[房地产估价师考试密押题库与答案解析]房地产估价理论与方法模拟41

1、房地产估价师考试密押题库与答案解析房地产估价理论与方法模拟41房地产估价师考试密押题库与答案解析房地产估价理论与方法模拟41房地产估价理论与方法模拟41一、单项选择题问题:1. 房地产估价是评估房地产的 。A.价值B.价格C.理论价格D.成交价格答案:A问题:2. 由于房地产 的特性，形成了每宗房地产独有的自然地理位置和社会经济位置，使得不同房地产之间有区位优劣之分。A.不可移动B.独一无二C.寿命长久D.供给有限答案:A问题:3. 在一笔成功的房地产交易中，最低卖价、最高买价、成交价三者的关系为 。A.成交价最高买价最低卖价B.最低卖价成交价最高买价C.成交价最低卖价最高买价D.最高买价成交

2、价最低卖价答案:B问题:4. 某宗占地面积为2000m2的建筑物，规划其建筑覆盖率为60%，建筑层数15层，且每层建筑面积相等为1200m2。经评估总地价为180万元，则该宗土地的楼面地价为 元/m2。A.120B.100C.300D.900答案:B因本题所给条件是每层建筑面积相等，故有 容积率=建筑密度(建筑覆盖率)建筑层数=60%15=9 土地单价=1800000/2000=900元/m2 楼面地价=土地单价/容积率=900/9=100元/m2 问题:5. 一幢办公楼2010年评估了500万元，贷款乘数是0.7，贷了210万元，同年又从该银行贷款，假设评估价格不变，则该行最多能放款 万元。

3、A.140B.150C.190D.200答案:A银行最多贷款额=办公楼评估值贷款成数=5000.7=350万元 依题意已贷款210万元，则该行最多可放款=350-210=140万元 问题:6. 一套建筑面积为130m2、总价为50万元的住房。从成交日期时分期支付，首期支付为18万元，余款在未来一年内分4次等额支付。该住房的年折现率为6%。则该住房的实际单价为 元/m2。A.3846B.3756C.3500D.3300答案:B余款在未来每次支付=(50-18)/4=8万元，月折现率为6%/12=0.5% 该住房的实际总价=18+8/(1+0.5%)3+8/(1+0.5%)6+8/(1+0.5%)

4、9+8/(1+0.5%)12 =48.83万元 实际单价=488300/130=3756.15元/m2 问题:7. 某住宅楼附近根据规划将修建街心花园，并增加绿地率，则该住宅楼的价值上升，这是房地产的 的特性。A.不可移动B.相互影响C.独一无二D.用途多样答案:B问题:8. 某估价事务所在2011年6月20日至7月10日评估了一宗房地产于2011年6月30日的价格。之后，有关方面对其估价结果有异议。现若要求重新估价证明该估价结果是否真实，则重新估价的估价时点应为 。A.2011年6月30日B.现在C.重新估价的作业日期D.要求重新估价的委托方指定的日期答案:A问题:9. 在国有建设用地使用权

5、挂牌出让中，为竞买人确定报价提供参考依据的估价，一般是评估 。A.挂牌底价B.竞买人可承受的最高价C.正常市场价格、D.最可能的成交价答案:B问题:10. 某套住宅，套内建筑面积为108m2，分摊的共有面积系数为建筑面积的10%，套内建筑面积下的价格为2600元/m2，则该套住宅建筑面积下的价格为 元/m2。A.1950B.2167C.2210D.2340答案:D建筑面积=套内建筑面积+分摊的共建筑面积 设建筑面积为x，x=108+10%x，求得x=120m2。 建筑面积下的价格=套内建筑面积下的价格套内建筑面积/建筑面积=2600108/120=2340元/m2 问题:11. 某宗房地产20

