盐城温盐泉旅游项目开发可行性报告

1、盐城温盐泉旅游开发项目可行性研究报告开发盐城温盐泉盐疗保健旅游项目，发展旅游事业，促进当地经济的发展，既是满足人们生活水平日益提高的需要和旅游业步入产业化高效型经济的要求，又能充分发挥本地资源、交通优势，带动相关产业的发展，具有良好的社会效益、经济效益和生态效益。为此，我们构思盐城中国温盐泉招商引资项目，做出可行性报告分析。 第一章 项目概况 第1节 项目背景简介 随着人们生活水平日益提高和闲暇时间增多，旅游业正成为当今世界最具生机活力、永不衰落的朝阳产业，成为经济增长的新亮点。改革开放以来，我国旅游业已经实现了连续20多年的持续、快速发展，旅游业在国民经济中的地位和作用日益增强，国内旅游人数

2、和效益指标有了百倍以上的增长，国际旅游各项指标比1978年有了四五十倍以上的增长，实现了从资源大国到亚洲旅游大国的历史性跨越。随着小康社会的到来，我国旅游发展格局和态势正在发生着深刻地变化，从观光时代向休闲度假时代转变，人们的休闲时间也越来越多，传统工作和休闲概念已经逐步地模糊，人们也更加注重文化精神的消费与追求，这种变化大大刺激了休闲度假旅游的发展，休闲消费已经成为我国旅游业新的增长点。追求保健、享受健康，已逐渐成为一种社会时尚，是现代旅游发展所追求的核心价值。休闲保健旅游主动顺应了人们旅游观念的改变和对健康的追求，拓展了旅游方式，丰富了旅游的内涵，是第二代旅游发展的一个重要方向。本项目符合

3、国家十一五期间国民经济和社会发展计划纲要中关于积极开发利用旅游资源、加快旅游业发展的要求。盐城市政府在十一五计划和2020年远景规划中已将旅游业列为新兴支柱产业优先发展，并提供最优惠的旅游投资政策。第2节 项目建设格局设计盐城中国温盐泉盐疗保健旅游项目总体规划控地2000亩，分三期工程建设,建设以温盐泉漂浮为主，结合保健、疗养、休闲、现代水上运动等要素，集健康性、时尚性、趣味性为一体,打造成以体验温盐泉漂浮、水上休闲娱乐、运动休闲、疗养保健为一体的旅游度假圣地，最终使盐城发展成为当地乃至江苏省内的疗养保健基地。一期工程：建设大型室内外温盐泉漂浮区，大型室内水上世界及娱乐区，五星级酒店以及餐饮、

4、娱乐配套设施等项目，占地约800亩。包括大型室内外死海漂浮区、螺旋滑道、U型滑道、人造沙滩、造浪池、人造海浪、漂流区和小型功能水池以及餐饮、娱乐配套设施等项目。二期工程：二期工程在一期的基础上建设温盐泉盐疗保健中心，全面开发其医疗保健价值，建设先进的水中按摩理疗系统、盐疗中心、黑泥美容、水上漂浮电影院等项目，规划用地200亩。三期工程：三期的主体工程建设高尔夫球场、休闲别墅、健身中心等大型运动休闲场馆，规划用地1000亩。第3节 项目投资预算简介根据盐城温盐泉开发项目规划，其建设开发主要分为如上三期。总投资预算为人民币9.6亿。其中第一期建设设计历时两年，投资5.6亿元。一期建设完毕将运营部分

5、景点，同时开始二三期。投资分别为2亿元。该项目开发主要受益为门票，纪念品以及餐饮。这些收益跟参观的人数密切相关。一期项目完成后，以年接待游客40万人次，游客人均消费200元计算，当年运营成本为0.6亿元600万元。二、三期项目完成后，运营成本为1.3亿元。第2章 项目市场分析第1节 行业外部环境PEST分析1，政治法律环境分析盐城市经济从20世纪80年代初开始苏醒。改革开放末期，盐城市借改革开放之机，逐渐在中国东部沿海地区崛起。在此后的十几年中，盐城经济发展道路有起有落。进入两千年新纪元之后，国家加大了参与力度和指导力度，批准设立了盐城边境经济合作区、江苏盐城出口加工区、盐城中韩互市贸易区。同

