【精品】采购项目编号0809-1341SSG32732 项目名称办公大楼后勤物业管理...

1、佛山市三水区政府采购佛山市三水区政府采购 招标文件招标文件 采购项目编号：采购项目编号：0809-1341ssg327320809-1341ssg32732 项目名称：办公大楼后勤物业管理服务项目名称：办公大楼后勤物业管理服务 佛山市三水区云东海街道办事处佛山市三水区云东海街道办事处 广东华伦招标有限公司广东华伦招标有限公司 二二一三年八月一三年八月 项目名称：办公大楼后勤物业管理服务 采购项目编号：0809-1341ssg32732 广东华伦招标有限公司 编制1 目目 录录 第一部分第一部分 投标邀请函投标邀请函 .2 2 第二部分第二部分 采购项目内容采购项目内容 .5 5 第三部分第三部

2、分 投标人须知投标人须知 .3333 第四部分第四部分 合同书格式合同书格式 .4343 第五部分第五部分 投标文件格式投标文件格式 .0 0 一、自查表 .3 二、资格性文件 .5 三、商务部分 .12 四、技术部分 .16 五、价格部分 .21 附：评标文件 .23 项目名称：办公大楼后勤物业管理服务 采购项目编号：0809-1341ssg32732 广东华伦招标有限公司 编制2 第一第一部分部分 投标邀请投标邀请函函 项目名称：办公大楼后勤物业管理服务 采购项目编号：0809-1341ssg32732 广东华伦招标有限公司 编制3 第一部分第一部分 投标邀请函投标邀请函 广东华伦招标有限

3、公司受佛山市三水区云东海街道办事处的委托，对办公大楼后 勤物业管理服务进行公开招标采购，详情请参见招标文件。欢迎符合资格条件的供应 商投标。 依据广东省实施政府采购法办法第三十五条规定，现将本项目采购文件 在广东省政府采购网（）进行公示，由供应商自行下载（项目编号： 0809-1341sst32310） ，公示期为自采购文件公示之日起五个工作日，供应商认为采购 文件的内容损害其权益的，可以在公示期间或者自满之日起七个工作日以书面形式向 我公司提出质疑。 一、采购项目编号：0809-1341ssg32732 二、采购项目名称：办公大楼后勤物业管理服务 三、采购项目内容：办公大楼后勤服务物业管理工

4、作 四、服务期限：二年（签订合同之日起计算） 。 五、采购预算：￥4680000元（其中第一年为￥2340000元，第二年为￥ 2340000元） 六、供应商资格要求 1.应具备政府采购法第二十二条规定的条件； 2.必须具有中华人民共和国境内独立法人资格，能独立承担民事责任；具有工商部门 允许的本项目要求的经营范围； 3.供应商须具有有效的物业服务企业一级资质证书，资质证书公司名称应与工商营业 执照公司名称一致； 4.如属广东省外企业，在广东省内必须具有分支机构； 5. 本项目不接受联合体及分支机构投标。 请符合资格条件的投标人或投标供应商凭企业法人营业执照、税务登记证及上述相 关证明材料的原

5、件（要求原件的须提供原件）、复印件（须注明“与原件相符”并加盖 公章）到政府采购代理机构处购买招标文件。 七、符合资格的供应商应当在2013年8月14日至2013年8月21日（法定节假日除外）到广 东华伦招标有限公司购买招标文件，招标文件每套售价150元（人民币） ，售后不退。 八、投标递交及截止时间：2013 年 9 月 5 日上午 9:30（注：上午 9:00 开始接收投标文 件。 ） 项目名称：办公大楼后勤物业管理服务 采购项目编号：0809-1341ssg32732 广东华伦招标有限公司 编制4 九、投标文件送达地点：佛山市三水区西南街道张边路 9 号“三水广场”三座 544。 十、投

6、标文件递交截止及开标时间：2013 年 9 月 5 日上午 9:30（北京时间） 十一、开标评标地点：佛山市三水区西南街道张边路 9 号“三水广场”三座 544。 十二、采购人、采购代理机构的名称、地址和联系方式： 1、采购人名称：佛山市三水区云东海街道办事处 采购人地址：佛山市三水区云东海大道大学路 联系人：邓小姐 联系电话传真电话2、采购代理机构名称：广东华伦招标有限公司 采购代理机构地址：广州市广仁路 1 号广仁大厦六楼 邮编：510030 采购代理机构联系方式： 项目联系人：赖先生 联系电话传真电话

7、电子邮箱： 网站： http:/ 财务联系人：李小姐 联系电话广东华伦招标有限公司 2013 年 8 月 14 日 项目名称：办公大楼后勤物业管理服务 采购项目编号：0809-1341ssg32732 广东华伦招标有限公司 编制5 第二第二部分部分 采购项目内容采购项目内容 项目名称：办公大楼后勤物业管理服务 采购项目编号：0809-1341ssg32732 广东华伦招标有限公司 编制6 第二部分第二部分采购项目内容采购项目内容 一、供应商资格一、供应商资格 1.应具备政府采购法第二十二条规定的条件； 2.必须具有中华人民共和国境内独立法

8、人资格，能独立承担民事责任；具有工商部门 允许的本项目要求的经营范围； 3.供应商须具有有效的物业服务企业一级资质证书，资质证书公司名称应与工商营业 执照公司名称一致； 4.如属广东省外企业，在广东省内必须具有分支机构； 5.本项目不接受联合体及分支机构投标。 二、项目概况二、项目概况 本项目为佛山市三水区云东海街道办事处办公大楼后勤物业管理服务项目，项目占 地面积约 50000 平方米。其中办公大楼建筑面积约 10000 平方米，楼高 5 层，绿化广场 面积约 40000 平方米。篮球场面积约 2000 平方米，板房面积约 1200 平方米。综治维稳 大楼面积 1280 约平方米，楼高 4

