房地产开发程序及税费研究

1、本报告是严格保密的。本报告是严格保密的。 房地产开发程序与税费房地产开发程序与税费 本报告是严格保密的。 关键字关键字 ： u房地产开发程序、税费房地产开发程序、税费 简介简介 ： u通过总结分析国内房地产市场的开发程序以及各个阶段开发企业通过总结分析国内房地产市场的开发程序以及各个阶段开发企业 所应缴纳的税费总结，为进一步了解国内房地产市场发展提供一所应缴纳的税费总结，为进一步了解国内房地产市场发展提供一 定的借鉴意义。定的借鉴意义。 本报告是严格保密的。 中国的房地产开发程序中国的房地产开发程序 ustep 1.step 1. 投资机会选择投资机会选择 与决策分析与决策分析 ustep 2

2、.step 2. 前期工作前期工作 ustep 3.step 3. 建设阶段建设阶段 ustep 4.step 4. 租售阶段租售阶段 本报告是严格保密的。 一、投资机会选择与决策分析一、投资机会选择与决策分析 机会寻找机会寻找 机会筛选机会筛选 财务分析财务分析 市场分析市场分析 投投 资资 机机 会会 选选 择择 投投 资资 决决 策策 分分 析析 本报告是严格保密的。 二、前期工作二、前期工作 选址、定点选址、定点 土地二级开发土地二级开发 土地一级开发土地一级开发 可行性研究报告可行性研究报告 项目立项项目立项 取得土地取得土地 使用权使用权 项目立项及项目立项及 可行性研究可行性研究

3、 确定规划确定规划 设计方案设计方案 并获得许并获得许 可可 申请两证申请两证 本报告是严格保密的。 1 1、开发项目的立项和可行性研究、开发项目的立项和可行性研究 签订 合作意向书 确定初步 开发方案 编制、申报、审批 项目建议书 （代可行性研究报告） 本报告是严格保密的。 开发项目的立项和可行性研究主要税费开发项目的立项和可行性研究主要税费 估算投资额编制项目建 议书 编制可行性 研究报告 0.3-1亿元6-14万元12-28万元 1-5亿元14-37万元28-75万元 估算投资额编制环境影 响报告书 编制环境影 响报告表 0.3-2亿元6-15万元2-4万元 2-10亿元15-35万元4

4、-7万元 可行性研究费 环境影响评估咨询费 本报告是严格保密的。 2 2、取得土地使用权、取得土地使用权集体土地征用和拆迁集体土地征用和拆迁 安置程序安置程序 拟定征地方案拟定征地方案 申请建设用地申请建设用地 受理、审批土地受理、审批土地 确定征地方案确定征地方案 发布征地公告发布征地公告 实施征地补偿安置实施征地补偿安置 颁发颁发建设用地批准书建设用地批准书 拟定拆迁安置方案拟定拆迁安置方案 提出拆迁申请提出拆迁申请 颁发颁发房屋拆迁许可证房屋拆迁许可证 发布拆迁公告发布拆迁公告 召开拆迁动员会召开拆迁动员会 签订拆迁补偿协议，进行安置签订拆迁补偿协议，进行安置 签订房屋拆迁责任书签订房屋

5、拆迁责任书 土地土地 一级一级 开发开发 集集 体体 土土 地地 征征 用用 程程 序序 拆拆 迁迁 安安 置置 程程 序序 本报告是严格保密的。 新增建设用地新增建设用地 有偿使用税有偿使用税 超转人员安置费超转人员安置费 新菜地开发新菜地开发 建设基金建设基金 地上地上 物补物补 偿费偿费 集体土地征用过程中的主要税费集体土地征用过程中的主要税费 u集体土地征用过程中的主要税费： 青苗及树青苗及树 木补偿费木补偿费 劳动劳动 力安力安 置费置费 土地补土地补 偿费偿费 征地管征地管 理费理费 耕地占耕地占 用税用税 耕地开耕地开 垦费垦费 本报告是严格保密的。 拆迁安置过程中的主要税费拆迁

