某项目规范化管理手册56

1、目录1、审批制政府投资项目管理流程 52、项目建设的五个基本阶段（建议、可研、设计、施工、验收） 63、浔阳区政府投资项目设计变更、工程签证专家评审管理办法 （试行） 8行政服务中心审批1、建设项目审批流程操作说明 102、建设项目在区行政服务中心审批流程操作说明 11规划系统1、项目建设流程图 122、容积率、规划“七线”等名词概念 133、“一书两证” 144、规划局项目报建流程图 155、建设单位取得用地方式的四种类别 16第一类建设项目报建（公开出让土地）17第二类建设项目报建（政府划拨土地） 20第三类建设项目报建（单位用地） 23第四类建设项目报建（市政道路管线） 256、业务咨询

2、电话 27国土系统1、几个概念 282、土地报批 29集体建设用地占用 29国有建设用地征收 303、土地供应 31几个概念 31国有建设用地供应方式划拨 32国有建设用地供应方式出让 33公开出让 3334协议出让4、土地登记 365、建设用地批后监管 366、浔阳区土地供应流程 37项目环境管理1、建设项目的环境影响评价文件审批 40编制环境影响评价文件类型 40项目环评审批的时序规定 41办理流程 42建设项目环评告知单 43项目环境影响报告书审批流程图 442、建设项目试生产及环境保护验收 45试生产概念及报批程序 45竣工环境验收流程图 463、环境影响评价机构的性质、工作范围与收费

3、管理47财政系统1、工程预算评审流程 48接受评审任务（工程预算送审资料）48安排评审任务（选中介，核造价） 49出具初评结果，征求意见，出具正式批复 502、 宗地成本测算流程 51接受宗地成本测算任务（送审资料） 51安排成本测算任务（选中介，核成本） 52出具初评结果，征求意见，出具正式批复 533、 重点工程资金拨付流程 54审计系统1 、工程增量签证审计 552、决算审计程序 56审批制政府投资项目管理流程 向规划局，办理规划选址项目单位向发改委，报项目建议书依据批复，向国土局，办理用地预审综合分析，论证结果向环保局，办理环评审批J 实施项目设计J 向规划局，办理规划许可向发改委，报

4、可行性研究报告 向国土局，办理正式用地手续，规划局核发用地许可附规划选址、用地预审和环评审批向建设局，申请办理开工手续项目建设的五个基本阶段（建议、可研、设计、施工、验收）一、项目建议书阶段【项目建议书】 是投资决策前对拟建项目的轮廓设想， 主要论述项目建设必要性、 可行性、 地点选址、 建设规模、 资金筹措和社会效益评估。项目建议书应由建设单位报行业主管部门和区发改委审查意见。【提交材料】 申请批复项目建议书的请示文件， 建设单位委托有资质的工程咨询机构编制的项目建议书文本， 要 组建项目法人的要提出法人组建意见，政府及委托的部门对项目选址、用地、资金来源提出意见等。二、可行性研究报告阶段【

5、可行性报告】 回答了项目是否必要建设，是否可能建成，如何进行建设的问题。【提交材料】 项目单位申请批复可行性研究报告请示文件； 项目建设单位委托具有相应资质的工程咨询机构编制 的可行性研究报告； 规划部门出具的项目选址意见书； 国土资源部门按规定出具的建设用地预审意见； 环保部门 出具的环境影响审批文件；项目招标方案；项目供水、供电等与相关单位签订的保障协议或意见；建设资金落实 的证明文件等。【可研批准后的工作】1、到国土局办理土地使用证，开始办理征地、青苗补偿、拆迁安置等手续；2、根据可研审批意见，委托或通过招投标选择有资质的地勘单位进行地勘；3、根据可研报告意见，委托或通过招投标选择有资质

6、的设计单位进行初步设计；4、报审供电、供水、供气、排水等市政配套方案，一般项目要在规划、土地、人防、消防、环保、林业、 文物、安全、劳动、卫生等方面，由主管部门提出审查意见，取得有关协议或批件；5、组建项目法人三、设计工作阶段【初步设计】 对设计对象进行通盘研究，在指定地点、时间和投资控制数内，拟建工程在技术上的可能性和经济 上的合理性。编制项目的总概算。根据国家规定，初步设计总概算超过可研估算的10%以上，重新报批可研。【施工图设计】 四、建设实施阶段【工作内容】 拆迁和场地平整；完成施工用水、电、路等工程；组织设备、材料订货；准备必要的施工图纸；项 目建设单位或法人单位应委托有资质的招标代

7、理机构在指定媒体上发布招标公告， 组织施工招投标、 监理招投标、 设备招投标，签订施工合同、监理合同和设备供货合同。五、竣工验收阶段【验收材料】 申请竣工验收的文件；工程竣工验收综合报告（含各项批文和相关附件，建设单位编写） ；工程设 计总结（主体设计单位编写） ；工程施工总结（主体施工单位编写） ；工程监理总结（主体监理单位编写） ；工程 投资决算表（政府投资项目需审计部门出具审计报告） ；工程建设大事记；工程试运行情况报告；消防、环保、 人防、规划、安监、质监等专业验收文件。浔阳区政府投资项目设计变更、工程签证专家评审管理办法（试行）【设计变更】指在工程项目施工实施过程中建设单位（施工单位