6、11年3月2曰的价格为1000美元/m2，汇率为1美元=8.26元人民币。该类房地产以美元为基准的价格月递增0.5%，则其2011年10月2日的价格为 元人民币/m2。(2011年10月2日的汇率假定为1美元=8.29元人民币)A.8553B.8585C.8596D.8627答案:B该类房地产在2011年10月2日的价格=1000(1+0.5%)78.29=8584.54元问题:12. 评估某宗房地产2011年9月末的价格时，选取的可比实例成交价格为2000元/m2，成交日期为2011年1月末，该类房地产自2011年1月末至2011年9月末的价格每月与上月的变动幅度为0.5%，1.5%，1.0

7、%，-1.5%，-2.5%，-1.0%，1.5%，-1.5%。则该可比实例在2011年9月末的价格为 元/m2。A.1959B.1949C.1912D.1902答案:A2011年9月末的价格=2000(1+0.5%)(1+1.5%)(1+1.0%)(1-1.5%)(1-2.5%)(1-1.0%)(1+1.5%)(1-1.5%)=1958.67元/m2问题:13. 某10年前建成交付使用的建筑物，建筑面积100m2，单位建筑面积的重置价格为800元/m2，建筑物残值率5%，年折旧率2%，则该建筑物的现值是 元。A.64000B.64800C.67800D.72000答案:Ad=D/C，则年折旧额

8、D=Cd=1008002%=1600元 折旧总额Et=Dt=160010=16000元 建筑物现值V=C-Et=100800-16000=64000元 问题:14. 某非住宅建筑物建成5年后补办了土地使用权出让手续，土地使用权出让年限为40年，出让合同约定建设用地使用权期间届满需要无偿收回建设用地使用权时，根据收回时建筑物的残余价值给予土地使用者相应补偿。建筑物的经济寿命为60年，则计算建筑物折旧的经济寿命应为 年。A.40B.45C.50D.60答案:D对于建筑物经济寿命早于土地使用期限结束的，应按照建筑物经济寿命结束建筑物折旧， 即35+10=45(年)。 问题:15. 某银行存款利息方式

9、采用单利，假设某一年期存款的年利率为6%，为吸引3年期的储户，则其3年期存款的单利年利率应大于A.6.37%B.6.12%C.6.02%D.6%答案:A解析 /3=6.37%问题:16. 某宗土地的取得成本为1500万元，建设成本为1200万元，管理费用为80万元，销售费用为30万元，投资利息为25万元，投资利润率为13%，则开发利润为 万元。A.351B.361C.365D.369答案:C投资利润率=开发利润/(土地取得成本+建设成本+管理费+销售费用) 开发利润=13%(1500+1200+80+30)=365.3万元 问题:17. 在成本法中，为便于投资利息的计算，下列关于销售费用的说法

10、正确的是 。A.只区分销售之前发生的费用B.只区分与销售同时发生的费用C.只区分销售之后发生的费用D.应区分销售之前发生的费用和与销售同时发生的费用答案:D问题:18. 某8年前建成交付使用的建筑物，在此期间该建筑物的维修养护情况正常，房地产估价师经实地查勘判定其剩余经济寿命为30年，残值率为零。用直线法计算该建筑物的成新率为 。A.27%B.21%C.73%D.79%答案:D当R=0时，该建筑物的成新率=n/(t+n)=30/(8+30)=79%问题:19. 某幢电梯已落后的办公楼，重建价格为2000万元，该功能落后电梯的重置价格为50万元，已计提折旧38万元，拆除费用为2万元，可回收的残值

11、为5万元，现安装新的功能先进的电梯需要100万元，假设在重置建造办公楼时一同安装该电梯只需要80万元，则该办公楼因电梯落后引起的折旧额为 万元。A.29B.35C.67D.73答案:A该办公楼因电梯落后引起的折旧=(50-38)+(2-5)+100-80=29万元问题:20. 承租人甲与出租人乙于3年前签订了一套住宅的租赁合同，该套住宅的面积为200m2，租赁期限为8年，年租金固定不变为500元/m2。现市场上类似住宅的年租金为600元/m2。若折现率为8%，则承租人甲目前的权益价值为 万元。A.7.99B.8.42C.9.58D.13.51答案:A采用下列公式计算承租人目前的权益价值 ，A=

