土地增值税清算报告材料实用模板

1、XXX公司“XXX”项目土地增值税清算鉴证情况汇报一*基本情况(一) xxx公司基本情况(二)“xxx”项目基本情况仁规划部门规划批复情况(1)UXXX ”项目位于海口市滨海大道以北，属停缓建项目。该项目是续建原1993年6月报建,1993 年9月动工兴建的“ XXX”项目，“ X X X ”系原项目“XXX ”，2001年8月31日海口市城规函2001246 号和249号批复为停缓建工程。并经稅务部门批准享受停缓建项目减免稅政策。(2)该项目于2005年7月取得的土地使用证，证号为“海口市国用2005第002146号”，取得的使用 权面积为7, 349. 66平方米方米，其土地使用权转让合同

2、总金额为5, 600, 000. 00元。地类(用途)为城镇混 合住宅用地。(3) 2004年取得的编号为20043142号的建设用地规划许可证，系原“ XXX ”的用地规划，该用地内 E座规划用地面积为5682. 23平方米，规划指标容积率3.47,F座规划用地面积3027. 98平方米，容积率5.93, 该用地为三家单位共有不可分割，因此统一规划建设。规划用地性质为商业办公居住用地。吉欣公司未再取 得单独的建设用地规划许可证。(4) 2008年7月取得建设工程规划许可证，批建两栋地上30层，地下1层的框剪结构商住楼，总建筑 面积为：地上41688. 84平方米，地下4425. 70平方米。

3、(5) 2006年5月31日取得E座建筑工程施工许可证，2006年3月28日取得F座建筑工程施工许可证。2、项目开工竣工日期：项目开工日期2006年4月，竣工日期2007年10月。2008年4月30日取得海南省建筑工程竣工验收 备案证。3、容积率实际综合容积率为:41688. 84/7, 349. 66=5. 67o4、销售期间2006年1月3日取得“ XXX 及地下室房产预售许可证，并开始销售，该项目销售期间为：2006年 1月至2010年门月。二、主要指标建筑面积可傳面积已售面积可倭套数已售套数销售收入均价普通住宅23541.9222, 079. 8722, 079. 87203. 002

4、03. 0089,930,361.004, 072. 96调整后结果非普通住宅22572. 6221,170. 7719, 223. 45194.00138.0087,958, 640. 004, 575. 59合计46114. 5443250. 6441303. 32397. 00341.00177,889, 001.004, 306. 89三、收入情况：（一）纳税人申报情况X X X公司申报销售收入177, 681,601.00元，其中：1、普通住宅89, 722,961.00元，共计203套，均价4, 063. 56元/rrv ；2、非普通住宅19, 223.45M2,销售金额为87,9

5、5& 640. 00元，共计138套，均价4, 575. 59 M2 （房屋建 筑面积大于144 M2的房屋门6套，车位22个）。其中：（1）车位806. 49 M2,销售金额2, 69& 000. 00元，均价3, 345. 36元W；（2）住宅 18416. 96 M2,销售金额为 85, 260, 640. 00 元，均价 4, 629. 46 元 W。（二）专项检查情况专项检查调增销售收入207, 400. 00元（归入普通住宅），检查确认的销售收入为177, 889,001.00元。 其中：根据中华人民共和国营业稅暂行条例第五条“纳税人的营业额为纳税人提供应稅劳务、转让无形资 产或者

6、销售不动产收取的全部价款和价外费用”规定，2010年12月31 0, XXX公司账面其他应付款中 挂代收EF可视对讲机款207, 400. 00元应纳入项目收入归集，在本次审核中，我们对上述事项作为项目收入 调整，即调增应税收入207, 400. 00元，归入普通住宅收入。专项检查调整后，普通住宅销售收入89,930,361.00元，销售面积22,079.87 M2,占可售面积的51.05%; 非普通住宅销售收入87, 958, 640. 00元，销售面积19,223.45 M2,占可售面积的44.45%。（三）分年度销售收入及销售面积情况表：年度房屋类型当年销售收入销售而积销售面积占 可售面

7、积比 例销售面积占同类房屋可售而积比例均价套数2006普通住宅6, 012,070.001921.764. 44%8. 70%3,128. 4219非普通住宅住宅10,106,010. 002853. 276. 60%15.49%3,541.9018铺面车位小计16,11 & 080. 004, 775. 0311.04%3, 375. 49372007普通住宅65,416, 789. 0016788. 0138. 82%76. 03%3, 896. 64158非普通住宅住宅43, 783, 809. 0010047. 1223. 23%54. 55%4, 357. 8564铺面车位小计109

8、,200,598.0026, 835. 1362. 05%4, 069. 322222008普通住宅17,594,102.003244.237. 50%14. 69%5, 423. 2025非普通住宅住宅27,213, 021.004863. 1711. 24%26.41%5, 595. 7430铺面车位1,825,000.00588. 291.36%21.36%3,102.2116小计46, 632,123. 008, 695. 690. 205, 362. 67712009普通住宅907, 400. 00125. 870. 29%0.57%7, 209. 031 （含调增）非普通住宅住宅4

