2006年南京江宁定向市调报告

1、江宁定向市调报告目录一、概述4二、酒店式公寓与部分参考性住宅项目61、重点个案71） 枫彩园瑞阳居72） 同曦公寓83） 托乐嘉街区104）汇金旗林大厦115）左邻右里126）东渡国际青年城137） 文化名园上筑148）丹佛小镇152、小结16三、江宁区写字楼分析171、江宁区写字楼现状182、目前江宁写字楼市场的供销情况183、个案分析191) 海通大厦192) 恒通大厦203) 中惠大厦224) 绿野大厦224、小结22四、胜太路、胜太西路商业市调分析231、胜太路段242、胜太西路段243、胜太路、胜太西路业态分布情况254、个案分析：托乐嘉商业街261） 经营业态：262、租金情况27

2、3、小结27一、概述本次市调报告主要针对江宁区距离本项目较近且对本项目有参考意义的酒店式公寓、住宅、写字楼以及商业街等项目。酒店式公寓部分主要调查了南方花园枫彩园瑞阳居、同曦公寓、左邻右里、托乐嘉街区的小户型房源以及项目对面的汇金旗林大厦。住宅部分主要考察客群以年轻群体为主的项目，如东渡国际青年城、文化名园上筑、丹佛小镇。写字楼方面以海通大厦、中惠大厦、恒通大厦、绿野大厦为主。商业街调研范围从胜太路（双龙大道至利源中路段）至胜太西路（至通淮街止）以及托乐嘉的商业内街。具体内容如下：二、酒店式公寓与部分参考性住宅项目1、重点个案1） 枫彩园瑞阳居酒店式公寓供应量2幢，594套，25015.6销售

3、情况目前36层仅余少量房源，711层多数处于被限制状态，采用卖一套，解压一套的方式，控制销售进度，因此实际可售的房源尚有近200套。销售均价6649元/详情房源描述n 36层为挑高5.2米单身公寓,面积有4447,4850，5051,5960,6163,6566,6970,毛坯房,价格从65517389元/n 710层为精装修单身公寓,面积有3740,4043,5052,5760,48585248元/,不含精装修价1300元/;n 顶层11层为跃层.,面积有102110,112113。面积分布情况3040405050606070708080100100120172套200套133套70套6套4

4、套9套差价设置情况n 36层楼层差价66.5元/，朝向差价505元/。n 7、8、9三层楼层差价为30元/，9、10层楼层差价为50元/,朝向差价为180元/平方米。n 11层朝向差价幢为76元/平方米，幢为80元/平方米。n 除了顶层跃层，户型差价为0，顶层跃层的户型差价约50元/。n 景观差价基本上无，只有幢南侧房源因客厅有大飘窗，带来了110元/的景观差价。二手房情况面积分布总价主要范围均价套均面积3133/363820.527万7147元/32.640502645万7036.28元/4550603545万7030.1元/5760704045万.6963元/60租赁情况（以枫彩园之前房源

5、为依据）面积范围主要租金范围元/月平均月租金元/月备注404447600800695租金水平根据装修情况不同而变动。505345090067560/66.590012001000车位情况配套车位尚未推出，销售方式不详同步评析地处岔路口，交通便利，即将于09年开通的地铁线，不仅给周围的普通住宅项目带来勃勃生机，同样给本项目带来源源不绝的客源，因此项目开盘以来，一直保持着快速的去化情况。2） 同曦公寓酒店式公寓供应量836套销售情况目前已开放房源680套基本售罄,尚有2230层的156套房源预计要到现房时,才会推出销售。销售均价目前没有在售房源，均价在7000元/详情房源描述n 共836套房源,交

6、付标准为精装修,精装修价约700元/,房源面积分布如下,主要为46左右的单室房源,集中在0134号(房号).各层3540号房为两房和三房的房源。面积分布情况304040505060607070808010010012040套560套40套20套20套52套52套差价设置情况n 楼层差价 单室套510层为30元/,10层以上为50元/;两房或者三房5层以上差价在50元/;n 朝向差价约为200元/;n 景观差价约为200元/二手房情况面积分布总价主要范围万均价元/套均面积整体情况/7096.950.64050，集中在45502933.67636.645.95060，集中在545636386725