12、(600-500)200=20000元，N=8-3=5年,V=20000/8%1-1/(1+8%)5=79854.20元 问题:21. 某宗收益性房地产50年收益权利的价格为5000元/m2，报酬率为8.5%，该宗房地产30年的收益权利价格为 元/m2。A.4915B.4646C.4567D.4022答案:B该宗房地产30年的价格为 =5000(1+8.5%)50-30(1+8.5%)30-1/(1+8.5%)50-1=4646.04万元 问题:22. 预计某宗房地产未来第一年的净收益为30万元，此后各年的净收益会在上一年的基础上增加1万元，收益期限可视为无限年。若该类房地产的报酬率为9%，则

13、该房地产的价格为 万元。A.355B.435C.457D.465答案:C该房地产的价格为 问题:23. 某宗房地产的收益期限为40年，通过预测，未来3年的年净收益分别为25万元、28万元、23万元，以后稳定在每年25万元直到收益期限结束，该类房地产的报酬率为8%，则该宗房地产的收益价格最接近于 万元。A.299B.302C.322D.324答案:A该宗房地产的收益价格最接近于 =25/(1+8%)+28/(1+8%)2+23/(1+8%)3+25/8%(1+8%)31-1/(1+8%)37=299.10万元 问题:24. 预计某宗房地产未来第一年的净收益为30万元，此后每年的净收益会在上一年的

14、基础上减少2万元，则该宗房地产的合理经营期限为 年。A.13B.15C.16D.17答案:C该宗房地产的合理经营期限为 A-(n-1)b=0，n=30/2+1=16年 问题:25. 某宗房地产建设用地通过有偿出让方式获得，建设用地使用权剩余年限为40年，出让合同约定建设用地使用权期间届满需要无偿收回建设用地使用权时，建筑物也无偿收回。预计房地产未来第一年的净收益为20万元，此后每年的净收益会在上一年的基础上增长2%，该类房地产的报酬率为9%，则该宗房地产的收益价格为 万元。A.164B.266C.286D.291答案:B该宗房地产的收益价格为 =20/(9%-2%)1-(1+2%)/(1+9%

15、)40=265.63万元 问题:26. 某宗房地产的收益期限为20年，判定其未来每年的净收益基本上固定不变，通过预测得知其未来3年的净收益分别为20万元、22万元、26万元，报酬率为10%。则该房地产的收益价格为 万元。A.191B.193C.202D.214答案:A该房地产的收益价格为 问题:27. 当房地产价格的变动过程持续上升或者下降，并且各期上升或者下降的数额大致接近时，宜采用 预测房地产的未来价格。 A数学曲线拟合法 B平均增减量法 C平均发展速度法D移动平均法 答案:B问题:28. 某地区商品住宅价格自2003年至2007年分别为720元/m2、752元/m2、785元/m2、82

16、0元/m2和854元/m2，采用平均增减量法预测该地区商品住宅2009年的价格为 元/m2。A.881B.865C.921D.955答案:Cd=(32+33+35+34)/4=33.5 预测该地区商品住宅2009年的价格为 V9=720+33.56=921万元 问题:29. 某块临街深度33.48m(即100ft)、临街宽度为25m的矩形土地的总价为35万元，运用“四三二一”法则，其相邻地块的临街深度为22.86m(即75ft)、临街宽度为20m的矩形土地的总价为 万元。A.39.38B.31.50C.30.82D.25.20答案:D设临街深度33.48m(即100ft)，临街宽度为20m的标

17、准宗地的总价为x万元。根据公式： 35=x100%25/20，解得x=28万元 根据公式：V(总价)=标准临街宗地总价单独深度价格修正率，可得 该地块的总价=28(40%+30%+20%)=25.20万元 问题:30. 某前后临街总深度为30m的矩形宗地，前街路线价为2000元/m2，后街路线价为1000元/m2，若按重叠价值估价法，其前街影响深度为 m。A.10B.15C.20D.30答案:C问题:31. 三级资质房地产估价机构可以从事城镇房屋拆迁、 等的业务。 A在建工程抵押 B公司上市 C司法鉴定D企业清算 答案:A问题:32. 在估价报告应用有效期内使用估价报告的，相关责任由 承担，但