9、层。为了做好各项管理服务工作，确保安全和有效地运 行，要求具有较高素质和相应管理经验的物业公司承担后勤服务物业管理工作。 三、总体要求三、总体要求 1、后勤服务物业管理服务内容一览表： 序号名称备注 1 保安服务 2 清洁服务 3 绿化养护服务（含楼宇天面） 4 公共设施维护（含电梯） 具体要求详见第四点的“各项服务的具体要求” 2、本项目的承包方式为招标项目总价包干，投标人的报价应包含两年的承包费用，其费 用包括：工人工资、福利：人工费、劳工意外保险、工伤、医疗、失业、养老保险、 其他福利待遇、特殊人员体检费；劳保用品、服装费：一切劳保用品、服装费用； 培训费：一切专业培训、办证、年审费用；

10、材料费：除业主提供以外所需的材料； 设备费：除业主提供以外所需的设备；管理费：一切业务费用；营业利润、应 项目名称：办公大楼后勤物业管理服务 采购项目编号：0809-1341ssg32732 广东华伦招标有限公司 编制7 缴的税费等；业主不为中标单位员工提供住宿及住宿费用。如果投标人在中标并签 署合同后，在管理期限内出现的任何遗漏，均由中标人负责，业主将不再支付任何费 用。单个地方含单次维修、更换、修补的费用在 300 元以下的由中标人负责，超过 300 元的部分由用户单位负责。 3、投标人物业管理服务的组织机构必须完整，基本人数配置及要求见下表；投标人可在 能满足服务需求的基础上做出其他承诺

11、，且各岗位工作人员须根据工作类别持相关资 质专业技术证书或物业管理资质证书（其中工程部主管具工程师职称）上岗。 序号项目要求人数 1 项目经理 应具有大专以上文化或中级以上技术职称，二年以上物业管理经验。 年龄 40 周岁以下。 1 2 工程部人员持有相应的资格证书及二年以上经验。年龄 40 周岁以下。 3 3 保安服务 保安员应持保安证上岗，高中以上文化，身体健康，军事素质好， 身高：男性 170 厘米以上，女性 160 以上。具有一年以上相关工作 经验。 年龄 35 周岁以下。 24 4 保洁/绿化主管持有相应的资格证书及二年以上经验。年龄 40 周岁以下。 1 5 清洁服务初中以上文化，

12、具有一年以上相关工作经验。年龄 45 周岁以下。 10 6 绿化养护服务 初中以上文化，身高 1.55 米以上，具有一年以上相关工作经验。年 龄 45 周岁以下。 7 7 合计 46 4、投标人中标后应将拟安排工作人员名单及工作经验证明材料交业主审核，且工作人员 素质至少达到上表的要求，否则业主有权取消其中标资格。在合同期中，中标人必须 保证工作人员在岗人数，如发生减员现象，须立即报告业主，并在一个月内进行招聘 补充，超过一个月缺员，每减少 1 人，扣减当月 1服务费。 5、中标人不得在合同期限内将本项目的管理权转包或分包。 6、投标人必须根据本项目的实际需求，在投标文件中详细提供后勤服务物业

13、管理具体交投标人必须根据本项目的实际需求，在投标文件中详细提供后勤服务物业管理具体交 接计划、各项服务管理工作的标准和考核标准、各项服务管理工作扣罚标准（主要是接计划、各项服务管理工作的标准和考核标准、各项服务管理工作扣罚标准（主要是 业主对中标人在项目实施过程中工作质量监督、处理）等内容，此内容仅供参考，最业主对中标人在项目实施过程中工作质量监督、处理）等内容，此内容仅供参考，最 终待中标后以双方签订合同时确定。终待中标后以双方签订合同时确定。 7、中标人须提供足够的作业机具,自行解决各项管理服务工作时所需的日常工具和劳保 用 品,并能根据用户的行业形象要求及规范,保证文明工作。 项目名称：

14、办公大楼后勤物业管理服务 采购项目编号：0809-1341ssg32732 广东华伦招标有限公司 编制8 8、委托管理期限：贰年，最终以签订合同日期为准。 四、四、项目要求项目要求 1、 中标人应认真做好本项目的服务工作，并能使业主的职工对其负责本项目的综合满 意率达 90%以上。 2、 中标人必须按本项目的内容和标准提供符合要求的后勤管理服务；中标人提供的服 务要以人为本、优质文明。 3、 中标人必须按服务项目的内容和标准提供后勤服务管理年度计划。 4、 中标人必须与业主的管理人保持密切联系，共同研究，做好后勤服务管理。并随时 接受业主的监督、检查，能如实提供检查时所需的情况和资料。 5、

15、中标人必须每月向业主提供对后勤服务管理项目工作计划，并落实实施。 6、 中标人必须每月向业主提供对后勤服务管理项目工作总结。 7、 业主有权每月组织一次后勤服务管理沟通协调会，中标人必须派有关主管人员参加。 8、 业主有权每月组织一次由双方管理人员参加的服务质量联合检查，检查按物业管理 各项服务标准进行考核评分，并按服务扣罚标准进行扣罚，中标人必须按标准限期 进行整改。 9、 业主有权每季进行一次后勤服务质量满意度的调查。若满意度90%，业主有权要求 中标人进行整改；满意度85%,业主除了有权要求中标人进行整改，还可按服务扣 罚标准进行扣罚；满意度75%，业主除了有权要求中标人进行整改，按服务

16、扣罚标 准进行扣罚，还有权终止合同。 10、中标人员工进行后勤服务时必须做好安全措施，有明显标识的安全标志。不得损坏 业主所有设备。因中标人员工工作失误导致发生意外事故，一切责任由中标人负责。 11、业主对中标人的后勤服务管理监督检查，每半年全面进行一次考核评定。如因中标 人管理不善，造成重大经济损失或管理失误，经业主认定工作能力不足，有权终止 后勤管理服务，并要求赔偿。 12、中标人要配合业主做好上级单位和有关主管部门对后勤服务管理的正常和突击检查。 如检查不合格，中标人必须按有关部门的整改要求给予落实，且业主有权追究中标 人相关责任及按服务扣罚标准进行扣罚。 项目名称：办公大楼后勤物业管理