7、55.33040以及更小的房源因套数稀少，没有参考性租赁情况（以枫彩园之前房源为依据）面积范围主要租金范围元/月平均月租金元/月备注3040，集中在38、3575018501001.7租金水平根据装修情况不同而变动。40488001850，集中在900110092750567801200，集中在10001010车位状况配有约100个独立车位，销售方式未定，价格未定。同步评析处于胜太路与双龙大道东南角，周围已经形成了浓厚的商业氛围，人流量颇大，另地铁河定桥站与项目距离不远，给项目未来提供了一定的升值空间，因此同样受到了投资者和年轻群体的青睐。3） 托乐嘉街区单身公寓供应量约996套销售情况基本上

8、售空，剩余极少数尾房销售价格目前售价约5800元/详情房源描述n 房源从2768不等，集中在3034，40左右，50左右，6067，05年房源不带精装修，06年房源精装修价，平均约20000元/套。面积分布情况203030404050506060707080801005套372套227套112套268套10套0差价设置情况n 主要是楼层差价，约在20元/。二手房情况面积分布总价主要范围万均价元/套均面积3336，多数在33左右22285731.734.44044,484926346738.744.15053,57.4435406829.552.7租赁情况面积范围主要租金范围元/月平均月租金元/

9、月备注30408001000859部分面积段房源太少，没有参考价值4050700900844505580015001112.5同步评析位于将军大道上的托乐嘉周边已经形成了一定的商业氛围，而且周边大学林立，给小区和周边的商业提供了大量的人流，另外将军大道相对便利的交通也为居民提供了很大的方便，因此托乐嘉的房源十分抢手。4）汇金旗林大厦单身公寓供应量395套（不含物业用房）销售情况目前已经没有在售房源销售价格无详情房源描述n 421层为5358、45.08的单身公寓，交付为毛坯，每层的户型设计相同。面积分布情况203030404050506060707080801000035套360套000差价设

10、置情况n 楼层差价：47层约为50100元/，720层主要为2030元/，顶层比20层价格低了100400元/不等n 其户型较为单一，户型差价几乎没有。n 南北朝向差价约460元/，东西朝向差价约10元/。n 景观差价从低到高约50400/。二手房情况面积分布总价主要范围万均价元/套均面积53.45563235.56296.6853.7租赁情况目前尚无足够的租赁房源可供参考车位情况销售方式未定同步评析湖边一栋所处位置西侧有旗林广场，南侧有百家湖，景观价值较高，另周边的胜太路商业街基本已经成型，生活设施齐备，地铁的开通也将为该项目带来更大的交通便利。5）左邻右里单身公寓供应量429套销售情况10

11、0销售价格无详情房源描述n 310层为小户型，毛坯房，面积主要集中在4045，4850，55.9，还有少量的66.5和74，甚至更大的房源。n 11层4套小户型，其余为70120的三房。面积分布情况405050606070708080100100120100120347套26套17套16套19套3套1套差价设置情况n 楼层差价： 310层每层差价约在50元/，1011层价差300400元/，主要原因在于房型的差异。n 南北朝向差价约在100元/，东西朝向差价约在30元/。n 景观差价约在100元/。n 户型差价主要在顶层不同面积段的三房之间的差价，约6070元/。二手房情况面积分布总价主要范围

12、万均价元/套均面积405029.533684947.55059.93538627757.5603738631760租赁情况主要出租房源为5070的单室到2室，租金从8501000元/月不等同步评析位于岔路口配套成熟，交通便利，地铁相距也不远，因此吸引了许多的投资客。6）东渡国际青年城供应量510套销售情况剩余2套销售价格5030元/详情房源描述n 3幢25层，以中小户型为主。n 户型面积主要有7579，106107，115117。面积分布情况50606070708080909010010011011012000360套42套070套38套差价设置情况n 楼层差价：3050元/ n 景观差价：0

13、。n 朝向差价：南北差80元/，东西差20元/。二手房情况面积分布总价主要范围万均价元/套均面积70843945542877.5租赁情况新房尚未交付，没有出租信息同步评析同样是地铁楼盘，主打青年居，不论是户型还是售楼处包装，都贴近这个族群，相距不远便是天元路的商业配套，整体而言定位和销售都十分成功。7） 文化名园上筑供应量426套销售情况基本上已经去化完毕销售价格5572元/详情房源描述n 4幢小高层和高层，房源面积集中在65、100多，面积最小47.03。n 顶层为跃层。面积分布情况小于6060707080809090100100120大于12045套121套17套36套16套157套34套