9、,157,800.00653.41.51%3.55%6, 363. 334铺面车位403, 000. 00104. 110. 24%3. 78%3,870.913小计5, 260, 800. 00883. 380. 025,955.3182010普通住宅非普通住宅住宅铺面车位470, 000. 00114. 090. 26%4. 14%4,119.553小计470, 000. 00114. 090. 26%4,119.553如有价格调整，请填下表XXX项目收入部分售价偏低，根据海南省地方税务局关于土地增值稅清算有关问题的通知（琼地 稅发200刃187号）第三条第二款“对商品房销售价格明显偏低的

10、，按本企业近期、同类商品房的平均销售价格确定”的规定，调增收入XXX元，调增明细如下表:价格偏低调整明细商铺号业主姓名合同编号原单价建筑面枳签约日期同（近）时 平均售价调增额调整依据房号业主姓名合同编号原单价建筑面枳签约日期同（近）期平均售价调增额调整依据四、成本调整:项目金额调整确认原因依据1.取得土地使用 权所支付的金额6, 723, 785. 99-120, 366. 606, 603,419.39调减缴纳的印花稅；调减代土地转让方缴纳的费 用，不属于本公司成本.土地增值稅暂行条例房地产开发企业 所缴纳的印花稅应入开发费用.（国稅发2009191号）第二十一条第四款 “扣除项目金聯中所归

11、築的各项成本和 费用必须是在济算项目开发中直接发生 的或应当分摊的”2房地产开发成99,182,604. 29-1,960,389. 6897, 222,214. 61土地征用及拆迁补偿费前期工程费1,880, 792. 51-1,106, 605. 67774,186. 841.重分类调增从开发间 接费转入的浏绘费用有 11,322.00 元。2.调减咨询嚣、评估费等 1,089,000. 10 元：2、应扶照受益对象，调减申 报的七通一平务用27,212. 17 元：3、调减未取得合法凭据的的 材料款1,715.40元。（国稅发200刃91号）第二十一条第四款 “扣除项目金聯中所归築的各项

12、成本和 费用必须是在济算项目开发中直接发生 的或应当分摊的”：第二十一条第二款“扣除项目金额中所归 集的各项成本和费用，必须是实际发生 的”以及第五款“纳税人分期开发项目或 者同时开发多个项目的，或者同一项目中 建造不同类型房地产的，应按照受益対 象，采用合理的分配方法，分摊共同的成 亠 xK tr 建筑安装工程费91,279,072.43282,651.3691,561,723. 791 .重分类调整增加 1.907, 492.29元,重分类调减 1.624. 340. 93 元，其中：A、 将与孝感远大建设有限公司 工程结算中的1,624, 340. 93 元园林绿化工程获，重分类调 减至

13、基础设施嚣项目。B、从公共配套设施费重 分类调增转入消防、人防工程 1.642, 000. 00 元。C. 从开发间接费重分类 调增监理费及建筑工程原董 检浏及监督费265.492. 29元。2.调减耨于开发费用的 咨询t 500.00元。（国稅发2009191号）第二十一条第二 款.第二十一条第四款。基砂设施费1,890, 761.912,446,910. 024, 337, 671.931、重分类调增绿化工程 1,624. 340.93元，从配套设施 转入1,102,950.00元温泉工 程及太阳能工程：2、成本调减悄况：调减 已含在工程结算中的材料支 出金濒280,380.91元.系重国

14、稅发200刃91号）第二十一条第二款。公共配套设施费2, 839, 900. 00-2, 839, 900. 001 重分类调减金颔2. 744. 950. 00元入建安工程费及基础设施费用;2、调减己含在工程结算中的 设备款等53, 550. 00元及未取 得合规票据的金额41.400. 00国稅发2009191号）第二十一条第一款. 第二款。开发间接费用1,292,077. 44-743, 445. 39548, 632. 05K至分类调减已调至前期工 程的测绘费和建安工程中的 监理係及质检费276.814, 29 元。2、调减未支付以及未取得合 规票据62, 351.92元：应入开 发费

15、用的姮保费、咨询费等 121,992. 18 元：3. 调减申报样板房敦修工程 款282. 287. 00元，经核查其 房屋訥售合同均未含所装修国稅发2009191号）第二十一条第一款. 系二款.第四款。合计105,906, 390. 28-2, 080, 756. 28103,825,634. 00五、鉴证结果:项目收入成本增值额增值率应墩土增稅已缴土增稅应补土增稅应补墩聲业稅及附加土增稅稅负申普通住宅89,722,961.0075,078, 334. 8814,644,626. 1219.51%3,909, 619. 712. 868. 283. 24-24. 731.0报52非转通住宅87,958, 640. 0065,365,630. 1722,593,009.8334. 56%6, 777. 902. 957. 71%合计177,681,601.0065, 365. 630. 1722,593,009.836, 777. 902. 953. 909. 619. 712. 868. 283. 24-24, 731.523.81%证普通住宅89.930, 361.0073,431,010.4716,499, 350. 5322. 47%4,949. 805. 164,558, 607. 957, 453, 484. 445. 5%非转通住宅87