绿地商业集团研究分析报告

1、绿地商业集团调研报告 报告摘要报告摘要 绿地商业规模绿地商业规模 l绿地的房地产总收入中，绿地的房地产总收入中，20122012年商办物业收入占年商办物业收入占40%40%，即超过，即超过400400亿亿（其中租金收入约（其中租金收入约1010亿），亿），20132013年年 该比例将进一步上升，接近该比例将进一步上升，接近50%50%； l绿地商业集团是一个绿地商业集团是一个单独的盈利主体单独的盈利主体，也开发投资项目（虽然不多）；，也开发投资项目（虽然不多）； l绿地的商业产品线：四海（地标）、八方（区域）、人和（社区）；绿地的商业产品线：四海（地标）、八方（区域）、人和（社区）； 绿地商

2、业销售模式绿地商业销售模式 l绿地商业的销售模式：纯散售、整体出售和售后返租均有，绿地商业的销售模式：纯散售、整体出售和售后返租均有，主要是售后返租主要是售后返租，原则上不再允许纯散售；，原则上不再允许纯散售； l售后返租时，售后返租时，建立防火墙建立防火墙，分两级构架，空壳公司负责包租，专门的运营公司负责运营；，分两级构架，空壳公司负责包租，专门的运营公司负责运营； l售后返租时，商业项目的售后返租时，商业项目的销售一般由商业部门负责销售一般由商业部门负责； 建议建议 l复地应先找一个基础比较好的项目为复地应先找一个基础比较好的项目为试点试点，例如杭州蓝孔雀项目，充分利用外部资源（销售代理等

3、），例如杭州蓝孔雀项目，充分利用外部资源（销售代理等） 继续做售后返租。继续做售后返租。 目录目录 1. 1. 绿地商业地产发展概况绿地商业地产发展概况 1.1 1.1 绿地集团商业地产发展概况绿地集团商业地产发展概况 1.2 1.2 绿地商业集团发展进程绿地商业集团发展进程 1.3 1.3 绿地商业集团具体操作办法绿地商业集团具体操作办法 2. 2. 绿地商业产品线及销售模式绿地商业产品线及销售模式 2.1 2.1 绿地商业三大产品线介绍绿地商业三大产品线介绍 2.2 2.2 绿地商业的销售方式绿地商业的销售方式 2.3 2.3 绿地商业销售办法借鉴绿地商业销售办法借鉴 3. 3. 复地销售

4、型商业操作办法探讨复地销售型商业操作办法探讨 3.1 3.1 成都复城国际案例剖析成都复城国际案例剖析 3.2 3.2 售后返租模式的研究售后返租模式的研究 3.3 3.3 售后返租的具体操作细节调研售后返租的具体操作细节调研 4. 4. 调查小结及建议调查小结及建议 1. 绿地商业地产发展概况绿地商业地产发展概况 1.1 绿地集团商业地产发展概况绿地集团商业地产发展概况 u 绿地集团是上海市国有控股特大型企业集团，成 立于1992年7月，主业为房地产，能源、金融等相关 产业。在2013年中国企业500强中位列第55位，在 财富世界企业500强中位列第359位。 u 2012年，绿地综合收入约

5、2001亿元，同比增长35%； 房地产板块收入约1078亿元。其中商业（含办公）收商业（含办公）收 入约占房地产板块总收入入约占房地产板块总收入40%，超过，超过400亿元。亿元。 2005年开始年开始，绿地向商业地产转型，转型重点 为超高层建筑超高层建筑。目前全国300米以上的地标性建 筑50%是由绿地集团投资建造的。 绿地在超高层建筑运营上有别于国际传统，按 照国际传统模式，物业全部持有，长期经营，回 收周期长达15到16年。而绿地是酒店、商业等核核 心物业持有心物业持有，办公楼能卖的全部卖掉办公楼能卖的全部卖掉，这样2到到3 年就能收回成本年就能收回成本。 目前，绿地在建的商业地产项目超

