7月遵义市房地产市场调研报告

1、 资料打包资料打包 遵义市场调研报告遵义市场调研报告 国际地产国际地产 2007.72007.7 资料打包资料打包 项目背景项目背景 n 位于遵义市汇川区香港路罗庄路段，毗邻罗庄电器城； n 项目红线内用地面积约为28210.5平方米。其中,待建昆明路将占用3137平方米； 本地块呈不规则梯形状，地形为缓坡，北高南低，高差约为18米左右； n 本项目地块西临香港路，北靠拟建中昆明路，区位优越，交通便利； 拟规划24米宽市政道路将从本地块旁穿过并连通大连路； n “罗庄项目”目前为待拆迁地，局部为多层住宅楼及招待所； 尚处于项目定位规划设计前市场调研工作。 资料打包资料打包 报告形成过程图报告形

2、成过程图 发展商需求发展商需求 项目如何定位，确保项目如何定位，确保 获取各方面效益最大化获取各方面效益最大化 问题问题 遵义 数据 房地产市场指标 楼盘详细指标 项目用地研究 住宅消费指标 结论结论 调研调研 分析分析 陈述陈述 实现实现 我们的畅想我们的畅想 资料打包资料打包 问题分解树问题分解树 问题问题 分析分析 1、遵义房地产发展目前处于何种阶段？ngdp判定 n市场化度判定 2、当前项目开发时机上是否恰当？n房地产投资周期判定 n房地产景气指数判定 3、现有约束条件下，开发定位如何？ n区域发展研究 n住宅产品市场研究 n住宅消费市场 n项目地块研究 4、在可能的定位方案下，利润水

3、平如何？n经济测算 n风险分析 资料打包资料打包 遵义市遵义市 位于贵州省北部，为遵义位于贵州省北部，为遵义 市政府所在地，为贵州北部经济市政府所在地，为贵州北部经济政治政治 文化中心，东邻铜仁地区，南抵黔东文化中心，东邻铜仁地区，南抵黔东 南、黔南自治州和贵阳市，西南与毕南、黔南自治州和贵阳市，西南与毕 节地区接壤，西、北与四川省、重庆节地区接壤，西、北与四川省、重庆 市交界，全市东西长市交界，全市东西长247.5公里、南北公里、南北 宽宽232.5公里，国土总面积公里，国土总面积30753平方平方 公里，占贵州省总面积的公里，占贵州省总面积的17.46。俗称。俗称 “黔北大地黔北大地”或或

4、“黔北粮仓黔北粮仓”。 黔北经济文化重镇，以神奇国酒茅黔北经济文化重镇，以神奇国酒茅 台为代表的酿酒业已成为重要支柱产台为代表的酿酒业已成为重要支柱产 业，更为重要的是，遵义会议、强渡业，更为重要的是，遵义会议、强渡 乌江、四渡赤水、娄山关大捷等红色乌江、四渡赤水、娄山关大捷等红色 革命遗址，彪炳千古，使遵义成为具革命遗址，彪炳千古，使遵义成为具 有很高知名度的胜地和福地。有很高知名度的胜地和福地。 遵义遵义贵阳贵阳安顺是贵州省开发较安顺是贵州省开发较 早、经济技术水平较高、投资效益较早、经济技术水平较高、投资效益较 好的较发达地区，被称为好的较发达地区，被称为“黔中经济黔中经济 带带”，同时

5、，地理位置优越，地处川，同时，地理位置优越，地处川 黔渝交通要冲，亦为川、渝出海大通黔渝交通要冲，亦为川、渝出海大通 道。道。 资料打包资料打包 行政区划：行政区划： 遵义市于遵义市于1997年撤地设市，现辖年撤地设市，现辖2区区2市市8 县县2个自治县，分别为红花岗区、汇川区、仁个自治县，分别为红花岗区、汇川区、仁 怀市、赤水市、遵义县、习水县、桐梓县、怀市、赤水市、遵义县、习水县、桐梓县、 绥阳县、正安县、湄潭县、凤冈县、余庆县、绥阳县、正安县、湄潭县、凤冈县、余庆县、 道真仡佬族苗族自治县和务川仡佬族苗族自道真仡佬族苗族自治县和务川仡佬族苗族自 治县。县、自治县、区（市）下辖有治县。县、

6、自治县、区（市）下辖有166个镇、个镇、 54个乡、个乡、14个街道办事处、个街道办事处、8个民族乡。镇、个民族乡。镇、 乡（民族乡）下辖乡（民族乡）下辖1980个行政街，街道办事个行政街，街道办事 处下辖处下辖216个社区居委会。个社区居委会。 面积、人口：面积、人口： 遵义市是全省地域最广、人口最多、经济遵义市是全省地域最广、人口最多、经济 和文化较为发达的地级行政区。和文化较为发达的地级行政区。2004年末全年末全 市总人口市总人口730万人，人口自然增长率为万人，人口自然增长率为7.61， 城镇化率为城镇化率为30.4，人口密度为，人口密度为237.3人人/平方公平方公 里，除汉族外，

7、有仡佬族、苗族、土家族、里，除汉族外，有仡佬族、苗族、土家族、 布依族、彝族、回族、侗族等布依族、彝族、回族、侗族等36个少数民族，个少数民族， 其中，其中，遵义市区人口遵义市区人口78万人万人。 城市历史：城市历史： 公元前二世纪的西汉到公元二世纪时的东公元前二世纪的西汉到公元二世纪时的东 汉时期，曾先后有过舍人、盛览和尹珍三位汉时期，曾先后有过舍人、盛览和尹珍三位 文化先驱在这片土地上创建、发展、传播古文化先驱在这片土地上创建、发展、传播古 代文化；公元八世纪唐代大诗人李白曾流放代文化；公元八世纪唐代大诗人李白曾流放 古夜郎（今桐梓县境内）；宋代起，政府普古夜郎（今桐梓县境内）；宋代起，政