6、安置过程中的主要税费 国有土地房屋拆迁补偿费国有土地房屋拆迁补偿费 集体土地房屋拆迁补偿费集体土地房屋拆迁补偿费 城市房屋拆迁搬家补助费城市房屋拆迁搬家补助费 拆迁标准租私房资助费拆迁标准租私房资助费 提前搬家奖励费提前搬家奖励费 临时安置补助费（周转费）临时安置补助费（周转费） 停产停业综合补助费停产停业综合补助费 一次性异地安置补助费一次性异地安置补助费 危旧房改造区内的拆迁安置补偿费危旧房改造区内的拆迁安置补偿费 房屋拆迁管理费房屋拆迁管理费 房屋拆迁服务费房屋拆迁服务费 危改小区树木移植费危改小区树木移植费 园林部门所有树木补偿费园林部门所有树木补偿费 本报告是严格保密的。 国有取得土

7、地使用权国有取得土地使用权划拨、招标、拍卖、划拨、招标、拍卖、 挂牌出让等方式挂牌出让等方式 招标招标 挂牌挂牌 土地二级开发土地二级开发 拍卖拍卖 划拨划拨 本报告是严格保密的。 招标招标 挂牌挂牌 土地二级开发土地二级开发 拍卖拍卖 划拨划拨 国有土地使用权国有土地使用权招标出让招标出让程序：程序： （1）招标出让的申请；）招标出让的申请； （2）招标出让的准备；）招标出让的准备； （3）招标文件的编制及审批；）招标文件的编制及审批； （4）招标审批；）招标审批； （5）投标人登记及标书的编制；）投标人登记及标书的编制； （6）开标及评标；）开标及评标； （7）确定中标人及签署出让合同。）

8、确定中标人及签署出让合同。 本报告是严格保密的。 招标招标 挂牌挂牌 土地二级开发土地二级开发 拍卖拍卖 划拨划拨 国有土地使用权国有土地使用权拍卖出让拍卖出让程序：程序： （1）拍卖出让的申请；）拍卖出让的申请； （2）拍卖出让的准备；）拍卖出让的准备； （3）拍卖文件的拟定及审批；）拍卖文件的拟定及审批； （4）拍卖审批；）拍卖审批； （5）竞买申请的提出；）竞买申请的提出； （6）召开拍卖会公开拍卖；）召开拍卖会公开拍卖； （7）出让合同的签署。）出让合同的签署。 本报告是严格保密的。 招标招标 挂牌挂牌 土地二级开发土地二级开发 拍卖拍卖 划拨划拨 国有土地使用权国有土地使用权挂牌出让

9、挂牌出让程序：程序： （1）挂牌出让的申请；）挂牌出让的申请； （2）挂牌出让的准备；）挂牌出让的准备； （3）挂牌文件的拟定及审批；）挂牌文件的拟定及审批； （4）挂牌审批；）挂牌审批； （5）挂牌竞买申请的提出；）挂牌竞买申请的提出； （6）挂牌竞买；）挂牌竞买； （7）出让合同的签署。）出让合同的签署。 本报告是严格保密的。 招标招标 挂牌挂牌 土地二级开发土地二级开发 拍卖拍卖 划拨划拨 国有土地使用权国有土地使用权划拨划拨程序：程序： （1）国有土地使用权划拨用地的申请；）国有土地使用权划拨用地的申请； （2）主管机关现场勘查；）主管机关现场勘查； （3）划拨用地申请的审查；）划拨用

10、地申请的审查； （4）划拨用地申请的批准；）划拨用地申请的批准； （5）划拨土地使用权的转让、出租、抵押）划拨土地使用权的转让、出租、抵押 本报告是严格保密的。 取得土地使用权取得土地使用权招拍挂过程中的主要税费招拍挂过程中的主要税费 地价款 土地闲置费 防洪工程建设 维护管理费 资金占用费 土地权属调查、 地籍测绘费 地价评估费 土地二级开发过程中土地二级开发过程中 的主要税费：的主要税费： 本报告是严格保密的。 u对征用土地、土地使用权出让的单位和个人，以建设用对征用土地、土地使用权出让的单位和个人，以建设用 地规划许可证确定的土地面积，按地规划许可证确定的土地面积，按每平方米每平方米20