6、时，沿海地区享受开发政策，形成了较为完善的区域政策组合优势，全面实施江苏沿海大开发国家战略向纵深化推进和落实长三角一体化国家战略这两大叠加战略此外，国家实行的新的放假办法及带薪假日制度，给人们出游提供时间上和资金上的条件。2007年12月7日国务院第198次常务会议通过国务院关于修改的决定和职工带薪年休假条例，自2008年1月1日起施行。对比以往的数据中可以看出，新制度对旅游行业起到了更加巨大的推动作用。2，经济环境分析在全国284个地级市中，2012年盐城市经济总量已上升到第24位，财政收入列15位。去年完成财政总收入突破800亿元,其中公共财政预算收入312.8亿元，增长16.3%,增幅居

7、全省第三位；2012年全市城镇居民人均可支配收入25867元,增长13.2%;农民人均纯收入11898元,。2012年全市完成规模以上工业实现增加值1354亿元，增长17.3%。全力主攻沿海开发重大项目，加快了沿海发展步伐。精心组织一系列重大招商活动，成功举办“518”、“1118”经贸洽谈会，实施了一批利用外资重点项目，2012年全市新批投资3000万美元以上外资项目39个。注册外资实际到账21.4亿美元，增长26.9%。外贸出口总额35.8亿美元，增长20%。经济的高速发展，基础设施的不断完善，人流量的不断加大，均促进了盐城市的旅游业的发展。3，社会文化环境分析自从进入21世纪以来，经历了

8、理性消费和感觉消费阶段之后，国民的旅游消费观念已经发生了重大的变化，进入了感性消费阶段。该阶段的主要消费特征表现在以下三方面：（1）在消费内容上，追求“基本”和“古典”，喜爱自然、关注环保、关心健康和重视休闲娱乐活动；（2）在消费方式上，追求个性化及定制化；（3）消费选择呈现信息化趋势。该项目融娱乐休闲与观光游览于一体，正迎合了现阶段广大旅游消费者的心理。4，技术及自然环境分析世界旅游组织在其出版的E-Business for Tourism中指出：“旅游电子商务是指通过先进的信息技术手段来改进旅游机构内、外部的连通性，即改进旅游企业之间、旅游企业与上游供应商之间以及旅游企业与旅游者之间的交流

9、与交易，改进旅游企业内部的业务流程，增进知识共享。”随着旅游电子商务的出现，网络凭借其信息优势广泛地应用于其他旅游企业，这便在一定程度上弱化了旅行社提供信息和代理的职能。科技深刻地影响着人类社会的历史进程和经济生活等各个方面，同样也影响着企业的市场营销活动。当代科技的迅猛发展使得人们的生活水平以及生产活动能力得到了提高，互联网的普及与应用，通讯技术的日新月异的发展以及大众交通工具的普及，使人们的生产生活更加快捷与便利。随着网络的普及以及旅游电子商务的逐步发展，盐城温盐泉项目一旦建成，其知名度可以得到快速的提升，从而进一步扩大其顾客群体。 早期的国内旅游景点市场的无规则开发，导致了资源的严重浪费

10、和污染的严重加剧，一些比较著名的旅游胜地由于游客接待量的增加，导致当地生态环境遭到了严重的破坏，因此，在旅游高峰期时便迫切需要分流出一部分游客，这便要求在开发新的旅游项目的同时还必须兼顾到对生态环境的保护，而盐城温盐泉项目在启动前已经做了科学详尽的项目规划，项目建设不仅未破坏当地的自然风光，更加促进了当地社会文化经济建设的发展，做到了开发与生态保护的完美结合。 第2节项目分析一，盐城温盐泉项目优势分析 1，政府大力支持盐城市委、市政府具有强烈的旅游产业开发意识，基于旅游业在国民经济中的重要地位，把旅游业作为一项重要的产业来抓。盐城市发展旅游行业的社会氛围已经形成。当地人民为了发展旅游业而献计献

