[土地估价师考试密押题库与答案解析]剩余法

1、土地估价师考试密押题库与答案解析剩余法土地估价师考试密押题库与答案解析剩余法剩余法一、判断题问题:1. 剩余法估价所采用的不动产总价、租金和各种成本数据，均应根据未来预期的正常市场条件下的数据水平确定。答案:B解析 剩余法估价所采用的不动产总价、租金和各种成本数据，均应根据当前数据水平确定未来的数据。因为估价师很难准确预测未来的成本和租金。问题:2. 剩余法除适用于土地估价外，也可用来估测具体开发项目的预期利润。答案:A解析 剩余法除适用于土地估价外，也可用来估测开发房地产或待拆迁改造后再开发房地产的土地估价或测算项目预期利润、项目最高控制成本费用。问题:3. 剩余法估价中，假设之一是预期的房

2、地产租金或房地产价格随市场变化而变化。( )答案:B解析 剩余法估价中，假设之一：预期的房地产租金或房地产价格在开发期间不会下降，并且不考虑物价上涨的影响。问题:4. 剩余法估价中隐含着这样一个假设：预期的房地产租金或价格将随市场的变化而变化。答案:B解析 剩余法估价中，假设之一：预期的房地产租金或房地产价格在开发期间不会下降，并且不考虑物价上涨的影响。问题:5. 在选择最佳的开发利用方式中，最重要的是选择最佳的建设规模。答案:B解析 在选择最佳的开发利用方式中，最重要的是选择最佳的土地用途。问题:6. 调查土地利用要求，掌握政府对此宗地的规定用途、容积率、覆盖率、建筑高度限制等，为确定建筑物

3、的规模、造型等服务。答案:A解析 了解政府对此宗地的规定用途、容积率、覆盖率、建筑高度等的限制，以确定建筑物的规模、造型等；问题:7. 采用剩余法评估地价时，利息的计算应以开发建造过程中的全部预付资本为计算基础。( )答案:A解析 剩余法评估地价时，利息即开发全部预付资本的融资成本。问题:8. 剩余法中不用计算利息的项目是地价。答案:B解析 地价在剩余法中需要计算利息。二、单选题问题:1. 剩余法是根据 来估算土地价格的一种估价方法。A.房地产开发预期总价格与总支出的差额B.房地产开发的总收益C.房地产的年租收入D.房地产的建造总成本和总利润答案:A解析 根据剩余法的公式：土地价格=房屋的预期

4、售价-建筑总成本-利润-税收-利息问题:2. 剩余法除可用于评估土地价格外，还可以用于 。A.房地产开发项目可行性分析B.房地产纯收益估测C.评估建筑质量D.物业管理评估答案:A解析 剩余法适用范围：开发房地产或待拆迁改造后再开发房地产的土地估价或测算项目预期利润、项目最高控制成本费用；将土地开发整理成可供直接利用的土地估价(建筑费为整理费用)；现有房地产中地阶的单独评估。其中，开发房地产或待拆迁改造后再开发房地产的土地估价或测算项目预期利润、项目最高控制成本费用主要是房地产开发项目可行性分析内容。问题:3. 剩余法不适于评估( )。A.具有潜在开发价值的土地价格B.不具有潜在开发价值的土地价

5、格C.现有新旧房地产中的土地价格D.地上有写字楼的土地价格答案:B解析 剩余法适于评估具有潜在开发价值的土地价格。问题:4. 采用剩余法估价时，调查土地区位条件和利用状况的主要目的是 。A.计算建筑密度B.估算土地开发费用C.估算建筑成本D.确定土地最佳利用方式答案:D解析 在选择最佳的开发利用方式中，包括土地用途、建筑容积率、土地覆盖率、建筑高度、建筑装修档次等，其中最重要的是要选择最佳的土地用途。土地用途的选择，要考虑到土地位置的可接受性及这种用途的现实社会需要程度和未来发展趋势，即要分析当地市场的接受能力，究竟市场在项目建成这段时间里最需要什么类型的房地产。问题:5. 评估对象土地上的

6、受政府规划的限制。A.建筑高度B.建造成本C.建筑物装修档次D.物业管理方式答案:A解析 建筑高度受政府规划限制。问题:6. 剩余法评估中，开发建设周期的长短对 有影响。A.租售价格B.开发效益C.开发成本D.开发质量答案:C解析 开发周期越长，开发成本越大。问题:7. 剩余法更深的理论依据完全类似于 。A.替代原B.地租原理C.收益原D.以上都不是答案:B解析 剩余法更深的理论依据完全类似于地租原理，地租是每年的租金剩余，剩余法是一次性的价格剩余。问题:8. 剩余法评估中，在选择最佳的土地使用方式中，最重要的是选择最佳的 。A.容积率B.覆盖率C.土地用途D.建筑高度答案:C解析 在选择最佳