17、服务 采购项目编号：0809-1341ssg32732 广东华伦招标有限公司 编制9 13、中标人遵照政策规定办理相关手续。 14、对员工要求： 中标人招收员工必须按照政府有关劳动部门的规定进行，优先考虑本地区、本省 人员。按照政府有关部门规定执行计划生育管理及流动人口管理。所有工作人员必须具 备身份证、计划生育证。 中标人内部设有岗前培训机构，安排在业主的所有工作人员必须 100%经过岗前 培训，合格才上岗。确保为业主提供优质、安全的服务。 中标人优先录用符合条件的现有管理人员及员工。 特殊工种必须按照国家有关规定持证上岗。 中标人自雇工作人员，必须遵守劳动法规及三水区劳动部门的有关用工规定

18、，与 员工签订劳动合同，为员工购买养老、工伤、失业、医疗等保险，否则，业主有权从中 标人的承包款中按有关缴费额扣减。中标人为员工购买各类保险的相关缴费记录需送甲 方备案。 中标人安排在业主的所有员工必须遵纪守法不得从事非法活动。如有不熟悉操作 或工作态度差的员工，业主有权要求中标人更换。中标人在接到业主通知的三天内更换 相关人员。 中标人要确保员工的稳定，更换人员必须及时通知业主，且必须业主同意后方可 更换人员。中标人不得以通过不正当手法频繁更换人员获取利益。 中标人必须每季提供其安排在业主的所有员工的相关资料（包括姓名、年龄、从 事工种、所在科室、特殊工种证件）给业主备案。每月将变更人员资料

19、给业主备案。 中标人要确保安排员工人数不少于投标文件人员数量。个别员工如离职，中标人 须在一月内招聘相关人员，并及时向业主备案。如业主检查发现人员数量不足的，业主 有权按实际人员数量付款或中止合同。 15、服务管理期内业主各服务管理项目内容基本不变，中标人若在服务期内不能完成任 务而需增加人员，其相关费用由中标人负责；若因业主业务发展需要，相关服务项 目内容增减造成人员增、减，按该项目的月服务费除以人数计算。 16、中标人在服务期间，需开展某些活动时，应提前通知业主，在不影响业主正常办公 运作的情况下，方可进行。 17、服务管理期内中标人守法开展各项管理活动，根据有关法律、法规政策及本项目的

20、规定，制订该物业和各项管理办法、规章制度、实施细则。开展各项管理活动，不 项目名称：办公大楼后勤物业管理服务 采购项目编号：0809-1341ssg32732 广东华伦招标有限公司 编制10 得损害业主、客人和公众的合法权益，不能获取不当利益。 18、中标人对业主的公用设施不得擅自占用和改变使用功能，如需在管理范围内修改扩 建配套项目，须报业主和有关部门批准后方可实施。 19、服务期内若由于中标人自身原因而导致不能为业主提供正常服务的，业主有权委托 他人提供，但费用由中标人负责（业主有权从承包费用或履约保证金中扣除） 。 20、服务期满中标人必须向业主移交原委托管理的档案资料及服务管理期间中标

21、人所做 的全部各类管理档案等资料，并移交业主的公共财产。 21、服务期内中标人在经营中的一切债权和债务均由中标人负责。 22、中标人在签订合同后，为加强服务管理而投入的费用由中标人承担，在服务管理期 满，未能继续获得业主后勤服务管理时，不得按折旧办法回收残值，无偿归业主所 有。 23、服务管理期满中标人未能继获业主后勤服务管理时。中标人要积极配合与下一后勤 服务管理单位交接，不得以任何方式阻碍交接，影响业主正常工作。 24、中标人提供的材料及耗材，业主有权了解其性能及技术参数，对于性能和技术参数 不明确的材料，业主有权拒绝使用；中标人在更换零配件材料时应使用同等质量、 品牌的零配件，不得以劣充

22、好。 五、各项服务的具体要求：五、各项服务的具体要求： i i. .保安服务保安服务 （一）基本人数配置（投标人可在能满足服务需求的基础上做出其他承诺）: 序号岗位人员 1 保安主管 1 2 保安员 23 合计 24 （二）服务内容 1、服务范围：大楼区域内（包括综治维稳大楼、板房）人员进出、车辆进出管理；防火、 防盗监控；消防设备检查及报告；巡查区内人员及财产安全；对突发事件 的处理和上报。 2、保安主管 （1）每月须向保安部提交上月工作总结和下月工作计划； （2）负责云东海街道办公大楼保安部的总体岗位、任务工作安排及协调工作，抓好保 项目名称：办公大楼后勤物业管理服务 采购项目编号：080

23、9-1341ssg32732 广东华伦招标有限公司 编制11 安员的思想素质教育、体能训练及业务素质提升的培训工作； （3）监督、抽查保安员的工作状态和履行岗位职责的情况及定期作评估； （4）定期组织有关工作会议及专题会议、检查交接班记录，提升保安整体服务水平； （5）负责当班人员的排班、考勤、招聘、培训新员工，对不合适员工作调岗/辞退处 理； （6）处理突发事件，并及时上报，事后记录； （7）在特别情况下执行贵单位要求的任务。 3、监控岗： （1）应熟练掌握监控设备的操作运行，保养等流程，并作好书面的记录； （2）应忠于职守，不得擅离工作岗位，未经批准不允许无关人员进入； （3）应按设备的性

24、能对办公区的重点部位，进行认真监控，发现异常情况应立即通知 巡逻人员前去处理，并及时跟踪情况的发展，与巡逻岗人员保持紧密协调配合； （4）对于发生重大治安、偷盗、刑事案件时，及时做好录像保存处理，以便给案件侦 破提供有力的证据； （5）做好相应的书面交接工作。 4、地下车库岗 （1）每班定期巡查车辆，发现车辆异常情况及时汇报； （2）禁止外来人员和车辆进入地下车场； （3）维持车辆秩序，必要时指挥车辆停放； （4）处理车场突发事件，并及时上报。 5、治安巡逻 （1）负责办公区域内的人员及财产安全巡查，发现异常情况立即上报； （2）负责维持对外业务大厅的秩序，提供必要的指引服务； （3）负责办公