8、府普 遍在这里设置府学、县学，建立书院。唐贞遍在这里设置府学、县学，建立书院。唐贞 观十三年（公元观十三年（公元639年），将隋代的郎州改名年），将隋代的郎州改名 为播州，唐贞观十六年（公元为播州，唐贞观十六年（公元642年），将播年），将播 州所领的罗蒙县改名遵义县。清雍正五年州所领的罗蒙县改名遵义县。清雍正五年 （公元（公元1727年），遵义府由四川省划归贵州年），遵义府由四川省划归贵州 省管辖。省管辖。 全国首批公布的全国首批公布的24个历史文化名城之一。个历史文化名城之一。 1935年年1月，中国工农红军转战贵州，中国月，中国工农红军转战贵州，中国 共产党中央政治局在遵义召开了举世闻名

9、的共产党中央政治局在遵义召开了举世闻名的 “遵义会议遵义会议”。 04年获得全国人居环境范例城市称号年获得全国人居环境范例城市称号 重重 庆庆 市市 资料打包资料打包 一、遵义市房地产发展阶段判定一、遵义市房地产发展阶段判定 n人均gdp与发展阶段的关系 n市场化程度与发展阶段的关系 资料打包资料打包 2006年遵义市人均年遵义市人均gdp868us$ 宏观经济增长宏观经济增长房地产业发展状况房地产业发展状况 小于小于4%4%萎缩萎缩 4-5%4-5%停滞停滞 5-8%5-8%稳定发展稳定发展 大于大于8%8%高速发展高速发展 20062006年遵义市年遵义市gdpgdp465.7465.7亿

10、元增长亿元增长12.6%12.6% 遵义市房地产发展阶段判断遵义市房地产发展阶段判断 即将从启动阶段迈入快速发展阶段即将从启动阶段迈入快速发展阶段 此阶段需求特征为生存、改善需求兼有；此阶段需求特征为生存、改善需求兼有； 房地产开发以数量为主，数量与质量并重。房地产开发以数量为主，数量与质量并重。 资料打包资料打包 指标名称指标名称公式公式测算方法测算方法评估标准评估标准 城镇住房私有率城镇住房私有率 m1=h/p=m1=h/p=商品房建筑面积商品房建筑面积/ /住住 宅建筑总面积宅建筑总面积m1=m1/60%m1=m1/60% 市场经济发达，房地产市场经济发达，房地产 市场成熟的国家市场成熟

11、的国家 和地区一般为和地区一般为 50%-70%50%-70%，我国取，我国取 60%60% 住宅消费支出比重住宅消费支出比重 m2=y/c=m2=y/c=家庭月住房消费支出家庭月住房消费支出 / /家庭月生活支出家庭月生活支出m2=m2/15%m2=m2/15% 市场经济发达，房地产市场经济发达，房地产 市场成熟的国家市场成熟的国家 和地区一般为和地区一般为 13%-20%13%-20%，我国取，我国取 15%15% 房价收入比房价收入比 m3=a/i=m3=a/i=一套中等水平住房市一套中等水平住房市 场价格场价格/ /居民家庭年收居民家庭年收 入入 m3=1-m3=1-（m3-5m3-5

12、） /5/5 发达国家平均为发达国家平均为5 5，我国，我国 取取5 5 房地产金融化深度房地产金融化深度 m4=r/f=m4=r/f=房地产年贷款总额房地产年贷款总额/ / 金融机构年贷款总额金融机构年贷款总额m4=m4/20%m4=m4/20% 市场经济发达，房地产市场经济发达，房地产 市场成熟的国家市场成熟的国家 和地区一般为和地区一般为30%30%， 我国取我国取20%20% 房地产投资多样化指房地产投资多样化指 标标m5(m5(投资多样化指标投资多样化指标) ) m5=m5m5=m5线性内差线性内差 法法 发达国家一般不高于发达国家一般不高于20%20%， 我国取国有住宅我国取国有住

13、宅 投资达投资达30%30%为完全为完全 市场化，市场化，100%100%市市 场化为场化为0 0 住房价格市场化指标住房价格市场化指标 m6=w/d=m6=w/d=竣工商品房总面积竣工商品房总面积/ / 竣工总面积竣工总面积m6=m6 m6=m6 整体市场化程度计算整体市场化程度计算m=m=（m1+m2+m3+m4+m5+m6m1+m2+m3+m4+m5+m6）/6/6 市场化评价指标体系市场化评价指标体系 32% 50%50%80%80%91.5%91.5%m m 24%49%49%71%71%80%80%m6m6 24%49%49%71%71%80%80%m6m6 40%57%57%79

14、%79%100%100%m5m5 56%60%60%45%45%30%30%m5m5 15%40%40%75%75%85%85%m4m4 5%8%8%15%15%17%17%m4m4 120%83%83%48%48%52%52%m3m3 4.15.845.847.617.617.407.40m3m3 40%114%114%87%87%100%100%m2m2 10%17%17%13%13%15%15%m2m2 6%10%10%120%120%132%132%m1m1 5%6%6%72%72%79%79%m1m1 遵义市遵义市贵阳贵阳广州广州深圳深圳城市城市 各发展阶段城市市场化界定各发展阶段城

15、市市场化界定 资料打包资料打包 阶段阶段启动阶段启动阶段快速发展阶段快速发展阶段平稳发展平稳发展减缓发展减缓发展 市场化市场化 程度程度 m m50%50%50%50%m m80%80%m m 80%80%m m 95%95% 市市 场场 描描 述述 （1 1）福利分配）福利分配 阶段；阶段； （2 2）政府为整）政府为整 个产业主个产业主 要投资者。要投资者。 （3 3）区域平行）区域平行 发展发展 （1 1）住房制度改革，）住房制度改革， 消费者需求急剧消费者需求急剧 增加，增加， （2 2）住宅价格与投资）住宅价格与投资 猛增，大量不成猛增，大量不成 熟发展商及产品熟发展商及产品 出现出