11、20元元的标准的标准 征收。征收。 u对在划拨国有土地上进行项目建设的单位和个人，以建对在划拨国有土地上进行项目建设的单位和个人，以建 设用地批准书确定的土地面积，按设用地批准书确定的土地面积，按每平方米每平方米2020元元的标准的标准 征收。征收。 u对使用土地从事非农业生产的单位和个人，以实际占地对使用土地从事非农业生产的单位和个人，以实际占地 面积，按面积，按每平方米每年每平方米每年2 2元元的标准征收。的标准征收。 防洪工程建设维护管理费防洪工程建设维护管理费 本报告是严格保密的。 地籍测绘费占地籍测绘费占50%50%，土地权属调查费占，土地权属调查费占50%50%： u1.1.党政机

12、关、团体土地使用面积在党政机关、团体土地使用面积在20002000平方米（含）以下，每宗地征收平方米（含）以下，每宗地征收200200元，元， 每超过每超过500500平方米以内加收平方米以内加收2525元，最高不超过元，最高不超过700700元；元； u2.2.企业土地使用面积在企业土地使用面积在10001000平方米（含）以下的，每宗地征收平方米（含）以下的，每宗地征收100100元，每超过元，每超过 500500平方米以内加收平方米以内加收4040元，最高不超过元，最高不超过4 4万元；万元； u3.3.事业单位按照以下规定征收：事业单位按照以下规定征收： （1 1）全额预算管理事业单位

13、用地执行党政机关、团体收费标准；）全额预算管理事业单位用地执行党政机关、团体收费标准； （2 2）差额预算管理事业单位土地使用面积在）差额预算管理事业单位土地使用面积在50005000平方米（含平方米（含50005000平方米）以下平方米）以下 的，每宗地征收的，每宗地征收300300元，每超过元，每超过500500平方米以内加收平方米以内加收2525元，最高不超过元，最高不超过1 1万元；万元； u4.4.城镇居民住房用地面积在城镇居民住房用地面积在100100平方米（含）以下的，每宗地征收平方米（含）以下的，每宗地征收1313元，每超过元，每超过 5050平方米以内加收平方米以内加收5 5

14、元，最高不超过元，最高不超过3030元；元； u5.5.农村居民生活用地面积在农村居民生活用地面积在200200平方米（含）以下的，每宗地征收平方米（含）以下的，每宗地征收5 5元，元，200200平方平方 米以上的，每宗地征收米以上的，每宗地征收1010元。元。 土地权属调查、地籍测绘费土地权属调查、地籍测绘费 本报告是严格保密的。 地价评估费地价评估费 土地价格(万元)收费标准 10055 101-10002.52.5 1001-20001.51.5 2001-50000.80.8 5001-80000.40.4 8001-100000.20.2 100000.10.1 本报告是严格保密的

15、。 u土地使用者不能按规定时间交付地价款的，在延长付土地使用者不能按规定时间交付地价款的，在延长付 款期间内按月向出让方支付资金占用费。款期间内按月向出让方支付资金占用费。 u收取标准：每月支付未付地价款额的收取标准：每月支付未付地价款额的11至至22。 资金占用费资金占用费 本报告是严格保密的。 u1.1.征用土地闲置的，每年征收相当于同类土地年产值征用土地闲置的，每年征收相当于同类土地年产值5 5 倍倍的土地闲置费；的土地闲置费； u2.2.出让土地闲置的，征收相当于土地出让金出让土地闲置的，征收相当于土地出让金10%-20%10%-20% 的土地闲置费（具体标准各地有所差别）。的土地闲置

16、费（具体标准各地有所差别）。 土地闲置费土地闲置费 本报告是严格保密的。 3 3、确定规划设计方案获得规划许可、确定规划设计方案获得规划许可 开发项目开发项目 选址、定点选址、定点 审批阶段审批阶段 申请申请建设建设 用地规划用地规划 许可证许可证 规划设计规划设计 条件审批条件审批 市政配套市政配套 设计设计 设计方案设计方案 审批审批 申请申请建设建设 工程规划工程规划 许可证许可证 申请申请选址规划意见通知书选址规划意见通知书 申请申请规划设计条件通知规划设计条件通知 书书及用地红线图及用地红线图 委托勘察设计并作出规划设计方案委托勘察设计并作出规划设计方案 完成人防、消防、环保、节水、

