无锡同致地产营销策划报告大纲(20210213164748)

1、 无锡同致地产商业地产项目 策划营销工作报告书 第一部分、商业市场调研 影响商场物业开发成功的因素很多，如市民的收入水平、消费水平与消费结构，商业圈 半径，新旧商业格局，商业贸易的繁荣程度及其影响力，商 场物业所处区域（或商业圈）的商 业环境，竞争对手的实力与策略等。因此，在操作商业 地产时，市场调研成了商场成败的桥 头堡。 调研种类 商圈研究 所需资料/研究范围 对项目所在地的商圈作出基 础研究，另找出商圈的 辐射范围，营业品 种，人流状况与交通状况及其 购买力。 消费者研究 对消费者的消费习惯、收入、偏好等作调研。 投资客户研究 对投资客户所投资的商铺作基本调研，如客户区域、投资动向、营业

2、 时间、业绩、铺面状况等。 竞争对手研究 包括竞争项目面积，基本状况及竞争研究等。 一、市场调研概况 调研时间、地点区域、回收问卷、调查 方法（消费者座谈会、实地考察法、分区域随机抽样 法 等）与基本结论 二、宏观背景分析 1周边主要城市商 业物业发展水平的比 较 2、国民经济 主要技术经济指标、 3、政府有关举措与城市远景规划、社会因素分析等 三、区域商业市场研究 （一）、区域商圈研究 1城市发展状况：GDP指数、人口分布、产业结构等。 2、项目区域商贸状况：交易状况、恩格尔系数、居民收入及消费结构等。 3、 人流研究：人流包括垂直人流及水平人流，研究范围包括：人流类量、停留时间、每次消费、

3、 对不同类别的需求（吃、喝、玩、乐）等。 4、商圈辐射范围：一级商圈、次级商圈辐射范围、商圈内的竞争项目等。 （二）、终端消费者研究 1消费习惯：地域的差异性，不同宗教、不同民族、不同年龄、性别等。 2、逛商场频 度：是影响商场人流的关键。 3、偏爱商场：包括寻找出消费者偏爱程度高的商 场吸引点及其原因。 4、对项目商圈评价：包括区域商品价格、对 商场满意度等。 （三）、投资客户研究 1经营范围：找出研究范围包括百货店、大连锁 店或快餐集 团的个别需要。 2、投资动向：包括投资类型、租金范围及交纳方式等。 3、商圈内商铺经营 状况：包括经营时间、营业时间、经营业绩等。 （四）、竞争对手研究 1

4、竞争者基本状况：包括资金实力、性质、优、劣势等。 2、竞争项目：包括面积、特色、经营 范围、业态、主要客户、辐 射范围等。 四、消费者消费习性探讨 1、基本结论 ： 消费群体对商场业态构成、消费品要求、地段要求、消费 心态、对 商场规划与配套的要求、 信息来源、购买方式、消费习惯 等 2、专题 研究 专题一：不同消费群体消 费意向（例：民营企业老板、公务员、个体工商业者、白领阶层、工 薪阶层 等等） 专题 二：消费者收入水平与商 场消费倾向及习惯 五、项目经营方式论证 1、项目与同 类型物业的比较论证 2、项目业态探讨与可持 续发展论证 3、项 目消费者群体分析及引 导性消费行为论证 4、项目

5、的商 业价值及租金价 值风险性论证 5、项目设计标 准及经营管理水平的 论证 第二部分、项目可行性研究 一、前言 项目总体情况 进行说明、分析、总结 二、项目概况 1、项 目所处的具体位置、规 模 2、项 目规划经济 技术指标 三、整体市场 分析 1、区域商业 市 场 状况 2、根据项 目特点分析当地与所 评估项目相关的商 业零售业市场 供需状况及价格水平分析价 格、居民收入、消费偏好、相关产品价格、对 未来预期及 经济政策等因素 对商业零售业的影 响，通过对这 些因素的分析和 预测项 目的市 场发 展趋势。 3、主要竞 争 对 手分析 对区域内 竞争者 进行调查 及分析比 较 4、项 目 S

6、WOT 分析 通过对项 目的 优势、劣势、机会与威胁 的分析，为项目的定位提供依据 5、项 目市 场 定位 通过 比较分析，确定 项目的整体市 场定位、功能定位、档次定位、客户定位、价格定位、营销 定位等方面， 为确定项目的开 发设计 方案提供依据 6、项目初步开 发设计 方案 通过 前述分析比 较，确定项 目最佳的开 发、设计 方案 7、项 目投 资成本估算 估算项目的投资费用，包括土地 费用、前期工程费、主体开发费、其他费、管理费、销 售费、 财务费、不可预见费 及税 费 8、项 目投资效益 预测 主要根据 项目未来销售收入及收益情况， 计算项目的投 资利润率、财务净现值、内部收益率、 投

