武汉光谷房地产市场分析

1、武汉光谷房地产市场分析报告1.市场概况1.1光谷概况1.1.1武汉科技新城规划大光谷1.1.2光谷数字解读A.130公里“十一五”期间，武汉东湖高新区在现在建成区域的50平方公里上，继续沿武黄东路向东发展，并托管工夏区、洪山区的27个行政村，约80平方公里的城市发展空间，形成区域面积130平方公里，60万人口的城市副中心。B占据1/307年光谷GDP为1300亿，08年1700亿，占武汉GDP（3900亿）的44%，09年1500亿占1/3。.C.30%光谷主要经济指标均保持30%增长D.1500亿元2020年计划产业收入E.61.11%武汉大学生留汉比例不断走高，07年35万毕业生留汉，占总

2、毕业人数的61.11%。光谷是靴子留汉大户。1.1.3光谷核心区交通体系1.2宏观经济状况1.2.1近期房地产相关政策虽然目前宏观经济明显复苏，但经济增长基础尚不稳固；而楼市价格的持续上涨，房价重站高位。由此判断，未来的房地产政策将可能走向有保有压，对首次置业继续优惠、对二套房贷款收紧的政策可能性更大。1.2.2 11月初调研各地房贷政策执行一览城市 第一套房 第二套房 二套房界定 首付 利率 首付 利率上海一手房普通住宅2成，非普通住宅3成； 二手房多数为3成7折利率4成一手房仍可享受7折利率； 二手房根据个人征信状况，多数可享受8.5-9折利率，少部分上浮10%首套房人均面积高于33平方米

3、再购房为二套房，但银行会根据客户征信情况对判定做一定的调整南京一手房2成； 二手房3成新房仍可享受7折利率； 二手房首付4成能享受7折利率，首付3成享受8-8.5折利率4成新房普通住宅最低可享受接近7折利率，尚未上浮，144平米以上无法享受利率优惠；二手房基准利率为主，根据个人征信情况和房屋面积，最高上浮10%只要名下无贷款，均不算第二套房广州90平米及以下首付2成； 140平米以上首付3成7折利率； 针对别墅和大户型优惠幅度减小。4成（工行、华夏可做3成，但是利率1.1倍）建行利率上浮10%，工行、华夏为基准利率但首付3成则利率上浮10%，兴业、农行85折利率。只要名下无贷款，均不算第二套房

4、武汉一手房2成； 二手房3成仍可享受7折利率4成（部分中介机构可利用自身资源做到贷款68%）中国银行7折利率，工商银行7.7折，民生银行上浮10%根据是否有房贷记录，但审核宽松，多数可按第一套房重庆一手房总价80万以下首付2成，80万以上首付3成； 二手房3成一手房可享受7折利率，二手房没有折扣4成一手房仍可享受优惠，光大银行、民生银行下浮25%，其他银行下浮15%；二手房基准利率为主，尚未上浮利率，建设银行10月份停止二手房贷款第一套房人均居住面积30平米以下且还清贷款的再购房可按第一套房，未还清贷款或人均居住面积30平米以上，再购房按第二套房北京一手房90平米以下首付2成，140平米以上首

5、付3成； 二手房首付3成7折利率4成（中信银行及一些小银行可以2-3成）基准利率到基准利率上浮10%之间，部分小银行可做到7折利率以夫妻为单位，只要名下有过房产，即使已经卖出过往房产，再购房也算二次臵业。目前的各地对于购房优惠政策执行各不相同，而我们预期，首次购房七成优惠年底前取消可能性不大，而二套房优惠则面临变数，但相信在临近年底会有所收紧。1.2.3 二手房营业税减免，应该不会续期国务院在08年12月提出对二手房交易营业税的减免。政策原文中提出“政策暂定执行至2009年12月31日”，在目前市场交易活跃的环境下，我们认为该项政策延期的可能性不大 该项政策推出不会对开发商产生负面影响：1、营

6、业税优惠的取消会将部分需求由二手房市场分流至新房市场2、本项政策取消与否对新房市场中投资购房不会产生明显影响本项政策出台时已注明政策有效期，投资购房不会因为这项政策的出台而促使其购房行为的发生，也不会因为这项政策的取消而抑制投资购房。二手房营业税减免到期，对房产投资有一定抑制作用，同时可能促进部分首次置业者回流一手房市场。2.需求与供给分析2.1武汉市场情况09年武汉商品房销售火爆程度较07年有过之无不及，全年保持量价上升态势，后期走势主要受政策影响，因而对后市应保持谨慎乐观态度。光谷片区市场情况光谷片区后世预估以相似度而言，将09年与07年比较。2009年，内环线受土地供应影响成交萎缩，一二