11、策、积极投资、提供服务等，已经成为了一种普遍的现象，社会的支持是发展旅游业的最大动力。2，旅游资源丰富“东方湿地、鹤鹿故乡”，盐城旅旅游品牌的影响力不断增强。582公里的海岸线对应着广阔的海洋。沿海滩涂面积683万亩，占江江苏省滩涂总面积的75%，全国的1/7，且每年以5万亩的成陆速度增长。绵延数百公里的滩涂湿地拥有丹丹顶鹤和麋麋鹿两个国家级自然保护区和一个在建的中中华鲟自然保护区。这里海天相接，草木茂盛，鹤舞鹿鸣，一派原始生态风光，是近百种国家一、二类保护动物和近千种动植物栖息生长地。盐城西部地处里下河地区腹地，地势低平、河流纵横，这里物产丰饶，风景如画，民风淳朴，民俗文化源远流长、丰富多彩

12、，原始生态环境赋存较好，被人们誉为金滩银荡、鱼米之乡，有“湿地之都”，“东方湿地”之称。3，盐资独具特色 我市盐资储备居全国前列。据权威机构检验分析，我市天然盐卤水不仅含盐量高达25%（人体可随意浮起），还富含钠、钾、镁、溴、碘等40多种矿物质和微量元素，经验证，这些矿物质元素能够对人体产生明显的美容、减肥、镇静、降低血脂、血压等功效，对风湿性关节炎、皮肤病、心血管病、呼吸道疾病、肥胖症等有明显的效果，可以充分缓解病痛、舒缓精神压力，对人体十分有益，非常适合开发以休闲、保健、体验、生态和文化为特征的盐疗保健旅游项目，是现代康疗度假的新时尚。 4，宜人的气候条件盐城市的气候，属于北亚热带气候向南

13、暖温带气候过渡的地带。一般以灌溉总渠为界，渠南为北亚热带气候带，渠北为南暖温带气候带。由于东临黄海，海洋调节作用非常明显，也可属于湿润的季风气候区。由于靠近海洋，冬季不太冷，夏季不太热，是盛夏避暑之胜地。5，良好的基础设施建设盐城市由铁路、公路、水路、航空和四种运输方式构成了四通八达的交通运输网络；具有先进的电信通信网和便利的邮政网。全市交通邮电业的从业人数约15万人。2005年7月新长铁路的开通，拉近了盐城与全国各大城市的距离，推动了盐城经济社会的快速发展。二，盐城温盐泉项目开发劣势分析1， 冬季雨雪导致效益下降该区域拟建盐城市东郊，雨雪天气会导致路途不畅，便会使得该景区的游客人数下降，进而

14、影响景区运营收益。2， 专业化旅游服务人员稀缺伴随着我国旅游业的高速发展，专业化旅游服务人员、旅游规范已经成为了稀缺资源，而当地专业化的旅游服务人员的稀缺将降低旅游服务的质量，影响到顾客对该景区的印象与评价。三，盐城温盐泉旅游项目开发机遇分析1， 世界文化旅游持续走强世界旅游理事会的专家已宣布，旅游行业于上世纪的90年代便已经成为了世界上最大的产业。预计在2020年世界旅游人数将达到16亿，与此同时，世界游客的数量将以每年4.3%的速度逐年递增，旅游收入也将以每年6.7%的速度逐年递增。随着人们自身素质和生活水平的提高，在这些人当中，将会有越来越多的人选择文化旅游，其中，中国将以其悠久独特的东

15、方文化吸引更多的中外游客。文化旅游业的国内、国际市场总量将不断地扩大，即文化旅游这块蛋糕将被越做越大，因此，该项目的发展机遇也将相当乐观。2， 入世后，我国与世界各国文化交流加强中国“入世”以后，为旅游行业的发展创造出了更好的大环境，为国际间的交流提供了更加广阔的平台，这样一来，便会有更多的人了解中国，希望能亲身感受中国的文化，为我们创造出更多的文化旅游客源。同样，“入世”也为我国文化旅游行业创造了更为广阔的空间，尤其是进一步增强了日、韩游客对我国的了解，并加大了我国与欧美等国家的沟通，大幅度扩大了客源，为文化旅游创造出了的新机遇。3， 社会稳定，为文化旅游提供客观支持我国经济发展平稳高速，政