8、）根据项目具体情况，并经设计单位初步认可的工程施工设计变更。【工程签证】（也称设计施工表更单）指工程项目施工实施过程中建设单位（施工单位）根据项目具体情况，并经监理单位（设计单位）认可 发生的设计图纸以外的隐蔽签证（含工程量清单漏算的工程量）。【签证】甲方与施工方之间在工程实施过程中对已订合同 的一种弥补或动态调整，相当于一份 补充合同。【合同与协议】合同法第二条规定：合同是平等主体之间设立、变更、终止民事权利义务关系的协议。从这一概念中可以看出，合同就是协议。所有的合同都是协议，但并非所有的协议都是合同，所以说合同是具有特 定内容的协议。政府投资项目 施工单位 必须在开工前与项目责任单位签订

9、设计变更、工程签证管理办法协议书【政府投资项目一一单项设计变更】1、v 5万元：项目责任单位负责人T设计T施工T监理T建设，共同签字核实确认。2、5 10万元：项目责任单位t设计t施工t监理t建设，共同签字核实确认后t项目责任领导3、10 20万元：项目责任领导T责任单位T设计T监理T勘察T施工T财政T审计T监察T城建，共同讨论。4、 20万元：项目责任领导t专家评审会确认。设计变更、工程签证专家评审后，项目责任单位T （增加工程量预算书）T区财政局投资评审【政府投资项目一一单项工程签证】1、v 2万元：项目责任单位负责人T设计t施工t监理t建设，共同签字核实确认。2、25万元：项目责任单位t

10、设计t施工t监理t建设，共同签字核实确认后t项目责任领导3、5 10万元：项目责任领导T责任单位T设计T监理T勘察T施工T财政T审计T监察T城建，共同讨论。4、 10万元：项目责任领导t专家评审会确认。设计变更、工程签证专家评审后，项目责任单位T （增加工程量预算书）T区财政局投资评审【 专家评审流程 】1、 填写申请：项目责任单位T施工单位T监理单位，共同提出填写设计变更、工程签证专家评审申请表；同 时，设计（勘察） 、监理、业主审查后报请责任领导同意。2、准备材料： 设计变更、工程签证专家评审申请表 、责任单位、设计单位、施工单位、监理单位对变更方案 确认、变更部位的原施工图纸 、变更方案

11、、施工图纸等 、变更部位施工单位原中标工程量清单、报价 等、增加工程量预算书 、设计变更文字和图片等其他资料。3、 现场评审：项目责任单位T监察局T专家评审库T抽取3-5名专家，确定组长T召开专家评审会T责任单位 介绍变更情况T专家讨论，形成书面评审意见T责任领导确认T作为项目审计决算依据项目责任单位（每半个月）tt增加工程量情况tt区审计局备案投资评审确定增加工程量超过概算价10%的项目tt重新调整概算tt报区发改委备案投资评审确定增加工程量超过50万元的项目tt报区政府常委会讨论区建设局负责管理专家评审库，单次专家评审费每次每位 项目责任单位承担，列入项目建设成本。500 元，多次讨论项目

12、评审费每次每位 1000 元，由行政服务中心审批一、建设项目审批流程操作说明立项规划选址一一规划局办理时限7个工作日办理建设项目选址意见书的审批t发改委立项 项目不需要办理建设项目选址意见书的，到发改委办理建设项目立项审批。建设用地审批一一规划局办理用地审批，办理时限为16个工作日项目规划设计一一规划局办理规划、建筑设计审批，办理时限为6个工作日。 需要进行设计方案招标的项目到发改委办理设计方案招标审批； 不需要进行设计方案招标的项目到规划局办理规划设计方案审批， 规划局核发建设工程规划许可证。监理施工招标一一发改委办理监理、施工招标的审批，办理时限为8个工作日。施工许可阶段一一建设局办理工程

13、施工的审批， 建设局核发建设项目施工许可证办理时限为3个工作日。竣工验 收 发改委办理竣工验收，办理时限为 10个工作日【项目审批流程】T企业投资T一般项目T社会稳定评估T项目备案T规划选址、用地和环评 T固定资产投资项目t企业投资t重大项目t社会稳定评估t规划选址、用地和环评 t项目核准t审批T政府投资T项目建议书T规划选址、用地和环评 T可研报告T初步设计T 办理规划许可、用地手续 （财政评审）J竣工验收开工建设招投标施工许可 、建设项目在区行政服务中心审批流程操作说明【土地运作】：每年土地收储和出让年度计划 ，由浔阳区政府于上年底前提出，经 市国土局审核，报市政府批 准后，在次年度的土地

14、出让计划中统一安排。项目 宗地出让方案 ，由浔阳 区政府 负责研究确定，事前报 市国土局 备案。【项目报建】：项目建设立项手续，由市发改委授权，区发改委 办理； 项目选址和规划条件的确定，由区政府、市国土局、市规划局 共同提出，报市政府批准； 报市里审核的手续：项目立项、项目评审、施工报建、竣工验收等，由市授权，区级办理。 报建规费，由 区行政服务中心 收取。【保障性住房审批】：采取并联审批，凭发改委的项目立项批复、建设用地证明、规划设计方案、市行政服务中心放线通知单办理建设工程规划许可证和施工许可证，其他手续待后补办。九府厅抄 2008272 号抄告单明确规定， 保障性住房 免收行政事业性收