7、环成交比例较高且稳定，二三环成绩比例较07年减少，三环线成交比例较07年大幅上升。武汉市09年成交产品线结构受到70/90政策影响，三年来，中小户型成交比例大增。2009年，首次置业与首次改善产品成为市场成交主力。武汉市09年产品线价格走势从不同产品线的均价变化上看，70-130产品价格环比基本不变；这类占据市场主流的首次置业及首次改善类产品价格的相对稳定，有利于后续市场成交量维持稳定释放，不失为目前市场中相对较为理性的一面。小结：1整体市场保持谨慎且乐观的态势，后市仍然可期2 新增供应及中档中小户型产品可售不足，成交出现波动3 新推案项目认筹依然良好，后期切合市场的新增供应有效入市，需求将依

8、然保持积极释放4 后市价格依然保持高位盘整趋势，在5500-5800范围内波动2.2光谷片区后世预估2.2.1光谷10年供应量预估项目建筑面积（）已经推出量（） 主要在售产品位置未来可推出量（）葛洲坝世纪花园 66266 130-142平米三房 东湖高新区珞瑜东路森林公园对面 60000 恒大华府 130-330平米三房、四房 东湖开发区马鞍山森林公园对面 70000 世界城二期60000 0 80-100两房、110-130三房 东湖高新技术开发区光谷广场东 保利华都69-91两房、99-130三房东湖开发区虎泉街下马庄 50000金地中心城9800089-93两房、103-116三房雄楚大

9、街908号（武汉工程大学斜对面）40000紫松逸景华庭 090-120两房、140三房 关山大道90号（鲁广关山超市旁） 50000 丽岛漫城7050060-100两房、80-150三房光谷大道西侧（国际企业中心旁）72500清江山水7400085-103两房、90-132三房南湖大道和民族大道的交汇处 70000中建康城6500087-96两房、86-120三房武汉东湖开发区关山一路一号 50000锦绣龙城83-93两房、100-130三房光谷两湖大道与中环线交汇处 80000当代国际花园77-103两房、129-135三房光谷大道78号 60000当代卡梅尔小镇081-92两房，98-13

10、0三房光谷大道与光谷一路交汇处70000现代森林小镇3600090-100两房、130-140三房光谷大道与城市中环线交汇处640002.2.2光谷10年产品供应结构预估目前光谷区域珞瑜东路和关南区域中小户型出现断档，明年5月份可能才会出现较大供应；鲁巷板块和三环线附近高新区域存量较多，市场也比较活跃。2.2.3光谷10年存量及销量预估消化速度（万方）存销比预计未来房源去化周期（月）07年来平均月去化6.810.315.709年三月来平均月去化12.55.38.6区域价格保持稳定，较为理性，部分去化较好项目、产品会小幅抬高价格，目前存量加未来供应量的消化周期大约在12个月左右。07年以来平均每

11、月成交6.8万方，近来7个月平均成交12.5万方，折衷预估，10年整体成交量在120万方以上。虽然09年末出现了产品断档现象，开盘产品销售去化很好，但整体价格较大上浮并不会出现，除了可能出现的政策影响，区域竞争程度高，预计市场平稳上升。小结：区域内供应量将有所上升，新老项目供应量加大，供求比平衡，市场竞争激烈。 房贷政策有可能发生改变，但对首次置业产品影响较小，其产类别产品需要提高产品竞争力来争夺市场。 区域内经济发展进一步加快，诸多高新企业及高新项目不断推进，入住人口不断增加，区域面貌得到进一步改善。 区域配套完善，地铁2号线2010年开通，光谷步行街容量进一步扩大，沃尔玛落户、新世界进驻、

12、金融港推进区域配套档次提升。3.竞争分析3.1纳帕溪谷“武汉纳帕溪谷”位于武汉东湖高新开发区的藏龙岛科技园内东南端，三面环湖，独特半岛地形，坐拥3000公顷汤逊湖浩瀚水景，3000米湖岸景观线、20余米落差原生坡地，形成武汉别墅市场绝无仅有的独特自然优势资源。项目总占地面积1000余亩，其中350亩作为休闲运动公园配套用地，700余亩为别墅开发用地。3.1.1周边配套中小学：光谷一小、鲁巷实验小学、华师附小城花分校、关山中学、华师一附中、鲁 巷中学、枫叶国际学校、光谷一中、外国语学校光谷分校幼儿园：玉龙岛双语幼儿园、马荣国际幼教中心、世纪双星幼儿园商 业：鲁巷广场购物中心、光谷步行街、苏宁电器