7、的开发利用方式中，包括土地用途、建筑容积率、土地覆盖率、建筑高度、建筑装修档次等，其中最重要的是要选择最佳的土地用途。问题:9. 剩余法评估中，确定开发完成后不动产价格的方法有 。A.通过市场比较法求取B.通过收益还原法求取C.根据估价师的经验确定D.A和B答案:D解析 确定开发完成后不动产价格的方法为市场比较法、收益还原法。问题:10. 在剩余法评估中，下列成本中计算利息的周期最长的是 。A.购地款和购地税费B.购地费和不可预见费C.建筑费用和专业费用D.专业费和不可预见费答案:A解析 购地款和购地税费为土地取得费，是在取得土地使用权时即要付出。问题:11. 将剩余法评估中的现金流量折现到评

8、估基准日，相当于计算了开发成本中 部分。A.开发费B.专业费C.利息D.税金答案:C解析 将剩余法评估中的现金流量折现到评估基准日，相当于计算了开发成本中利息部分。也就是把资金的时间价值进行折算到评估基准日。问题:12. 房地产开发项目和投资决策常常运用剩余法求取的是 。A.投资者获取开发场地所能支付的最高价格B.预期利润C.开发项目中的最高空置成本费用D.以上都是答案:D解析 剩余法适用范围：开发房地产或待拆迁改造后再开发房地产的土地估价或测算项目预期利润、项目最高控制成本费用；将土地开发整理成可供直接利用的土地估价(建筑费为整理费用)；现有房地产中地价的单独评估。其中，开发房地产或待拆迁改

9、造后再开发房地产的土地估价或测算项目预期利润、项目最高控制成本费用主要是房地产开发项目可行性分析内容，也就是投资者获取开发场地所能支付的最高价格、预期利润、开发项目中的最高空置成本费用。问题:13. 剩余法评估中，不需要考虑 。A.购地税费B.不可预见费用C.利息D.以上都不是答案:D解析 剩余法评估中购地税费、不可预见费用、利息都需要考虑。购地税费、不可预见费用为预付资本。问题:14. 运用剩余法前调查土地的权利状况，是为 服务。A.选择最佳开发利用方式B.估算建筑费用C.确定开发完成后的不动产价值D.确定建筑的规模、造型答案:C解析 弄清土地权利性质、使用年限、能否续期，以及对转让、出租、

10、抵押等的有关规定等，为确定开发完成后的不动产价值、售价及租金水平等服务。问题:15. 采用剩余法评估地价时，根据待估宗地的最有效利用方式和当地房地产市场现状及未来变化趋势，一般采用 和长期趋势法结合估算开发完成后的不动产价值。A.市场比较法B.收益还原法C.成本法D.标准法答案:A解析 采用剩余法评估地价时，根据待估宗地的最有效利用方式和当地房地产市场现状及未来变化趋势，一般采用市场比较法和长期趋势法结合估算开发完成后的不动产价值。对于习惯出售的不动产，如居住用商品房、工业厂房等，应按当时市场上同类用途、性质和结构的不动产的市场交易价格，采用市场比较法确定开发完成后的不动产总价。问题:16.

11、土地的开发周期一般根据土地开发的 。A.面积规模B.难易程度C.资金来源D.规模要求答案:B解析 土地的开发周期一般根据土地的面积规模和土地开发的难易程度确定。问题:17. 采用剩余法估价时，计算利息应以房地产建设过程中的全部预付资本为计息基础，其中预付资本主要包括 。A.开发建筑费、专业费、不可预见费、销售税费B.地价款、开发建筑费、专业费、不可预见费C.地价款、开发建筑费、专业费、开发商利润D.地价款、开发建筑费、折旧费、专业费答案:B解析 不动产开发的预付资本包括地价款、开发建筑费、专业费和不可预见费等。问题:18. 用剩余法估价时，确定地价款利息的计息时间应以 为准。A.从购地至开工为