18、使用者不当使用的除外。A.委托人B.使用人C.房地产估价师D.出具报告的房地产估价机构和签字的估价师答案:D问题:33. 估价报告应用有效期的长短，应根据估价目的和预计估价对象的市场价格变化程度来确定，原则上不超过 。A.三个月B.半年C.一年D.两年答案:C问题:34. 某购物中心共三层，总建筑面积1500m2，每层的建筑面积相等，房地的总价为1000万元，土地价值580万元，其中一、二、三层的关系为1.5：2.5：1，如按房地价值分摊，则二层的占有土地份额为 。A.50%B.43%C.33.3%D.29%答案:B该部分的房地价值=(房地总价值-土地总价值)/总建筑面积X该部分的建筑面积=(

19、1000-580)/1500500=140万元，该部分的土地价值=580(1.5+2.5+1)2.5=290万元。按照房地价值进行分摊，二层占有的土地份额=该部分的房地价值/房地总价值=(140+290)/1000=43%。问题:35. 在采用假设开发法中的传统方法中，一般不计息的项目是 。A.未知、需要求取的待开发房地产的价值B.投资者购买待开发房地产应负担的税费C.销售税费D.建设成本和管理费用答案:C二、多项选择题问题:1. 关于房地产估价的本质，下列说法正确的有 。A.房地产估价是模拟市场定价而不是替代市场定价B.房地产评估是评估房地产的价格而不是价值C.房地产估价就是为当事人提供价格

20、保证D.房地产估价会有误差但应将误差控制在合理的范围内E.房地产估价既是一门科学又是一门艺术 A B C D E答案:ADE问题:2. 房地产的权益是以房地产权利为基础的，下列 等属于房地产的权益内容。A.房地产被人民法院查封从而其处分受到限制的B.将屋顶出售或出租给广告公司获得收入的C.建筑物装饰装修较为豪华的D.设立了抵押权、租赁权的房屋所有权E.建筑物的层高较高 A B C D E答案:ABD问题:3. 房地产具有保值增值的特性，真正的房地产增值是由 引起的。A.投资改良B.外部经济C.通货膨胀D.需求增加导致稀缺性增加E.房地产使用管制改变 A B C D E答案:BDE问题:4. 下

21、列关于房地产抵押价值评估的表述中，正确的有A.从理论上讲，房地产抵押价值是债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形时，将抵押房地产拍卖、变卖最可能所得的价款扣除法定优先受偿后的余额。B.法定优先受偿款包括发包人拖欠承包人的建设工程款、已抵押担保的债权数额、强制执行费用等。C.当房地产的抵押价值小于未偿还的贷款余额时，应当要求抵押人提供与不足的价值相当的担保或者提前清偿债务。D.定期或根据需要对抵押房地产的价值进行评估。E.不能单独处分的房地产不宜作为抵押物。 A B C D E答案:ACDE问题:5. 下列对房地产价格的影响因素中， 属于房地产的实物因素。A.建筑规模B.周围环

22、境景观C.楼层、朝向D.层高E.通风、采光 A B C D E答案:ADE问题:6. 下列房地产交易中，不需要进行交易情况修正的有 。A.以正常市场价格成交的交易B.急于出售的交易C.以协议方式进行的房地产交易D.公司与其员工之间的房地产交易E.相邻房地产的合并交易 A B C D E答案:AC问题:7. 城镇基准地价中划分不同均质地域通常是将 的土地加以圈围而形成不同的地价区域。A.地形相同B.位置相邻C.用途相同D.权益相同E.地价相近 A B C D E答案:BCE问题:8. 下列 属于房地产估价程序的作用。A.规范估价行为B.避免估价疏漏C.达到委托人的意愿D.保障估价质量E.提高估价