16、现 （3 3）区域市场发展不）区域市场发展不 平衡，地段时代平衡，地段时代 特征明显，特征明显， （4 4）土地市场与商品）土地市场与商品 房市场不规范，房市场不规范， 有可能出现泡沫，有可能出现泡沫， （5 5）政策因素影响大。）政策因素影响大。 （6 6）住房福利依旧大）住房福利依旧大 量存在。量存在。 （1 1）消费者需求增长）消费者需求增长 趋于平稳，趋于平稳， （2 2）发展商数量减少，）发展商数量减少， 产品成熟，产品成熟， （3 3）住宅郊区化明显，）住宅郊区化明显， （4 4）土地市场、商品）土地市场、商品 房市场规范操作，房市场规范操作， （5 5）政府对房地产业）政府对房地

17、产业 的调控主要通过的调控主要通过 城市规划及土地城市规划及土地 供应等手段间接供应等手段间接 进行，进行， （6 6）政府的住房福利）政府的住房福利 少量存在。少量存在。 （1 1）消费者需求）消费者需求 逐渐减少，逐渐减少， （2 2）房地产市场）房地产市场 以二级市场以二级市场 交易为主，交易为主， （3 3）市场为大地）市场为大地 产商所主导，产商所主导， （4 4）土地市场与）土地市场与 商品房市场商品房市场 完全规范，完全规范， （5 5）但政府的住）但政府的住 房福利依旧房福利依旧 少量存在。少量存在。 代表代表 城市城市 20082008年以前年以前 遵义市遵义市 广州、贵阳广

18、州、贵阳 20082008年以后遵义市年以后遵义市 深圳深圳香港香港 市场化程度与发展阶段的关系市场化程度与发展阶段的关系 资料打包资料打包 遵义房地产市场化程度判定遵义房地产市场化程度判定 20082008年年 以前以前 市场化率市场化率 m50m50 启动阶段启动阶段 （1 1）福利分配阶段；）福利分配阶段； （2 2）政府为整个产业主要投资者。）政府为整个产业主要投资者。 （3 3）区域平行发展）区域平行发展 20082008年年 以后以后 市场化率市场化率 m m51.251.2 快速发展快速发展 阶段阶段 （1 1）住房制度改革，消费者需求急剧增加）住房制度改革，消费者需求急剧增加

19、（2 2）住宅价格与投资猛增，大量不成熟发展商及产品出现）住宅价格与投资猛增，大量不成熟发展商及产品出现 （3 3）区域市场发展不平衡，地段时代特征明显）区域市场发展不平衡，地段时代特征明显 （4 4）土地市场与商品房市场不规范，有可能出现泡沫）土地市场与商品房市场不规范，有可能出现泡沫 （5 5）政策因素影响大）政策因素影响大 （6 6）住房福利依旧大量存在）住房福利依旧大量存在 遵义房地产即将进入全面快速发展阶段遵义房地产即将进入全面快速发展阶段 资料打包资料打包 二、遵义市房地产发展周期判定二、遵义市房地产发展周期判定 n房地产投资比例与发展周期的关系 n房地产景气指数与发展周期的关系

20、资料打包资料打包 房地产波动周期房地产波动周期 资料打包资料打包 固定资产投资固定资产投资单单 位位2001年年2002年年2003年年2004年年2005年年2006年年 固定资产投资亿元81.5 106130160.8194.01219 基本建设亿元28.7329154 46.1489.296.34 147.3 更新改造亿元25275192 19.5824.238.52 42.7 其他投资亿元1.3631.112.82.06 1.56 房地产开发房地产开发万元万元10.614.451625.223.29 27.5 房屋施工面积房屋施工面积万平方米万平方米275 36240749965462

21、1.44 房屋竣工面积房屋竣工面积万平方米万平方米117114151242160196.78 遵义房地产历年投资统计遵义房地产历年投资统计 施工量逐年加大，但竣工量走势不稳施工量逐年加大，但竣工量走势不稳 资料打包资料打包 年年 份份住宅住宅(万万/)写字楼写字楼(万万/)商业物业商业物业 (万万/) 全年销全年销 售量售量 2000年年39.80.343.5844 2001年年620.566.269 2002年年68.71.17.0877 2003年年105.41.7711.2118.5 2004年年145.82.6715164 2005年年1521.1613.7167 2006年上半年年上

22、半年52.42.18.3 2000-2006年商品房销售量统计年商品房销售量统计 遵义房地产市场商品房销售高峰期在下半年遵义房地产市场商品房销售高峰期在下半年 商业物业历年成交量仅占住宅成交量商业物业历年成交量仅占住宅成交量10%左右左右 资料打包资料打包 遵义市房地产投资周期预测遵义市房地产投资周期预测 滞涨期滞涨期饱和期饱和期 资料打包资料打包 房地产景气指数与发展周期关系房地产景气指数与发展周期关系 周期周期景气指数景气指数市场特征市场特征 低迷150需求稳定，供给上升 滞涨150供给需求下降 资料打包资料打包 从景气指数判断遵义房地产需求周期从景气指数判断遵义房地产需求周期 指数名称指

23、数名称总指数总指数房地产开发房地产开发 指数指数 房屋峻工房屋峻工 面积面积 房屋开工房屋开工 销售价格销售价格市场需求市场需求 指数140156145132 142153 区间较强景气较强景气不景气较强景气 较强景气强景气 周期判断正常期过热期 资料打包资料打包 推论推论 目前遵义市房地产投资周期为滞涨期饱和期，需求周期为正常期过热 期发展，房地产达到了发展周期的最高阶段。 如果排除政府宏观调控，遵义房地产市场在2008年后将会有一个从波峰下 降的时期，在这个阶段追加房地产投资风险系数加大 资料打包资料打包 遵义市城市经济发展水平遵义市城市经济发展水平持续增长；持续增长； 在全国在全国315

