芜湖基准地价结构变动分析 (1)

1、宿州学院学士学位毕业论文（设计）题目：芜湖基准地价结构变动分析摘 要基准地价是我国地价体系的重要组成部分，它不仅是区域城市化和城市建设发展水平的经济表现，而且是城市土地资源合理配置和土地资产管理的重要依据。研究基准地价形成过程及其结构的动态变化，明确土地价格与土地利用条件及其开发程度的关系，有利于实现城市建设用地的用途管制，从而为城市建设投资和经济发展决策提供参考依据。本文以基准地价结构变动分析为主线，以芜湖市基准地价为研究对象，在分析基准地价的定义、作用的基础上，重点分析芜湖市基准地价结构变动，以期为缓解芜湖市土地的供需矛盾，促进土地市场的健康发展提供可行性建议。关键词：芜湖；基准地价 ；结

2、构变动ABSTRACTBenchmark land price is an important part of Chinas land price system. It is not only the economic performance of regional urbanization and the level of urban construction and development. It is also an important basis for rational allocation of urban land resources and management of land

3、 assets. It is propitious to realize the use control of urban construction land, thus providing reference basis for urban construction investment and economic development decision.Based on the analysis of the change of benchmark land price structure and the research object of Wuhu city, this paper f

4、ocuses on the structural change of standard land price in Wuhu city on the basis of analyzing the definition and function of the standard land price. In order to alleviate the contradiction between supply and demand of land in Wuhu City and promote the healthy development of land market, it can prov

5、ide feasible suggestions.Key words: Wuhu; benchmark land price; structural changeIII目 录摘 要IABSTRACTII1.基准地价及相关概述11.1基准地价的定义11.2 基准地价的特点11.3基准地价的作用22.芜湖地区基本概况22.1芜湖地区概况22.2芜湖地区基准地价概况33.基准地价变动分析33.1同级各类地价比率指数33.2同级各类地价环比指数43.3同类各级地价比率指数63.4同类各级地价环比指数7结论9参考文献10芜湖基准地价结构变动分析1.基准地价及相关概述1.1基准地价的定义在我国，基准地价的

6、定义最早由原国家土地管理局于1993年提出，当时管理局颁布城镇土地估价规程并指出：“基准地价是对城镇各级土地或均质地域及其商业、住宅、工业等土地利用类型评估的土地使用权单位面积平均价格1”基准地价是一个城市不同级别、不同地区分段、不同用途的土地级别水平的真实反映，其不仅能够为宗地的评估提供有价值的参考依据，同时也是城市土地规划、管理的重要依据。从微观层面上来分析，土地是一种重要的生产要素，其价格会对企业投资决策以及长期经营产生直接的影响，与居民的生活密切相关；从宏观层面上来分析，基准地价水平是一个城市经济活动竞争力高低的直接体现，同时也是城市发展水平高低的真实写照1。1.2 基准地价的特点基准

7、地价虽然不能等同于宗地价格，但是两者之间却有着十分重要的联系。宗地交易时土地的价格要根据基准地价来制定相应的参考标准，同时，基准地价会对宗地交易市场的整体水平产生直接的影响。基准地价能够以土地级别为基础，充分的反应一个地区土地收益水平的平均情况。区别于其他形式的地价，基准地价有着以下特点2：首先，基准地价具有平均性的特征。基准地价是各级土地或均质地域内土地使用权（土地收益或土地租金）的平均价格，通常可以采用均值或众数来表示各土地级别的基准地价标准。 其次，基准地价具有分用途的特征。对于基准地价而言，不同用途的土地有着不同的基准地价标准，如商业用地、工业用地、建筑用地等。再次，基准地价具有一定的

