所有权的情况下实现运营段在不取得土地所有权的情况下实现运营，降低土地成本 结合物业、医疗、康体锻炼等多种服务实现稳定的收入。 出售部分的住宅则通过招拍挂取得土地使用权，既可以出售部分的住宅则通过招拍挂取得土地使用权，既可以 实现资金的快速回笼，又可以享受到土地升值的利益实现资金的快速回笼，又可以享受到土

38、地升值的利益。 部分出租产品通过返租形式销售，吸引投资者关注，并 获得资金快速回笼； 其剩部分则通过完全出售的形式回笼资金。 建议依据市场和项目 所在地的自身情况，拿 出部分房源做成老年度 假酒店或老年短期性疗 养租住产品，此部分可 以采用返租销售的形式， 也可公司自己长期持有； 首个试点项目由于规 模有限，且在厦门，市 场购买需求较大，因此 住宅部分可不持有。 项目运作模式 持有部分的长期收益和配套产品经营收益面对不同的消费人持有部分的长期收益和配套产品经营收益面对不同的消费人 群取不同的运作模式。群取不同的运作模式。 按消费层次不同可针对不同群体拟定以下运作模式按消费层次不同可针对不同群体

39、拟定以下运作模式： 1、租住式养老租住式养老是指按月交纳规定的费用,即可获得专门为老年人提供护理、食宿、照料等服 务的养老模式。主要接养身体健康的老人。公寓对居住在这里的老人实行特色服务：一是在 生活照料上制定了一整套服务流程，每日为老人清扫房间、由值班医生对老人进行巡诊及服 务员叫早等。二是餐饮服务由营养师提供营养配餐；为身体不适老人送餐到房间；为老人过 生日等。三是组织老人开展丰富多彩的文化活动：合唱队、时装队、舞蹈队、京剧组、手工 组；经常组织采摘、春秋游活动，还定期举办书法、绘画、保健等方面的讲座。 2、安养式养老安养式养老是指将养生、保健、医疗、康复、生活护理与心理关怀相结合的养老模

40、式，主 要针对生活半自理和不能自理的老人。采用医护人员 24 小时巡诊制度和护理人员 24 小时特 别看护制度相结合的人性化管理方式，护理人员每天为老人进行必要的生活护理及康复活动 锻炼等。而需要临终关怀的老人是由医院负责接收，老人临终时，将有医生和护理人员全程 陪护。 3、度假旅游式养老度假旅游式养老是指以度假养生为主要目的养老方式，主要采用会员卡的方式进行运作， 针对高端消费群体。随着生活水平的提高，老人们更加注重晚年生活质量，因此也就有更多 的老人选择养生度假。为满足老人的需求，将建设了集旅游度假、养生保健、休闲娱乐功能 为一体的老龄会员俱乐部，并通过 rci（国际分时度假联盟），共享全

41、球超过 4，200 个度假 酒店资源,为老人们设计各类度假旅游套餐。 项目管理模式 管理方式采取总经理负责制管理方式采取总经理负责制, ,用现代化的管理方式，完善的管理制用现代化的管理方式，完善的管理制 度有效地保证项目的实施。公司下设两个分公司，分别为利仁老年度有效地保证项目的实施。公司下设两个分公司，分别为利仁老年 之家有限公司和利仁老年地产有限公司，组织结构如下：之家有限公司和利仁老年地产有限公司，组织结构如下： 总经理 副总经理副总经理 工程部市场部财务部综合部 运营管理部人资部 利仁老年之家有限公司 ( (民办非企业单位民办非企业单位, ,可享土地税收等政策可享土地税收等政策 优惠优

42、惠, ,所得利润只能用于后续其他老所得利润只能用于后续其他老 年项目配套建设年项目配套建设) ) 利仁房地产开发有限公司 ( (经营赢利性企业单位经营赢利性企业单位, ,不享受政策不享受政策 优惠优惠, ,房产销售所得利润为企业自身房产销售所得利润为企业自身 的利润的利润) ) 工程部营销部财务部行政部 利仁股份有限公司 项目管理模式项目管理模式 （1）工程部工程部：负责项目规划及工程建设、管理等工作； （2）市场部市场部：负责入住权销售、配套设施消费销售、为入住用户各项手续等工作。 （3）运营管理部运营管理部：负责制定公司项目策划、广告宣传、负责项目的运营管理、物业服 务及安保等工作； （4）财务部财务部：负责公司财务管理和核算，制定年度公司计划，分解下达目标任务，负 责筹集项目建设资 金等工作。 （5）综合部综合部：负责公司的文件管理、后勤服务、上下联络、接待、人事劳动、档 案管理、考察选拔人才等工作。负责养老院治安与安全生产管理、基本建设过 程中的协调等工作。 （）人力资源部资源部：负责员工招聘，负责员工素质及业务能力培训。 部门具体工作安排数量 综合部名副总