24、个地级城市中，遵义市排名个地级城市中，遵义市排名123位，经济实力处于中上水平位，经济实力处于中上水平 单 位 ： 亿 元 在岗职工工资收入水平和存款水平高于本省周边地级城市在岗职工工资收入水平和存款水平高于本省周边地级城市 资料打包资料打包 产业结构：第三产业占主导；零售及服务业比重高产业结构：第三产业占主导；零售及服务业比重高 矿产资源所占比重较高 城市化水平32 资料打包资料打包 遵义市房地产发展周期遵义市房地产发展周期 93 94 95 96 97 98 99 00 01 02 03 04 05 06 07 08 98年房地 产投资下 跌至93年 以来最低 点，仅为 0.5亿元。 00

25、年上半年， 遵义市房地产 市场对外吸引 增大，土地供 应放量，房地 产投资5.5亿元， 创历年新高。 2007年上半 年房地产开 发投资完成 8.03亿元， 比去年同期 增长22.4。 目前遵义市房地产投资周期为成长期目前遵义市房地产投资周期为成长期高速上升期高速上升期 93年始，房地产投 资首次突破亿元大 关，达1.97亿元， 与去年同比，增幅 7.6倍倍。 （上年仅为（上年仅为0.26亿元）亿元） 2006年房 地产投资 27.5亿元， 增幅18%， 再创历史 新高。 资料打包资料打包 房地产宏观市场分析的启示房地产宏观市场分析的启示 1 1、遵义市房地产步入快速发展阶段，市场需求为、遵义

26、市房地产步入快速发展阶段，市场需求为数量与质量并重，数量与质量并重，大量不成大量不成 熟发展商及产品出现，房地产市场处于群雄混战的时代，并形成了本地房熟发展商及产品出现，房地产市场处于群雄混战的时代，并形成了本地房 开商、贵阳房开商、川、渝房开商在遵义三足鼎立之势开商、贵阳房开商、川、渝房开商在遵义三足鼎立之势。 我们有机会推出市场领先的产品，树立自己的品牌。我们有机会推出市场领先的产品，树立自己的品牌。 2 2、房地产发展周期正处于上升期，住宅价格与投资猛增。、房地产发展周期正处于上升期，住宅价格与投资猛增。 我们应抓住发展机会，尽快占领市场。我们应抓住发展机会，尽快占领市场。 3 3、城北

27、是未来市场供应的集中区域之一，在几年内仍将是竞争的热点区域。、城北是未来市场供应的集中区域之一，在几年内仍将是竞争的热点区域。 城北竞争激烈城北竞争激烈, ,罗庄片区属城市中心地段罗庄片区属城市中心地段, ,我们面临巨大机会和挑战我们面临巨大机会和挑战. . 资料打包资料打包 宏观环境分析对本项目的启示宏观环境分析对本项目的启示 对项目有利的因素对项目有利的因素 项目所处的西城区是城市未来发展的主要区域，也是居住环境最 好的区域之一 遵义市社会购买力水平正稳步上升 住房制度的改革和深化，产生了大量社会中层以上群体购房需求 和购买力。 居住支出比例目前仅10%，较其它地级城市而言，发展空间较大。

28、 不利的因素不利的因素 遵义市总体经济实力，人均收入和人均存款在同类地级城市中较 为偏低 产业结构：以第二产业的重工业为主；人口结构中：国有及集体 人员占到16%，该类人口结构购买力普遍偏低，且较大程度依赖 政府住房制度改革 人口的内向性明显，实际增长率不高（7%） 居民生活水平较低，属中偏下温饱线上。 资料打包资料打包 遵义红花岗区是遵义市的母城，是遵义市的经济、文化中心和交通枢纽，是闻名于世的历史文化遵义红花岗区是遵义市的母城，是遵义市的经济、文化中心和交通枢纽，是闻名于世的历史文化 名城。名城。2006年年gdp达到达到102.25亿元，在贵州省经济强县排名中位居第四名。亿元，在贵州省经

29、济强县排名中位居第四名。 本案本案 爵士蓝岛 凤凤 凰凰 山山 资料打包资料打包 楼盘名称楼盘名称 金地华城 所属片区所属片区 南部片区 基本情况基本情况 位于海尔大道、贵遵高速公路交汇处，占地约7万平方米，建筑面积约26万平方米，由5栋28层 高层及多栋小高层所构成，可居住总户数约为2000户。 销售情况销售情况 起价1400元/ 均价1600元/ 一期主体工程已建1/3，部分楼体 即将封顶目前售出20%左右 客户客户 q区县私营企业主、企事业单位人 员、经商人士（90%） q当地企事业单位（4%） q外地人蜀、渝长驻本地经商人士 （6%） 主力户型主力户型 二房：85.7 三房：114.8

30、6-136.47 四房：148.6-163.16 价格价格起价：1400元/ 均价：1600元/ 层差：20元/ 优势优势 q小区内配有幼儿园 q毗邻忠庄公交总站，交通便利 劣势劣势 q规划缺乏主题 q楼体色彩较杂、搭配不协调 q周边生活配套较为缺乏 q毗邻高速公路，车流量大，周 边有污染性工厂，空气质量较差 q户型老旧、呆板 南部片区南部片区 资料打包资料打包 楼盘名称楼盘名称 富华国际广场 所属片区所属片区 南部片区 基本情况基本情况 毗邻拟建中南岭公园，共计29栋，其中写字楼2栋、酒楼2栋、住宅24栋，总建筑面积 70万平方米，分5期建设。 销售情况销售情况 起价1700元/ 均价180