6、过2000万平万平 方米方米，持有的部分超过350万平方米万平方米 （17.5%）。 绿地概况绿地概况 转型商业转型商业 通过绿地集团整体组织构架图可以看出，商业集团与各个事业通过绿地集团整体组织构架图可以看出，商业集团与各个事业 部并列。绿地集团执行副总裁张蕴任绿地商业集团董事长。部并列。绿地集团执行副总裁张蕴任绿地商业集团董事长。 1.1 绿地集团商业地产发展概况绿地集团商业地产发展概况 绿 地 商 业 模 式 2013年，绿地集团将旗下商业地产业务收入占全部销售收入的预期比例提升至近年，绿地集团将旗下商业地产业务收入占全部销售收入的预期比例提升至近50%，与传统住宅业务平分秋色。，与传统

7、住宅业务平分秋色。 在商业地产未来战略布局中，绿地将继续延续超高层优势，而产业园投资产业园投资以及高铁站商业区将成为未来新的战略核心。 绿地与正大探索新的合作与正大探索新的合作模式。在购物中心项目上，正大为绿地提供商业业态支持，绿地则为正大提供建设工程支持， 也在商办项目上向正大输出运营管理经验，实现“产品输出”向“智力输出”的转型。 绿地在商业地产领域产品线较长，既开发高档商场，也开发普通商业街；既开发星级豪华酒绿地在商业地产领域产品线较长，既开发高档商场，也开发普通商业街；既开发星级豪华酒 店，也开发经济型酒店。写字楼开发有出租型的，也有出售型的，租售并举。店，也开发经济型酒店。写字楼开发

8、有出租型的，也有出售型的，租售并举。 1.1 绿地集团商业地产发展概况绿地集团商业地产发展概况 1.2 绿地商业集团发展进程绿地商业集团发展进程 作为绿地集团商业地产管理总部，绿地商业集团目前共有员工约作为绿地集团商业地产管理总部，绿地商业集团目前共有员工约200人，管理的项目遍及上人，管理的项目遍及上 海、北京、南京等全国海、北京、南京等全国24个省近个省近60座城市。座城市。 2005 10月18日，上海绿地商业集团挂牌成立。 2006 5月20日，首个现代服务业集聚区项目绿地吉盛伟邦国际家具村正式动工兴建， 10月1日，首家商务酒店上海绿地普陀快捷假日酒店开业。 2007 7月，收购上海

9、锦江国际酒店集团旗下上海九龙宾馆有限公司89股权，开启并购方式的扩张策略。 2008 6月，首个大型生活购物中心绿地家世界易买得生活购物中心正式对外营业。 2009 3月，首个农家乐项目奉贤绿地梨缘旅游接待中心开业。 6月，商业地产开发规模首度突破1000万平方米。 2010 8月，绿地旗下规模最大、规格最高、唯一具备国宾接待功能的五星级园林式酒店江西前湖迎宾馆开业。 2011 1月，世界第七、中国第三高楼450米的南京绿地中心正式开业。 绿绿 地地 商商 业业 集集 团团 发发 展展 历历 程程 （ 大大 事事 件）件） u目前，商业集团 持有并管理10余个已开业商业综合体，近100万平米，

10、年租金收入逾年租金收入逾10亿元亿元。 u 先后与沃尔玛、正大集团、百联集团、百盛集团、上影集团、国美电器缔结战略合作缔结战略合作。 绿地绿地商业集团商业集团2012年年的的动向动向 2012年年 回归一二线城市，重点投建大型服务 业综合体项目。 2012年年6月月 首个商业购物中心项目北京绿地北京绿地 缤纷城开业缤纷城开业。 2012年年7月月 受正大委托建设北京超高层项目，由 “产品输出”转向“智力输出”。 2012年年9月月 第二个直管运营商业项目“海外 滩名品汇”开业。 2012年年10月月绿地韩国旅游健康城项目开工。 2012年年12月月 同西班牙melia酒店集团达成合作协 议，绿