14、差价设置情况n 楼层差价：48层为20元/ ，917层为40元/。n 南北朝向差价：150元/，东西朝向差价几乎没有。n 景观差价：约150元/。二手房情况面积分布总价主要范围万均价元/套均面积6133540561租赁情况尚无出租信息同步评析项目位于百家湖畔，景观优势明显，处于地铁辐射范围，日后交通便利，目前问题在于周边尚没有足够的生活配套。上筑将客群定位为青年人，面积和户型分配较为合理。8）丹佛小镇供应量772套销售情况售罄销售价格4878元/详情房源描述n 只有少量的单套室，基本上为6466的两室两厅和80100的小三房。n 项目后期虽然尚有一幢酒店式公寓，但是根据目前了解，该部分房源只租

15、不售。面积分布情况小于6060707080809090100100120大于1204套266套241套79套94套44套44套差价设置情况n 楼层差价： 30元/左右。n 户型差价：几乎没有。n 景观差价：0。n 朝向差价：南北向237元/，东西向94元/。二手房情况面积分布总价主要范围万均价元/套均面积60663236571961.2租赁情况暂时无房源同步评析项目同样将目光锁定在年青群体，周围有河海大学等高等学府，牛首山、翠屏山左右而立，景观上极具观赏性，同时众多技术密集型企业的存在也给项目带来了许多的客源。2、小结 根据市调结果来看，目前江宁的小户型或者酒店式公寓项目都取得了不错的销售业绩

16、，一方面是由于地铁延伸，另一方面是由于江宁目前更多的是技术密集型企业，聚集了许多年轻群体，此外大学城和众多高校落户江宁，也给这个地区的小户型市场带来了充足的客源。目前在售或者已经售空的小户型主力面积集中在4060之间。三、江宁区写字楼分析1、江宁区写字楼现状江宁的写字楼起步比较晚，在2005年以前江宁基本上没有可以称的上是正规的写字楼，除了部分政府单位的自建办公楼以外，大部分办公还都处于与居民楼混合状态，也就是我们所说的第一代写字楼（商住两用楼）。从近几年江宁的发展来看，其经济发展是在南京的羽翼下成长起来的，受南京的影响非常的重，江宁更多是分流主城区愈来愈多的刚性住宅需求，所以江宁的房产发展是

17、以住宅产业为主，这也间接造成了目前江宁的写字楼的供应与消费一直处于一个低谷。随着南京市区的土地越来越稀缺、成本不断升高，写字楼市场利润逐渐减少，再加之主城写字楼市场的不景气，从2005年下半年开始有部分的开发公司在江宁投入写字楼市场这个空白点。目前在将军大道有海通大厦、中惠大厦，而在上元大街有恒通大厦、绿野大厦。2、目前江宁写字楼市场的供销情况项目名称办公部分总面积（）总套数销售率层数开盘时间海通大厦26509.64230100%2306年5月23日中惠大厦9489.32108约60%1106年12月22日恒通大厦11991.7299100%1206年9月22日绿野大厦8682.4466约90

18、%1406年6月8日 从上表我们可以看出目前江宁区写字楼项目规模都不是很大，海通大厦办公部分总面积为26509.64，也仅是230套的体量，而从销售情况来看，由于总体供应量较小，所以在一年的时间内，基本都能销售完毕。3、个案分析1) 海通大厦海通大厦总建筑面积40960平方米，地下1层地上27层。14层面积约10000平方米为配套金融、餐饮、休闲中心，527层为写字楼，标准层面积1146，大空间可随意分隔，其中2527层为海通建设集团自用办公室。目前海通大厦办公部分已全部售完，共计面积26509.64，销售价格约为50007000元/，面积从82143不等，共有82/101/114/129/1

19、43这5个面积段。差价部分，层差在50200元/不等，南北朝向差价约为200元/，东西朝向差价约为150元/。空置情况:共230套，空置61套，出租情况一般。楼层出租情况楼层出租情况5F03、04、05、06空置15 F02、03、10空置6 F整层出租16 F整层出租7 F01、02、04、05、06、09、10空置17 F02、03、04空置8 F整层空置18 F整层出租9 F整层出租19 F整层出租10 F04、05、06、09、10空置20 F02、09、10空置11 F05、09、10空置21 F04、06、07、08、09、10空置12 F整层出租22 F01、07、08、09、1

20、0空置13 F01、02、03、04空置23 F01空置14 F整层出租24 F04、05、06、07、08、09、10空置租金情况：楼层面积（）年租金（万元）日租金(元/平米/天)7 F1156.241.5011 F1144.241.0215 F101.244.881.32 20 F 1436.601.2822 F1154.080.9923 F1436.261.22169.361.68注：以上价格均为房主报价，面议价格还有商量余地。通过以上价格我们算出目前海通大厦日租金约在1.3元/平米/天。2) 恒通大厦恒通大厦总建面积16295.86，共12层。1至3层为商业用房，面积为4304.14平