17、绿化及完成人防、消防、环保、节水、绿化及 项目规划设计方案审核项目规划设计方案审核 市政配套设计方案综合图会签市政配套设计方案综合图会签 本报告是严格保密的。 确定规划设计方案获得规划许可确定规划设计方案获得规划许可 工程勘察工程勘察 （测量）（测量） 费费 建筑市政工程设计费建筑市政工程设计费 工程设计工程设计 费费 主要税费：主要税费： 本报告是严格保密的。 u根据建设项目投资额的不同情况，分别实行政府指导根据建设项目投资额的不同情况，分别实行政府指导 价和市场调节价价和市场调节价 u建设项目总投资估算额建设项目总投资估算额500500万元及以上的工程勘察收万元及以上的工程勘察收 费实行政

18、府指导价费实行政府指导价 u建设项目总投资估算额建设项目总投资估算额500500万元以下的工程勘察收费万元以下的工程勘察收费 实行市场调节价实行市场调节价 工程勘察（测量）费工程勘察（测量）费 本报告是严格保密的。 u根据建设项目投资额的不同情况，分别实行政府指导根据建设项目投资额的不同情况，分别实行政府指导 价和市场调节价；价和市场调节价； u建设项目总投资估算额建设项目总投资估算额500500万元及以上的工程设计收万元及以上的工程设计收 费实行政府指导价；费实行政府指导价； u建设项目总投资估算额建设项目总投资估算额500500万元以下的工程设计收费万元以下的工程设计收费 实行市场调节价；

19、实行市场调节价； 工程设计费工程设计费 本报告是严格保密的。 建筑市政工程设计费建筑市政工程设计费 u建筑市政工程按设计阶段分建筑市政工程按设计阶段分 为：方案设计、初步设计、为：方案设计、初步设计、 施工图设计三个阶段。施工图设计三个阶段。 u建筑市政工程按复杂程度分建筑市政工程按复杂程度分 为：为：级、级、级、级、级三个级三个 等级。等级。 计费额 （万元） 收费基价 （万元） 2009 50020.9 100038.8 本报告是严格保密的。 三、建设阶段三、建设阶段 开工前期准备工作开工前期准备工作 工程建设招投标工程建设招投标 开工手续的办理开工手续的办理 工程施工工程施工 及及 竣工

20、验收竣工验收 本报告是严格保密的。 1 1、开工前期准备工作、开工前期准备工作 u项目开工计划的审批与备案项目开工计划的审批与备案 u交纳自来水厂、污水处理厂、煤气（天然气）厂、供热厂建设费、供电贴费交纳自来水厂、污水处理厂、煤气（天然气）厂、供热厂建设费、供电贴费 u办理办理“四源四源”接用手续接用手续 u设计单位出报批图、施工图设计单位出报批图、施工图 u编制、报送工程档案资料编制、报送工程档案资料 u交纳档案保证金交纳档案保证金 u办理消防审核意见表办理消防审核意见表 u审批人防工程审批人防工程 u办理人防许可证办理人防许可证 u领取开工审批表领取开工审批表 u办理开工登记办理开工登记

21、本报告是严格保密的。 主要税费（各地互有所差异）主要税费（各地互有所差异） u城市基础设施城市基础设施“四源四源”建设费建设费 u市政公用设施建设费市政公用设施建设费 u城市基础设施建设费城市基础设施建设费 u地下水资源费地下水资源费 u地下热水资源费地下热水资源费 u绿化补偿费绿化补偿费 u供电贴费供电贴费 u竣工档案保证金竣工档案保证金 u防空地下室异地建设费防空地下室异地建设费 u建材发展补充基金建材发展补充基金 本报告是严格保密的。 城市基础设施城市基础设施“四源四源”建设费建设费 自来水自来水污水处理污水处理供热供热煤气煤气合计合计 商品住宅（开 发） 121032981 非商品住宅