31、0元/ 最高价2080元/ 一期销售约70%左右，目前销 售二期，认购率约40%左右 客户客户 q区县企事业单位人员、私营企 业主、经商人士（85） q当地企事业单位（5%） q外地人蜀、渝长驻本地经商人 士（10%） 主力户型主力户型 二房：107 三房：115-120-130-160 五房：180 价格价格 均价：1800元/ 层差：20元/ 优势优势 q毗邻海尔大道 q进，退于动静之间 q周边生活配套较为完善 劣势劣势 q位于半坡上，建筑密度较大 q户型设计老旧、呆板 q绿化率较低，周边有污染型 工厂，空气质量较差 南部片区南部片区 资料打包资料打包 楼盘名称楼盘名称 智慧名城 所属片区

32、所属片区 南部片区 基本情况基本情况 项目总建筑面积为36.9万平方米，由多层、小高层、花园洋房所组成，分三期修建。 一期为6.5层多层建筑，建筑面积为4.3万平方米，能入住300多户。二期为小高层，建 筑面积为5万多平方米，能入住468户，停车位200个，拟建总停车位为1200个。 销售情况销售情况 一期均价为1480元/，目前 基本售完 二期8月中旬开盘，预计销售 均价为1700元/ 客户客户 q区县私营企业主、企事业单位 人员、经商人士（80%） q当地企事业单位（8%） q外地人，蜀、渝长驻本地经商 人士（12%） 主力户型主力户型 二房：套内面积75 三房：套内面积105-112-1

33、15 价格价格 二期预计销售均价：1700元/ 层差约为：15-20元/左右 优势优势 q毗邻洛江河、南岭公园 q户型方正 q交通便利 劣势劣势 q毗邻火电厂，空气污染较重 q缺乏开发主题 q周边生活配套较为缺乏 q户型设计呆板，部分有暗廊， 且采光性不足 南部片区南部片区 资料打包资料打包 楼盘名称楼盘名称 桃溪河畔 所属片区所属片区 城西南片区 基本情况基本情况 项目总建筑面积为34万平方米，可居住户数1865户，总停车位近1000个，其产品一、 二期主要为独栋、联排别墅以及多层花园洋房组成，三期为多层住宅。 （分别为两家房开商开发） 销售情况销售情况 三期为多层花园洋房，vip卡 认购中

34、，客户认同度不高，三 期总户数约300余户，目前仅 认购60余张左右 客户客户 q区县私营企业主、企事业单位 人员、经商人士（70%） q当地企事业单位（20%） q外地人，蜀、渝长驻本地经商 人士（10%） 主力户型主力户型 独栋别墅：307.88 叠拼别墅：218.55-282.38 联排别墅：190-288.56 花园洋房：116-123-134-137- 139-147 价格价格 三期起价：1780元/ 均价：1890元/ 层差约20元/左右 优势优势 q多层退台式，露台设计多层退台式，露台设计 q绿化高，小区环境好 劣势劣势 q进出交通不便 q周边生活配套缺乏 q毗邻八七厂，有一定空

35、气污 染 南部片区南部片区 资料打包资料打包 板块市场观点板块市场观点 板块属城市新区，为厂矿集中地之一，城市主景观大道延伸海尔大道贯穿南北，交通较为便利，该区域 房地产开发于02年左右开始起步，是目前遵义房地产大盘较为集中区域之一，但生活配套有所不足，在遵义地 区对其认同度较低。本板块呈现出以下特点； 集中沿线开发：目前主要集中在海尔大道沿线，具代表性楼盘主要有智慧名城、富华国际、金地华城、桃 溪河畔等，品质较高项目为桃溪河畔，其一、二期主要以别墅及联排别墅与多层住宅为主。由于拆迁量较小， 因此在售项目均具一定规模，总推售量在150万左右。 规模小区受青睐：该区域在售项目以多层及小高层为主，

36、其中，多层、小区环境好、楼距宽项目整体销售 率达 70%以上，同时，该区域商业物业供应量较大，但市场反映冷淡，整体呈现出有价无市之局面； 区县购买呈主流：区县购买呈主流：经现场实地了解获悉，购买客户群体主要以周边区县的企事业单位集体团购、公务员、 私营企业主、长驻本地蜀、渝经商人士等购买，该客户群体占据整体销量80%以上，并促使整体均价不断上涨， 达到目前14001800元/左右。家庭结构以三口之家为主，35-50岁之间，用途为自住，主要目的；小孩教育、 工作变动、作为投资为将来退休作打算；选择方向；交通便利、有一定社区规模、环境好、周边中、小学近及 完善的生活配套等； 中小套型是首选：选购户

37、型主要以100120 三房为主，首付56万元，总价在1520万之间。对临街 商铺兴趣不大，海尔大道沿街商铺均价40007000元/间及二楼2000元/左右基本无人问津； 房开商实力弱，销售周期长：项目多数为滚动式开发模式，大多经过三年以上开发期，销售时间较长，多 为2年甚至3年以上缓慢销售。整体楼盘剩余单位均为面积较大，朝北向以及高楼层单位；压力主要是小区环境 欠佳、套型面积偏大，总价高，同时缺乏景观、朝向、户型设计不合理，采光不足，暗房、暗卫、暗厨较多也 是滞销的重要因素之一； 资料打包资料打包 楼盘名称楼盘名称 翠堤丽苑 所属片区所属片区 外环片区（东） 基本情况基本情况 项目总建筑面积为