15、费、 政府性基金 的收费项目， 经营性收费 按 40 50%收取。【 项目规费联审联批流程 】报建单位（个人）的规划批复区行政中心填写图审通知书区建设审核图纸结果反馈区行政中心“财政窗口”凭缴款单开收费票据报建单位在银行缴费发放运行表和缴费通知书7市规划局开关于办理规划相关手续的函区行政中心凭运行表和收费票据规划局范围（一）项目建设流程竣工验收（二）几个概念【容积率】容积率二总羅覧宜积+总占地枳占地画枳-建筑面积ABC 之和10【建筑密度】指建筑物基底占地面积与建筑用地面积的比率（用百分比表示）。【绿地率】 指建筑基地内的绿地面积占基地总面积的比例，以百分比表示。【建筑限高】 指基地内允许的建

16、筑最大高度。制约因素；视觉环境、文物保护和建筑保护、航空、微波通信、消 防、防震等专业方面的要求。【建筑间距】 是建筑物与建筑物之间的距离，包括正面间距和侧面间距。建筑之间因消防、卫生防疫、日照、交 通、空间关系以及工程管线布置和施工安全等要求，必须控制一定的距离。【城市规划的七线”1、规划红线（道路）：指城市道路用地规划控制线，包括用地红线、道路红线和建筑红线。对红线”的管理,体现在对容积率、建设密度和建设高度等的规划管理。2、规划绿线（绿化） ：指城市各类绿地范围的控制线。对 “绿线”的管理，体现在对城市绿地系统的规划管理。3、规划蓝线（河道） ：指水域保护区，即城市各级河、渠道用地规划控

17、制线，包括河道水体的宽度、两侧绿化 带以及清淤路。4、规划黑线（电力） ：指城市电力的用地规划控制线。建筑控制线原则上在电力规划黑线以外，建筑物任何部 分不得突入电力规划黑线范围内。5、规划橙线（安全边界） ：指为了降低城市中重大危险设施的风险水平，对其周边区域的土地利用和建设活动 进行引导或限制的安全防护范围的界线。划定对象包括核电站、油气及其他化学危险品仓储区、超高压管 道、化工园区及其他安委会认定须进行重点安全防护的重大危险设施。6、规划黄线（基础设施） ：指对城市发展全局有影响的、城市规划中确定的、必须控制的城市基础设施用地的 控制界线。7、规划紫线（文化保护） ：指国家历史文化名城内

18、的历史文化街区和省、自治区、直辖市人民政府公布的历史 文化街区的保护范围界线， 以及历史文化街区外经县级以上人民政府公布保护的历史建筑的保护范围界线。 对“紫线”的管理，体现在划定城市紫线和对城市紫线范围内的建设活动实施监督、管理。“一书两证” 】 一书”：建设项目选址意见书（蓝色）是城乡规划主管部门 按照国家法律规定，对以划拨方式提供国有建设 用地使用权的建设项目，在报送有关部门批准或者核准前向建设单位核发的同意选址证明文件。“两证”：建设用地规划许可证（黄色）是建设单位在向 土地管理部门 申请征用、划拨土地前，经城市规划行政主管部门确认建设项目位置和范围符合城市规划的法定凭证，是建设单位用

19、地的法律凭证。 建设工程规划许可证（青色）城市规划行政主管部门 依法核发的，确认有关建设工程符合城市规 划要求的法律凭证。建设工程规划许可证是有关建设工程符合城市规划要求的法律凭证，是建设活动 中接受监督检查时的法定依据。 没有此证的建设单位，其工程建筑是 违章建筑，不能领取房地产权属 证件。（三）规划局项目报建流程图T5项目f1（四）建设单位取得用地方式的四种不同类别第一类：在规划区内，以出让方式提供国有土地使用权的开发建设项目。第二类：在规划区内，以划拨方式提供国有土地使用权的建设项目。第三类：属单位用地，并已取得国有土地使用证，且用地性质未发生变化的建设项目。第四类：市政道路、管线工程建

20、设项目。出让与划拨的区别【出让】包括招标、拍卖、挂牌和协议四种形式。是土地使用者以市场价支付足额的土地出让金从政府手中购得 土地。【划拨】（一）国家机关用地和军事用地；（二）城市基础设施用地和公益事业用地；（三）国家重点扶持的能源、交通、水利等基础设施用地；（四）法律、行政法规规定的其他用地。二是取得的对价不同。土地使用者只需支付土地补偿费和安置补助费后从政府取得土地。第一类，建设项目的报建、审批公开出让的开发建设用地，已由市国土资源局先期向市规划局提出申请，并取得了规划用地设计条件。第一步； 用地初审，申请核发 建设用地规划许可证 ；1、报建必备材料： 申请报告； 立项主管部门批准建设项目的

21、有关文件； 国有土地使用权出让合同、成交确认书和规划设计条件; 营业执照、开发资质证书（查验原件） ； 出让土地的四址范围图; 标有出让用地范围的现状地形图一份（1:200或 1:500，含道路红线） （附电子文件一份） ； 法律、法规、规章规定的其他材料。2、审批流程：窗口受理现场踏勘局务会研究窗口发件3、审批时限及发件：时限： 5 个工作日。 发件：核发建设用地规划许可证第二步；规划方案审批，核发方案批复 1、报建必备材料： 申请报告； 建设用地规划许可证复印件； 使用土地的有关批准文件； 规划方案文本 二套（提供 A3 图幅尺寸装订成册含设计说明、效果图、总平面、道路竖向、给排水图、平面