22、 （自建） 98232262 非住宅 日用水量 830元/吨 日排污量 800元/吨 35万元/百万大 卡小时 日用气量 600元/m3 按实际用 量 单位：元/平方米 本报告是严格保密的。 u市政公用设施建设费市政公用设施建设费 城近郊城近郊100元元/m2 远郊远郊90-100元元/m2 u城市基础设施建设费城市基础设施建设费 城近郊住宅城近郊住宅160元元/m2，非住宅，非住宅200元元/m2 远郊收费低于近郊标准远郊收费低于近郊标准 u地下水资源费：住宅地下水资源费：住宅9 9元元/m/m2 2 u竣工档案保证金：工程概算竣工档案保证金：工程概算1%-3%1%-3% u防空地下室异地建

23、设费：防空地下室异地建设费：16401640元元/m/m2 2 u建材发展补充基金建材发展补充基金 工程概算的工程概算的2% 住宅免交住宅免交 本报告是严格保密的。 2 2、工程建设招投标、工程建设招投标 u办理招标登记、招标申请办理招标登记、招标申请 u招标通告招标通告 u编制并核准招标文件、招标工程标底编制并核准招标文件、招标工程标底 u标底在送审合同预算审查处确认标底在送审合同预算审查处确认 u标底送市招标办核准后，正式申请招标标底送市招标办核准后，正式申请招标 u召开招标会召开招标会 u勘察现场勘察现场 u资格审批资格审批 u编制投标书并送达编制投标书并送达 u召开开标会议召开开标会议

24、 u开标，评标、决标开标，评标、决标 u发送中标通知书发送中标通知书 u签订工程承包合同签订工程承包合同 u工程承包合同报送审查备案工程承包合同报送审查备案 本报告是严格保密的。 建设工程招投标建设工程招投标 u主要税费：主要税费： 建设工程招投标管理费建设工程招投标管理费 建设工程监理招投标交易服务费建设工程监理招投标交易服务费 建设工程设计招投标交易服务费建设工程设计招投标交易服务费 建设工程勘察招标管理费建设工程勘察招标管理费 工程标底编制管理费工程标底编制管理费 招标代理服务费招标代理服务费 本报告是严格保密的。 税费种类税费种类取费标准取费标准 其中其中 招标方招标方中标方中标方 建

25、设工程招投标管理费建设工程招投标管理费 110.60.60.40.4 建设工程监理招投标交易建设工程监理招投标交易 服务费服务费 1.2%1.2%1.2%1.2%* *60%60%1.2%1.2%* *40%40% 建设工程设计招投标交易建设工程设计招投标交易 服务费服务费 0.9%0.9% 0.9%0.9%* *60%60%0.9%0.9%* *40%40% 建设工程勘察招标管理费建设工程勘察招标管理费5%5% 5%5%* *50%50% 5%5%* *50%50% 本报告是严格保密的。 工程标底编制管理费工程标底编制管理费 u标底额小于标底额小于500500万元：标底额万元：标底额* *0

26、.2%0.2% u标底额标底额500-1000500-1000万元：标底额万元：标底额* * 0.15%0.15% u标底额大于标底额大于10001000万元：标底额万元：标底额* * 0.1%0.1% 本报告是严格保密的。 招标代理服务费招标代理服务费 中标价格 (万元) 100100-500500-1000 1000- 5000 5000- 10000 10000- 100000 100000 货物招标1.5%1.0%0.8%0.5%0.25%0.05%0.01% 服务招标1.5%0.8%0.45%0.25%0.1%0.05%0.05% 工程招标1.0%0.7%0.55%0.35%0.2%

27、0.05%0.05% 本报告是严格保密的。 3 3、开工手续的办理、开工手续的办理 u办理质量监督注册登记手续办理质量监督注册登记手续 u开工统计登记开工统计登记 u开工前审计开工前审计 u交纳投资方向调节税，领取固定资产投资许可证交纳投资方向调节税，领取固定资产投资许可证 u报装施工用水、电、路报装施工用水、电、路 u协调街道环卫部门、交通管理部门协调街道环卫部门、交通管理部门 u交纳绿化建设费，签订绿化协议交纳绿化建设费，签订绿化协议 u领取领取建设工程开工许可证建设工程开工许可证 本报告是严格保密的。 开工手续的办理开工手续的办理 u主要税费：固定资产投资方向调节税（免征）主要税费：固定