38、11万平方米，二期推出a、b两栋电梯房，有两层地下室，11+1层塔 楼住宅，可入住88户，销售面积为1.3万平方米。 销售情况销售情况 一期己售完 二期目前售出约60%左右 三期预计8月底开盘 客户客户 q区县私营企业主、企事业单位 人员、经商人士（60%） q当地企事业单位（30%） q外地人蜀、渝长驻本地经商人 士（10%） 主力户型主力户型 三房：127-154 四房：225 五房：235 价格价格 二期起价：1860元/ 层差：20元/ 三期价格未定 优势优势 q毗邻洛江河 q小区依山而建，绿化高，环 境较佳 q交通便利 劣势劣势 q楼体建于半坡上，楼间距较 近，感觉压抑 q户型主卧实

39、用性较差 q三房户型面积偏大 外环片区（东）外环片区（东） 资料打包资料打包 楼盘名称楼盘名称 福源山庄 所属片区所属片区 外环片区（东） 基本情况基本情况 项目总建筑面积为15万平方米，由多层、小高层、花园洋房所组成的山体住宅小区， 分四期建设，目前三期已开始动工。 销售情况销售情况 一期基本售完 二期约售20%左右 三期目前动工修建 客户客户 q区县私营企业主、企事业单位 人员、经商人士（85%） q当地企事业单位（5%） q外地人蜀、渝长驻本地经商人 士（10%） 主力户型主力户型 一房：60 二房：73 三房：105-132 价格价格 起价：1630元/ 高价：1800元/ 层差：15

40、元/ 优势优势 q小区内配有会所、山顶公园 q原生态自然景观，环境较佳 q户型方正实用 劣势劣势 q地块高差较大，台地式建筑， 进出不便 q周边配套较为缺乏 q交通不便 外环片区（东）外环片区（东） 资料打包资料打包 楼盘名称楼盘名称 九州时代 所属片区所属片区 外环片区（东） 基本情况基本情况 项目总建筑面积为4.3万平方米，为连体独栋29层建筑，其中6层为商业中心、7层为转 换层、8-29层为住宅。 销售情况销售情况 项目已售近两年左右 目前售出60%左右 客户客户 q区县私营企业主、企事业单位 人员、经商人士（70%） q当地企事业单位（15%） q外地人蜀、渝长驻本地经商人 士（15%

41、） 主力户型主力户型 二房：86-106 三房：132-170 价格价格 起价：2000元/ 层差：20元/ 优势优势 q毗邻洛江河 q部分户型宽大阳台设计，视 野开阔 q交通便利 q周边配套较为完善 劣势劣势 q商业面积过大 q户型实用性差，有暗房 q周边环境繁杂 q户型老旧、呆板、面积偏大 外环片区（东）外环片区（东） 资料打包资料打包 楼盘名称楼盘名称 爵士蓝岛 所属片区所属片区 外环片区（东） 基本情况基本情况 项目总建筑面积30万平方米，集商业居住为一体，总体13栋建筑以北部高层围合及南 部小高层与多层组成布局，其中南端多层连体楼为回迁房。 销售情况销售情况 目前推出小高层及二栋高层

42、， 销售率约40%左右 商铺尚未销售，拟定先招商后 销售 客户客户 q区县私营企业主、企事业单位 人员、经商人士（80%） q当地企事业单位（10%） q外地人蜀、渝长驻本地经商人 士（10%） 主力户型主力户型 三房：126-133-134-151 复式：220左右 价格价格 起价：2100元/ 均价：2400元/ 最高价：2700元/ 层差：20元/ 优势优势 q邻近东环路商业繁华地段 q小区配有中庭水景园林，绿 化率高，环境较佳 q户型方正，宽大阳台设计 q周边配套较为完善 劣势劣势 q周边环境及治安状况较差 q整体地形高差较大 q户型偏大、楼间距小，密度 大 外环片区（东）外环片区（东

43、） 资料打包资料打包 楼盘名称楼盘名称 顺达东城国际 所属片区所属片区 外环片区（东） 基本情况基本情况 项目为双连体29层楼宇，其中四层为裙楼，其中一栋规划为五星级酒店，另一栋规划 为，住宅三梯十四户，停车位272个。 销售情况销售情况 目前推售住宅部份，销售约 20%左右 主体工程已近封顶阶段 客户客户 q区县私营企业主、企事业单位 人员、经商人士（85%） q当地企事业单位（5%） q外地人蜀、渝长驻本地经商人 士（10%） 主力户型主力户型 一房：45-56 二房：95-98-106 三房：125 价格价格 均价：2250元/ 层差：15-20元/ 优势优势 q交通便利 q外观设计较为

44、华丽简洁 q周边配套较为完善 劣势劣势 q户型实用性差，部分有暗房 q单体建筑无小区，临街噪音 q底商上住宅相互干扰 q周边环境繁杂 外环片区（东）外环片区（东） 资料打包资料打包 楼盘名称楼盘名称 沙河综合批发市场 所属片区所属片区 外环片区（东） 基本情况基本情况 项目总建筑面积24万平方米，多家房开商分区、分期开发，物业类型由多层、小高层、 高层所构成，其楼体底下两层为裙楼商铺。 销售情况销售情况 整体已售五年左右 推出销售部份，目前售出60% 左右 客户客户 q区县私营企业主、企事业单位 人员、经商人士（85%） q当地企事业单位（5%） q外地人蜀、渝长驻本地经商人 士（10%） 主

45、力户型主力户型 二房：83-98 三房：107-117-128-130-134 复式：190 价格价格 多层起价1780元/ 电梯房起价：1880元/ 住宅层差：20元/ 商铺售价：4000-12000元/ 优势优势 q商业氛围较好 q周边生活配套较完善 q户型多样化 劣势劣势 q交通不便 q周边环境较差 q部分户型有暗房，通风采光 性不佳 外环片区（东）外环片区（东） 资料打包资料打包 楼盘名称楼盘名称 沃尔玛国际财富广场 所属片区所属片区 外环片区（东） 基本情况基本情况 项目总占地面积为1.2万平方米，总建筑面积为8万平方米，其中商场面积3.5万平方米， 为连体8栋建筑，裙楼三层为商业中