22、、立面、剖面图的规划方案文本二套和总平面布置图二份，重要地段必须有亮化效果图），附方案持证设计单位所提供的 面积计算表 ，全套 CAD 电子文件 一份（版本 2004 以下格式，保留计算面积的多义线） 。 标有 出让用地范围的现状地形图 一份（ 1:200或 1:500，含道路红线） ； 其他相关申报材料：a、环境影响评价报告 及审批意见和 交通影响评价报告 （交评必须附有 “两证两章 ”）。b、工业项目应办理 安全影响评价报告 及审批意见。c、涉及航空、通信、航运、堤防等城市基础公共设施的建设项目 应同时征求相关职能部门的意见。d、法律、法规、规章规定的其他材料。2、审批时限及发件：时限：

23、15 个工作日（不含专家艺术委员会评审和上报市建设规划局、市政府、市规划委员会审批时间）。发件：核发建筑方案批复并附批准的建筑方案文本一套。温馨提示： 建设单位收到上述批件后， 应委托有资质的设计单位进行施工图设计， 由施工图图审机构进行施 工图审查并加盖图审章及办理施工图审查报告， 市发改委核准批复， 到市行政服务中心进行规费的缴纳， 在领取 规划放线通知单后，到市行政服务中心 “规划局窗口 ”办理下步规划审批手续。第三步；审施工图，申请核发建设工程规划许可证 1、报送必备材料： 申请报告； 方案批复回执； 国有土地使用证及附图或使用土地有关批准文件； 市行政服务中心规划放线通知单原件； 市

24、发改委核准批复； 图审后的建筑施工图四套（含电子文件1份）; 图审机构施工图审查报告； 建筑面积核算清单； 然气管道安装、施工合同及图纸一份； 法律、法规、规章规定的其他材料2、审批时限及发件： 时限： 10 个工作日。 发件：核发建设工程规划许可证及附件并附批准的施工图二套。温馨提示：出让用地范围内的 “临时建筑 ”审施工图阶段的收件按有关规定执行。第二类，建设项目的报建、审批政府划拨土地的建设项目，应由土地所属区政府或建设单位向市政府申请进行先期审批，取得规划意见或复 函后，方可进行规划报建。第一步， 用地初审， 申请核发建设项目选址意见书 、规划用地设计条件1、报建必备材料： 申请报告；

25、 经过市政府批准的规划意见或复函； 项目审批、核准部门允许开展前期工作的通知； 项目初步可行性研究报告； 符合规划审批要求的城市现状地形图四份（1:200或1:500含道路红线）（含电子文件1份）； 法律、法规、规章规定的其他材料。2、审批流程：窗口受理现场踏勘拟定规划用地设计条件局务会研究市建设规划局及市分管领导审批窗口发件3、审批时限及发件：时限： 5 个工作日（不含现场勘查、拟定设计条件、划定用地范围和上报市建设规划局、市政府、市规划委员会 审批时间）。发件：核发建设项目选址意见书 、规划用地设计条件并附批准的四址范围图二份。第二步，核发建设用地规划许可证 1报送必备材料： 申请报告；

26、建设项目选址意见书复印件； 土地批准文件； 提供市发改委初步设计审查的批复； 需要征求意见的，应提供相关部门意见; 法律、法规、规章规定的其他材料。2、审批时限及发件：时限：5个工作日。发件：核发建设用地规划许可证第三步，规划方案审批，核发方案批复 1、报建必备材料： 申请报告； 规划用地设计条件回执、 建设项目选址意见书 、建设用地规划许可证复印件； 使用土地的有关批准文件； 规划方案文本 二套（提供 A3 图幅尺寸装订成册含设计说明、效果图、总平面、道路竖向、给排水图、平面、 立面、剖面图的规划方案文本二套和总平面布置图二份，重要地段必须有亮化效果图） ，附方案持证设计单位所 提供的 面积

27、计算表 ， 全套 CAD 电子文件 一份（版本 2004 以下格式，保留计算面积的多义线） 。 已批四址范围图一份（如用复印件，必须附符合规划审批要求的城市现状地形图1:200或1:500含道路红线原图一份）。其他相关申报材料：a、 环境影响评价报告及审批意见和交通影响评价报告。（交评必须附有 两证两章”）b、工业项目应办理安全影响评价报告及审批意见。c、涉及航空、通信、航运、堤防、等城市基础公共设施的建设项目，应同时征求相关职能部门的意见。d、法律、法规、规章规定的其他材料。2、审批时限及发件：时限： 15个工作日（不含专家艺术委员会评审和上报市政府、市规划委员审批时间）。发件：核发建筑方案

28、批复并附批准的建筑方案文本一套。温馨提示： 建设单位收到上述批件后， 应委托有资质的设计单位进行施工图设计， 由施工图图审机构进行施工图 审查并加盖图审章及办理施工图审查报告， 市发改委核准批复， 到市行政服务中心进行规费的缴纳， 在领取规划 放线通知单后，到市行政服务中心 “规划局窗口 ”办理下步审批手续。第四步，审施工图，申请核发建设工程规划许可证 此阶段审批报送必备材料要求和审批时限及发件与第一类项目同阶段相同。温馨提示： “工业项目 ”审施工图阶段的收件按市政府抄告单（九府厅抄字 200633 号）执行。第三类建设项目的报建、审批属于单位用地，并已取得国有土地使用证，且用地性质未发生变