7、资回收期等 经济指标及敏感性分析，据此 测算项目建成后的近期效益、远期效益。 9、风险 分析 对项目可能 产生的风险进 行分析及 规避风险措施 10、可行性研究 可行性研究 结论 第三部分、项目规划发展建议 一、项目分析 1、基本情况分析：区位概况、背景资料、交通状况、周边环境、周边配套。 2、综合评价SWOT）优势与劣势、机会与威胁。 二、项目定位建 议 1、综合定位：特征定位、名称定位、价格定位。 2、品质定位：档次定位、风格定位、形象定位。 3、市场 定位：目标客 户群体定位、群体表现特征。 三、综合素质营造建议 1、整体设计 建 议 ：商场设计 目标 及理念 2、单 体设计建议：建筑风

8、格 3、素质营 造：活动场地、装修标 准等 4、环境、景观 塑造建 议 5、物业 管理与服 务要点 6、项目配套 设施与功能建 议 四、商业 布局建议 1、项目商业策划与 规划方案整改建 议 2、商业 分区功能布局及 调整方案 3、商业销 售及租 赁区域规划建 议 4、项 目外观及景 观建议 5、项 目人流及物流 动向建议 五、项目商业组合建议 1、商业结 构及 业态 分析 2、项 目商业组 合的可行性探 讨 3、项 目电梯位置和利用建 议 4、项目环境、景观 塑造：购物气氛的 营造建议 5、项目配套 设施与功能建 议 第四部分、招商、营销传播策略 一、项 目商圈分析 商圈分析（SWOT）:商

9、辭构性分析 二、项目租售价格定位 1、租赁 价格: 1）标准租赁期； 2）租金价格厘定； 3）租金水平展望及 预测 ； 4）租金调整环境及 递 增率； 2、销 售价格 1）销 售价格厘定； 2）销 售区域及 铺位分割建 议 3）销售价格之 阶段策略性建 议 4）销 售与租金的价格互 动建议及检讨 三、商场经营 方式建 议 1、直接及间 接商 铺出租 2、商场经营 方式的可行性探 讨 3、草拟商场 租赁意向 书及租约蓝本 四、营销传 播策略建 议 1、招商攻击战术 2、阶 段性招商推广建 议及节点划分 3、市场营销 攻 击战术 4、阶段性营销推广建 议及节点划分 5、营销 与招商 传播推广策略互

10、 动 建议 6、宣传资 料及媒介 选择 五、招商营销执 行 招商 营销执 行方案 第五部分、经营管理建议 一、商场 前期经营管理建议 1、商场 商业布局的 设计 及控制 2、全程客户 跟 进 3、商场 商 户安排 4、商场 内外部 设计 装潢 顾问 5、开业 宣 传推广 传播策略 6、商场 日常管理建 议 7、经营 管理问题 咨询及处理 8、统一管理、经营、规范化运作体系。 二、商场管理制度制 订 1、招商处 管理制度 2、商场经营 管理制度的 拟订 3、商场 装修及 设 施安装管理制度 4、商场 各部室 经理及分区主任 岗 位职责 三、商场经营 管理人员的选聘和培 训 1、商场 各级管理人

11、员的选聘 2、商场经营 管理培 训资 料 四、商场 管理 1、制定商场经营 管理目 标及 计划 2、制定商场 管理 标准 3、客户资 料分析 4、各项资 料及文件建档 第六部分、项目标识系统 品牌是 21新世纪房地产市场市场致胜的一张王牌。在市场竞 争时代，没有 VI 识别系统 的企 业或楼盘，就如同没有国旗的国家。 一、基本要素系统 1、楼盘标 志 2、标志最小尺寸，空 间限定及方格制 图法 3、中文标 准字体（简称、全称） 4、英文标 准字体（简称、全称） 5、中英文标 准字体制作 6、常用字体 7、标 准色 8、辅 助色 9、标 志辅助图形 10、标 志标 准字体使用 规范、广告语应 用规 范 二、基本要素组 合系 统 1、标 志与简称的 组合 2、标 志与 简称的特殊 组合 3、中文简 称与英文 简称的 组 合 4、标 志与全称的 组 合 三、实际应 用系 统