25、区域内消防设备的日常检查及状况报告； （4）与监控室岗位密切配合，在最短时间内到达事件地点并妥善处理。 （5）大楼区域内、外围巡逻 24 小时巡逻。 检查公共设施是否完好；控制闲杂人员，保持办公安静； 及时清理推销等不法人员；警惕小偷作案； （6）做好人员进出的控制、盘查工作，做好物品放行管理。 6、消防管理 项目名称：办公大楼后勤物业管理服务 采购项目编号：0809-1341ssg32732 广东华伦招标有限公司 编制12 a、消防中心值班。 消防中心 24 小时值班，有详细的值班记录。 熟悉消防中心设备的操作规程及消防系统故障引发的误报应急处理方案等注意事 项。严格执行安全操作规程和有关部

26、门规定操作，做到安全操作，严防操作失误 造成事故发生。 认真监控消防设备，发现异常或报警，及时通知保安员到报警点核实情况。如属 火警迅速组织扑救和疏散；如属消防系统故障引发的误报及时通知外委单位维护。 认真监控视频设备，发现异常情况，及时通知保安员到现场处理。视频监控设备 发生故障及时维护。 做好消防中心设备的清洁卫生，保持整洁、干净。 b、检查消防隐患、定时检查消防箱、灭火器、应急灯、安全出口标志、消防门、警铃、 烟感等消防设施是否完好。发现损坏、丢失、不符合使用要求及时通知相关人员处理； 认真做好检查记录，每月报业主单位存档。 c、熟悉各种消防设备、消防器材的分布位置和操作规程。 d、协助

27、业主组织消防演习。 e、定期对保安员进行消防知识培训。 f、协助业主监督外委单位维护消防设施、防备，保证正常运作。 g、及时解救电梯被困人员。 7、交通、停车秩序管理 （1） 在上下班高峰期安排人指挥车辆行驶。 （2） 做好车辆检查登记工作。 （3） 做好车辆的安全防范工作。 （4） 提醒司机做好贵重物品保管及车辆安全防范工作。 （5） 停车场内应配置足够的灭火器材，以应付初期火警。 （6） 定期培训强化保安员的车辆疏导标准。 （7） 控制无关人员进入、逗留车场。 （8） 禁止过载易燃、易爆及漏油车辆进入停泊。 （9） 职工停车场禁止外来车辆停放，车辆出入做好登记。 （三）服务要求 项目名称：

28、办公大楼后勤物业管理服务 采购项目编号：0809-1341ssg32732 广东华伦招标有限公司 编制13 1、无因管理疏忽造成的治安案件，无因管理疏忽造成的恶意破坏事件；无因管理疏 忽造成的火灾事故，火灾发生率 0；违章处理率 100%；服务及时 99%以上；消防 设施完好率 100%；治安案件报告业主及时率 100%。 2、确保道路交通、停车秩序良好，无因管理不当造成停车混乱。 3、严防盗抢事件发生。失窃物品价值 1000 元以下事件该月超过 3 宗(含 3 宗)，每 宗扣罚当月服务费的 0.5%；失窃物品价值 1000 元4000 元每宗扣罚当月服务费 的 1%；失窃物品价值 4000

29、元8000 元每宗扣罚当月服务费的 1.5%。失窃物品价 值 8000 元以上每宗扣罚当月服务费的 3%。 4、保安员应持证上岗： （1） 保安员应持保安证上岗，大部份人员应持消防安全知识培训合格证。 （2） 消防中心值班人员应持消防安全知识培训合格证。 5、有明确的管理制度、岗位职责和各类人员职责。建立一支训练有素的保安队伍， 做到定岗、定位、定人，二十四小时岗不离人。在管理范围内实行交叉网络式巡 逻，执行“五查” ， （查岗位人员、查岗位纪律、查安全隐患、查消防隐患、查可 疑人员出入） ，做到防患于未然。 6、日常工作要求： （1） 服务热情，礼貌用语。 （2） 保安员巡逻时做到：巡逻时不

30、得乘坐电梯；多与业主沟通，多听业主单位工 作人员意见及时了解办公室治安情况；巡逻记录须真实，不得弄虚作假；巡 逻时注意调节对讲机声音，不得影响业主单位正常工作。 （3） 24 小时监控主要出入口、通道，努力确保治安安全。 （4） 按业主要求定时开、关灯；定时开、停电梯；定时开、关门使工作人员下班 后无人区域成封闭区；定时押款。 （5） 刮风下雨时协助关好各楼层外围门窗，加强巡查。 （6） 发生治安案件及时处理，并向业主报告。如上班时间发案或重大治安、失窃 案件要立即报告；较小的治安案件上班后报告；不得瞒报。 （7） 做好办公大楼范围内车辆疏导，引导车辆按顺序进出，保持车道畅通，无碰 撞，禁止乱

31、停放（楼梯口严禁停车，防止阻塞消防通道） 。2 分钟内到达车辆 阻塞现场，设法在 5 分钟内恢复通畅。 （8） 停车场采用封闭式管理，规范车辆停放管理，摩托车、自行车不准停放在车 项目名称：办公大楼后勤物业管理服务 采购项目编号：0809-1341ssg32732 广东华伦招标有限公司 编制14 场以外；保护停车场的各项设施，做好停车场车辆的安全防范工作。 （9） 定期检查消防设施，保证消防设施处于完好备用状态。 （10）外委单位处理消防系统故障期间，保安员定时到系统故障地点巡查，防止在 维护期间发生事故。 （11）接到消防中心报警，保安员应 3 分钟内到达烟感警铃报警点核实情况，如属 火警迅