29、化的建设项目 第一步， 建筑初审，申请核发建筑工程的方案批复 1、报建必备材料： 申请报告； 主管部门意见； 立项主管部门批准建设项目的有关文件； 国有土地使用证复印件（查验原件）； 符合规划审批要求的城市现状地形图二份（1:200或1:500含道路红线）（电子文件一份）； 建筑方案文本二套（提供 A3图幅尺寸装订成册含设计说明、效果图、平面、立面、剖面图，重要地段必须有 亮化效果图） ，附方案持证设计单位所提供的面积计算表，全套 CAD 电子文件一份（版本 2004 以下格式，保留 计算面积的多义线） 。 其他相关申报材料：a、集资建房项目必须有房改部门的房改批文。b、加油站项目必须先有消防

30、部门的审批意见。c、危房改造必须有房产部门的危房鉴定，加层项目需提供立项部门的批文和设计部门的加层鉴定。d、涉及航空、通信、航运、堤防、等城市基础公共设施的建设项目，应同时征求相关职能部门的意见。e、法律、法规、规章规定的其他材料。2、审批流程：窗口受理现场踏勘局务会研究市政府审批窗口发件3、审批时限及发件：时限： 15 个工作日（不含专家艺术委员会评审和上报市建设规划局、市政府、市规划委员会审批时间） 发件：核发建筑方案批复并附批准的建筑方案文本一套。温馨提示： 建设单位收到上述批件后， 应委托有资质的设计单位进行施工图设计， 由施工图图审机构进行施工图 审查并加盖图审章及办理施工图审查报告

31、， 发改委核准批复， 到市行政服务中心进行规费的缴纳， 在领取规划放 线通知单后，到市行政服务中心 “规划局窗口 ”办理下步审批手续。第二步，审施工图，申请核发建设工程规划许可证此阶段审批报送必备材料要求和审批时限及发件与第一类、第二类项目同阶段相同。第四类 市政道路、管线工程项目的报建、审批第一步，市政道路、管线初审，申请核发道路、管线路由批复1、报建必备材料： 申请报告； 立项批文和有关批准文件及相关协议； 平面设计图二份（比例为 1:1000或1:2000）即拟建管线路由示意图， 图纸上应标明相关道路、建筑红线; 拟建工程的坐标、标高及工程范围内的地上、地下管线、绿化和建、构筑物等设施的

32、现状资料。 管径在 150mm 以上的输水、天然气、雨水、污水、电力排管和 6 孔以上的电讯导管等工程应同时报送纵、 横断面设计图和附属设备图各二份;管线隧道、 110kv 以上高压输电线路塔以及特殊管道的管架应加送构筑物结 构图、杆型和基础图各二份。 城市道路工程应报送道路设计方案文本二套，初步设计文件一份。 法律、法规、规章规定的其他材料。2、审批流程：窗口受理现场踏勘有关部门会审局务会研究市政府审批窗口发件3、审批时限及发件：时限： 15个工作日（不含上报市政府审批时间） 。发件： 核发路由批复、批准的路由图一份。第二步，施工图审查，申请核发市政工程建设工程规划许可证1、报送必备材料：路

33、由批复返回件；施工图二套。2、审批时限及发件：时限：10 个工作日。 发件：核发市政工程建设工程规划许可证及附件、施工图一套。温馨提示： 市政道路的选址书、用地证、审施工图阶段的收件和第二类项目相同三、要求及说明1、规划区内各类项目的建设，必须自觉遵守和服从城市规划，严格按照法律、法规和国家的基本 建设程序进行报建，完善审批手续。2、建设项目在获得规划许可后的建设过程中，应严格按照规划批准文件的要求进行建设，否则将 依法按违法建设处理。业务咨询（电话） 市行政服务中心规划局窗口： 8983455技术规划管理科： 8588177用地规划科： 8572304建筑工程规划科： 8581959市政管线

34、规划科： 8584248规划控制科： 8583183市规划局办公室： 8581616、 8583858国土系统土地报批及供地阶段审批工作流程【农用地转用】：指按照土地利用总体规划和国家规定的批准权限获得批准后，将农用地转变为建设用地的行为。农用地转用又称农用地转为建设用地。【土地征收】：指国家为了公共利益需要，依照法律规定的程序和权限将农民集体所有的土地转化为国有土地， 并依法给予被征地的农村集体经济组织和被征地农民合理补偿和妥善安置的法律行为。【土地供应双轨制】：成本（有偿）划拨和公开（协议）出让。【土地供应的原则】：控制总量、盘活存量、用好增量。【土地供应的方式】：占用（集体建设用地）、划

35、拨、出让（协议出让）、转让、租赁、作价出资（入股）。【供地审批原则】：政企分开、政事分设、内部会审、集体决策、分级把关。【土地供应审批机关】：县级以上人民政府（九江市政府）【土地供应执行机关】：县级以上国土资源局【土地用途管制制度】：农转用审批（新增建设用地报批）【土地用途三大类】：农用地、建设用地和未利用土地【土地所有制形式】：国有土地和集体土地一）集体建设用地占用含义：指乡（镇）村集体经济组织和农村个人投资或集资， 进行各项非农业建设所使用权的土地。 主要包括乡 （镇） 村公益事业用地和公共设施用地，以及农村居民住宅用地。占用手续办理依据： 中华人民共和国土地管理法 、江西省实施 办法、江