12、止的时间B.从开工至竣工为止的时间C.从开工至租售完毕为止的时间D.从购地至租售完毕为止的时间答案:D解析 地价款是取得土地使用权的代价，在取得土地使用权时即要付出；开发费、专业费及不可预见费则是随着工程动工开始投入，并随着工程建设进展逐步投入，工程竣工这部分费用停止投入。这部分费用可以理解为在建筑期内均匀投入或在开发期内分段均匀投入。这些预付资本都是在租售完毕才全部回收。问题:19. 剩余法评估中，不可预见费用一般以 为计算基数。A.总建筑费用和专业费B.发包商的附加费用C.承包商利润D.以上都是答案:A解析 不可预见费用一般以总建筑费用和专业费之和的2%5%。问题:20. 某公司通过拍卖取

13、得一块土地的综合开发权，设土地开发周期为2年，分两期进行，建筑物建造周期为3年，分3期进行，则第2期建筑物开发费的计息期为 。A.1.5B.2.5C.3D.3.5答案:A解析 则第二期建筑物开发费的计息期为第二年的一半时间和第三年。问题:21. 一般不作为剩余法评估中计算投资利润的办法。A.计算不动产总价一定比例B.计算全部预付总资本的一定比例C.计算年利润折现D.计算建造费用的一定比例答案:D解析 开发商的合理利润一般以不动产总价或预付总资本的一定比例计算，相应的利润率一般称之为销售利润率或投资利润率。问题:22. 某公司打算购买一块商业用地用于开发，估计预计建成商场后出售的收益为1500万

14、元，花费的建安及专业利税为500万元，在获得的利润不少于300万元的前提下，该公司的用于购地的金额最高为 万元。A.300B.800C.700D.1000答案:C解析 地价不动产价格成本利润1500500300700(万元)。三、多选题问题:1. 下列费用中，属于土地开发费的有 。A.耕地开垦费B.小区开发配套基金C.基础设施配套费D.造地费 A B C D答案:BC解析 土地开发费有三种：基础设施配套费、公共事业建设配套费、小区开发配套费。问题:2. 除作为土地估价的基本方法之一外，剩余法一般还可以应用于 。A.预测项目开发利润B.预测项目建设成本控制标准C.测算项目资金合理的利用率D.测算

15、项目建设周期 A B C D答案:AB解析 预测项目开发利润、预测项目建设成本控制标准是剩余法的适用范围。问题:3. 某评估公司接受委托评估一幢8层商住楼的底层商铺土地价格，该商住楼建于1999年6月，使用良好。公司派出估价人员收集附近类似商铺买卖价格后决定采用剩余法评估，则估价人员应做的工作包括 。A.确定土地最佳利用方式B.估算评估对象房地产总价C.计算建筑费、专业费、利息、利润及相关税费D.计算(剥离)土地价格 A B C D答案:BCD解析 使用良好则不用确定土地最佳利用方式。其他为估价步骤。剩余法估价步骤： (1)调查清楚待估宗地的基本情况； (2)最佳开发利用方式的确定； (3)估

16、计开发建设周期和投资进度安排、开发完成后不动产价值的测算； (4)开发成本的计算(包括建筑费、专业费、税费、租售费用)； (5)利息的计算； (6)利润的计算； (7)土地价格的计算。 问题:4. 剩余法估价中，确定评估地块最佳利用方式的内容包括 。A.土地用途B.建筑容积率C.土地覆盖率D.建筑物高度 A B C D答案:ABCD解析 在选择最佳的开发利用方式中，包括土地用途、建筑容积率、土地覆盖率、建筑高度、建筑装修档次等，其中最重要的是要选择最佳的土地用途。问题:5. 剩余法可用于 评估。A.学校用地B.医院用地C.写字楼用地D.商场用地 A B C D答案:CD解析 写字楼用地、商场用

17、地可以用收益还原法估算出不动产价格。问题:6. 剩余法在房地产开发中的作用中反映在可以为开发商确定 。A.应支付的土地价格B.建筑高度C.开发商预期利润D.开发成本费用E.容积率 A B C D E答案:ACD解析 根据剩余法适用范围：剩余法可以为开发商确定应支付的土地价格、开发商预期利润、开发成本费用。问题:7. 剩余法评估中，开发建筑成本包括有 ：A.直接工程费B.建筑承包商利润C.发包商负担的建筑附带费D.建筑承包商机会成本费E.问接工程费 A B C D E答案:ABCE解析 开发成本费用包括直接工程费、间接工程费、建筑承包商利润及由发包商负担的建筑附带费用等。问题:8. 采用剩余法评估地价时，一般可采用 对开发完成后的不动产价格进行评估。A.市场比较法B.成本逼近法C.假设开发法D.收益还原法 A B C D答案:AD解析 开发完成后的不动产价格进行评估方法有市场比较法、收益还原法。问