11、地“铂骊”酒店入驻德国。 1.2 绿地商业集团发展进程绿地商业集团发展进程 1.3 绿地商业集团具体操作办法绿地商业集团具体操作办法 绿地商业集团绿地商业集团 主要功能主要功能 技术中心技术中心 （规划、设计、产品定（规划、设计、产品定 位策划）位策划） 直管项目的直管项目的 运营中心运营中心 （分南北两个区域，北 京缤纷城属北方区域） 产业发展中心产业发展中心 （产城一体化发展，产（产城一体化发展，产 业园区项目定位策划）业园区项目定位策划） 1.3 绿地商业集团具体操作办法绿地商业集团具体操作办法 经营模式经营模式 l目前绿地的大部分盈利来自商办部分绿地的大部分盈利来自商办部分，一般办公是

12、住宅价格的1.5倍，商业是住宅的2倍，而住宅土地价格高企和快周转，利润反 而不高； l绿地商业集团是一个独立的法人独立的法人，有核算账户，有投资职能，自己也投资开发项目（例如浦江乐和城），其下面的运营管理公司 是二级法人； l优质资产划归商业集团，返租的资产优质资产划归商业集团，返租的资产等也归在商业集团旗下，这样商业集团的整体经营情况可实现较平衡的发展； 团队考核团队考核 l除商业集团外，绿地各事业部的商业团队发展也很快事业部的商业团队发展也很快，例如事业一部，商管团队已经很强大（180人左右），也已经发展出了两级 构架，也可作为商业集团； l各事业部商业团队的考核，商业集团和事业部一起考核

13、，其中以商业集团为主； 管理半径管理半径 l在一些好的项目上，商业集团（或事业部的商业部门）直接管销售直接管销售（上海万科现在也是商业直接负责销售）； l拓展商业项目，销售型商业的项目定价，一定要获得商业部门的确认和认可，商业部门的确认和认可，这样可以保证商业项目的存活，即使前期补贴，后 期也有可能使运营收入和返租租金比较匹配； 管理职能管理职能 l在一些项目上，商管公司已经成为业主商管公司已经成为业主，例如北京大兴项目的业主总经理即为北京商管公司总经理王志明（开发公司的图章交给 商管，办公等其他物业的物业管理由商管负责）。 2. 绿地商业产品线及销售模式绿地商业产品线及销售模式 绿地商业综合

14、体从高端到低端分为绿地商业综合体从高端到低端分为“四海四海”、“八方八方”、“人和人和”三大产品线。三大产品线。 2.1 绿地商业三大产品线介绍绿地商业三大产品线介绍 产品线产品线类型类型特征特征产品名称产品名称命名方式命名方式代表产品代表产品 地标型 主要包括地处一、二 线城市核心区位、具 有极强综合性和聚合 性、以高端购物中心 和5a级写字楼、高星 级酒店为核心的商业 综合体 “绿地中心” “绿地中央广 场” 按照其中所含高 层建筑高度分别 命名 南京绿地中 心、蚌埠绿 地中央广场 区域型 主要包括地处主要城 市副中心、区域商务 核心区，集主题百货、 精品零售、品牌餐饮、 休闲娱乐为一体的

15、大 型综合购物中心 “绿地新都会” “绿地缤纷城” “绿地缤纷城” 特指地处高铁站 前广场、轨道交 通枢纽中心的商 业项目，部分为 同泰国正大集团 合作的购物中心 项目 上海绿地梅 陇镇新都会、 北京绿地缤 纷城 社区型 主要包括地处城市居 住区的社区配套商业， 形式为住宅商业裙楼 或独立商业街 “绿地乐和城” “绿地邻里中 心” 按规模命名 上海绿地浦 江乐和城、 上海嘉定绿 地邻里中心 南京绿地中心南京绿地中心主要技术经济指标主要技术经济指标 总用地面积总用地面积18721平方米 建筑占地面积建筑占地面积9361平方米 总建筑面积总建筑面积267200平方米 地上建筑面积地上建筑面积205