13、、家乐福、中百超市、大洋百 货、工贸家电、武商量贩银 行：建设银行、中国银行、工商银行、农业银行医 院：中德友好光谷同济医院、湖北中医研究、市十二医院、东湖医院其 他：欧亚达、关谷书城、星巴客、必胜客交 通：901路、903路公交3.1.2现状分析纳帕溪谷2009年10月开盘，销售情况良好，开盘当月销售22套，此后按照每周2-3套的速度去化纳帕溪谷目前在售房源为四合院形式别墅类型，均价14000-15000元/平米，面积在228-336平米之间；现购房可享受95折优惠 建筑外立面及景观均已完成，营销中心销售氛围良好，12月9日周三下午16时，现场有2-3组客户看房咨询，销售情况较为乐观小结武汉

14、纳帕溪谷为北京纳帕溪谷的产品复制，北京纳帕溪谷的成功经验给武汉项目带来了许多支撑；北美风情别墅，菜单式装修交付，仅购置家具即可入住，中央空调、中央热水、中央粉尘等强力支撑，省时省力省心；准现房销售，10年10月入住，外立面景观等完美呈现给销售带来了很好的现场支撑；独特半岛地形、高尔夫球场、三会所设计也为项目加分不少；但是，项目单价总价都较高，客群相对较窄，北美风情也较为普通传统别墅的俗套；此项目与阳光100基本上没有竞争关系存在，但在现在氛围营造及高端形象建立上值得借鉴3.2卡梅尔小镇当代卡梅尔小镇位于光谷大道与光谷一路交汇处。建筑面积30万平方米。卡梅尔小镇将原味的西班牙风情建筑移植到光谷：

15、手工打造的纯正西班牙建筑风格，层层露台的花园洋房，处处洋溢着浓郁的西班牙风情。小镇内花园洋房、高层、小高层分布合理，高低错落，极富层次感。小镇周边高新科技区与高校环伺，高素质人群聚集于此，人文氛围浓厚。3.2.1现状分析当代卡梅尔小镇要一期于12月6日开盘，均价4400元/平米，一期房源251套，开盘当天成交80套，迄今已成交120余套，销售情况相对不甚理想；一期房源主要是露台花园洋房、少量多层公寓。主力户型是80-90平米两房，100-120三房 ；营销中心及鲁巷外展点均以西班牙风情包装，销售氛围良好，每周末均有西班牙风情活动以吸引人气，达到蓄客的效果；明年5月将推出二期，产品为花园洋房 3

16、.2.2平面展示小结卡梅尔小镇系当代地产在光谷的又一力作，当代地产在光谷还具有一定的品牌影响力，但是不如万科那么有名产品线比较丰富，洋房、高层、小高层公寓均有销售，户型赠送面积较多，一楼赠送花园，其他都有露台赠送；西班牙风情建筑，热情浓烈，很觉有感染力，但是在吸引客群的同时，也摒弃了一部分不喜欢西班牙风气的客户；交通不便，是卡梅尔小镇的最大劣势，因此，4400元/平米的均价在同类片区基中等本偏低；明年5月推出的二期，会对阳光100形成竞争之势；4.光谷客户采访4.1李 先生年 龄：35岁个人情况：某著名公司金领，同时和朋友一起经营一家店铺，主营IT行业，事 业上升期家庭情况：两口之家现居住地：

17、武昌丁字桥附近品牌认知：对阳光100的品牌认知度为零环境认知：光谷片区发展迅速，藏龙半岛上环境良好，但是地处较为偏远，出 行不便预期价格：高层3200左右，花园洋房4500左右4.2陈 小姐年 龄：25岁个人情况：汉口上市公司白领家庭情况：未婚现居住地：父母家住江夏，想为父母改善居住环境品牌认知：不知道阳光100这个品牌环境认知：居住环境比较好，适合父母居住，但是出行不便，配套较少预期价格：高层3000左右，花园洋房4500左右4.3喻 先生年 龄：28岁个人情况：当代学生公寓私营业主家庭情况：三口之家，女儿两岁，妻子照顾，父母在周边城市现居住地：关山附近品牌认知：没听说过环境认知：环境还可以，位置有点偏，配套不是很好，出行因为有车基