23、工作效率 A B C D E答案:ABDE问题:9. 关于投资价值和市场价值的说法，错误的有 。A.市场价值可以采用收益法评估，投资价值不能采用收益法评估B.评估市场价值采用的折现率是与该类房地产风险程度对应的社会一般报酬率C.评估投资价值采用的折现率是某个特定投资者所要求的最高报酬率D.评估投资价值时，净收益应采用税前净收益E.评估投资价值时，要求对未来净收益估计是客观的 A B C D E答案:ACDEA选项，市场价值和投资价值都可以采用收益法评估；c选项，评估投资价值采用的折现率是某个特定投资者所要求的最低报酬率，这个特定的投资者所要求的最低报酬率，可能高于也可能低于该房地产的风险程度相

24、对应的社会一般报酬率；D选项，不同的投资者的纳税状况是不同的；E选项，不同的投资者对未来净收益的预测，有的可能是乐观的，有的可能是保守的。问题:10. 房地产估价的三大基本方法是 。A.市场法B.路线价法C.成本法D.假设开发法E.收益法 A B C D E答案:ACE问题:11. 工业房地产的区位影响因素主要考虑 。A.临街状况B.动力是否易于取得C.废料处理是否方便D.是否接近大自然E.产品原料获取的方便程度 A B C D E答案:BCE问题:12. 下列房地产估价相关活动中，不属于传统价值评估业务范畴的是 。A.高层建筑地价分摊B.房地产咨询业务C.因环境污染导致的房地产价值减损评估D

25、.国有土地上房屋征收中的停业损失评估E.房地产抵押价值评估 A B C D E答案:ABCD在保险事故发生后，房地产保险可能需要评估重置价格或重建价格以及遭受的损失，以为确定赔偿金额提供参考依据。问题:13. 下列属于房地产使用管制的是 。A.容积率B.基础设施完备程度C.土地用途D.建筑高度E.绿地率 A B C D E答案:ABDE问题:14. 房地产的实物，是指房地产中看得见、摸得着的部分，可以进一步分为 。A.组合完成的功能B.立体空间C.该实体的质量D.相应的配套基础设施E.有形的实体 A B C D E答案:ACE问题:15. 房地产的权益，是指房地产中无形的、不可触摸的部分，包括

26、 。A.利益B.权利C.权力D.纯利润E.好处 A B C D E答案:ABE三、判断题问题:1. 价值与价格的本质区别是，价值是物的真实所值，是内在的，是价格的波动中心；价格是价值的外在表现，围绕价值而上下变动。答案:A问题:2. 地役权是指土地所有权人或土地使用权人为便利使用自己的土地而使用他人土地的权利。最典型的地役权是在他人土地上通行的权利。答案:A问题:3. 在实际估价中，不同的估价目的要求评估的价值类型必须为市场价值。答案:B在实际估价中，不同的估价目的要求评估的价值类型可能不同。问题:4. 高价格的房地产政策，意味着造成房地产价格的绝对水平很高。答案:B问题:5. 交通管制对房地

27、产价格的影响中，对于某些类型的房地产来讲，实行这种交通管制可能会降低该类房地产的价值。答案:A问题:6. 现判定某可比实例的房地产状况比估价对象的房地产状况劣3%，则可比实例的房地产状况的修正系数为100/103。答案:B问题:7. 某地区的房地产交易中卖方、买方应缴纳的税费分别为正常成交价格的7%和8%。某宗房地产交易，买方付给卖方297万元，应缴纳的税费均由卖方负担，则该宗房地产的正常成交价格为323万元。答案:B正常成交价格=买方实际付出的价格/(1+应由买方缴纳的税费比率)=297/(1+5%)=282.86万元问题:8. 在确定基准地价时，应先把握各地价区段间的地价高低层次，再把握各

28、地价区段间的好坏层次。答案:B问题:9. 按建筑面积分摊地价主要适用于各部分的房地产价值有差异但差异不是特别大的建筑物。答案:B问题:10. 估价师可以以个人的名义承揽业务。答案:B问题:11. 城市规划对土地用途、建筑高度、建筑密度和容积率等的规定属于房地产相邻关系的限制。答案:B问题:12. 在房地产估价中，如果估价目的不同，估价报告的用途也不同。答案:A问题:13. 土地使用权是指土地使用权人依法对国有土地或者集体土地享有占有、使用、收益和处分的权利。答案:B土地使用权是指土地使用权人依法对国有土地或者集体土地享有占有、使用、收益和部分处分的权利。用全部处分的权利代替部分显然是错误的。问