21、米，4至12层为办公用房，面积为11991.72平米，单套面积从53到178。目前恒通大厦办公部分已销售完毕。差价部分，层差约为50100元/，朝向差价区别于别的楼盘，恒通大厦北边房源方正，而南边的不规整造成了面积浪费，所以北边房源反而比南边的贵约50100元/。空置情况：共99套，目前仅入住18家，其余基本处于空置状态，出租情况较差。租金情况：楼层面积（）年租金（万元）日租金(元/平米/天)4 F902.400.74137.284.200.855 F1263.600.797 F1383.960.801384.800.978 F89.623.601.129 F903.601.111275.30

22、1.1710 F1384.971.0011 F1355.401.11注：以上价格均为房主报价，面议价格还有商量余地。通过以上价格我们算出目前恒通大厦日租金约在0.97元/平米/天。3) 中惠大厦中惠大厦总建面积11687.99，共11层。1层为商业用房，面积为2198.67，2至11层为挑高5.6米的办公用房，面积为9489.32，单套面积从59到117，共分59/64/90/117这4个面积段。目前大厦办公部分销售60%左右。差价部分，层差约为50100元/， 南北朝向差价约为300元/。中惠大厦预计08年6月交付。4)绿野大厦绿野大厦总建筑面积为10944.35平方米（不含地下停车场）地下

23、一层、地上14层，地下一层为停车场，地上13层为商场，414层为办公写字楼部分。其中办公部分共8682.44,单套面积分100/116/140/230这4个面积段。目前绿野大厦办公部分基本售完，仅剩余最后5套并于10月20日交付使用。差价部分，层差价约为50100元/，朝向差价约为2030元/。另据大厦物管人员透露，绿野大厦租金约在1元/平米/天。4、小结：经过以上市场调查我们看出，目前江宁区写字楼规模都不是很大，同时并没有一个相对集中的写字楼区域，写字楼氛围较淡。在售或者已售的项目，在1年的时间内虽然销售率也能基本达到90%以上，但出租情况较不理想。出租状况较好的海通大厦空置率约为26.4%

24、，而恒通大厦99户更是仅有18家公司进驻。整个区域的租金大概在11.3元/天，租金情况也很一般。所以不管是从目前江宁发展的大的趋势来看（以住宅为主），还是从写字楼的现有的开发情况来看，写字楼目前仍然是江宁市场的空白点，但我们认为在江宁发展写字楼项目不是一个明智的选择。四、胜太路、胜太西路商业市调分析1、胜太路段胜太路段，商业主要以胜太新寓（6层建筑、1层底商）、湖滨公寓（6层建筑、2层底商）、金轮第一城（6层建筑、1层底商）等居民楼的沿街底商和枫情佳园的独立商铺（23层，一般是2层一起租）为主，经营业态多为餐饮业。多数商铺开间在611米左右，进深在1218米左右，商铺面积基本都在60100(单

25、层)左右，目前商铺都已经基本出租。该路段五金店等噪音较大的行业不允许营业，部分营业中的商家据悉将逐渐撤出商业街。租金部分，100左右的店铺年租金基本在45万元/年，换算到每天则约为1元/天。由于胜太路段两侧居民楼较多，所以目前这些店铺经营状况良好。面积年租金(万元)日租金（元/天）10341.0615050.911806.50.99220101.25532201.03通过以上数据我们基本能算出目前胜太路沿街商铺租金在1.05元/天。2、胜太西路段胜太西路段商业以天琪雅居等居民楼的沿街底商（多为2层）和欧陆经典花园的独立商铺（2层）为主，经营业态有餐饮、美容美法、旅馆等。底商原本规划划分较为统一

26、，目前因需要隔成不同大小，一般来说进深约18米，开间多在612米之间，面积多在60120。租金水平通淮街以东60元/月，换算到每天约为2元/月，通淮街以西由于厂房的存在，人流量不如居民区云集的通淮街以东街段的多，因此租金水平只有40元/月左右，换算到每天约为1.33元/月。目前该路段商铺也都已基本出租，经营情况良好。3、胜太路、胜太西路业态分布情况业态分布胜太中路段胜太西路段数量所占比例数量所占比例生活配套金融66.98%13.03%美容美发78.14%26.06%干洗22.33%00.00%花店婚庆22.33%13.03%通讯44.65%00.00%房产中介66.98%13.03%酒店33.49%00.00%住宿55.81%412.12%休闲娱乐78.14%39.09%饮食餐饮1416.28%