8、时效性。土地的基准地价只代表这一土地在一定时间点的价格标准，该标准会随着时间的推移而发生变化。最后，基准地价具有有限期的特征。对于不同用途的基准地价而言，价格标准反映的是该类型的土地在使用年限内的价格，即有年限内的使用权价格。不同类型的土地，其使用权的也有所不同，出让期限也各不一致，所以，基准地价具有一定的有限期。1.3基准地价的作用基准地价是我国地价体系的重要成分，为我国土地管理以及土地市场的宏观调控起到重要的作用，具体说来，其作用主要表现在以下方面；首先，基准地价是我国政府宏观管理土地价格的主要手段。随着政府对土地管理模式的变化，政府对于土地的管理越来越依赖土地资产的增值，因此，政府必须要

9、对各地区土地的价值总量以及增值情况有充分的了解，这必须依靠各地的基准地价。此外，政府还能够根据基准地价制定合理的土地使用权出让底价，同时，政府还通过对于基准地价的定期调整和修订来体现政府对于城市区域经济发展、产业结构与布局调整和城市规划设计的意图，以基准地价作为价格杠杆，实现房地产投资开发的宏观指导作用3。其次，基准地价是评估标定地价的重要依据。标定地价在政府评估标定地价的活动中起到了决定性的作用，出让价格优惠幅度的制定、清产核资地价等，而标定地价的评估是依靠基准地价来完成的。再次，基准地价对于土地交易价格和房地产交易价格的形成起到重要指导作用。与传统的市场不同，土地市场具有交易个别性、交易不

10、透明性以及不完全竞争性的特点，因此土地交易者在交易时往往缺乏对土地市场的充分了解而不得不选择委托交易评估机构对宗地交易进行评估后在完成交易，以使自己的交易损失降到最低。但是，基准地价可以作为宗地估价的重要参考指标，能够帮助土地交易者了解真实的宗地价格，对土地交易起到一定的指导作用4。最后，基准地价可以反映城市地价的整体水平、区域间的地价分布和变化趋势。对于一个地区的基准地价而言，每隔一段时间就会进行修正，这与该地区的发展状况是同步的，而只需要根据该城市一定时期内的基准地价，就能够从整体上把握城市地价水平的变化趋势。 2.芜湖地区基本概况2.1芜湖地区概况芜湖，简称为“芜”，又名江城，隶属于安徽

11、省，是安徽省的一个地级市，同时又是安徽省的双核城市。芜湖市位于长江三角洲的西南部，是华东地区重要的工业、科教基地以及交通枢纽，占地6026平方公里，拥有4个直辖市、4个县以及4个国家级开发区，拥有常住人口365.4万人。 作为国家有名的历史文化城市，芜湖市在明朝中后期曾是我国著名的浆染业中心，在近代，其位列“江南四大米市”的首位。2.2芜湖地区基准地价概况芜湖市于1998年第一次对市建成区的21.26km2土地进行了全面的地价评估，根据评估结果，总共划分了5个级别的土地，并且按照土地用途（商业、住宅、工业），划分了15个基准地价，2003年、2007年、2010年以及2014年分别又进行了4次

12、基准地价的修订，2003-2014年的定级评估结果如表2-1所示。表2-1 芜湖市区基准地价表（元/m2）年份地类等级2003商业1323 799 511 323 165 /住宅537 463 324 228 141 /工业/302 225 158 111 /2007商业1449 853 511 300 225 /住宅576 473 303 195 163 /工业/350 249 174 136 /2010商业2342 1484 996 567 413 247 住宅1028 785 508 429 277 196 工业/437 325 234 158 131 2014商业4216 2597 1

13、894 1124 772 589 住宅1982 1539 1146 825 642 502 工业/451 359 248 174 160 3.基准地价变动分析根据基准地价的定义，本章将从以下四个方面来分析芜湖基准地价结构的变动，分别是同级各类地价比率指数、同级各类地价环比指数、同类各级地价比率指数以及同类各级地价环比指数。3.1同级各类地价比率指数该指数用来表示，其中（=（商业），（住宅），（工业）则： (1)根据表2-1，计算出2003年、2007年、2010年以及2014年的各类基准地价的比率指数，计算结果如表3-1所示。表3-1 芜湖市区土地同级各类地价指数（T）变动表年份比率指数指数2