32、速组织扑救和疏散。 （12）熟悉突发事件应急处理预案。保安队兼负消防、安全应急分队职责，任何时 间、地点出现突发事件，应急分队保证 3 分钟内赶到现场，采取积极措施及 时处理，并及时上报或请公安部门协助。 （13）制订可行的消防安全应急处理预案，配合业主及时处理突发事件。 （四）业主提供的专用设备及工具： 1、监控设备 序号名称数量 1 视频监控设备1 套 2 红外监控设备1 套 3 监控柜1 台 2、消防工具 序号名称数量 1 喷淋系统及消防栓系统1 套 2 火灾自动报警系统1 套 3 气体灭火柜2 个 4 光电烟感探测器219 个 5 水喷头 1067 6 消火栓40 套 注：以上物品名称

33、及数量最终以物品移交清点时为准，投标人必须在方案中列表说明投注：以上物品名称及数量最终以物品移交清点时为准，投标人必须在方案中列表说明投 标人所需配备的工具。在服务的过程中，不足部分，业主不予解决；服务期满中标人必标人所需配备的工具。在服务的过程中，不足部分，业主不予解决；服务期满中标人必 须如数归还并确保工具完好率须如数归还并确保工具完好率 100%100%。 i ii i. . 清洁服务清洁服务 （一）岗位人员设置（投标人可在能满足服务需求的基础上做出其他承诺）： 序号岗位人员 项目名称：办公大楼后勤物业管理服务 采购项目编号：0809-1341ssg32732 广东华伦招标有限公司 编制

34、15 1 保洁员 10 （二）服务范围：办公楼大堂、办公室、广场、公共卫生间、会议室、板房、篮球场、 综治维稳大楼、玻璃及不锈钢清洁 （三）服务内容 1、办公楼大堂、办公室清洁卫生要求 （1）保持地面大理石无脚印、无污渍、无烟蒂、无痰迹、无垃圾。 （2）其他部位，如柱面、墙面、台面、栏杆、椅子、沙发、灯座等，保持光亮、整洁、 无灰尘。 （3）玻璃大门无手印及灰尘，保持干净、光亮，完好无损。 （4）大堂内不锈钢烟缸，保持光亮，无烟灰迹、痰迹。 （5）洗手间无异味。 2、广场清洁卫生要求 （1）地面保持清洁，无垃圾、无显眼落叶、无积水。 （2）绿化带保持清洁，无垃圾。 （3）下水道保持畅通。 3、

35、公共卫生间清洁卫生要求 （1）卫生洁具做到清洁，无水迹、无头发、无异味。 （2）墙面四角保持干燥、无蛛网，地面无杂物。 （3）镜子保持明净，无灰尘、无污痕、无手印、无水迹。 （4）金属器具保持光亮，无浮灰。 4、会议室清洁卫生要求 （1）保持室内的窗、窗台、窗框干净、整洁，无破损。 （2）保持室内墙面、天花板整洁、完好，无污渍、无浮灰、无破损、无蛛网。 （3）保持地面、地毯整洁、完好，无垃圾、无污渍、无破洞。 （4）保持室内各种家具光洁，无灰尘，放置整齐。 （5）保持室内各种灯具清洁、完好，无破损。 （6）保持室内空调出风口干净、整洁，无积灰、无霉斑。 （7）室内各种艺术装饰挂件挂放端正，清洁

36、无损。 （8）定时喷洒空气清新剂，保持室内的空气清新。 5、板房清洁卫生要求 项目名称：办公大楼后勤物业管理服务 采购项目编号：0809-1341ssg32732 广东华伦招标有限公司 编制16 （1）保持室内干净、整洁，无破损。 （2）保持室内墙面、天花板整洁、完好，无污渍、无浮灰。 （3）保持地面整洁、完好，无垃圾、无污渍。 6、综治楼清洁卫生要求 （1）保持室内干净、整洁，无破损。 （2）保持室内墙面、天花板整洁、完好，无污渍、无浮灰。 （3）保持地面整洁、完好，无垃圾、无污渍。 7、社区卫生服务中心清洁卫生要求 （1）保持室内干净、整洁，无破损。 （2）保持室内墙面、天花板整洁、完好，

37、无污渍、无浮灰。 （3）保持地面整洁、完好，无垃圾、无污渍。 （4）分区使用清洁用品： 分 3 个区域：手术室工作间生活区（厕所专用） 。必须具备 3 套用品，包括扫把 3 把垃圾铲 3 个湿地托 3 个干地拖 2 把（厕所不需要）地拖桶 3 个毛巾 4 条 （4 种颜色，办公台和茶水间使用独立一条）盆 2 个（厕所用洗手池）橡胶手套 3 对。必须按以上要求分区、分配套用品进行清洁，避免交叉感染。 a、柜台窗台候诊椅门桌床柜、台面上用品必须用含氯消毒水每天抹 一次；接种室注射室手术室、供应室含氯消毒水每天抹二次。 b、玻璃窗空调、风扇等每月大清洁一次。保持中心的整洁，每天按需清理生活 垃圾。

38、c、 地面擦洗：每天 2 次全中心使用含氯消毒水拖地后再用干托，以免地滑摔倒 群众。 d、消毒液按要求配备正确的浓度。 （5）每天按要求回收管理医疗垃圾，定时送往医疗垃圾存放间。 做好医疗垃圾的分类放置，统一回收，保持医疗垃圾存放间的整洁，工作时带好 口罩和手套，做好安全保护措施。 （6）所有清洁用品及消毒物品必须按要求放置、保管和使用，避免交叉感染。并接受 指导员的技术指导。使用后的含氯废水或污水，必须按要求倒放到厕所下水道。 8、玻璃及不锈钢清洁卫生要求 （1）玻璃无灰尘、无水迹，保持干净、光亮。 项目名称：办公大楼后勤物业管理服务 采购项目编号：0809-1341ssg32732 广东华