29、题:14. 某宗房地产总建筑面积为6000m2，建筑物的基地面积为500m2，其建筑密度为50%，其容积率为6.0。答案:A利用公式：建筑密度=建筑基地面积/建筑用地面积，求得建筑用地面积=500/50%=1000m2。 容积率=总建筑面积/用地面积=6000/1000=6.0 问题:15. 在房地产估价中，可能包含房地产以外的、作为房地产的一种附属财产的价值。答案:A四、计算题问题:1. 某商场的建设用地使用期限为40年，从2007年5月1日起计。该商场共两层，每层建筑面积各为2000m2，可出租面积100%。一层于2008年5月1日租出，租期为5年，可出租面积的正常月租金为180元/m2，

30、且每年不变；二层现暂空置。附近类似商场一、二层可出租面积的正常月租金分别为200元/m2、120元/m2，运营费用率为20%。该类房地产的报酬率为8%。试估价该商场于2011年5月1日带租约出售时的正常总价。答案:该商场2011年5月1日带租约出售时的正常价格测算如下： (1)商店一层价格的测算： 租赁期限内年净收益=200180(1-20%)12=34.56万元 租赁期限外年净收益=200200(1-20%)12=38.4万元 =443.09(万元) (2)商店二层价格的测算： 年净收益=200120(1-20%)12=23.04万元 =269.96万元 该商店的正常价格=商店一层的价格+商

31、店二层的价格=443.09+269.96=713.05万元 问题:2. 有一写字楼，土地面积为1000m2，是10年前通过征收农地取得的。土地的使用年限为40年，土地出让合同未约定不可续期。地上建筑物总建筑面积4000m2，于8年前建成并交付使用。建筑物的重置成本为1500元/m2，结构为钢筋混凝土结构，现需评估该写字楼2007年9月30日的价值。 搜集有关资料如下： (1)收集了三宗出让年限40年的土地交易实例作为可比实例，有关资料如下： 可比实例A 可比实例B 可比实例C 成交价格/(元/m2) 5000 5200 4900 成交日期 2007年1月31日 2007年3月31日 2007年

32、7月31日 交易情况 比正常价格高2% 正常 比正常价格低3% 房地产状况 比估价对象劣1% 比估价对象劣2% 比估价对象优1% 从2007年1月1日至2007年6月30日，该写字楼的市场价格基本不变，以后每月均递减1%。 (2)当地征收农地的费用等资料如下： 估价时点征收城市边缘土地每亩需要支付70万元的征地补偿和安置等费用，向政府交付土地使用权出让金为200元/m2，土地开发的费用、税金和利润等为180元/m2，可视为城市边缘熟地的价格。 该城市土地分为10个级别，城市边缘熟地列为最差级，而估价对象房地产处于第七级土地上。各级土地之间的价格差异见下表。 土地级别 1 2 3 4 5 6 7

33、 8 9 10 土地是次级土地的倍数 1.50 1.50 1.50 1.50 1.50 1.50 1.50 1.50 1.50 1.00 地价是最差级土地的倍数 38.44 25.63 17.09 11.39 7.59 5.06 3.38 2.25 1.50 1.00 (3)其他相关资料如下：门窗等的损坏修复费用为3万元；装修的重置价格为85万元，平均寿命为5年，有效经过年数为3年；设备的重新购建价格为92.5万元，经济寿命为15年，有效经过年数为8年；另调查得知，该写字楼电梯功能已落后，该功能落后电梯的重置价格50万元，已计提折旧30万元，拆除费用为2万元，可回收的残值为4万元，现安装新的功能先进的电梯需要100万元，假设在重置建造办公楼时一同安装该电梯只需要75万元；同时由于该写字楼墙体隔热保温性差，导致与同类写字楼相比，每月增加能耗600元；同时由于周边环境的变化，该写字楼的租金将长期受到负