14、003商业1.00 1.00 1.00 1.00 1.00 /住宅0.41 0.58 0.63 0.71 0.86 /工业/0.38 0.44 0.49 0.67 /2007商业1.00 1.00 1.00 1.00 1.00 /住宅0.40 0.55 0.59 0.65 0.73 /工业/0.41 0.49 0.58 0.61 /2010商业1.00 1.00 1.00 1.00 1.00 1.00 住宅0.44 0.53 0.51 0.76 0.67 0.79 工业/0.29 0.33 0.41 0.38 0.53 2014商业1.00 1.00 1.00 1.00 1.00 1.00 住

15、宅0.47 0.59 0.61 0.73 0.83 0.85 工业/0.17 0.19 0.22 0.23 0.27 从表3-1可以看出，四次基准地价的调整中，比率指数的大小排序为商业用地、住宅用地、工业用地，说明，商业用地的地价最高，其次是住宅用地，最后是工业用地，这在侧面反映出土地价格与其用途的关系。四次调整中，住宅用地以及工业用地的比率指数从级到呈现增大的趋势，这表明随着城市外围土地级别的增加，商业用地与住在用地的差别逐渐减小，而商业用地对地区位置的敏感性较大。2003年的住宅用地的比率指数均大于2007年，说明这四年内，芜湖市住宅用地发展速度相对较慢。2014年住宅用地的比率指数比20

16、10年高，说明这四年，同级住宅用地与商业用地之间的差距在逐渐的缩小，这表明芜湖市城市化进程逐渐加快，基础设施日趋完善6。综上所示，这四次调整后，工业用地的比率系数除了2007年比2003年略微上升之外，总体呈现下降趋势，说明商业用地与工业用地之间的差距逐渐被拉大，这表明芜湖市工业发展相对滞后。3.2同级各类地价环比指数该指数用来表示，计算公式为： （2） （3）其中（商业），（住宅），（工业）通过计算，可以得出芜湖市2003年、2007年、2010年以及2014年各类地价的环比指数，如表3-2所示。表3-2 芜湖市区土地同级各类地价环比指数（）变动表年份环比指数指数20032.46 1.73

17、1.58 1.42 1.17 /1.53 1.44 1.45 1.27 /20072.52 1.80 1.69 1.53 1.38 /1.35 1.21 1.12 1.20 /20102.28 1.89 1.96 1.32 1.49 1.26 /1.80 1.56 1.83 1.76 1.50 20142.13 1.69 1.65 1.36 1.20 1.17 /3.41 3.20 3.33 3.68 3.14 根据表3-2，可以发现前三期的均大于值，而到了2014年，小于，而且波动明显，这说明2010-2014年，芜湖市住宅用地发展相对迅速，价格迅速上升7。除了2010年之外，从级到级逐渐减

18、小，其中以前两级的降幅最大，说明级是商业用地的最为理想的区域。从级到级存在着一定的波动，这说明住宅区用地呈现出向外围发展的态势，理想地区为区8。3.3同类各级地价比率指数该指数U指的是同类各级地价比率指数 U是指以最优等级地价（商业、住宅以级，工业以级）为参照来表征同一用途各个级别用地与最优等级别的土地之间的离散程度 ，体现了商、住、工各类地价在市区内的分异情况，其计算公式如下：（=1,2，.，6） （4）其中，代表了第级土地各用途土地的基准地价，则是最优级别的基准地价，经过计算，芜湖市四个时期同类各级地价比率指数如表3-3所示。表3-3 芜湖市区同类各级地价比率指数（U）变动表年份指数指数2