36、西省 国土资源厅关于进一步规范全省建设用地审查报批工作的通知 （赣国土资发 20059 号） 申请条件：2、符合土地利用年度计划；4、符合国家产业政策、符合用地限额标准；5、项目批准文件。1、符合土地利用总体规划；3、符合集镇规划； 报批材料要件：1、区政府建设用地请示； 2、区国土局建设用地审查意见；3、建设用地“一书二方案” ； 4、土地权属汇总表；5、涉及占用耕地的，出具补充耕地指标确认单；6、市国土资源执法监察支队意见，首先由区国土资源执法大队出具；7、市政府抄告单或会议纪录、市规划部门意见；8、勘测定界报告和定界图；9、1：1 万幅土地利用现状图。【报批流程】 ：首先由 区国土分局

37、组织报批材料上报，由 市国土局耕保科 审查，材料齐备后，报 局务会 讨论通过 后， 专题请示 市政府 批准农转用占用。 经市政府批准 下发抄告单 后，市国土局立即 下发用地缴费通知单 ，区政府 缴清相关用地规费并经 市国土局财务科 确认后，市国土局在 7 个工作日内 签发农转用占用土地批文 。【收费项目及标准】 ： 1、新增建设用地土地有偿使用费（缴国库）浔阳区48 元 /平方米； 2、耕地开垦费：按市场价。目前达到 26000 元/亩。 3、防洪保安资金（涉及占用耕地） ：1000元/亩（由财政部门收） 。二） 国有建设用地 征收含义： 指建造建筑物和构筑物的土地，包括城乡住宅和公共设施用地

38、、工矿用地、交通水利设施用地、旅游用地 和军事设施用地等所有权为国家的土地。工作依据：土地管理法律、 法规和有关政策、 国家产业政策、 供地政策、 土地利用总体规划和土地利用年度计划、土地利用现状调查、变更调查有关资料及有关技术规范、标准等。报批材料要件：1、县（市、区）级人民政府建设用地请示文件； 3、建设用地项目呈报材料 “一书三方案 ”（含汇总表） ； 5、地方人民政府关于征地补偿安置有关情况的说明； 7、补充耕地指标相关材料；9、拟占用土地的 1：1 万分幅土地利用现状图； 征收土地程序：1、拟定征地补偿安置方案3、确认征地调查结果；5、征地报批；7、制定项目征地实施方案；9、支付征地

39、补偿费用。2、市级国土资源管理部门的请示（包括审查意见）4、建设用地拟征（占）地土地权属情况汇总表；6、征地听证材料；8、建设用地勘测定界技术报告书和勘测定界图；10、土地利用总体规划分幅图。2、告知征地事项；4、组织征地听证；6、公开征地批准事项；8、签订征地补偿协议；收费项目及标准：1、新增建设用地土地有偿使用费（缴国库）浔阳区48 元 /平方米。2、耕地开垦费：按市场价。目前达到26000 元 /亩。3、防洪保安资金（涉及占用耕地） ：1000 元/亩（由财政部门收） 。4、征地管理费：征地总费用的4% 。、土 地 供 应一）几个概念国有建设用地的供应方式】 ： 划拨、出让、租赁、作价出

40、资（入股） 。我们这里主要讲划拨和出让。【法律政策依据】 ：中华人民共和国土地管理法 、江西省实施中华人民共和国土地管理法办法 、江西省 城市国有土地使用权出让和划拨管理条例 、划拨用地目录 、限制用地项目目录 、禁止用地项目目录 、招 标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定 、协议出让国有土地使用权规范 、江西省建设用地控制指标 、江西省 土地使用权网上交易规划 （试行）等。【土地使用权划拨】 ：是指县级以上人民政府依法批准，在土地使用者缴纳补偿、安置等费用后将该幅土地交付 其使用，或者将土地使用权无偿交付给土地使用者使用的行为。以划拨方式取得土地使用权的，除法律、行政法 规另有规定外，没有使用期

41、限的限制。 （无偿无期限） 【可享受划拨供地的土地】 ：1、国家机关用地和军事用地；2、城市基础设施用地和公益事业用地；3、国家和省投资建设的能源、交通、水利等重点项目用地；4、法律、行政法规规定的其他建设用地。二）国有建设用地供应方式划拨【国有建设用地划拨决定书 】： 是依法以划拨方式设立国有建设用地使用权、使用国有建设用地和申请土地登 记的凭证，由市、县国土资源行政主管部门负责签发，是批准划拨唯一凭据。【国有建设用地划拨决定书 办理流程】：提出申请 分局提出初审意见 窗口收件 土地利用科实地查 勘并提出意见 局务会会审 报市政府批准 录入土地动态监测系统 局长签批 窗口出件。办理时限】 ：