16、治稳定，治安良好，这便保证了客人的安全，使得中外游客均能够更加安心地畅怀旅游。4， 新的休假制度推动国内旅游市场的壮大国家实行的新的放假办法及带薪假日制度，大幅度地改变了人们原有的假日休息时间以及行程安排。我国从2008年起实施了新的休假制度，缩短了“五一”长假，增加了清明、端午、中秋这三个节日的假期；同时，职工带薪年休假条例的实施在很大程度上弥补取消“五一”黄金周对旅游行业发展所带来的负面影响。在制休假观念和制度保障均已深入人心的促动下，旅游行业将会出现新的发展动向，中短途旅游将会成为人们出行的首选。5，科技进步促进旅游业的发展互联网技术的发展，使得世界各地之间的消息能够实时播报，人们传递的

17、消息更加具有了时效性，也更加的具有了可读性。这便为旅行社的进行广告宣传提供了技术支持。而交通技术的发展，使得人们能够去往世界上任何有人的或无人的地方。科技的发展使得旅行社能够通过互联网等方式向外界更加实捷实时地传播讯息，发放广告来提高旅自身的知名度，推广旅游活动等，有效地提高了自身的工作效率，并且可以通过发放问卷等形式，更加深入地了解游客的旅游需求，进而依据实际情况进行适当调整，提高游客的满意度，以期在其相关客户群中形成良好的口碑。6，我国经济的高速发展促进旅游消费随着我国居民整体生活水平的提高，居民旅游消费占整体消费的比率正在逐年增加。同时，边境城市盐城近几年充分发挥了其独有的区位优势，经济

18、高速发展，如本章第1节经济环境分析部分所言，盐城市人流量的不断加大，经济的高速发展，基础设施的不断完善，均促进了当地旅游业的发展。四，盐城温盐泉旅游项目开发挑战分析1，邻近地区的工业建设对自然环境的破坏为了促进当地经济发展，盐城市政府不断加大招商引资力度，当地工业建设同样正在迅速发展，这就使当地生态环境遭到了一定的破坏。虽然该项目建设地点远离当地工业园区，但仍难免受到一些牵连。2，大量涌入的客源对环境的破坏保守估计，该项目最终建成后，年均至少接待40万以上游客，如此大的客流量必然会对景区环境造成一定影响，如何保护及恢复景区自然环境，将对该项目的运营商提出了巨大的挑战。第3节 市场分析总结盐城温

19、盐泉开发项目SWOTPEST矩阵分析表政策法律环境（Politics）经济环境(Economics)社会文化环境(Society)技术与自然环境(Technology & Nature)内在因素SW优势S政府的大力支持良好的基础设施建设消费观念追求“自然”“古典”旅游资源丰富盐资资源独特宜人的气候条件劣势W冬季雨雪导致效益下降当地专业化旅游服务人员稀缺外在条件OT机遇O入世后，我国与世界各国文化交流加强新的休假制度推动国内旅游市场壮大我国经济高速发展促进旅游消费世界文化旅游持续走强社会稳定，为文化旅游展开提供客观支持科技进步促进旅游业发展挑战T临近地区工业建设对自然环境的破坏大量涌入客源对环境的破坏根据以上分析可以看出，盐城温盐泉项目在政策法律、经济、社会文化、技术与自然环境方面均存在一定的开发优势与外在机遇条件，其开发劣势主要是受当地的技术与自然环境限制所造成的冬季雨雪导致效益下降以及当地专业化旅游服务人员稀缺问题，其所面临的挑战主要为项目临近地区工业建设对自然环境的破坏以及预计未来大量涌入客源对环境的破坏两个问题，而以上四个问题对项目整体影响程度并不明显，不能算是项目成败的决定性因素，且经过项目经营团队的协调预计可将其对项目的不利影响进一步降低，由此可见，该项目市场前景良好，值得开发。第4章 效益预测与评