16、246平方米 地下建筑面积地下建筑面积61954平方米 道路广场总面积道路广场总面积5476平方米 绿地总面积绿地总面积3884平方米 绿地率绿地率20.75% 容积率容积率11.09 建筑覆盖率建筑覆盖率50% 建筑层数建筑层数89层 建筑高度建筑高度450米 小型机动停车位小型机动停车位1000个 2010年12月18日，位于南京市鼓楼区中山北路2号 的南京绿地中心紫峰大厦正式落成开业。 该项目楼高450米，总层数89层，是以办公为主， 集商贸、宾馆、观光、会议等设施于一体的综合型大 厦。 72层为观光层，游客可在此观看到南京全景。 2.1 绿地商业三大产品线介绍绿地商业三大产品线介绍 上

17、海绿地梅陇镇新都会上海绿地梅陇镇新都会 项目简介项目简介 项目地址项目地址上海市闵行区莲花南路1500号 开业时间开业时间2007年12月8日 占地面积占地面积54300平方米 建筑面积建筑面积89000平方米 物业组合物业组合酒店、办公、商业 商业类别商业类别街区型城市综合体 投资商投资商绿地集团 开发商开发商上海金友投资发展有限公司 运营公司运营公司淮海商业集团、雷曼实业公司 设计公司设计公司 arq建筑事务所、奥斯本景观 设计公司 停车位停车位500个 中庭广场中庭广场 临街商铺临街商铺 2.1 绿地商业三大产品线介绍绿地商业三大产品线介绍 上海绿地浦江乐和城上海绿地浦江乐和城 项目简介

18、项目简介 项目地址项目地址上海市浦东新区浦锦路309弄 开业时间开业时间2011年6月11日 建筑面积建筑面积45257.47平方米 地上建筑面积地上建筑面积28464.30平方米 地下建筑面积地下建筑面积16793.17平方米 纯商业面积纯商业面积39881.89平方米 容积率容积率1.19 停车位停车位198个 大卖场（沃尔玛）大卖场（沃尔玛）7000平方米 电器卖场电器卖场3055.28平方米 ktv1943.28平方米 销售模式销售模式售后返租8年 作为浦江镇地区首个社区型城市商业综合体，绿地 乐和城位于浦江镇中心城，涵盖零售、休闲、餐饮、 娱乐等业态，其中包括沃尔玛超市、苏宁电器、全

19、 家便利店、中国黄金、光大数码等。 2.1 绿地商业三大产品线介绍绿地商业三大产品线介绍 个案分析个案分析整体出售整体出售（广州白云绿地中心）（广州白云绿地中心） 2.2 绿地商业的销售方式绿地商业的销售方式 地理区位地理区位 广州市白云新城云城西路与 齐心路交汇处 占地面积占地面积约4万平方米 建筑面积建筑面积约27万平方米 产品规划产品规划 包括百货、超市、电影院、 酒楼、金融服务中心、室内 步行街等六大主力业态 竣工日期竣工日期预计2014年5月 2013年11月20日，凯德商用正式与绿地集团签约，宣布 收购白云绿地中心零售部份二期物业； 本次收购总价21.91亿元，单价约2.5万元/平

20、方米（土地 楼板价7196元/平米），周边商铺散售价格普遍在3.5万元/ 平方米上下； 白云绿地中心是绿地进入华南区域的首个项目华南区域的首个项目，本次是将 零售部份二期物业整体出售。 绿地依然十分注重现金流，不重持有；整体出售商业的绿地依然十分注重现金流，不重持有；整体出售商业的 价格有一定折价，约为周边散售均价的价格有一定折价，约为周边散售均价的70%。 商业面积商业面积98420平方米 地址地址上海市浦东新区川沙路5558弄 商业类型商业类型街区型购物中心 租售方式租售方式 售后包租（包租10年，前两年5%， 售价中直接抵扣；3-5年为折前价 格的6%；后5年10%和90%租金分 成）

21、交房日期交房日期2009年12月 开业时间开业时间 2010年6月 物业公司物业公司 上海圣维仕物业管理有限公司 运营管理运营管理 淮海商业集团 开发商开发商 上海淮海商业（集团）有限公司 上海绿地格林茂置业有限公司 档次定位档次定位 中低端客群 个案分析个案分析售后返租售后返租（上海绿地东海岸国际广场）（上海绿地东海岸国际广场） 2.2 绿地商业的销售方式绿地商业的销售方式 2.2 绿地商业的销售方式绿地商业的销售方式 个案分析个案分析售后返租售后返租（上海绿地东海岸国际广场）（上海绿地东海岸国际广场） 日期日期成交成交面积（平方米）面积（平方米） 成交套数成交套数成交成交均价（元）均价（元