28、资产投资方向调节税（免征） 本报告是严格保密的。 4 4、工程施工、工程施工 u施工场地的施工场地的“三通一平三通一平” u施工单位进场施工单位进场 u基础、结构工程施工与设备安装基础、结构工程施工与设备安装 u工程质量监督工程质量监督 u现场管理现场管理 u环境保护环境保护 u安全管理安全管理 u消防管理消防管理 u扰民管理扰民管理 本报告是严格保密的。 工程施工阶段主要税费工程施工阶段主要税费 u主要税费：主要税费： 三通一平费三通一平费 建筑安装工程费建筑安装工程费 合同预算审查工本费合同预算审查工本费 质量管理监督费质量管理监督费 工程监理费工程监理费 超计划用水加价水费超计划用水加价

29、水费 夜间施工噪声扰民补偿费夜间施工噪声扰民补偿费 占道费和交通管理费占道费和交通管理费 本报告是严格保密的。 名称名称收费标准收费标准 三通一平费三通一平费以实际发生为准以实际发生为准 建安工程费建安工程费直接费（直接工程费和措施费）、间接费（规费和企业管直接费（直接工程费和措施费）、间接费（规费和企业管 理费）、利润、税金理费）、利润、税金 合同预算审查工本费合同预算审查工本费工程造价工程造价* *0.50.5 质量管理监督费质量管理监督费建安工程费建安工程费* *0.50.5 夜间施工噪声扰民费夜间施工噪声扰民费30-6030-60元元/ /户户月月 占道费和交通管理费占道费和交通管理费

30、0.4-30.4-3元元/ /天天 本报告是严格保密的。 工程监理费工程监理费 u总造价百分比计取，用总造价百分比计取，用 插入法计算插入法计算 u建设前期阶段按工程概建设前期阶段按工程概 预算的预算的0.10.10.20.2计取计取 u施工阶段（含保修阶段）施工阶段（含保修阶段） 的取费的取费 ( (见右表见右表) ) 序号工程概算（万元）监理取费% 1小于500大于2.5 2500-8002.2-2.5 3800-10002.0-2.2 41000-30001.7-2.0 53000-50001.4-1.7 65000-80001.28-1.4 78000-100001.2-1.28 81

31、0000-300001.0-1.2 930000-500000.8-1.0 1050000-800000.68-0.8 1180000-1000000.6-0.68 12100000-1500000.52-0.6 13150000以上小于0.5 本报告是严格保密的。 超计划用水加价水费超计划用水加价水费 u超计划用水加价水费标准，按用水类别、用水季节和超计划用水幅度，分超计划用水加价水费标准，按用水类别、用水季节和超计划用水幅度，分 别定为现行公共供水水价或者地下水资源费的别定为现行公共供水水价或者地下水资源费的1 1倍至倍至3030倍倍 超计划加价水费征收标准超计划加价水费征收标准 用水类别

32、及加价倍数 超计划用水幅度 自来水加价标准自备井水加价标准 平时68月平时68月 10以下1倍3倍2倍6倍 1020（不含20）2倍6倍4倍12倍 2030（不含30）3倍9倍6倍18倍 3040（不含40）4倍12倍8倍24倍 40以上5倍15倍10倍30倍 本报告是严格保密的。 5 5、工程竣工验收、工程竣工验收 u单项工程验收手续单项工程验收手续 u建设工程的预验收建设工程的预验收 u开发项目验收与备案开发项目验收与备案 u人防工程验收与备案人防工程验收与备案 u规划验收与备案规划验收与备案 u领取领取工程质量竣工核验证书工程质量竣工核验证书 u建设工程档案资料的报送移交建设工程档案资料

