全国4月高等教育自学考试房地产投资分析试题及答案解析

1、精品自学考试资料推荐全国 2018年 4 月高等教育自学考试房地产投资分析试题课程代码： 00171第一部分 选择题 (共 31 分)一、单项选择题 (本大题共 21 小题，每小题 1 分，共 21分) 在每小题列出的四个备选项中只有一个是符合题目要求的，请将其代码填写在题后的括 号内。错选、多选或未选均无分。1.必须经过土地的再开发过程才能用于建设的土地类型是( )A.熟地B.生地C.毛地D.农村土地2.房地产的固定性，决定了房地产市场( )A.能配置存量房地产资源和利益B.能指导供应以适应需求的变化C.是房地产权益交易的市场D.是地区性市场3.机会成本风险即 ( )A. 持有期风险B.资本

2、价值风险C.比较风险D.时间风险4. 将资金运动过程中某一时间点上与现值等值的金额称为 ( )A. 时值B.终值C.现值D. 未来值5. 某银行向甲、乙、丙、丁四个企业提供贷款，贷款年利率10%，分别按年、季度、日、周计息，则实际利率最高的是 ( )A. 甲 B.乙C.丙 D.丁6. 房地产市场通常需要一定时间才能完成供给情况的变化，且受市场不完全的影响，这一变 化所需的时间 ( )A. 相对较短B.相对较长C.不定D.不受任何影响7. 在房地产市场的经济特性上，易于出现市场的不均衡和 ( )A. 竞争B. 垄断C.非垄断D. 完全竞争8. 房地产供给的变化相对于价格的变化来说有一个时间上的

3、( )A. 超前B.弹性C.反应D. 滞后9. 传统房地产周期理论在政治、经济状况基本稳定或预期稳定的情况下才是 ( )A.无效的B. 有效的C.稳定的D. 不稳定的10. 城市环境污染、穷人大量涌入城市所产生的社会问题等导致( )A. 住宅城市化B.住宅郊区化C.城市规模扩大D. 城市中心位移11. 将房地产市场分为自用市场和投资市场两类，其分类标准是根据房地产的( )A. 购买目的B.用途C.档次D.租赁精品自学考试资料推荐12. 房地产市场是令房地产的买卖双方走到一起，达成某宗特定房地产的( )A. 交易价格B.交易形式C.交易内容D.交易双方13. 只有支付了土地费用才可以取得项目的(

4、 )A.占有权B. 开发权C.使用权D. 征用权14. 除银行信贷融资方式外，房地产商的其他融资方式的主要形式是( )A. 预售B.预租C.承包商垫资D.合作开发15. 房地产贷款担保的基本形式是 ( )A. 保证B.抵押C.质押D. 其它16. 开发商以房地产抵押形式融通资金， 银行必须审查设押的房地产是否能合法设定房地产抵 押权。合法设定房地产抵押权的决定性因素是()A. 抵押人合法拥有的B.权属清晰C.可以转让的D.可以出租的17. 我国现行工薪阶层个人住房贷款的主要形式是()A. 政策性住房抵押贷款B.商业性住房抵押贷款C.组合贷款D.信用贷款18. 反映房地产开发企业成本管理能力的主

5、要指标是( )A.销售利润率B. 投资收益率C.其它业务利润率D. 营业外净收益率19. 一般情况下，企业所得税的税率是( )A.15%B.27%C.18%D.33%20. 以建筑工程承包合同所载金额为依据征收印花税，其税率是( )A.3% 00B.5% 00C.0.5% 00D.1% 0021. 国家提供廉价住宅主要是为了保障( )A. 工人的基本生活B.城市居民的基本生活C.低收入者的基本生活D.工薪收入者的基本生活二、多项选择题 (本大题 10小题，每小题 1分，共 10 分) 在每小题列出的五个备选项中有二个至五个是符合题目要求的，请将其代码填写在题后 的括号内。错选、多选、少选或未选

6、均无分。22. 在投资分析中所采用，而财务会计中没有的成本概念是( )A. 机会成本B.经营成本C.不可预见费D.建设成本E.沉没成本23. 置业投资的经济效果表现为 ( )A. 租金B.经营收入C.物业增值D.减少纳税E.股权增加精品自学考试资料推荐24. 按照中华人民共和国城市规划法 ，城市规划分两个阶段进行，即 ( )A. 总体规划B.详细规划C.单项规划D.区域规划E.城市规划任务25. 下列属非居住区开发项目的有 ( )A. 酒店B.写字楼C.商业零售中心D.经济适用住宅E.公寓26. 房地产项目开发周期一般分为 ( )A.准备期B. 设计期C.建造期D. 投资期E.租售期27. 市

7、场分析时通常把房地产市场信息分为( )A. 需求信息B.供应信息C.交易信息D.工业信息E.其他信息28. 我国现行城镇土地使用税规定，应征使用税的范围是( )A. 城市B. 县城C.建制镇D. 工矿区E.集镇29. 综合评价项目贷款的主要因素包括( )A. 企业信用等级B. 项目风险等级C.贷款方式D. 贷款期限E.贷款数量30. 住宅小区项目规划建设用地应包括( )A. 地区公建用地B. 住宅用地C.配套公建用地D. 道路用地E.绿化用地31. 决定写字楼物业市场行情的主要因素是( )A. 地理位置B.租金水平C.区域发展D.政府政策的导向E.地区的供应量第二部分 非选择题 (共 69 分

8、)三、判断改错题 (本大题共 10 小题，每小题 2 分，共 20分) 判断下列每小题的正误。正确的在题后括号内打“” ；错误的打“” ，并改正划线部 分。32. 内部收益率是衡量投资者投入自有资本或自有资金收益水平的指标。( )33. 城市土地使用制度的变革不改变城市土地的集体所有制。( )34. 土地使用权出让后，其合法权益不受国家法律保护。( )35. 房地产预售合同须经公证，必须办理预购登记，以防止预售中的违法现象。( )36. 房地产项目融资的实质，是充分发挥信用功能，为房地产项目融通资金，以提高房地产投 资效益。 ( )精品自学考试资料推荐37. 目标收益率是判断项目盈利能力的重要

9、技术经济指标，一般情况下， 项目所承担的风险越大，目标收益率就越小。 ( )38. 房地产开发经营企业缴纳教育费附加的依据，是其实际缴纳的营业税额。( )39. 投资方向调节税的纳税义务人是在我国境内进行固定资产投资的一切外资单位和个人。( )40. 距离城市中心越近的地块，升值潜力越大。( )41. 土地承租方通过租用土地，而不是拥有土地，可以在租约期间得到土地“折旧”的好处。( )四、简答题 (本大题共 3 小题，每小题 3分，共 9分)42. 投资组合理论的主要论点是什么 ?43. 简述房地产开发的主要程序。44. 房地产开发项目具备了哪些条件，银行可能会放宽融资的评判标准?五、计算题

10、(本大题共 2小题，每小题 10分，共 20 分)45. 某建筑企业用 100 万元购买了一套施工机械，每年用此机械获得收益 12 万元，第一年维 修费 1.5 万元，以后每年递增 5， 000 元，该企业准备在第七年末转让，则最低转让价应 为多少 ?(设 i=10%)(已知： A=G 1nn)i (1 i)n 146. 某房地产开发商以 5，000 万元投得一宗面积为 4000m2的土地，其土地使用权 55年，建 筑容积率 5.5，建筑覆盖率 65%，楼宇高 13 层，1 至 4 层建筑面积均相等， 5 至 13 层为塔 楼(均为标准层 )，建造成本为 3，500 元/m2，按建成后销售收入的 7.5%