22、）成交成交金额（元）金额（元） 20102010年年1111月月1801802 227,30727,3074,928,3674,928,367 20102010年年9 9月月49491 134,70934,7091,710,7871,710,787 20102010年年7 7月月89891 136,75536,7553,287,3973,287,397 20102010年年2 2月月3263262 225,05825,0588,171,9048,171,904 20092009年年8 8月月64641 128,45328,4531,810,7491,810,749 20092009年年7 7月

23、月1311311 139,30039,3005,162,0555,162,055 20092009年年6 6月月2752751 117,71417,7144,870,5454,870,545 20092009年年5 5月月1,8901,890191925,74725,74748,661,21948,661,219 20092009年年4 4月月1,8411,841161624,38324,38344,878,98644,878,986 20092009年年3 3月月1,2451,245101021,67721,67726,998,31226,998,312 20092009年年2 2月月1,5

24、571,557171721,43721,43733,367,45433,367,454 20092009年年1 1月月7607605 523,20523,20517,631,96317,631,963 20082008年年1212月月2,3142,314171728,29428,29465,481,31165,481,311 20082008年年1111月月1,4481,448101026,74426,74438,730,78638,730,786 20082008年年1010月月1,6931,693141418,18518,18530,791,69130,791,691 20082008年年

25、9 9月月1,0531,053151528,10328,10329,605,73329,605,733 20082008年年8 8月月1,7771,777222225,05325,05344,510,08944,510,089 20082008年年7 7月月1,9791,979222226,37026,37052,188,46452,188,464 20082008年年6 6月月2,5052,505323220,27020,27050,784,13650,784,136 20082008年年5 5月月1,2151,215101027,73227,73233,688,32033,688,320

26、20082008年年4 4月月6516517 721,94621,94614,284,93914,284,939 20082008年年3 3月月4,9294,929626226,05226,052128,411,099128,411,099 汇总汇总27,97127,97128728726,11326,113689,956,306689,956,306 该项目2008年3月开售（金融危机），18个月的时间基本售罄，月 均去化量1500平米；均价26113元（实际价格23501元，周边住宅 价格约13000元/平米）。 带售后返租的项目，在销售时，去化速带售后返租的项目，在销售时，去化速 度快，

27、销售价格高度快，销售价格高 该项目由第三方公司负责运营管理； 零售业态较少，万宁、青少年中心、运动等经营较好； 餐饮是最大亮点，以川沙区域比较缺乏的中档品牌为主； 拥有川沙最高档影院中影国际影院； 电玩等娱乐以大型连锁品牌为主，体量大，设施完善，但经 营业绩不佳。 项目整体人 气不足，观 光电梯停运， led屏关闭， 水景灯光损 坏。 2.2 绿地商业的销售方式绿地商业的销售方式 个案分析个案分析售后返租售后返租（上海绿地东海岸国际广场）（上海绿地东海岸国际广场） 2.2 绿地商业的销售方式绿地商业的销售方式 个案分析个案分析售后返租售后返租（上海绿地东海岸国际广场）（上海绿地东海岸国际广场）

28、 根据第三方管理公司瑞铂商业提供的数据，包租运营10年；第1-2年每年回报率5%，直接抵扣房款，第3-5 年每年回报率6%，第六年开始1、9分成。 销售回笼资金销售回笼资金62096万元（销售额万元（销售额68996万元），前五年运营共需补贴万元），前五年运营共需补贴7265万元（约占回款额的万元（约占回款额的11.7%）。）。 商业物业部分经营管理预估商业物业部分经营管理预估 单位（万元）单位（万元） 由于项目整体售价不高，租金水平上涨，所以整个项目的补贴在可控范围内；由于项目地段较好，经过由于项目整体售价不高，租金水平上涨，所以整个项目的补贴在可控范围内；由于项目地段较好，经过 5年的培育

