天津七座新城恐遭“消化不良”

1、天津七座新城恐遭“消化不良”根据 10 月中旬发布的天津市住房建设“十二五”规划， 天津将重点建设蓟县、宝坻、京津、武清、宁河、静海和团 泊七座新城。多个新城齐齐上马，对天津这个商品住宅库存 量一直居高不下的城市而言，着实有“消化不良”之忧。 中国房地产报记者 叶青 北京报道7 座新城。天津市住房建设规划（ 2011-2015 年）中的一个 数字将天津一下子推到了聚光灯下。根据 10 月中旬发布的天津市住房建设“十二五”规划，5 年规划期内预计天津全市住房建设总建设量约为 9500 万 12000 万平方米，其中新建保障性住房 4875 万平方米，新 建商品住房 4625 万7125 万平方米

2、。 规划分区域进行了详细 阐述，相较于滨海新区、中心城区及环城四区，规划称将重 点建设的蓟县、宝坻、京津、武清、宁河、静海和团泊七座 新城更有聚焦作用。然而，在不少业内人士看来，多个新城齐齐上马，对天津这 个商品住宅库存量一直居高不下的城市而言，着实有“消化 不良”之忧。“天津市这是为土地营销做准备，本质就是换了一个方式去 卖地。” 克而瑞信息集团研究中心天津片区总经理沈文在接 受中国房地产报记者采访时指出。规划多年新城大多仍是荒地 其实，天津市多个新城的建设规划由来已久，最初的新城数 量更多。2006 年 7 月，国务院批复 天津市城市总体规划 （ 2005-2020 年）。规划了 11 个

3、新城，分别为蓟县、宝坻、武清、宁河、 汉沽、西青、津南、静海、大港、京津和团泊新城。在 2009 年发布的天津市空间发展战略规划征求意见稿 中，天津市对于新城建设进行了调整，指出要“建设蓟县、 宝坻、武清、宁河、静海、京津和团泊 7 个新城，将按照中 等城市标准建设” 。而天津市住房建设“十二五”规划中的新城建设目标基本基 于上述空间发展战略。在这份设想中，几个新城各具特色、 各兼其职：武清新城要发展成为京滨综合发展轴上的重要新 城，高新技术产业基地、现代物流基地和生态宜居城市；宝 坻新城发展成为京津唐地区重要的商贸物流基地、加工制造 基地和生态宜居城市；静海新城发展成为现代制造业基地、 区域

4、物流中心和生态宜居城市；宁河新城发展成为联系东北 地区的门户，京津唐地区的加工制造基地、商贸物流基地和 生态宜居城市；蓟县新城发展成为天津市历史文化名城，京 津冀北地区具有特色的文化、旅游和生态城市；京津新城发 展成为京津唐地区以休闲旅游、会议会展、文化教育为特色 的现代服务业基地，彰显北方水城特色的生态宜居城市；团泊新城发展成为以科技研发、教育体育、创意产业、旅游度 假为主的生态宜居城市。 天津房地产业内人士告诉记者，这些新城虽然已规划多年， 但多是土地规划， 除了武清、 宁河少数新城是在建设进行时， 其他大部分目前还是荒地状态，项目建设尚未开始。 市场高库存下新城前景不明朗 虽然新城建设即

5、将进行实质性操作，但天津市的房地产市场 却早早进入“消化不良”阶段。自 2011 年 4 月至 2012 年 6 月，天津市住宅销供比连续 15 个月小于 1，市场供过于求态势凸显。在此背景下，天津住 宅库存量达到历史的新高，出清周期达到创纪录的 29 个月 （出清周期 =目前可售套数 /往前推 6 个月的平均销售套数 ）， 较历年相对低位 10 个月水平增加了 19 个月。截至 2012 年 6 月末，天津住宅市场的可售量近 14 万套，库存压力巨大。 而这种高库存量的状况一直维持到今年。截至 2013 年 8 月 31 日，天津市住宅市场的可售量 2040.83 万平方米，环比增 加 58

6、 万平方米，出清周期虽稍有回落，但仍在20 个月的高位。各区可售面积消化程度亦有不同：以 8 月为例，天津市 内六区、环城四区的可售量都有所回落，环比分别下降 2.95 万平方米和 9.46 万平方米，远郊区县可售面积则大幅增加， 以 20.49 万平方米的增量使可售面积逼近 600 万平方米。而 远郊区县恰是天津市意图打造众多新城的区域。因此，不少业内人士对于新城的开发前景并不乐观。 “天津 就是一个房地产人士眼中的三线城市，天津对周边人口的吸 引力不大，开发量却很大。 ”高策地产服务机构董事长陶红 兵曾直言。“这个包含多个新城建设的规划更多的是一个城市发展概 念，除了武清这样人口还算密集的

7、地方，其他如宝坻、蓟县 等新城本地人口住宅保有量很高，市场属于基本饱和状态。 ” 沈文明确表示不认可这种城市摊大饼然后做卫星城的模式。 新城规划只是一场土地营销？根据克而瑞研究中心数据， 2011 年至 2013 年 9 月，天津市 商品住宅供应面积总计 3334.8万平方米， 而成交面积却仅有 2616.4 万平方米。此种背景下的新城规划自然饱受质疑。 在沈文看来，天津市的这个新城规划本质不过是“土地营 销”，“经过新城规划后，规划中地块的价格就能涨上来。并 且，天津市政府还可以通过做新城规划获得更多的征地指 标。” 对于天津市政府来说，土地市场似乎的确需要强心剂了。2013 年上半年，天津

8、土地市场供应 381 宗地，同比锐减 3成。 但值得注意的是，以武清区为代表的远郊区县成为土地出让 中的大户，供应地块数量占到全市总量的近六成，其中宝坻 区占比 15.46%，武清区更是占比最高，达 21.95%。 但与宝坻的不被看好不同，武清更受业内青睐。在规划的 7 个新城中，虽然业内人士普遍对新城未来是否有足够市场需 求表示疑问，但对武清新城的前景则显得乐观得多。 在天津开发有多个项目的首创置业 简介 最新动态 京津同 城（天津）投资有限公司总经理杨邦军在接受本报记者采访 时表示，武清的京津交通枢纽的区位优势明显，整体规划较 好，未来最有发展机遇。 “相较而言，蓟县的发展就要差很 多，发展较慢，没有新城面貌；宝坻新城由于产业支撑不到 位，活跃程度、城市气氛都不是很好；宁河新城则是最滞后 的，它离天津市中心太远