39、伦招标有限公司 编制17 （2）玻璃上的污斑、手印应及时清除，保持清洁。 （3）要防止玻璃因清洁不当而发毛。 （4）爱护清洁工具，注意保养，不得用损坏的工具擦洗玻璃。 （5）不锈钢无灰尘、无水迹、无污迹、无手印。 （四）服务要求 a、有明确的管理制度、岗位职责和各类人员职责。保持干净整洁，卫生合格率达清洁 95%、清洁保洁率达 99%；清洁规程符合业主要求，并适时改进，满足相关需要。 b、要配合业主做好上级单位和有关部门检查前的卫生工作。 c、日常工作要求： （1） 服务热情，礼貌用语，努力提高服务质量。注意安全操作，严防事故发生。因员 工工作失误导致发生意外事故，一切责任由中标人负责。 （2

40、） 服从业主领导的指导和监督。 （3） 室外服务要求 1）路面、绿地、散水坡：无瓜果皮壳、纸屑等杂物，无积水，无污渍，每 10内的 烟头及相应大小的杂物不超过 1 个。每天彻底清扫 1 次。 2）垃圾箱：内部垃圾及时清理，外表无污迹、粘附物。每天清倒 2 次，每周用洗洁精 刷 2 次。 3）垃圾中转站：地面无散落垃圾，无污水、污渍，墙面无粘附物，无明显污迹。每周 清理洗刷 1 次。 4）标识牌、装饰物：无乱张贴，目视表面无明显灰尘，无污迹。每周清抹 2 次。 5）沙井：底部无垃圾，无积水、积沙，盖板无污迹。每天清理 1 次。 6）雨、污水管、井：检查井内壁无粘附物，井底无沉淀物，水流畅通，井盖

41、上无污迹。 雨、污水井每月清理 1 次。 （4） 室外服务要求 1）雨篷：目视无垃圾，无青苔，无积水。每周清理 1 次。 2）天台、转换层：目视无垃圾，无积水，无污痕，明沟畅通。每天清理 1 次。 3）水泥、地毯地面的清洁：无垃圾杂物，无泥沙，无污痕，地毯无明显灰尘，无污痕。 每天清扫 1 次，地毯清洗每月 1 次。 4）大理石、瓷片、乳漆、喷涂墙面的清洁：大理石、瓷片、喷涂墙面用纸巾擦拭 50 项目名称：办公大楼后勤物业管理服务 采购项目编号：0809-1341ssg32732 广东华伦招标有限公司 编制18 厘米，无明显污痕，乳胶漆墙面无污痕，目视无明显污迹。乳胶漆墙面扫尘、喷漆、 瓷片墙

42、面擦洗每月 1 次。 5）天花板、天棚：距 1m 处目视无蜘蛛网，无明显灰尘。每月扫尘 1 次。 6）灯罩、烟感、吹风口、指示灯：目视无明显灰尘、无污痕。每月清抹 1 次。 7）玻璃门窗：无污渍，清刮后用纸巾擦拭。玻璃门每周刮 1 次玻璃窗每月刮 1 次。 8）公用卫生间：地面无积水、无污渍，无杂物；墙面瓷片、门、窗，用纸巾擦拭无明 显灰尘，便器无污渍；天花、灯具目视无明显灰尘，玻璃、镜面无灰尘、无污痕。 每天清理 2 次，每 2 小时保洁 1 次。 9）公用门窗，消防栓，标牌、扶手、栏杆：目视无明显污痕，用纸巾擦拭无明显灰尘。 每天清抹 1 次。 i ii ii i. . 绿化养护服务（含楼

43、宇天面）绿化养护服务（含楼宇天面） （一）岗位人员设置（投标人可在能满足服务需求的基础上做出其他承诺）： 序号岗位人员 1 绿化员 7 （二）服务内容 1、目前绿化面积约 32900，其中广场绿化面积约 24000，办公楼阳台绿化面积 1100，综治维稳大楼周边绿化面积约 800，篮球场周边绿化 7000。 （绿化种类等按 工程验收报告） 2、草坪管养 （1）草坪管养的标准是目的草种生长良好，草坪整齐雅观，四季常绿，覆盖率达 98% 以上，杂草率低于 5%，无坑洼积水，无裸露地。 （2）生长态势：生长态势良好，生长量达到该草种该规格的平均年生长量；叶色青绿， 无枯黄叶。 （3）修剪：考虑季节特

44、点和草种的生长发育特性，使草的高度一致，边缘整齐，高度 控制在：台湾草 8 厘米以下，蟛蜞菊 30 厘米以下。 （4）灌溉、施肥：根据草坪植物的生长需要进行淋水和施肥，在每年秋、冬季雨水缺 少的季节，加强淋水，每天的淋水量不低于该草种该规格的蒸腾量；结合淋水适 当追肥，以保证草坪植物在秋、冬季保持青绿。肥料的施用要适量、均匀，防过 量或不均匀引起肥伤。 （5）除杂草：经常除杂草，使纯草坪和混合草坪目的草种纯度达 96%，新接管的绿地 项目名称：办公大楼后勤物业管理服务 采购项目编号：0809-1341ssg32732 广东华伦招标有限公司 编制19 要求半年内达到要求。 （6）填平坑洼：及时填

45、平坑洼地，使草坪内无坑洼积水，平整美观。 （7）补植：对被破坏或其它原因引起死亡的草坪植物应及时补植，使草坪保持完整， 无裸露地。补植要补与原草坪相同的草种，适当密植，补植后要加强保养，一个 月内覆盖率达 95%。 （8）病虫害防治：及时做好病虫害的防治工作，以防为主，精心管养，使植物增强抗 病能力，经常检查，早发现早处理。采取综合防治、化学防治、物理人工防治和 生物防治等方法防止病虫害蔓延和影响植物生长。尽量采用生物防治的办法，以 减少对环境的污染，用化学方法防治时，一般在晚上进行喷药；药物、用量及对 环境的影响，要符合环保的要求和标准。 3、灌木和花卉管养 （1）灌木和花卉管养的标准是生长