29、，项目基本能够进入较良性的循环，后续业主回报虽有下降，但不至于没有租金回报年的培育，项目基本能够进入较良性的循环，后续业主回报虽有下降，但不至于没有租金回报 销售型商业 包租主体 运营主体 包租空壳公司 运营公司 自建运营公司 外包运营公司 专门应付小业主 绿地商业集团副总经理薛迎杰认为： 不建议商管公司直接去做包租工作，应建立一道防火墙，应对法律和税务的风险； 返租项目，需建立一支专门应付小业主的团队。 2.3 绿地商业售后返租办法借鉴绿地商业售后返租办法借鉴 关于售后返租的操作办法关于售后返租的操作办法 3. 复地销售型商业的操作办法复地销售型商业的操作办法 3.1 成都复城国际售后返租案

30、例剖析成都复城国际售后返租案例剖析 裙房裙房 m5 复地在成都复城国际项目有过返租操作实践成都 m5（m3及m4直接散售），一共返租销售7698.52平米， 销售金额14599万元，预期今后需补贴约2000万元，占销 售额的13.27%； 1至4层均返租销售，但是3层及4层的价格远低于1楼的 价格； 具体情况如下表。 分析总结分析总结 3.1 成都复城国际案例剖析成都复城国际案例剖析 从复地已有的实践看，由于是第一个项目，成都的售后返租操作很不成熟，存在诸多问题从复地已有的实践看，由于是第一个项目，成都的售后返租操作很不成熟，存在诸多问题 方式方式纯散售（裸卖）纯散售（裸卖）带租约散售带租约散

31、售售后返租售后返租 操作操作 形式形式 直接销售给投资者，不负责招商经营， 投资者自行使用 销售前先招商，然后再把商铺卖给投资 者 专业管理公司一次性支付业主（一 般两至三年）租金，并承诺若干年 租金，取得商铺经营权 优势优势 l 短期内回笼资金，无需承担返租补 贴与相关税费； l 将商业经营压力转移向中小业主。 l 通过招商保证前期商业定位与形象； l 能保证项目快速去化的同时无需承担 返租补贴与相关税费； l 短期内使业主获得稳定收益。 l 前期统一控制招商和经营，可有 效保证整体商业形象，维护企业品 牌形象； l 帮业主坚守创业期，能坚定投资 者信心，有助于项目的快速去化。 劣势劣势 l

32、 产权分散，无法规划经营业态及规 范整体形象，主力店或品牌店难以进 驻； l 对于商业做旺主要靠市场自身调整， 极有可能导致死铺； l 投资者信心不足销售较难、银行提 供按揭信心不足回款较难。 l 铺位差异导致销售差异，未出租的商 铺销售难度较大； l 销售难度较大，租金收益低，需要开 发商做补贴； l 中长期收益难以稳定； l 租户生存困难，影响商管公司信誉。 l 承担前几年的返租补贴； l 统一经营管理要求高。 三种商业销售方式的比较三种商业销售方式的比较 3.2 售后返租模式的研究售后返租模式的研究 从上表可以看出，三种商业销售模式虽都有利弊，但售后返租模式相对好一些从上表可以看出，三种

33、商业销售模式虽都有利弊，但售后返租模式相对好一些 l 若要达到运营资金弥补商业返租，必须要有很高的租金，售价越高，补贴越是厉害； l 售后返租，若后续的经营不善，本质上就是以一定的利率借款（特别是带有回购条款的），并且要支付很 高的中间费用（税费）。 售后返租，若后续经营不善，本质上是一种融资手段。售后返租，若后续经营不善，本质上是一种融资手段。 3.2 售后返租模式的研究售后返租模式的研究 假设一个假设一个20000平米，实际售价平米，实际售价20000元元/平米的销售型商业（毛利约平米的销售型商业（毛利约50%的项目），若采取售后返租的项目），若采取售后返租 的办法（前的办法（前3年年7%折掉，折掉，3-5年每年年每年7%，之后分成）：，之后分成）： 28 售后返租的适用情况售后返租的适用情况 3.2 售后返租模式的研究售后返租模式的研究 3.3 售后返