42、 11个工作日办理国家建设用地划拨决定书需提交的材料】 ：1、申请报告；2、用地单位营业执照、法人代表证明；3、发改委项目批复文件；4、规划部门建设用地规划许可证 、规划选址意见书；5、新增建设用地征地批准文件、征地补偿及安置完成证明；6、一书四方案；7、报批规费、土地补偿费等支付凭证；8、市政府批准划拨供地的抄告单；9、局务会纪要；10、有关分局初审意见；11、纸质宗地地籍图或宗地图。【划拨价格的确定】 ：目前我市已出台 九江市城区国有土地使用权划拨价格管理暂行办法 ，按土地用途、 级别、 区域确定划拨价格。有偿划拨价款收取标准：一级50 万元/亩；二级 40 万元/亩；三级 30 万元/亩

43、；四级 20 万元/亩。三）国有建设用地供应方式出让【概念】：是指国家将国有土地使用权在一定年限内出让给土地使用者，由土地使用者向国家支付土地使用权出 让金的行为。 （有偿有期限）公开出让】 ：经营性用地和工业用地一律实行招标、拍卖、挂牌方式公开出让。【协议出让】 ：除经营性用地和工业用地外，其他供地计划公布后同一宗地只有一个用地者的；原划拨土地使用 权人申请协议出让；出让土地使用权人申请续期；法律法规、行政规定可以协议出让的。【公开出让】【 概念 】凡经营性用地和工业用地一律实行招标拍卖挂牌公开出让，在招标拍卖挂牌出让中，做到出让信息、 成交结果均在 中国土地市场网 ，土地动态监测与监管系统

44、及相关媒体公开发布， 出让宗地信息书面告知 市纪检监 察机关 ，出让过程全程接受社会监督（从 2012 年 1 月 1 日起，全省土地使用权交易一律采取网上公开交易的形 式开展，使土地使用权交易更加公开透明） ，检察院 对竞买人资格进行审查，真正做到公开、公平、公正。【年度出让计划的编制】 ： 每年年初 市政府相关部门 会商编制经营性国有建设用地供应计划，报市政府批准后 实施。须出让的宗地由市政府在年度供应计划的候选宗地中确定出让地块，一般未列入计划的不出让，但是，重 大的完善城市功能和鼓励发展城市产业项目可不受此计划限制，可及时供地。【宗地出让方案的编制】 ： 年度出让计划中的每宗土地在拟予

45、通过市场公开出让前，均要编制详细的宗地出让 方案，方案中要明确宗地位置、 权属、容积率、建筑密度、绿化率、开竣工时间、 出让面积及出让金缴纳标准等。 宗地出让方案须 上报市政府审批 后方能采用。评估确定起始价】 ： 土地评估在土地供应中起到参考定价、核算成本、分析效益等作用。目前主要应用于公 开出让起始价的确定、协议出让缴纳税金的计算等方面。 国土部门作为监管部门 ，在委托评估范围、 选择评估机 构、运用评估结果等方面采取了严格的监管措施。需报送的材料：? 1 、宗地来源情况（储备地块说明或省厅报批材料） ；? 2 、发改委的项目立项批文（工业项目） ；? 3 、规划部门的规划批文（选址意见书

46、或规划用地许可证、规划设计条件和红线图） ；? 4 、土地评估报告；? 5 、图件资料。【出让程序】：做好宗地前期准备工作T下达规划设计条件T土地评估T做出让方案T经局土地运作会批准T 报市政府土地运作会批准T批准后进入江西省土地使用权和矿业权网上交易系统公告用运作T成效后签订土地 成效确认书和土地出让合同。【土地使用权网上交易流程】 我省 2011 年出台了江西省土地使用权网上交易规则 （试行），于 2012 年 1 月 1 日起正式实行土地使用权网上公开交易。至此，我省土地使用权交易更加公开透明。【网上具体流程】：发布土地使用权公开出让公告（不少于20天）t竞买申请人向数字证书服务机构 购

47、买有效 数字证书t竞买申请人登录相关网站 获取土地 使用权出让相关信息t竞买人向网上交易系统 提交竞买申请书，按 网上提示足额交纳竞买保证金T网上交易系统自动颁发保证金 到账确认书T网上拍卖竞价、网上挂牌 报价（10 个工作日）T网上挂牌 限时竞价T系统自动生成竞得 入选确认书和交易服务费通知 T办理未竞得人竞买 保证金退 还手续T交易机构审核竞得入选人资格，双方签订成交确认书 T公布成交结果。【协议出让】【概念】： 协议出让国有土地使用权，是指市、县国土资源管理部门以协议方式将国有土地使用权在一定年限 内出让给土地使用者，由土地使用者支付土地使用权出让金的行为。【 协议出让情形 】出让国有土

48、地使用权，除依照法律、法规和规章的规定应当采用招标拍卖或者挂牌方式外， 方可采取协议方式，主要包括以下情况：1、供应商业、旅游、娱乐和商品住宅等各类经营性用地以外用途的土地，其供地计划公布后同一宗地只有 一个意向用地者的；2、原划拨、承租土地使用权人申请办理协议出让，经依法批准，可以采取协议方式，但国有土地划拨决 定书、法律、法规、行政规定等明确应当收回土地使用权重新公开出让的除外3、划拨土地使用权转让申请办理协议出让，经依法批准，可以采取协议方式，但国有土地划拨决定书 法律、法规、行政规定等明确应当收回土地使用权重新公开出让的除外；4、出让土地使用权人申请续期，经审查准予续期的，可以采用协议

