城市地价动态监测和网格点基准地价更新信息管理系统

1、城市地价动态监测和网格点基准地价更新信息管理 系统基准地价是我国城市地价管理和土地市场管理的重要科学 依据。由于基准地价是城市规划控制范围内各个土地定级单元或 者用地类型区域土地使用权的平均价格 , 其评定工作涉及面广 , 并且是在大量土地和房地产交易价格样点资料的基础上, 通过统一地价内涵 , 进行交易情况修正、时间修正、区域因素修正和个 别因素修正后完成的。如果没有充分的资料积累 , 每次基准地价 更新将是一个耗时长 , 需要投入人力多的工作。根据国土资源部的要求 , 国内的主要城市和重点地区需要根 据城市地价动态监测体系技术规范建立地价监测点的 , 并定 期上报地价动态变化情况 , 目的

2、是全面、准确地掌握地价数据 , 分析地价变化趋势 , 为宏观调控土地市场提供决策依据。这是一 项长期日常工作 ,需要不断收集地价变化的相关资料 ,并按季 /年 汇总上报。建立城市地价动态监测体系 , 使城市土地价格资料的 采集、汇总和整理系统化和制度化。 有了城市地价动态监测体系 , 不仅可以掌握每个地价监测点的地价水平 , 也可以其为基础进行 地价指数的编制 ,这就为基准地价更新提供了良好的基础 , 基准 地价可以方便地利用地价监测点价格和相应的地价指数进行更 新。因此, 有必要构建一个计算机系统 ,用于城市地价动态监测资 料的输入、汇总、整理 , 并将监测点的地价资料作为基准地价更 新的一

3、部分数据来源 , 配合基准地价更新所需要的其他资料 , 快 速完成城市基准地价更新。1 软件系统1.1 系统概述 整个系统实际上包括地价动态监测和网格点基准地价更新 两大部分 :(1) 地价动态监测包括地价区段划分 / 变更、监测点设 立/ 变更、交易样点设立 / 变更、监测点和交易样点价格评估、区 段和级别平均地价计算、级别、区段及监测点地价指数计算、土 地供需信息采集、 房屋供需信息采集、 相关社会经济指标信息采 集以及季 / 年报告和表格的生成等。 (2) 网格点基准地价更新包括 地价控制点的布设、网格点基准地价的计算、等值线图的绘制、 级别划分、级别/ 区片/ 各种用途等地价计算、 各

4、种地价指数计算、 地价分析所需要的地价水平剖面图、 直方图的生成等。 以上只是 系统的基本需求 , 在这些基本需求中隐藏着以下的复杂性。(1) 地价动态监测技术标准的不确定性。地价动态监测是一 项新的工作 , 理论研究和技术标准都在不断的完善中。因此要求 软件系统必须具有扩展性 , 可以由估价师根据需要进行调整。 (2) 地价评估方法的不确定性。地价评估具有空间和时间上的差异 性。例如不同地方的土地取得成本与地方法规有关 , 同时地方法 规几年后可能会发生变化。因此要求评估方法和公式不能固化 , 应该可以由估价师根据需要自己定义。 (3) 地价计算过程的重复 性。在地价计算工作中 , 价格计算

5、出来后 , 还需要与实际情况进行 验证 ,并可能反复调整某些参数。所以地价的计算是个重复性的 工作。因此要求系统能够对地价的计算参数进行快速修改并计 算。(4) 网格点基准地价更新过程的复杂性。网格点基准地价更 新过程实际上是一个循环反复的过程 , 从地价控制点的布设网 格点基准地价的计算等值线图的绘制级别划分到级别 / 区片 / 各种用途等地价计算 , 整个过程都可能在与实际情况进行验证 后重复进行。 另外, 出于研究的需要 , 网格点的间距、 空间插值方 法都有可能调整。因此 , 系统应该具有足够的包容性和方便快捷 性。1.2 系统架构 系统的需求分析决定系统需要高度扩展性和灵活性 , 因

6、此系 统框架分成两级 : 辅助支持模块和业务模块。1.2.1 辅助支持模块辅助支持模块包括 GIS 支持模块、 数据库支持模块、 评估公 式模块、输出模板模块。1.2.2 业务模块模板的定义不仅定义生成文件的构成格式 , 还可以指定文件 的取名规则和保存路径。因此 , 输出的文件会用合适的文件名自 动保存到指定路径下。2 系统体系结构 整个系统分为服务器和客户端 :(1) 数据库服务器 :SQLServer2000+ESRI ArcSDE9.0 。(2) 客户端 : Framework1.1+ESRI3 系统特点(1) 实用性。系统的功能涵盖地价动态监测和网格点基准地 价更新工作的所有环节 ,

7、系统功能的实用性不容置疑。 (2) 先进 性。无论是系统开发基于的 GIS 系统、采用的技术、还是系统设 计理念都是目前国际上最先进的。 (3) 安全性。系统的数据都保 存在一台服务器上 , 数据的备份和管理都方便、高效、安全。 (4) 开放性。系统支持表和分类的自定义、 评估方法和公式的自定义、 计算的自定义、 输出的自定义 , 系统具有高度的开放性和扩展性 , 给地价动态监测和网格点基准地价更新的工作人员最大的自由 操作空间。 (5) 可操作性。系统实际上将工作人员分成两类 :高级 定义人员和普通工作人员。高级定义人员负责表和分类的自定 义、评估方法和公式的自定义、计算的自定义、输出的自定义等 定义工作。普通工作人员则在各种定义的基础上操作 , 输入数据 时按表定义规定的要求输入 , 计算时按公式定义的输入 , 完全不 用理会公式的具体构成 ,输出时只需要选择合适的模板 , 完全不 用理会报告的格式 ,操