33、的报送移交 u商品住宅性能认定商品住宅性能认定 u竣工统计登记、竣工房屋测绘和产权登记竣工统计登记、竣工房屋测绘和产权登记 本报告是严格保密的。 工程竣工验收工程竣工验收 u主要税费：竣工图费主要税费：竣工图费 本报告是严格保密的。 四、租售阶段四、租售阶段 提交完成提交完成 建设项目建设项目 投资证明投资证明 签署签署 预售商品房预售商品房 预售款预售款 监管协议监管协议 办理办理商品房商品房 预（销）售预（销）售 许可证许可证及及 销售项目备案销售项目备案 委托中介委托中介 代理机构代理机构 进行销售进行销售 与购房者与购房者 签订签订 买卖契约买卖契约 楼宇交付楼宇交付 入住手续入住手续

34、 制定制定 住宅质量保证书住宅质量保证书 和和 住宅使用说明书住宅使用说明书 办理产权办理产权 立契过户立契过户 手续手续 前期物业前期物业 管理单位管理单位 招投标及招投标及 经营资质审批经营资质审批 签署签署 物业管理物业管理 委托合同委托合同 居住小区的物业居住小区的物业 接管综合验收接管综合验收 本报告是严格保密的。 u主要税费主要税费 营业税：销售收入营业税：销售收入5% 城市维护建设税：营业税的城市维护建设税：营业税的7% 教育费附加：营业税的教育费附加：营业税的3% 印花税：建筑工程勘察合同印花税：建筑工程勘察合同0.05%，安装工程承包合，安装工程承包合 同同0.03%，销售合

35、同，销售合同0.03%，转让土地使用权，转让土地使用权0.05%， 房屋房屋出租出租0.1%，土地使用证、房屋所有证，土地使用证、房屋所有证5元元 契税：成交价格的契税：成交价格的3%，个人购买普通住宅，个人购买普通住宅1.5% 租售阶段阶段主要税费租售阶段阶段主要税费 本报告是严格保密的。 房地产税费种类房地产税费种类 房地产经纪业务房地产经纪业务涉及的税费项目涉及的税费项目 房地产买卖契税，印花税，营业税，城市维护建设税，教育费附加，个人所得税， 土地增值税，权证费、产权登记费、交易手续费 房地产租赁个人营业税，城市维护建设税，房产税，个人所得税，印花税 企业营业税、城市维护建设税、房产税

36、、印花税、企业所得税 房地产赠与、继承契税，印花税，公证费，权证费、产权登记费 个人拥有房地产营业房产税、城镇土地使用税 本报告是严格保密的。 租售阶段主要税费租售阶段主要税费 u企业所得税：企业所得税：33%33% u房屋所有权登记费：房屋所有权登记费：8080元元/ /套套 u住房交易手续费：住房交易手续费：3 3元元/m/m2 2 u居住小区物业管理启动经费：建安工程费的居住小区物业管理启动经费：建安工程费的2%2% u住宅共用部位、共用设施设备维修基金：销售价格住宅共用部位、共用设施设备维修基金：销售价格2%2% u物业管理费：市物价局和市房屋土地管理局共同制定政物业管理费：市物价局和

37、市房屋土地管理局共同制定政 府指导价府指导价 u供暖费供暖费 ：2424元元/m/m2 2 本报告是严格保密的。 契税的定义及征税范围契税的定义及征税范围 u契税是在土地使用权或房屋所有权发生转移时，由承受人缴纳的一种税。 u办理有关土地、房屋的权属变更登记前必须完成契税的缴纳。 u 在中华人民共和国境内转移土地、房屋权属，应当依照规定缴纳契税。 u 转移土地、房屋权属包括下列行为： 国有土地使用权出让； 土地使用权转让，包括出售、赠与和交换，不包括农村集体土地承 包经营权的转移； 房屋买卖； 房屋赠与； 房屋交换。 征税范围： 本报告是严格保密的。 契税的减免契税的减免 u（1 1）国家机关

38、、事业单位、社会团体、军事单位承受土地、房屋用于办）国家机关、事业单位、社会团体、军事单位承受土地、房屋用于办 公、教学、医疗、科研和军事设施的，免征；公、教学、医疗、科研和军事设施的，免征； u（2 2）城镇职工按规定第一次购买公有住房的享受免征契税优惠，但仅限）城镇职工按规定第一次购买公有住房的享受免征契税优惠，但仅限 于第一次购买公有住房；于第一次购买公有住房； u（3 3）因不可抗力灭失住房而重新购买住房的，酌情准予减征或者免征；）因不可抗力灭失住房而重新购买住房的，酌情准予减征或者免征； u（4 4）土地、房屋被县级以上人民政府征用、占用后，重新承受土地、房）土地、房屋被县级以上人民