46、良好，花繁叶茂，造型美观，具有一定的艺术感和 立体感。 （2）生长态势：生长态势良好，生长量达到该种类该规格的平均年生长量；萌蘖及枝 叶生长正常，叶色较鲜艳，无枯枝残叶，植株基本整齐，花卉适时开花，花坛轮 廓完美，列残缺，绿篱无断层。 （3）修剪：考虑每种植物的生长发育特点，既造型美观又能适时开花，花灌木和草本 花卉必须在花芽分化前进行修剪，以免将花芽剪除，花谢后要及时剪掉残花老枝。 绿篱和花坛整形符合造景要求。 （4）灌溉、施肥：根据植物的生长和开花特性进行合理灌溉和施肥。在雨水缺少的季 节，每天的淋水量要求不低于该种类该规格的蒸腾量，簕杜鹃等花灌木要适当控 水以促进花芽分化，花芽分化后必须

47、适当施肥以使花多色艳。肥料不能裸露，可 采用埋施或水施等不同的方法。埋施要先挖穴或开沟，施肥后要回填土、踏实、 淋足水、找平。一般可结合除草松土进行施肥。 （5）除杂草：经常除杂草和松土，除杂松土时要保护根系，不能伤根及造成根系裸露， 更不能造成黄土裸露。 （6）补植：及时清理死苗，并在两周内补植回原来的种类并力求规格与原来的植株接 近，以保证良好的景观效果。补植要按照种植规范进行，施足基肥并加强淋水等 保养措施，保证成活率达 95%以上。 （7）病虫害防治：及时做好病虫害的防治工作，以防为主，精心管养，使植物增强抗 项目名称：办公大楼后勤物业管理服务 采购项目编号：0809-1341ssg3

48、2732 广东华伦招标有限公司 编制20 病虫能力，经常检查，早发现早处理。采取综合防治、化学防治、物理人工防治 和生物防治等方法防止病虫害蔓延和影响植物生长。尽量采用生物防治的方法， 以减少对环境的污染，用化学方法防治，喷药要在晚上进行；药物、用量有对环 境的影响，要符合环保的要求和标准。 4、乔木管养 （1）乔木管养的标准是生长良好，枝叶健壮，树形美观，行道树上缘线和下缘线整齐， 修剪适度，无死树缺株，无枯枝残叶，景观效果良好。 （2）生长势：生长势较强，生长量达到该树种该规格平均年生长量；枝叶健壮，无枯 枝残叶。 （3）修剪：考虑每种树的生长特点如叶芽、花芽分化期等，确定修剪时间，避免把

49、花 芽剪掉，使化乔木适时开花；乔木整形效果要尽量周围环境协调；行道树修剪要 保持树冠完整，枝叶密度适宜，内膛不空又通风透光，并根据不同路段车辆等情 况确定下缘线高度和树冠体量，树高一般控制在 10-17 米之间，注意不能影响高 压线，路灯和交通指示牌，单位附属绿地内种植的树木的枝叶伸向城市公共道路 或他人物业范围内的，要及时修剪；修剪时按操作规程进行，尽量减小伤口，剪 口要平，不能留有树钉；荫枝、下垂枝、下缘线下的萌蘖枝和干枯枝叶要及时剪 除。 （4）灌溉、施肥：根据不同生长季节的天气情况、不同植物种类和不同树龄适当淋水， 并要求在每年的春、秋季重点施肥 1-2 次，施肥量根据树木的种类和生长

50、情况而 定。肥料要埋施，先打穴或开沟。施肥后要回填土、踏实、淋足水，找平，切忌 肥料裸露。乔木施肥穴的规格一般为 303040 厘米，挖沟的规格为 3040 厘 米。挖穴或开沟的位置一般是树冠外缘的投线影（行道树除外） ，每株树挖对称 的两穴或四穴。 （5）病虫害防治：及时做好病虫害的防治工作，以防为主，精心管养，使植物增强抗 病虫能力，经常检查，早发现早治理。采取综合防治、化学防治、物理人工防治 和生物防治等方法防止病虫害蔓延和影响乔木生长，尽量采用生物防治的办法， 以减少对环境的污染，用化学方法防治时，喷药一般要在晚上进行；药物、用量 及对环境的影响，要符合环保的要求和标准。 （6）防台风

51、及意外：做好防台风工作。台风前加强防御措施，合理修剪，加固护树设 施，以增强抵御台风的能力。台风吹袭期间迅速清理倒树断枝，疏通道路。台风 项目名称：办公大楼后勤物业管理服务 采购项目编号：0809-1341ssg32732 广东华伦招标有限公司 编制21 后及时进行扶树、护树，补好残缺，清除断枝、落叶和垃圾，使绿化景观尽快恢 复。同时要求随着树木的长大，及时将护树带或铁箍放松，以免嵌入树皮内。遇 雷电风雨、人畜危害而使树木歪斜或倒树断枝，要立即处理、疏通道路。 5、绿化清洁、保洁 每天 8:00-17:00 保持绿地无垃圾杂物，包括生活垃圾、石砾砖块、干枝枯叶、粪 便、无鼠洞和蚊蝇滋生地等，发

52、现鼠洞要随时堵塞。清除垃圾杂物后要清意保洁，绿地 一有垃圾，要求半小时内拣拾干净。 6、绿地维护 绿地维护的标准是绿地红线范围内不被侵占，绿地版图完整，花草树木不受破坏， 无乱停乱放的现象。 i iv v. . 公共设施维护（含电梯）公共设施维护（含电梯） 1、人员基本配置 序号岗位人员 1 工程部人员 3 2、公共设施维护基本内容 （1）24 小时值班。 （2）办公楼主线路日常设施维修。 （3）各办公室每月用电的抄录统计。 （4）给排水系统、水泵系统、照明系统维修保养。 （5）各楼层、各办公室的天花的维修和维护，包括天花的灯具、天花板等有关设施或设 备。 （6）小型低压线路的加装、改造、维修