46、心，四楼架空层是4000平方米空中花园。 销售情况销售情况 住宅已售完 临街一楼商铺已售70%左右 内铺为产权式商铺，目前已售 40%左右 客户客户 q区县私营企业主、企事业单位 人员、经商人士（80%） q当地企事业单位（10%） q外地人蜀、渝长驻本地经商人 士（10%） 主力户型主力户型 住宅部份已售完 （原因：多层，体量较小，户 型不大，沃尔玛商家介入） 价格价格 住宅已售完 临街商铺价格：26000元/左 右 内铺价格：4000-8000元/ 优势优势 q周边配套完善 q沃尔玛品牌优势 q交通便利 劣势劣势 q自身无绿化，环境较差 q人流量大，较为嘈杂 外环片区（东）外环片区（东）

47、资料打包资料打包 板块市场观点板块市场观点 板块属城市传统物流、建材、小商品集散地，为城市东部区域经济中心，各种生活配套相对完善，火车站、 客车站坐落其中，城市景观大道外环路大道北端与大连路及南端海尔大道连接，从而贯穿整个城市南北， 是遵义市重要的交通枢纽。该区域内房地产开发热潮始于98年左右，早期主要为旧城拆迁户安置区域之一，近 年以来，随着市场化进程加快，民众购买力提高，及交通便利优势，区域内商品房品质有了较大提升，并呈现 出以下方面特点； 区县购买占绝对量：区县购买占绝对量：经对区域在售楼盘及相关资料获悉，购买客户群体绝对数量来源以周边区县的企事业 单位、公务员、私营企业主、外地长驻本区

48、域经商人士等为主，以及四川、重庆为辅，该两部份客户群体占总 销售量的80%以上，个别性价比较高的项目甚至超过90%以上。 价格差异大：该区域内，相互间价格差异较大，外环路南段洛江河地段，平均售价约为1900-2000元/左 右，中段沙坝片区，整体均价在1400-1600元/左右，毗邻北京路在售楼盘整体均价约为1800-2000元/之间， 呈现出中间低两头高的格局。客户群体家庭结构以三口之家为主，35-50岁之间，用途为自住，主要目的；自住、 小孩教育、近工作地方、作为投资为将来退休作打算；选择方向；交通便利，有一定社区规模,环境好、周边中、 小学及完善的生活配套等； 集中沿线开发：目前在售项目

49、多为沿外环路两侧分布，基本为旧城改造项目，密度较大； 多层房受青睐：本片区在售项目主要以多层及小高层为主，经对认购情况了解，以区县为主的绝大数客户 群对多层小区房认同度最高，在销售速度上，多层屋销售进度比电榜房销售率高出一倍以上。 中等面积是首选：选购户型主要以100120 三房为主，首付67万元，总价在1520万之间。对临街 商铺兴趣不大，空置率较高（特别是沙河小区），沿街商铺均价400015000元/左右（沃尔玛进驻财富广场 除外），二楼商业物业 基本无人问津； 开发实力弱，销售周期长：项目多数为滚动式，联合开发模式，大多经过3-5年以上开发期，除 “财富广 场住宅楼）“外，其它均已上市销

50、售一年甚至两年以上，销售率约60%左右，剩余均为大面积以及高楼层单位； 压力主要是面积偏大，总价高，同时缺乏景观、朝向差、户型设计不合理，采光不足等也是滞销的重要因素之 一。 资料打包资料打包 楼盘名称楼盘名称 遵义汽车城（风尚街区二期） 所属片区所属片区 北部片区（茅草埔） 基本情况基本情况 项目总建筑面积为17万平方米，由多层、小高层、高层所构成，并以长沙路为轴线， 两侧布局。 销售情况销售情况 一期住宅基本售完 二期开始楼体第8层修建 二期已售20%左右 商铺价格未定 客户客户 q区县私营企业主、企事业单位 人员、经商人士（70%） q当地企事业单位（15%） q外地人蜀、渝长驻本地经商

51、人 士（15%） 主力户型主力户型 二房：90 三房：107 （主力户型120-130） 价格价格 起价：1700元/ 均价：1780元/ 层差：20元/ 优势优势 q商业氛围浓厚，交通便利 q周边配套完善 q楼体色彩搭配协调，视觉效 果较好 劣势劣势 q项目整体规划欠佳，无景观 q户型设计老旧，呆板，实用 性不佳 北部片区北部片区 资料打包资料打包 楼盘名称楼盘名称 枫桥韵泊 所属片区所属片区 北部片区（茅草埔） 基本情况基本情况 项目总建筑面积13万平方米，由4栋高层、2栋小高层、12栋多层所构成，可居住总户 数为756户。 销售情况销售情况 三房中小户型已售完 大三房户型售出40%左右

52、客户客户 q区县私营企业主、企事业单位 人员、经商人士（70%） q当地企事业单位（20%） q外地人蜀、渝长驻本地经商人 士（10%） 主力户型主力户型 二房：87 三房：110-121 复式：191 价格价格 多层起价：2208元/ 电梯房起价：1800元/ 层差：20元/ 优势优势 q交通便利 q毗邻城市主干道 q绿化高，环境空气较好 q自身、周边配套较为完善 q部分有入户花园 劣势劣势 q缺乏鲜明主题 q户型设计呆板，部分户型功 能分区欠佳，采光不足 北部片区北部片区 资料打包资料打包 楼盘名称楼盘名称 东星家园 所属片区所属片区 北部片区（茅草埔） 基本情况基本情况 项目总建筑面积1