19、003商业1.00 0.60 0.39 0.24 0.12 /住宅1.00 0.86 0.60 0.42 0.26 /工业/1.00 0.75 0.52 0.37 /2007商业1.00 0.59 0.35 0.21 0.16 /住宅1.00 0.82 0.53 0.34 0.28 /工业/1.00 0.71 0.50 0.39 /2010商业1.00 0.63 0.43 0.24 0.18 0.11 住宅1.00 0.76 0.49 0.42 0.27 0.19 工业/1.00 0.74 0.54 0.36 0.30 2014商业1.00 0.62 0.45 0.27 0.18 0.14 住

20、宅1.00 0.78 0.58 0.42 0.32 0.25 工业/1.00 0.80 0.55 0.39 0.35 从表3-3，可以看出，无论何种类型的用地，从级到级别的比率指数呈现出逐渐较少的态势，这说明在各类型的土地中，第一类用地的价格最高，而不同类型之间，商业用地的比率指数小于住宅用地小于工业用地，这说明随着城市向外不断扩展，各个类型的土地价格均有所下降，而商业用地的降幅最为明显，其次是住宅用地，而工业用地的下降幅度相对较小9。2003年，第级别到第级别的各类用地，除了之外，其余比率指数均大于2007年；说明，2003年到2007年，各类型的土地中，第级别、第级别土地价格增长最快。20

21、10年，从第级别到第级别，商业用地的比率指数都比2007年要大，而工业用地、住宅用地均除了，也呈现出这种规律，这说明2007-2010年，各类型用地的级差减小，第级别住宅用地价格增长较快。2014年与2010年相比，商业用地除了、住宅用地除了之外，其余比率指数均呈现增长的趋势，这说明从整体上，2014年各类型的土地最优等级价格差距比2010年降低。3.4同类各级地价环比指数表3-4 芜湖市区同类各级地价环比指数（）变动表年份指数指数2003商业1.66 1.56 1.58 1.96 /住宅1.16 1.43 1.42 1.61 /工业/1.34 1.43 1.42 /2007商业1.70 1.

22、67 1.71 1.33 /住宅1.22 1.56 1.55 1.20 /工业/1.41 1.43 1.28 /2010商业1.58 1.49 1.76 1.37 1.67 住宅1.31 1.55 1.18 1.55 1.41 工业/1.34 1.39 1.48 1.20 2014商业1.62 1.37 1.69 1.46 1.31 住宅1.29 1.34 1.39 1.29 1.28 工业/1.26 1.44 1.42 1.09 同类各级地价环比指数是指同类用地中以上一级别基准地价除以下一级别基准地价所得指数，计算公式为：（=1,2，.，5） （5）其中，表示的是第级各类型土地的基准地价，表

23、示同类第+1级土地的基准地价，根据公式，计算四个时期芜湖市同类各级地价环比指数，如表3-4所示。根据表3-4，可以看出除了2010年的第级别到第级别以及第级别到第级别之外，商业用地的值最高，其次是住宅用地，最后是工业用地，这说明商业用地、住宅用地、工业用地的地价级间的离散程度依次降低。2003年的商业用地的第级别到第级别的值降低，而级到级的值却逐渐增加，其中以第级别、第级别之间的差距最为明显，这说明第级别、第级别之间的土地价格呈现出最大的差距；其余的级别之间其余各期则为波浪式降低，其中 级到 级地，值减少，而由 级到 级地，值增加， 级到 地又逐渐减少;住宅和工业用地值，除2003年外，先增加后减小10。9结论作为城市土地价格评估的重要参照基准，城市基准地价不仅能够为城市土地土地市场的价格起到一定的指导作用，而且能够帮助政府部门对土地市场实现有效的调控。最近几年，随着芜湖市社会经济以及城市基础设施的不断完善，城市土地价格的变动幅度和频率也不断发生着改变，这在本文分析的基准地价结构变动上能够明显的反映出来。具体而言，在各级不同用途的土地价格中，商业用地价格最高，其次依次是住宅用地、商业用地，而最低的则是工业用地。而同一类型不同级别的土地价格中，按照级别、的顺序土地价格逐渐降低，而商业用地降幅最明显，其余的，住宅用地降幅