53、保养，生活用水管道、水咀（包括感应水咀）的 加装、改造、维修保养。 （7）各种家具（包括实木、中纤板、不锈钢家具） 、各种家电、各种门（包括中纤板门、 木门、铁门、不锈钢门、消防门、自动门、电动卷闸） 、安全出口标志、应急灯、 窗、照明设备、不锈钢制品、公共设施、设备的维修保养。 （8）分体空调、冰箱、冰柜维修保养。对分体空调室内机在运行季节每周清洗一次隔尘 滤网，对分体空调室外机每年清冼一次并视运行情况按业主技术人员提出的具体要 求进行维护。 （9）大楼门前绿化广场、办公场室地板、墙壁瓷砖的零星修补；厕所、下水道等的疏通。 项目名称：办公大楼后勤物业管理服务 采购项目编号：0809-1341

54、ssg32732 广东华伦招标有限公司 编制22 每季度疏通雨水井、污水井及管道一次。每年清理下水道沙井一次。保持污水不外 流，环境清洁。 （10）做好二次供水卫生管理，每年二次清洗、消毒地面和天面水池。 （11）负责其他与后勤服务有关的突击性工作。 3、服务要求 （1）公共设施完好无损，设备、设施运作正常。公共区域无灯不亮；下水井、排水管、 化粪池无堵塞、破坏。维修服务及时率 100%，合格率 95%以上。无因管理疏忽造成 的机电设备损坏；机电设备完好率 100%，机电设备正常运行率在 100%。 （2）部门有明确的管理制度、安全操作规程、岗位职责和各类人员职责。 （3）服务期满中标人、业主

55、共同对各项目相关的机电设备、设施进行全面评估，验收。 中标人保证公共设施完好无损，设备、设施运作正常。 （4）日常工作要求： a) 服务热情，礼貌用语，主动了解各办公室需求，对提出的要求，询问清楚并详细 记录，及时解决。 b) 机房内工具摆放整齐，保持室内和设备的整洁，保持通风良好和设备整洁，防止 杂物堆放，防鼠板按要求放置。 c) 负责机电设备的维修及保养，每周保养一次，小修不过夜，大修一周内处理完毕。 d) 日常维修服务及时，小修不过夜，大修不过三天，维修完毕后及时告知科室并填 好相关记录；对不能及时维修的内容，及时向科室解释清楚。保证维修质量，并 做好复检工作。 e) 完善办公室、公共区

56、域巡查制度（每周不少于一次） 。负责公共设施的检查工作， 及时发现公共基础设施的完好状况，发现有损坏、隐患或其他不正常情况，做好 记录并及时组织人员维修，确保公共设施的正常。保证公共照明及用水正常，防 止浪费。 f) 制定定期清除院内地下排污管，雨水管道的计划，并具体落实实施。 g) 发生停电、停水、火警或其他事故，应立即到位与相关部门取得联系，并迅速查 明原因，并采取应急措施。及时排除故障，恢复正常。 h) 熟悉设备的工作性能、用途、运作指标、懂原理、懂操作、懂安装，掌握设备的 运行状况，对正在运行的设备要精心维护，对备用设备要精心保养，使之处于正 项目名称：办公大楼后勤物业管理服务 采购项

57、目编号：0809-1341ssg32732 广东华伦招标有限公司 编制23 常备用状态。 i) 设备管理要做到三勤（勤巡视、勤检查、勤保养） ，四会（会操作、会判断异常 情况、会处理故障、维护保养） 。 j) 保持设备设施的外观整洁，定期清扫设备、机房、仪器仪表计量准确无误，指示 灯、按钮完整无损，保障设备的完好率。 k) 负责机电设备重大维修保养的跟进、验收工作。认真做好维修保养记录，总结维 修经验，提高技术水平，重大维护保养应整理存档备查。 l) 做好机房安全防火工作，不准在机房内抽烟、喝酒、接访客人。 m) 值班期间不得在机房睡觉或干与值班无关的工作。 n) 中标人必须按设备的操作规程正

58、确操作设备，由于错误操作等人为因素引起设备 故障、设备损坏或由此引发其他事故，中标方负责赔偿业主的全部经济损失及承 担全部事故责任、法律责任。 4、电梯设备维护一览表： 序号电梯名称型号数量（台） 1 上海三菱 hopes22 （1）服务说明：中标单位必须按国家标准对电梯进行维修保养工作，确保电梯通过有关 部门年审（保养维修费用由中标人负责，年审费用由用户单位负责） 。 （2）服务要求 1）中标人须提供足够的作业机具,自行解决电梯性能检查、试验、维护工作时所需的 日常工具和劳保用品,并能根据用户的行业形象要求及规范,保证文明工作。 2）中标人必须提供对电梯系统性能检测、试验和例行维护工作计划。

59、 3）投标人必须对在本项目实施过程所需常用易损件进行备件，并在投标文件中开列常 用备件清单（包括名称、规格、数量、单价） 。 4）投标人必须根据本项目的实际需求，在投标文件中详细本项目服务管理标准和考核 标准、本项目服务管理工作扣罚标准（主要是用户单位对中标人在项目实施过程中 工作质量监督、处理）等内容，此内容仅供参考，最终待中标后以双方签订合同时 确定。 （3）基本要求： 1）服务期内中标人负责对本项目电梯性能检查、试验和例行维护、维修。保证用户单 位电梯完好率达 100%，设备正常运行，延长电梯设备使用寿命。 项目名称：办公大楼后勤物业管理服务 采购项目编号：0809-1341ssg327

60、32 广东华伦招标有限公司 编制24 2）中标人应与用户单位保持密切联系，共同研究，做好电梯维修保养。中标人随时接 受用户单位的检查，能如实提供检查时所需的情况和资料。 3）中标人的维修保养人员必须持相关专业资格证件上岗，并提供相关资料给用户单位 备案。 4）中标人每月进行例行保养检查前，应通知用户单位有关人员；例行保养检查工作完 成，维修人员应对维修保养工作单进行认真填写，每次的具体工作内容都应详细记 录；且经用户单位管理人员签名确认，并交一份给用户单位备案。 5）保养期内因中标人对本项目系统检查、试验和例行维护、维修不善，造成系统设备 损坏，相关维修费用由中标人负责。 6）中标人工作人员在