39、政府征用、占用后，重新承受土地、房 屋权属的，是否减征或者免征契税，由省、自治区、直辖市人民政府确定；屋权属的，是否减征或者免征契税，由省、自治区、直辖市人民政府确定； u（5 5）纳税人承受荒山、荒沟、荒丘、荒滩土地使用权，用于农、林、牧、）纳税人承受荒山、荒沟、荒丘、荒滩土地使用权，用于农、林、牧、 渔业生产的，免征契税；渔业生产的，免征契税； u（6 6）土地使用权交换、房屋交换，交换价格相等的，免征契税。）土地使用权交换、房屋交换，交换价格相等的，免征契税。 本报告是严格保密的。 土地增值税的定义及计税依据土地增值税的定义及计税依据 u土地增值税：是对有偿转让国有土地使用权及地上建筑物

40、和其他附着物的单位和个人征 收的一种税。 u征税范围征税范围 征税范围包括国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物 不包括以继承、赠与方式无偿转让房地产的行为 u土地增值税按照纳税人转让房地产所取得的增值额作为计税依据。 u纳税人转让房地产所取得的收入减除规定扣除项目金额后的余额，为增值额。扣除项目有： （1）取得土地使用权所支付的金额。 （2）开发土地的成本、费用。 （3）新建房及配套设施的成本、费用，或者旧房及建筑物的评估价格。 （4）与转让房地产有关的税金。 （5）财政部规定的其他扣除项目。 计税依据： 本报告是严格保密的。 土地增值税征税方式土地增值税征税方式 级数级数增值额与扣除项目金

41、额的比率（增值额与扣除项目金额的比率（%）税率（税率（%）速算扣除系数（速算扣除系数（%） 1 不超过不超过50%的部分的部分300 2 超过超过50%100%的部分的部分405 3 超过超过100%200%的部分的部分5015 4 超过超过200%的部分的部分6035 u土地增值税实行四级超额累进税率。 u税率具体规定为： 增值额未超过扣除项目金额50%的部分，税率为30%。 增值额超过扣除项目金额50%、未超过扣除项目金额100%的部分，税率为40%。 增值额超过扣除项目金额100%、未超过扣除项目金额200%的部分，税率为50%。 增值额超过扣除项目金额200%的部分，税率为60%。 本

42、报告是严格保密的。 土地增值税的减免土地增值税的减免 （1）纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额的； （2）因国家建设需要依法征用、收回的房地产。 （3）个人因工作调动或改善居住条件而转让原自用住房，经向税务机关申报核准， 凡居住满五年或五年以上的，免予征收土地增值税；居住满三年未满五年的，减 半征收土地增值税。居住未满三年的，按规定计征土地增值税。 （4）房产所有人、土地使用权所有人将房屋产权、土地使用权赠与直系亲属或承担 直接赡养义务人的，不征收土地增值税。 国家对以下行为减免征土地增值税： 本报告是严格保密的。 营业税的定义及计税方式营业税的定义及计税方式 u营业税概念和特点营业税概念和特点 营业税：是对在我国境内提供应税劳务、转让无形资产或销售不动产 的单位和个人，就其所取得的营业额征收的一种税。 计税依据：各种应税劳务收入的营业额、转让无形资产的转让额、销 售不动产的销售额（三者统称为营业额）， 税收收入不受成本、费用 高低影响，收入比较稳定。 实行比例税率，计征方法简便。 本报告是严格保密的。 城市维护建设税和教育费附加城市维护建设税和教育费附加 城市维护建设税城市维护建设税 u是对从事工商经营，缴纳增值税、消费税、营业税增值税、消费税、营业税的单位和个人征收的一种税。 u1）纳税人：凡缴纳产品税、增值税、营业税的单位和个人， u2）征收范围：城市