49、方式；5、法律、法规、行政规定明确可以协议出让的其他情形。【协议出让应提交的材料】 ：? 1 、申请书及申请人身份证明文件；? 2 、国有土地使用证 ；? 3 、地上建筑物、构筑物及其他附着物产权证明；? 4 、评估报告；? 5 、涉及划拨土地使用权转让的，提交政府批准转让的批文及省产权交易所公开交易的证明书；? 6 、涉及原出让土地改变土地用途的，应提交政府批准改变用途的批文、规划部门的批准意见、原用途和 现用途土地出让金差价的评估报告 （计算方式： 应当补缴的土地出让金额 = 批准改变时的新土地使用条件 下土地使用权市场价格 -批准改变时原土地使用条件下剩余年期土地使用权市场价格）；? 7

50、 、图件。【协议出让办理流程 】：申请人申请T提交相应材料T实地勘查T随机抽取评估中价机构进行土地评估T上报 局务会审批T交纳土地出让金T签订出让合同T出件四）土地登记【概念】：是指将国有土地使用权、集体土地所有权、集体土地使用权和土地抵押权、地役权以及依照法律法 规规定需要登记的其他权利记载于土地登记簿公示的行为。土地登记实行属地登记原则单位登记发证材料 （申请单位将以下材料报县级国土局受理） ：1、申请报告；2、成交确认书；3、国有建设用地使用权出让合同原件；4、土地出让金发票复印件；5、契税发票原件及契税证复印件；6、相关表格（土地登记申请书、土地登记委托书、指界委托书、地籍调查表等）；

51、7、宗地图；8、营业执照、法人资格证、法人身份证、代理人身份证等相关证件复印件。【办理时限】 ： 20个工作日（五）建设用地批后监管【概念】：指建设用地在取得行政审批手续后，对农地转征、市场交易、土地利用、项目竣工全过程进行监督 检查，对与审批结果不符或违法违规征地、供地、用地的行为进行处理的行政管理活动。【作用】：建设用地管理是土地管理的重要内容，对土地审批后的依法使用负有全部监管责任，是土地执法监 察的重要组成部分。加强批后监管对于维护土地市场秩序、规范土地管理、优化资源配置、缓解供需矛盾，促进 经济社会发展有关十分重要的作用。【八项制度】 ：1、国有建设用地使用权公开出让制度；2、土地出

52、让信息公开制度； 3、国有建设用地合同管理制度； 4、建设项目开工放线制度； 5、建设项目竣工验收制度； 6、核发建设用地批准书制度； 7、现场公示制 度； 8、供地台帐制度。六）浔阳区土地供应流程市政府授权依据及管理范围?2012 年 10 月 16 日，根据市长殷美根支持浔阳区发展现场办公会议精神、市人民政府办公厅支持浔阳区发展现场办公会议纪要 ，原则同意浔阳区 “十二五 ”改造建设计划内的地块，除市本级已经收储和市直部门 的土地， 以及企业改制还本付息的土地外， 全部列入浔阳区旧城改造分点包干范围， 同意浔阳区工业园区新落实 项目用地由浔阳区本着 “土地利用集约节约、土地效益最大化 ”的

53、原则，依法依规挂牌出让。?2012 年 11 月 12 日浔阳区人民政府成立了浔阳区土地运作领导小组并下发了浔阳区土地运作领导小组议事规则的通知。浔阳区土地储备中心负责浔阳区工业园区工业用地、配套商住用地及按照“确定基础、综合包干 ”的方式进行旧城改造时的土地储备事项。浔阳区土地交易中心依据江西省土地使用权和矿业权统一网 上交易管理办法和招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定的规定，负责交易挂牌相关事项。 授权管理范围内的具体做法分点包干范围内的项目用地安排由浔阳区四套班子会议统一调度。 浔阳区发改委负责办理项目建设备案立项 手续，市规划局下达规划设计条件（浔阳区工业园区项目用地的规划设计条件

54、由浔阳区规划局负责）。市政府批准后各项目用地的土地收储成本由项目牵头单位报区财政核算。 严格按照监察工作制度， 履行监督机制， 对出让 的土地按照抽签程序， 由九江市国土资源局浔阳区分局监察室参加抽取土地评估机构进行土地评估，并将评估结果报区纪委监局备案。项目用地范围内的地上建筑物拆迁和土地清障工作由浔阳区政府委托各项目牵头（区属） 单位负责完成， 项目工程建设如保障房、 拆迁还房等建设由区房产或各街道办事处等部门实施。 土地融资由九江 市浔阳区城市建设投资有限公司负责， 抵押一律在市局办理。 对浔阳区范围内的宗地收储、 出让方案和评估地价 进行初审，报浔阳区土地运作领导小组审批并下达会议纪要后再进入江西省网上交易平台统一进行挂牌交易。我区公开出让宗地按照 江西省土地使用权和矿业权统一网上交易管理办法 的通知及 招标拍卖挂牌出让 国有建设用地使用权规定 等法律法规及相关条文严格执行， 所有公开出让宗地均统一在江西省国有土地使用权 公开出让网上交易平台进行挂牌拍卖出让， 并在当地媒体报刊及中国土地网及相关网站发布出让信息， 并就相关 出让信息及时书面报告浔阳区监察局，做到事前有公开出让告知书 ，事后有公开出让成交备案书 ，接受全 社会及区监察局及纪律部门的指导