53、5万平方米，分为6个组团，由小高层电梯房组成，带入户花园设计 销售情况销售情况 三房中小户型已售完 大三房户型售出40%左右 客户客户 q区县私营企业主、企事业单位 人员、经商人士（70%） q当地企事业单位（20%） q外地人蜀、渝长驻本地经商人 士（10%） 主力户型主力户型 二房：87 三房：110-121 复式：191 价格价格 多层起价：2208元/ 电梯房起价：1800元/ 层差：20元/ 优势优势 q交通便利 q毗邻城市主干道 q绿化高，环境空气较好 q自身、周边配套较为完善 q部分有入户花园 劣势劣势 q缺乏鲜明主题 q户型设计呆板，部分户型功 能分区欠佳，采光不足 北部片区北

54、部片区 资料打包资料打包 楼盘名称楼盘名称 大成帝景 所属片区所属片区 北部片区（茅草埔） 基本情况基本情况 项目总建筑面积为4.7万平方米，单体独栋30层高层建筑，其中商业面积4400平方米， 写字楼面积2100平方米，可居住户数243户。 销售情况销售情况 工程即将封顶 目前已售40%左右 客户客户 q区县私营企业主、企事业单位 人员、经商人士（70%） q当地企事业单位（15%） q外地人蜀、渝长驻本地经商人 士（15%） 主力户型主力户型 三房：109-113-128-136-139- 148-155 价格价格 根据朝向不同起价分别为 1980元/ 2160元/ 2180元/ 层差：2

55、0元/ 优势优势 q距城市中心区近，交通便利 q户型较为方正，部分带入户 花园 q周边生活配套较为完善 劣势劣势 q单体楼，自身配套缺乏 q缺乏鲜明主题 q户型老旧、呆板，功能分区 欠佳 北部片区北部片区 资料打包资料打包 楼盘名称楼盘名称 佳联海珠广场 所属片区所属片区 北部片区（茅草埔） 基本情况基本情况 项目总建筑面积12万平方米，连体独栋28层建筑，地上裙楼三层为商场。 销售情况销售情况 起价：2388元/ 目前推出体量的30%左右 客户客户 q区县私营企业主、企事业单位 人员、经商人士（75%） q当地企事业单位（10%） q外地人蜀、渝长驻本地经商人 士（15%） 主力户型主力户型

56、 二房：套内面积86-96 三房：套内面积120 四房：套内面积142 价格价格 起价：2388元/ 高价：2888元/ 层差：20元/ 优势优势 q位于城市中心区，交通便利 q周边配套较为完善 q有入户花园 q酒店式物管 劣势劣势 q户型偏大 q部分户型功能分区实用性差 q底商上住宅相互干扰 北部片区北部片区 资料打包资料打包 楼盘名称楼盘名称 北部湾锦都豪苑 所属片区所属片区 北部片区（茅草埔） 基本情况基本情况 项目傍水而居总建筑面积为15万平方米，由10栋11层小高层和4栋17层高层所构成，可居住户数为 712户，分两期建设。 销售情况销售情况 一期已售完 二期现房销售已售40%左右客

57、户客户 q区县私营企业主、企事业单 位人员、经商人士（70%） q当地企事业单位（20%） q外地人蜀、渝长驻本地经商 人士（10%） 主力户型主力户型 三房：134-136-142 四房：153-162-173 五房：164 六房：272 价格价格 起价：2050元/ 层差：20元/ 优势优势 q绿化高，环境整洁幽静 q毗邻湘江河畔 q自身配套较为完善 q交通便利 q户型方正实用，有入户花园 劣势劣势 q楼体虽显华贵，但色彩过深略显 厚重 q周边配套缺乏 q户型偏大 北部片区北部片区 资料打包资料打包 板块市场观点板块市场观点 板块属城市新区，在原开发区基础上成立汇川区，为遵义市政府所在地，

58、环境优美，空气清新，各种生活配 套相对较为完善，城市主景观大道南京路贯穿东西，湘江河剑沿凤凰山西部由北向南湾沿而下，平均宽度 为40米左右，是城市主要的景观带，在贵州及当地享有较高认同度。商品房开发品质较其它区域有较大提高， 本板块呈现出以下特点； 物业品质高：整体的开发规模、小区规划、园林布局、户型设计、管理等方面基本代表了整个城市的开发质 素.具代表性的项目有香水郡、锦都豪苑、枫桥韵泊等，由于各小区均具一定规模与开发水平，性价比方面就市 中心开发项目而言具有较大优势。 中等面积是首选：经对在售项目实地了解，选购户型主要以100120 三房最受欢迎，首付67万元，总 价在2025万之间，二房

59、80-90左右，总价在15-17万元之间是年青人的首选，用途多为结婚用房，购买方 式多由父母帮助首期房款及装修 ； 商业物业空置大：在对大连路、南京路在售项目了解，临街商铺空置率较高，均价850013000元/左右， 二楼基本无人问津，临街多数为2层以上商业，体量较为巨大，且进深大，开间窄，呈有价无市现状； 区县购买呈主流：区县购买呈主流：经相关资料获悉，购买客户群体，主要来自周边区县的企事业单位、公务员、私营企业 主等购买，并促使整体均价不断上涨，达到目前20002200元/左右。家庭结构以三口之家为主，35-50岁之 间，用途为自住，主要目的；小孩教育、工作调动、作为投资为将来退休作打算；选择方向；有一定社区规模, 环境好、周边中、小学、医院及完善的生活配套等； 开发实力弱，销售周期长：大多经过二年以上开发期，销售剩余均为大面积以及高楼层单位；压力主要是 面积偏大，总价高，同时缺乏景观、朝向差、户型设计不合理，采光不足，暗房、暗卫、暗厨较多 也是滞销的 重要因素之一。 资料打包资料打包 楼盘名称楼盘名称 维也纳春天 所属片区所属片区 （北部片区） 基本情况基本情况 项目总建筑面积为14.6万平方米，由联排、叠拼别墅和小高层成院落式布局。 销售情况销售情况 目前一期已封顶 已销售70%左右